Спосіб захисту порушеного права власника земельної ділянки

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Велика Палата Верховного Суду: належний спосіб захисту прав власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво

17 грудня 2025 року Велика Палата Верховного Суду в рамках справи № 908/2388/21, провадження № 12-73гс24 (ЄДРСРУ № 133983611) досліджувала питання щодо правового режиму самочинного будівництва щодо захисту порушеного права власника земельної ділянки.

У постанові від 19.05.2020 у справі № 916/1608/18 Велика Палата Верховного Суду виснувала, що знаходження на земельній ділянці одного власника об`єкта нерухомості (будівлі, споруди) іншого власника істотно обмежує права власника землі, при цьому таке обмеження є безстроковим. Так, власник землі в цьому разі не може використовувати її ані для власної забудови, ані іншим чином і не може здати цю землю в оренду будь-кому, окрім власника будівлі чи споруди. Тому державна реєстрація будівлі, споруди на чужій земельній ділянці є фактично і реєстрацією обмеження права власника землі (пункт 84).

Відповідно до статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Реєстру.

До інших правових наслідків, окрім офіційного визнання і підтвердження державою відповідних юридичних фактів, застосування норм Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» не призводить. Державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним із юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для виникнення права власності. Самостійного значення для виникнення права власності факт державної реєстрації не має.

При цьому термін «визнання», який вживається в Законі України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та нормах статті 376 ЦК України, має різне змістовне значення. В контексті регулювання відносин, пов`язаних із самочинним будівництвом, термін «визнання» має чітко визначений зміст - визнання судом права власності на нерухоме майно, збудоване на земельній ділянці за тією чи іншою особою. Самою по собі реєстраційною дією передбачений статтею 376 ЦК України судовий порядок не може бути підмінений.

Системний аналіз наведених положень законодавчих актів дозволяє стверджувати, що державна реєстрація права власності не породжує права власності, в силу державної реєстрації право власності не виникає, а державна реєстрація визначає лише момент, з якого право власності може виникнути за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності.

У постанові від 21.12.2022 у справі № 914/2350/18 (914/608/20) Велика Палата Верховного Суду зробила висновок, що сама по собі державна реєстрація не є окремою підставою набуття особою права власності, а є офіційним засвідченням державою набуття особою права власності (пункт 123).

Факт набуття права власності має передувати державній реєстрації, оскільки юридичний зміст державної реєстрації полягає у визнанні і підтвердженні державою цього факту.

Повноцінне здійснення прав на нерухоме майно неможливе без державної реєстрації з огляду на те, що вона є завершальним етапом набуття повного обсягу речових прав. Однак сама по собі державна реєстрація речових прав не захищає учасників цивільних відносин від порушень права власності та інших речових прав.

Як слідує із змісту частини третьої статті 376 ЦК України, особа, яка здійснила самочинне будівництво, не може звертатись за підтвердженням належного їй права власності або вимагати визнання належного їй права в іншому, позасудовому порядку.

Статтею 15 ЦК України встановлено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Відповідно до частини першої статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

При цьому суб`єкт порушеного права може скористатися не будь-яким, а цілком конкретним способом захисту свого права (пункт 5.6 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.08.2018 у справі № 925/1265/16, пункт 88 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі № 910/3009/18, пункт 55 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.06.2021 у справі № 334/3161/17).

Способи захисту прав особи - власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, прямо визначені статтею 376 ЦК України, яка регулює правовий режим самочинно побудованого майна.

Частинами третьою - п`ятою статті 376 ЦК України, відповідно, встановлено таке. Право власності на самочинно збудоване майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно. Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок. На вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб.

Визнання права власності в порядку частини третьої або п`ятої статті 376 ЦК України призводить до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна – 1) або особі, яка здійснила самочинне будівництво, надається земельна ділянка у встановленому порядку під уже збудоване нерухоме майно як обов`язкова умова для визнання права власності на таке майно (частина третя статті 376 ЦК України); 2) або право власності на самочинно збудоване нерухоме майно визнається за особою - власником земельної ділянки (частина п`ята статті 376 ЦК України).

