Продовження дії (пролонгації) договору оренди землі

Адвокат Морозов (судовий захист)

Переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі)

27 травня 2020 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду в рамках справи № 925/471/18 (ЄДРСРУ № 89485012) досліджував питання щодо переважного права перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

За змістом частини 2 статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

У Законі України "Про оренду землі" визначено умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі, а у статті 13 передбачено, що договором оренди землі є договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначено у статті 33 Закону України "Про оренду землі", яка фактично об`єднує два випадки продовження дії (пролонгації) договору оренди землі.

Так, згідно з частиною 1 статті 33 цього Закону по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (частина 2 статті 33 Закону України "Про оренду землі").

(!!!) До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проєкт додаткової угоди (частина 3 статті 33 зазначеного Закону).

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина 4 статті 33 Закону України "Про оренду землі").

Згідно з частиною 5 статті 33 цього Закону орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Для застосування положень частин 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: 1) орендар належним чином виконує свої обов`язки за договором; 2) орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; 3) до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; 4) орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення.

Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, передбачена у наведеній нормі, можлива лише за умови дотримання встановлених такою нормою процедури і строків.

Аналогічна за змістом правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 23.01.2019 у справі № 902/619/17, від 27.06.2019 у справі № 923/925/18, від 04.02.2020 у справі № 272/439/18 (провадження №61-3913св19), від 19.03.2020 у справі № 312/292/17 (провадження №61-729св19)  та від 29.04.2020 року у справі № 912/1138/19.

Згідно з частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

Отже, для продовження договірних відносин необхідно волевиявлення на це сторін договору, досягнення ними згоди щодо продовження договору із застосуванням переважного права орендаря на продовження договору оренди, у тому числі на змінених умовах (частина 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі") або мовчазна згода сторін договору стосовно поновлення договору на тих самих умовах на той самий строк (частина 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі").

У розумінні наведених положень законодавства основними відмінностями у застосуванні положень частин 1 - 5 та частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" є умови додаткової угоди (відмінні від попередніх, або ті самі чи тотожні (частини 1 - 5 статті 33 цього Закону) та наявність погодження обох сторін щодо істотних умов договору, або ті самі (частина 6 статті 33 цього Закону) та строк, в який орендодавець повинен повідомити орендаря про відсутність наміру продовжувати або поновлювати договір оренди (у місячний строк після повідомлення орендаря про намір продовжувати договір оренди земельної ділянки (частини 1 - 5 статті 33 цього Закону) чи у місячний строк після закінчення строку дії договору (частина 6 статті 33 цього Закону).

Аналогічну правову позицію викладено у постанові Верховного Суду від 16.09.2019 у справі № 908/2314/18 та  від 19.06.2019 року у справі №925/803/18

19 березня 2020 року Верховний суд в рамках справи № 312/292/17 вказав, що зміна умов договору у будь-якій частини виключає продовження договору з підстав ч. 6ст.33 Закону України «Про оренду землі», а за положеннями ч. 4ст. 33 Закону України «Про оренду землі» відсутність досягнення домовленостей щодо умов договору при їх зміні також виключає продовження договору оренди землі з підстав переважного права.

Крім того, згідно із положеннями, викладеними у абз. 1 ч. 1 ст. 31 Закону України «Про оренду землі», договір оренди землі припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено.

Тому, якщо одна із сторін договору не має наміру досягнути домовленості щодо змін щодо істотних умов договору, переважне право припиняється як це унормовано ч. 4 ст. 33 спеціального закону. Отже, зі спливом строку дії договору припиняються і правовідносини сторін, обумовлені ним.

Аналогічний правовий висновок викладений у постановах Верховного Судувід 16.01.2019 у справі № 312/344/17 (провадження № 61-41452св18), 16.01.2019 у справі № 312/337/17 (провадження № 61-44899св18), 23.01.2019 у справі № 312/265/17 (провадження № 61-43640св18), 06.03.2019 у справі № 312/333/17 (провадження № 61-41192св18), 06.03.2019 у справі № 312/246/17 (провадження № 61-43639св18).

ВИСНОВОК: Стаття 33 Закону України "Про оренду землі" містить дві правові конструкції, а зміст права, підстави і обставини для захисту переважного права орендаря, яке виникає відповідно до частин 1-5 зазначеної статті, не є тотожним змісту та підставам захисту його права, яке виникає згідно з частиною 6 цієї статті.

