Переважне право перед
іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення
договору оренди землі)
27
травня 2020 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного
господарського суду в рамках справи № 925/471/18
(ЄДРСРУ № 89485012) досліджував питання щодо переважного права перед іншими
особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору
оренди землі).
За
змістом частини 2 статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної
ділянки регулюються законом.
У
Законі України "Про оренду землі" визначено умови укладення, зміни,
припинення і поновлення договору оренди землі, а у статті 13 передбачено, що
договором оренди землі є договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату
передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний
строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до
умов договору та вимог земельного законодавства.
Правові
підстави поновлення договору оренди землі визначено у статті 33 Закону України
"Про оренду землі", яка фактично об`єднує два випадки продовження дії
(пролонгації) договору оренди землі.
Так,
згідно з частиною 1 статті 33 цього Закону по закінченню строку, на який було
укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за
умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення
договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).
Орендар,
який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди
землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу
строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не
пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (частина 2 статті
33 Закону України "Про оренду землі").
(!!!) До листа-повідомлення про поновлення договору
оренди землі орендар додає проєкт додаткової угоди (частина 3 статті 33
зазначеного Закону).
При
поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою
сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних
умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі
припиняється (частина 4 статті 33 Закону України "Про оренду землі").
Згідно
з частиною 5 статті 33 цього Закону орендодавець у місячний термін розглядає
надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє
його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності)
істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про
поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної
власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди
землі. За наявності заперечень
орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється
лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Для
застосування положень частин 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду
землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору
оренди необхідно встановити такі юридичні факти: 1) орендар належним чином
виконує свої обов`язки за договором; 2) орендар до спливу строку договору
повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним
правом укладення договору на новий строк; 3) до листа-повідомлення орендар
додав проект додаткової угоди; 4) орендодавець протягом місяця не повідомив
орендаря про наявність заперечень і своє рішення.
Тобто
реалізація переважного права на поновлення договору оренди, передбачена у
наведеній нормі, можлива лише за умови дотримання встановлених такою нормою
процедури і строків.
Аналогічна
за змістом правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від
23.01.2019 у справі № 902/619/17, від
27.06.2019 у справі № 923/925/18, від
04.02.2020 у справі № 272/439/18
(провадження №61-3913св19), від 19.03.2020 у справі №
312/292/17 (провадження №61-729св19) та від 29.04.2020 року у
справі № 912/1138/19.
Згідно
з частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" у разі якщо
орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку
договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку
договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди
землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих
умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової
угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної
ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу
виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення
органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення
договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).
Отже,
для продовження договірних відносин необхідно волевиявлення на це сторін
договору, досягнення ними згоди щодо продовження договору із застосуванням
переважного права орендаря на продовження договору оренди, у тому числі на
змінених умовах (частина 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду
землі") або мовчазна
згода сторін договору стосовно поновлення договору на тих самих умовах на той
самий строк (частина 6 статті 33 Закону України "Про
оренду землі").
У
розумінні наведених положень законодавства основними відмінностями у
застосуванні положень частин 1 - 5 та частини 6 статті 33 Закону України
"Про оренду землі" є умови додаткової угоди (відмінні від попередніх,
або ті самі чи тотожні (частини 1 - 5 статті 33 цього Закону) та наявність
погодження обох сторін щодо істотних умов договору, або ті самі (частина 6
статті 33 цього Закону) та строк, в який орендодавець повинен повідомити
орендаря про відсутність наміру продовжувати або поновлювати договір оренди (у
місячний строк після повідомлення орендаря про намір продовжувати договір
оренди земельної ділянки (частини 1 - 5 статті 33 цього Закону) чи у місячний
строк після закінчення строку дії договору (частина 6 статті 33 цього Закону).
Аналогічну
правову позицію викладено у постанові Верховного Суду від 16.09.2019 у справі № 908/2314/18 та від 19.06.2019 року у
справі №925/803/18
19
березня 2020 року Верховний суд в рамках справи №
312/292/17 вказав, що зміна умов договору у будь-якій частини виключає
продовження договору з підстав ч. 6ст.33 Закону України «Про оренду землі», а
за положеннями ч. 4ст. 33 Закону України «Про оренду землі» відсутність
досягнення домовленостей щодо умов договору при їх зміні також виключає
продовження договору оренди землі з підстав переважного права.
Крім
того, згідно із положеннями, викладеними у абз. 1 ч. 1 ст. 31 Закону України
«Про оренду землі», договір оренди землі припиняється в разі закінчення строку,
на який його було укладено.
Тому,
якщо одна із сторін договору не має наміру досягнути домовленості щодо змін
щодо істотних умов договору, переважне право припиняється як це унормовано ч. 4
ст. 33 спеціального закону. Отже, зі спливом строку дії договору припиняються і
правовідносини сторін, обумовлені ним.
Аналогічний
правовий висновок викладений у постановах Верховного Судувід 16.01.2019 у
справі № 312/344/17 (провадження №
61-41452св18), 16.01.2019 у справі № 312/337/17
(провадження № 61-44899св18), 23.01.2019 у справі №
312/265/17 (провадження № 61-43640св18), 06.03.2019 у справі № 312/333/17 (провадження № 61-41192св18),
06.03.2019 у справі № 312/246/17
(провадження № 61-43639св18).
ВИСНОВОК: Стаття 33 Закону України "Про оренду
землі" містить дві правові конструкції, а зміст права, підстави і
обставини для захисту переважного права орендаря, яке виникає відповідно до
частин 1-5 зазначеної статті, не є тотожним змісту та підставам захисту його
права, яке виникає згідно з частиною 6 цієї статті.
Теги:
переважне право, поновлення договору оренди землі, добросовісний орендар,
мовчазна згода, пролонгація договору оренди, користування земельною ділянкою,
орендна плата, судова практика, Адвокат Морозов
Немає коментарів:
Дописати коментар