При цьому формулювання положень статті 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею. Тож, як неодноразово зазначала Велика Палата Верховного Суду, реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила таке будівництво, у силу наведених вище положень законодавства та приписів частини другої статті 376 ЦК України не змінює правового режиму такого будівництва як самочинного з метою застосування, зокрема, норм частини четвертої цієї статті (пункти 6.31-6.33 постанови Великої Палати Верховного Суду від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13; пункти 53-56 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23.06.2020 у справі № 680/214/16-ц; пункт 46 постанови Великої Палати Верховного Суду від 20.07.2022 у справі № 923/196/20).

(!) За обставин, коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстроване за певною особою без дотримання визначеного статтею 376 ЦК України порядку, задоволення вимоги про 1) скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на таке майно, або 2) вимоги про скасування державної реєстрації прав, або 3) вимоги про припинення права власності тощо у встановленому законом порядку не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна та не призведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна.

У категорії справ, за обставинами яких певна особа неправомірно зареєструвала право власності на самочинно побудоване майно, неналежною є як вимога про скасування рішення (запису) про реєстрацію права власності, так і вимога про припинення права власності (пункт 154 постанови Великої Палати Верховного Суду від 15.11.2023 у справi № 916/1174/22).

Таким чином, усталеною є практика Великої Палати Верховного Суду, відповідно до якої у спорах про знесення об`єкта самочинного будівництва заявлені позовні вимоги про скасування рішень державного реєстратора є неналежними та такими, що не спрямовані на реальний захист прав та інтересів позивача.

Щодо вимог про визнання недійсними укладених між відповідачами договорів купівлі-продажу, то слід зазначити, що Міськрада не є стороною спірних договорів та не заявляє про свої права або інтереси щодо об`єктів купівлі-продажу. Внаслідок укладення відповідачами спірних договорів обсяг прав та обов`язків Міськради жодним чином не змінюється. Укладення оскаржуваних договорів не створило для позивача як дійсного власника земельної ділянки жодних правових наслідків. При цьому самі договори, на відміну від розташування на земельній ділянці самочинного будівництва, не створюють для позивача перешкоди в розпорядженні земельною ділянкою.

Отже, права та інтереси Міськради укладенням відповідачами спірних договорів не порушуються. Визнання цих договорів недійсними не приведе до відновлення порушених прав власника земельної ділянки, що є підставою для відмови в задоволенні відповідних позовних вимог про визнання договорів недійсними. Подібні висновки викладені в пунктах 47, 48 постанови Великої Палати Верховного Суду від 18.09.2024 у справі № 914/1785/22, в пункті 8.38 постанови Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2024 у справі № 496/1059/18.

Велика Палата звертає увагу, що згідно з усталеною практикою Верховного Суду обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови у позові [див., зокрема, постанови Великої Палати Верховного Суду від 19.01.2021 у справі № 916/1415/19 (пункт 6.21), від 02.02.2021 у справі № 925/642/19 (пункт 52), від 21.09.2022 у справі № 908/976/19 (пункт 5.13)].

ВИСНОВОК: Належним способом захисту прав власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, є вимога про знесення об`єкта самочинного будівництва відповідно до частини четвертої статті 376 ЦК України.

Зазначений спосіб захисту відповідає характеру правопорушення, є таким, що встановлений законом, реально захищає та відновлює права та інтереси позивача.

 

 

Матеріал по темі: «Самочинне будівництво на невідведеній для цього земельній ділянці»

 

 

 

Теги: самострой, самобуд, самочинно збудоване майно, нерухоме майно, визнання право власності, знесення, знесення самочинного будівництва, перебудова, снос, снос майна, крайня міра, судова практика, Верховний суд, Адвокат Морозов

Самочинне будівництво на невідведеній для цього земельній ділянці

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Велика Палата Верховного Суду про самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети

17 грудня 2025 року Велика Палата Верховного Суду в рамках справи № 908/2388/21, провадження № 12-73гс24 (ЄДРСРУ № 133983611) досліджувала питання щодо правового режиму самочинного будівництва.

Частиною першою статті 41 Конституції України встановлено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом.

Згідно із частиною першою статті 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном (частина перша статті 317 ЦК України).

Власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення (частина четверта статті 373 ЦК України).

Особливості права власності на землю врегульовані Земельним кодексом України. Відповідно до статті 80 ЗК України суб`єктами права власності на землю є: а) громадяни та юридичні особи - на землі приватної власності; б) територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування, - на землі комунальної власності; в) держава, яка реалізує це право через відповідні органи державної влади, - на землі державної власності.