Матеріал по темі: «Поняття «переважного права орендаря» щодо укладання договору оренди землі»

Теги: переважне право, поновлення договору оренди землі, добросовісний орендар, мовчазна згода, пролонгація договору оренди, користування земельною ділянкою, орендна плата, судова практика, Адвокат Морозов

Поняття «переважного права орендаря» щодо укладання договору оренди землі

Адвокат Морозов (судовий захист)

Поняття «переважного права орендаря» та спонукання до укладання додаткової угоди до договору оренди землі.

27 червня 2019 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду в рамках справи №  923/925/18 (ЄДРСРУ № 82937643) наголосив, що договір оренди землі вважатиметься поновленим лише у разі укладення додаткової угоди, про що безпосередньо зазначено у частині 8 статті 33 Закону України "Про оренду землі". При цьому відмову або зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено у суді.

Правову позицію щодо розмежування цих підстав сформульовано Верховним Судом України, зокрема у постанові від 25.02.2015 у справі № 6-219цс14, Верховним Судом у постановах від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц, від 10.09.2018 у справі № 920/739/17.

Отже, поновлення договору оренди землі в судовому порядку, у передбачений ст. 33 Закону України «Про оренду землі» спосіб, вимагає укладення додаткової угоди між сторонами як єдиної підстави продовження орендних прав і обов`язків.

Отже, належним способом захисту порушеного права у цьому випадку є позов про визнання укладеною додаткової угоди із викладенням її змісту, оскільки сама по собі вимога про визнання договору оренди землі поновленим за своєю суттю є встановленням факту, який має юридичне значення, і не може забезпечити захисту порушеного права позивача в силу імперативного припису про обов`язковість оформлення поновлення договору оренди саме шляхом укладення додаткової угоди, що, власне, і може бути предметом розгляду в суді.

Аналогічну правову позицію викладено у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 10.09.2018 у справі № 920/739/17, від 15.01.2019 у справі № 922/1464/18, від 12.06.2019 року у справі № 910/11518/18 та ін.

ВАЖЛИВО: Неправильно обраний спосіб захисту зумовлює прийняття рішення про відмову у задоволенні позову, незалежно від інших встановлених судом обставин.

Аналогічна правова позиція щодо належного способу захисту права орендаря на поновлення договору оренди за статтею 33 Закону України "Про оренду землі" викладена в постановах Верховного Суду від 12.06.2019 року у справі № 910/11518/18, 11.04.2019 у справі №903/847/17, від 04.04.2019 у справі №905/174/18, від 19.03.2019 у справі №908/1805/17, від 19.03.2019 у справі №908/2484/17, від 06.03.2019 у справі №916/600/18, від 20.02.2019 у справі №915/1401/17, від 13.02.2019 у справі №911/3225/17, від 16.01.2019 у справі №908/127/17, від 15.01.2019 у справі №922/1464/18, від 11.12.2018 у справі №921/43/18, від 06.12.2018 у справі №908/1634/17, від 06.12.2018 у справі №915/456/17, від 11.09.2018 у справі №911/1170/17.

В той же час, реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі, передбачена положеннями Закону України «Про оренду землі», відбувається за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін (рішення Верховного Суду у справі № 312/265/17, №  625/166/18).

Однак, 15 липня 2019 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду в рамках справи № 911/2439/18 (ЄДРСРУ № 83059425) вже конкретизував викладене вище: «частина третя статті 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»  поняття переважного права орендаря означає надання йому переваги орендодавцем у разі наявності пропозицій інших господарюючих суб`єктів, що містять умови, рівні з умовами особи, яка наділена переважним правом. При цьому для набуття переважного права на укладення договору на новий термін недостатнім є належне виконання орендарем своїх обов`язків за попереднім договором оренди, оскільки іншими передумовами для реалізації такого права законодавство чітко визначає необхідність досягнення сторонами домовленості щодо умов нового договору та рівність умов (пропозицій) особи, яка наділена переважним правом, з умовами (пропозиціями) іншого претендента на оренду, для чого «орендарю необхідно вчинити певні активні дії для досягнення такої домовленості»».

ВИСНОВОК: Підсумовуючи зазначене вбачається, що для набуття переважного права на укладення договору оренди землі на новий термін недостатнім є належне виконання орендарем своїх обов`язків за попереднім договором оренди… необхідні також «активні дії для досягнення такої домовленості», а відмову та/або зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі необхідно оскаржувати у суді.

