Адвокат Морозов (судовий захист)
Велика Палата
Верховного Суду про самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була
відведена для цієї мети
17 грудня 2025
року Велика Палата Верховного Суду в рамках справи № 908/2388/21, провадження № 12-73гс24 (ЄДРСРУ №
133983611) досліджувала питання щодо правового режиму самочинного будівництва.
Частиною першою
статті 41 Конституції України встановлено, що кожен має право володіти,
користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї
інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в
порядку, визначеному законом.
Згідно із
частиною першою статті 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не
може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
Власникові
належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном (частина
перша статті 317 ЦК України).
Власник
земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її
цільового призначення (частина четверта статті 373 ЦК України).
Особливості
права власності на землю врегульовані Земельним кодексом України. Відповідно до
статті 80 ЗК України суб`єктами права власності на землю є: а) громадяни та
юридичні особи - на землі приватної власності; б) територіальні громади, які
реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування, -
на землі комунальної власності; в) держава, яка реалізує це право через
відповідні органи державної влади, - на землі державної власності.
Згідно зі
статтею 78 ЗК України право власності на землю - це право володіти,
користуватися і розпоряджатися земельними ділянками. При цьому права володіння,
користування та розпорядження земельною ділянкою в повному обсязі можуть
належати лише власникові земельної ділянки.
Власник
земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, створювати
закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй
ділянці іншим особам (частина перша статті 375 ЦК України).
Стаття 375 ЦК
України врегульовує право власника на забудову належної йому земельної ділянки,
тобто можливість власника земельної ділянки здійснювати на ній будівництво в
порядку, встановленому законом. Власник має право здійснювати на належній йому
земельній ділянці нове будівництво, створюючи будівлі та споруди, яких раніше не
існувало.
Статтею 331 ЦК
України визначається порядок набуття права власності на новостворене майно. За
змістом цієї норми право власності на нову річ, яка виготовлена (створена)
особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Право
власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди
тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо
договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації,
право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право
власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації,
право власності виникає з моменту державної реєстрації.
Водночас можуть
існувати ситуації, коли особа, не маючи прав на земельну ділянку (не будучи
власником або користувачем земельної ділянки), здійснює на ній будівництво, або
здійснює будівництво без відповідного документа, проєкту, з істотним порушенням
будівельних норм і правил. Такі правовідносини врегульовані статтею 376 ЦК України,
в якій визначено правовий режим самочинного будівництва.
Виходячи зі
змісту частини першої статті 376 ЦК України об`єкт нерухомого майна вважається
самочинним будівництвом, якщо він збудований або будується: 1) на земельній
ділянці, що не була відведена для цієї мети; 2) без відповідного документа,
який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проєкту;
3) з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Наявність хоча б однієї з наведених ознак свідчить про те, що об`єкт нерухомості
є самочинним.
Будівництво на
земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, охоплює ситуації, коли
особа отримала у встановленому порядку земельну ділянку для забудови, але порушує мету використання такої земельної
ділянки, а також коли особа здійснює будівництво, не маючи юридичних прав на
земельну ділянку.
Мова може йти
про самовільне зайняття земельної ділянки, що є правопорушенням відповідно до
статті 211 ЗК України. Самовільним зайняттям земельної ділянки є активні
протиправні дії особи, спрямовані на фактичне заволодіння чи/та використання
земельної ділянки або її частини за відсутності рішення уповноваженого органу
чи волевиявлення власника про її відчуження чи надання в користування.
(!!!) Відсутність в особи прав на земельну ділянку за
загальним правилом унеможливлює отримання такою особою документів, необхідних
для виконання будівельних робіт, оскільки, як зазначалося вище, право на
забудову земельної ділянки належить власнику або особі, яка має відповідні
речові права на земельну ділянку.
Отже, якщо
об`єкт будується або збудований на земельній ділянці, що не була відведена для
цієї мети, це є самостійною та достатньою підставою для кваліфікації його судом
об`єктом самочинного будівництва.