Згідно зі статтею 78 ЗК України право власності на землю - це право володіти, користуватися і розпоряджатися земельними ділянками. При цьому права володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою в повному обсязі можуть належати лише власникові земельної ділянки.

Власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам (частина перша статті 375 ЦК України).

Стаття 375 ЦК України врегульовує право власника на забудову належної йому земельної ділянки, тобто можливість власника земельної ділянки здійснювати на ній будівництво в порядку, встановленому законом. Власник має право здійснювати на належній йому земельній ділянці нове будівництво, створюючи будівлі та споруди, яких раніше не існувало.

Статтею 331 ЦК України визначається порядок набуття права власності на новостворене майно. За змістом цієї норми право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації. 

Водночас можуть існувати ситуації, коли особа, не маючи прав на земельну ділянку (не будучи власником або користувачем земельної ділянки), здійснює на ній будівництво, або здійснює будівництво без відповідного документа, проєкту, з істотним порушенням будівельних норм і правил. Такі правовідносини врегульовані статтею 376 ЦК України, в якій визначено правовий режим самочинного будівництва.

Виходячи зі змісту частини першої статті 376 ЦК України об`єкт нерухомого майна вважається самочинним будівництвом, якщо він збудований або будується: 1) на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети; 2) без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проєкту; 3) з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Наявність хоча б однієї з наведених ознак свідчить про те, що об`єкт нерухомості є самочинним.

Будівництво на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, охоплює ситуації, коли особа отримала у встановленому порядку земельну ділянку для забудови, але порушує мету використання такої земельної ділянки, а також коли особа здійснює будівництво, не маючи юридичних прав на земельну ділянку.

Мова може йти про самовільне зайняття земельної ділянки, що є правопорушенням відповідно до статті 211 ЗК України. Самовільним зайняттям земельної ділянки є активні протиправні дії особи, спрямовані на фактичне заволодіння чи/та використання земельної ділянки або її частини за відсутності рішення уповноваженого органу чи волевиявлення власника про її відчуження чи надання в користування.

(!!!) Відсутність в особи прав на земельну ділянку за загальним правилом унеможливлює отримання такою особою документів, необхідних для виконання будівельних робіт, оскільки, як зазначалося вище, право на забудову земельної ділянки належить власнику або особі, яка має відповідні речові права на земельну ділянку.

Отже, якщо об`єкт будується або збудований на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, це є самостійною та достатньою підставою для кваліфікації його судом об`єктом самочинного будівництва.

У разі здійснення будівництва на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, найбільшого порушення зазнає право власника користуватись земельною ділянкою, яке слід розглядати як юридично гарантовану правовими нормами можливість власника самостійно господарювати на земельній ділянці, використовувати її корисні властивості для задоволення власних соціальних, економічних, духовних та інших потреб, тобто можливість її господарської експлуатації та, як наслідок, отримання доходу від неї.

Особа, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що їй не належить, своїми протиправними діями позбавляє власника можливості належним чином вільно користуватися земельною ділянкою.

У разі самочинного будівництва особа своїми діями також створює й інші перешкоди власнику. Йдеться, зокрема, про порушення права розпорядження земельною ділянкою, яке належить лише її власнику і полягає у юридично забезпеченій можливості визначати юридичну або фактичну долю земельної ділянки, тобто можливість вчиняти різні дії із земельною ділянкою, у тому числі й щодо її відчуження іншим особам.

У статті 90 ЗК України наведено детальний перелік прав власників земельних ділянок, зокрема, продавати або іншим шляхом відчужувати земельну ділянку, передавати її в оренду, заставу, спадщину, довірчу власність; самостійно господарювати на землі; споруджувати жилі будинки, виробничі та інші будівлі і споруди тощо. Порушені права власників земельних ділянок підлягають відновленню в порядку, встановленому законом.

Відносини власника земельної ділянки із особою, яка вчинила самочинне будівництво на його земельній ділянці, регулюються частинами четвертою - шостою статті 376 ЦК України. Такі відносини, як і будь-які інші відносини власності, є абсолютними, в яких праву власника кореспондує обов`язок усіх і кожного утримуватися від будь-яких посягань на це право.

Основу такої правової охорони утворює принцип єдності земельної ділянки й будівель та споруд, розташованих на ній, основною ідеєю якого є унеможливлення виникнення ситуацій, у яких будівля й земельна ділянка стають об`єктами конкуруючих прав та інтересів різних суб`єктів. Законодавче визначення правових наслідків самочинного будівництва ґрунтується на пріоритетності захисту прав власника земельної ділянки.