Матеріал по темі: «Переважне права на поновлення договору оренди землі добросовісним орендарем»

Теги: переважне право, поновлення договору оренди землі, добросовісний орендар, мовчазна згода, пролонгація договору оренди, користування земельною ділянкою, орендна плата, судова практика, Адвокат Морозов

Мовчазна згода орендодавця на пролонгацію договору оренди землі

Адвокат Морозов (судовий захист)

Поновлення договору оренди землі на новий строк за принципом «мовчазної згоди».

20 березня 2019 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду в рамках справи № 908/2460/17 (ЄДРСРУ № 80632864) досліджував питання мовчазної згоди на пролонгацію договору оренди землі.

У ст. 33 Закону України "Про оренду землі" регламентовано поновлення договору оренди землі на новий строк як у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами (ч.ч. 1- 5 цієї норми), так і у випадку, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди (ч. 6 цієї норми).

Аналіз наведених норм матеріального права дає підстави для висновку, що для застосування положень ч. 1 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належним чином виконує свої обов'язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення із проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (ч. 5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі").

(!!!) Підставою позовних вимог у даній справі позивач визначив ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", посилаючись на те, що продовжує користуватись  відповідною земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, а протягом одного місяця після його закінчення відповідач не надав заперечень стосовно поновлення цього договору.

Частиною 6 ст. 33 зазначеного Закону врегульовано пролонгацію договору на той самий строк і на тих самих умовах, що були передбачені договором, за наявності такого фактичного складу: користування орендарем земельною ділянкою після закінчення строку оренди і відсутність протягом одного місяця заперечення орендодавця проти такого користування (що можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на пролонгацію договору).

Аналогічна правова позиція висловлена 21.02.2018 р. Верховним Судом у складі колегії суддів палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду в рамках справи № 917/772/17 (ЄДРСРУ № 72448843).

ВАЖЛИВО: При цьому необхідно звернути увагу, що повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", не вимагається. Суть поновлення договору оренди згідно з цією частиною статті саме і полягає у тому, що орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку оренди, а орендодавець, відповідно, не заперечує у поновленні договору, зокрема у зв'язку з належним виконанням договору оренди землі.

Як зазначив Верховний суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 20 вересня 2018 року у справі № 384/648/17-ц, провадження № 61-13391св18 (ЄДРСРУ № 76715496) пролонгація договору оренди можлива лише за мовчазної згоди власника землі (орендодавця), а при висловленні орендодавцем заперечень щодо пролонгації договору оренди землі такий договір не може вважатись поновленим. 

У подальшому, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення дії договору оренди і орендодавець не надав заперечень стосовно поновлення цього договору протягом одного місяця після його закінчення, орендар має право звернутися із вимогою про визнання укладеною угоди про поновлення договору на тих самих умовах і на той самий строк. Орендодавець, у свою чергу, в будь-який час до укладення додаткової угоди стосовно поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах може звернутися із вимогою про звільнення земельної ділянки. Тобто договір оренди землі вважатиметься поновленим лише у разі укладення додаткової угоди, про що безпосередньо зазначено у частині     8 статті 33 Закону України "Про оренду землі". При цьому відмову або зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено у суді.

Окрім цього, поновлення договору оренди за частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" відбувається автоматично на тих же умовах, за фактом настання обставин, наведених у даній статті, а тому формальне не надсилання орендарем проекту додаткової угоди не може бути підставою для відмови в поновленні договору оренди з зазначених вище підстав (Постанова Верховного суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 30 січня 2019 року по справі № 918/518/17 (ЄДРСРУ № 79545415).

Щодо прав та обов'язків орендодавця слід акцентувати, що орендодавець має право заперечити стосовно поновлення згідно із ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", і таке заперечення має бути заявлено саме протягом одного місяця після закінчення дії договору оренди землі.

Аналогічна правова позиція щодо застосування ст. 33 Закону України "Про оренду землі" наведена Верховним Судом у постановах від 10.09.2018 у справі №   920/739/17 та від 29.11.2018 у справах № 920/752/17, № 920/737/17, № 920/747/17, №   920/751/17, № 920/746/17, № 920/744/17, № 920/748/17, №   920/749/17.

Теги: переважне право, поновлення договору оренди землі, добросовісний орендар, мовчазна згода, пролонгація договору оренди, користування земельною ділянкою, орендна плата, судова практика, Адвокат Морозов