У разі
здійснення будівництва на земельній ділянці, що не була відведена для цієї
мети, найбільшого порушення зазнає право власника користуватись земельною
ділянкою, яке слід розглядати як юридично гарантовану правовими нормами
можливість власника самостійно господарювати на земельній ділянці, використовувати
її корисні властивості для задоволення власних соціальних, економічних,
духовних та інших потреб, тобто можливість її господарської експлуатації та, як
наслідок, отримання доходу від неї.
Особа, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що їй не належить, своїми протиправними діями позбавляє власника можливості належним
чином вільно користуватися земельною ділянкою.
У разі
самочинного будівництва особа своїми діями також створює й інші перешкоди
власнику. Йдеться, зокрема, про порушення права розпорядження земельною
ділянкою, яке належить лише її власнику і полягає у юридично забезпеченій
можливості визначати юридичну або фактичну долю земельної ділянки, тобто
можливість вчиняти різні дії із земельною ділянкою, у тому числі й щодо її відчуження
іншим особам.
У статті 90 ЗК
України наведено детальний перелік прав власників земельних ділянок, зокрема,
продавати або іншим шляхом відчужувати земельну ділянку, передавати її в
оренду, заставу, спадщину, довірчу власність; самостійно господарювати на
землі; споруджувати жилі будинки, виробничі та інші будівлі і споруди тощо.
Порушені права власників земельних ділянок підлягають відновленню в порядку,
встановленому законом.
Відносини
власника земельної ділянки із особою, яка вчинила самочинне будівництво на його
земельній ділянці, регулюються частинами четвертою - шостою статті 376 ЦК
України. Такі відносини, як і будь-які інші відносини власності, є абсолютними,
в яких праву власника кореспондує обов`язок усіх і кожного утримуватися від
будь-яких посягань на це право.
Основу такої
правової охорони утворює принцип єдності
земельної ділянки й будівель та споруд, розташованих на ній, основною ідеєю
якого є унеможливлення виникнення ситуацій, у яких будівля й земельна ділянка
стають об`єктами конкуруючих прав та інтересів різних суб`єктів. Законодавче
визначення правових наслідків самочинного будівництва ґрунтується на
пріоритетності захисту прав власника земельної ділянки.
Велика Палата
Верховного Суду вже звертала увагу на те, що стаття 376 ЦК України розташована
у главі 27 «Право власності на землю (земельну ділянку)», тобто правовий режим
самочинного будівництва пов`язаний з питаннями права власності на земельну
ділянку.
У постанові від
16.02.2021 у справі №
910/2861/18 Велика Палата Верховного Суду сформулювала висновок про те,
що не допускається набуття права
власності на споруджені об`єкти нерухомого майна особою, яка не має права
власності або такого іншого речового права на земельну ділянку, що
передбачає можливість набуття права власності на будівлі, споруди, розташовані
на відповідній ділянці.
Особливістю
об`єктів самочинного будівництва є те, що відповідно до частини другої статті
376 ЦК України особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво
нерухомого майна, не набуває права власності на нього.
Самочинне
будівництво як майно має визначений правилами статті 376 ЦК України спеціальний
правовий режим, елементом якого є умови та порядок визнання права власності на
самочинно збудоване нерухоме майно, а також наслідки відмови у такому визнанні.
Цей механізм ґрунтується на судовому порядку вирішення питань, пов`язаних як із
рішенням про визнання права власності, так і з наслідками цього рішення та
захистом осіб, права яких порушено самочинним будівництвом.
За умови
дотримання чіткого алгоритму дій, передбаченого у статті 376 ЦК України,
претендувати на отримання самочинно збудованого майна у власність може як особа, яка його побудувала, так і
власник земельної ділянки, на якій воно споруджено. Такий висновок
сформульовано у пункті 110 постанови Великої Палати Верховного Суду від
15.11.2023 у справі №
916/1174/22.
ВИСНОВОК: Велика Палата Верховного Суду висновує, що самочинне
будівництво на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, є
порушенням прав власника відповідної земельної ділянки.
Матеріал по темі: «Особливості спадкування самочинного будівництва»
Теги: самострой, самобуд, самочинно збудоване майно, нерухоме майно,
визнання право власності, знесення, знесення самочинного будівництва,
перебудова, снос, снос майна, крайня міра, судова практика, Верховний суд,
Адвокат Морозов
Немає коментарів:
Дописати коментар