Велика Палата Верховного Суду вже звертала увагу на те, що стаття 376 ЦК України розташована у главі 27 «Право власності на землю (земельну ділянку)», тобто правовий режим самочинного будівництва пов`язаний з питаннями права власності на земельну ділянку.

У постанові від 16.02.2021 у справі № 910/2861/18 Велика Палата Верховного Суду сформулювала висновок про те, що не допускається набуття права власності на споруджені об`єкти нерухомого майна особою, яка не має права власності або такого іншого речового права на земельну ділянку, що передбачає можливість набуття права власності на будівлі, споруди, розташовані на відповідній ділянці.

Особливістю об`єктів самочинного будівництва є те, що відповідно до частини другої статті 376 ЦК України особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

Самочинне будівництво як майно має визначений правилами статті 376 ЦК України спеціальний правовий режим, елементом якого є умови та порядок визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно, а також наслідки відмови у такому визнанні. Цей механізм ґрунтується на судовому порядку вирішення питань, пов`язаних як із рішенням про визнання права власності, так і з наслідками цього рішення та захистом осіб, права яких порушено самочинним будівництвом.

За умови дотримання чіткого алгоритму дій, передбаченого у статті 376 ЦК України, претендувати на отримання самочинно збудованого майна у власність може як особа, яка його побудувала, так і власник земельної ділянки, на якій воно споруджено. Такий висновок сформульовано у пункті 110 постанови Великої Палати Верховного Суду від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22.

ВИСНОВОК: Велика Палата Верховного Суду висновує, що самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, є порушенням прав власника відповідної земельної ділянки.

 

 

Матеріал по темі: «Особливості спадкування самочинного будівництва»

 

 

 

Теги: самострой, самобуд, самочинно збудоване майно, нерухоме майно, визнання право власності, знесення, знесення самочинного будівництва, перебудова, снос, снос майна, крайня міра, судова практика, Верховний суд, Адвокат Морозов

 

Належні способи захисту прав власника земельної ділянки та співвласників багатоквартирного будинку

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Верховний суд: належні способи захисту прав власника земельної ділянки та співвласників багатоквартирного будинку

27 листопада 2024 року Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи № 463/5124/21, провадження № 61-15412св23 (ЄДРСРУ № 126182554) досліджував питання: «Чи є належними способами захисту прав власника земельної ділянки та співвласників багатоквартирного будинку вимоги про припинення права власності на самочинне будівництво, скасування державної реєстрації цього права та рішення державного реєстратора про проведення такої реєстрації?»

Державну реєстрацію права власності на самочинно побудовану, реконструйовану будівлю, споруду, не слід розглядати як окреме відносно факту самочинного будівництва порушення прав співвласників багатоквартирного будинку та власника земельної ділянки. Їхні права порушуються самочинним будівництвом, а не державною реєстрацією права власності на самочинно побудоване майно. Така реєстрація поза встановленим статтею 376 ЦК України порядком за особою, яка це будівництво здійснила, лише додає додаткові юридичні обмеження до вже існуючих фактичних обмежень (які є наслідком самочинного будівництва) співвласників багатоквартирного будинку та власника земельної ділянки у реалізації їхнього права власності.

(!!!) Коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстроване за певною особою без дотримання визначеного статтею 376 ЦК України порядку, задоволення вимог про скасування рішення державного реєстратора про таку реєстрацію, скасування цієї реєстрації, про припинення права власності на самочинно побудоване майно тощо не вирішить у встановленому законом порядку юридичну долю такого майна та не зумовить відновлення прав співвласників багатоквартирного будинку та стану єдності юридичної долі земельної ділянки і розташованого на ній нерухомого майна.

Належними вимогами, які може заявити власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження нею, є 1) вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або 2) вимога про визнання права власності на це майно. А належною вимогою, яку може заявити співвласник багатоквартирного будинку, - 3) вимога про демонтаж об`єкта самочинного будівництва чи приведення майна до попереднього стану, яке воно мало до початку такого будівництва (див. mutatis mutandis постанову Великої Палати Верховного Суду від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22 (пункти 89, 92, 112, 113, 154)).

ВИСНОВОК: Отже, вимога про скасування рішення державного реєстратора, а також вимоги прокурора, заявлені в інтересах держави в особі міської ради, про скасування державної реєстрації права власності та припинення цього права є неналежними способами захисту співвласників будинку та територіальної громади як власника земельної ділянки.

 

  

 

Матеріал по темі: «Способи захисту прав власника від самочинногобудівництва на земельній ділянці»

 

«Реконструкція квартири з виходом за межі її об`єму без згоди інших співвласників цього будинку»

 

 

 

Теги: самострой, самобуд, самочинно збудоване майно, нерухоме майно, визнання право власності, знесення, знесення самочинного будівництва, перебудова, снос, снос майна, крайня міра, судова практика, Верховний суд, Адвокат Морозов

Захист прибудинкової території багатоквартирного житлового будинку (ОСББ) від самобуду

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Захист прибудинкової території багатоквартирного житлового будинку (ОСББ)  від самовільно встановленого нерухомого майна шляхом демонтажу

25 жовтня 2024 року Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи № 344/8665/20, провадження № 61-9881св23 (ЄДРСРУ № 122578726) досліджував питання щодо захисту прибудинкової території багатоквартирного житлового будинку (ОСББ)  від самовільно встановленого нерухомого майна шляхом демонтажу.

Відповідно до статті 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним. Використання власності не може завдавати шкоди правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати економічну ситуацію і природні якості землі.

За змістом статей 316, 317 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.

Власникові належить право володіння, користування та розпорядження своїм майном.

Частиною другою статті 382 ЦК України передбачено, що усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.

Відповідно до пункту 4 частини першої статті 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» прибудинкова територія - це територія навколо багатоквартирного будинку, визначена на підставі відповідної містобудівної та землевпорядної документації, у межах земельної ділянки, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди, що необхідна для обслуговування багатоквартирного будинку та задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників (співвласників та наймачів (орендарів) квартир, а також нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку.

Згідно з частинами першою та другою статті 5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників. Спільне майно багатоквартирного будинку не може бути поділено між співвласниками, і такі співвласники не мають права на виділення в натурі частки із спільного майна багатоквартирного будинку.

Право власності особи може бути захищено у випадку його існування та у разі його порушення, оспорювання чи невизнання.

Відповідно до статті 391 ЦК України власник має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпорядження своїм майном.

Зазначена норма матеріального права визначає право власника, у тому числі житлового приміщення або будинку, вимагати усунення будь-яких порушень свого права від будь-яких осіб у спосіб, який власник вважає прийнятним та ефективним. Визначальним для захисту права на підставі цієї норми права є наявність у позивача права власності та встановлення судом наявності перешкод у користуванні власником своєю власністю.

Частиною першою статті 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

З урахуванням цих норм правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів і осіб, уповноважених захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси. Суд повинен установити, чи були порушені, невизнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні.

(!!!) Прибудинкова територія багатоквартирного житлового будинку є особливим об`єктом права власності на землю, оскільки призначена для розміщення й обслуговування житлового будинку та має задовольняти інтереси його мешканців.

Відповідно до статті 38 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) до земель житлової та громадської забудови належать земельні ділянки в межах населених пунктів, які використовуються для розміщення житлової забудови, громадських будівель і споруд, інших об`єктів загального користування.

Порядок використання земельних ділянок багатоквартирних житлових будинків регулюється статтею 42 ЗК України, відповідно до якої земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками.

Таким чином, як це випливає зі змісту статті 42 ЗК України, єдиним суб`єктом права власності на прибудинкову територію багатоквартирного будинку є об`єднання власників такого будинку.

Раніше, 07 листопада 2023 року Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи № 522/16580/21, провадження № 61-5122св23 (ЄДРСРУ № 114796270) робив висновок, що будівництво об’єкту нерухомого майна на  прибудинкових територіях багатоквартирних будинків без згоди на те співвласників є протиправним за умови належності земельної ділянки останнім на праві власності/користуванні

ВИСНОВОК: Отже, подання позову про демонтаж самовільно встановленого нерухомого майна на земельній ділянці законним володільцем якої є ОСББ відповідає вимогам статті 391 ЦК України.

 

 

 

 

Матеріал по темі: «Звільнення прибудинкової території багатоповерхівки від незаконного будівництва»
 

 

 

 

 

 

 

 

Теги: осбб, управління будинком, співвласник, сумісна власність, титульний власник, оскарження рішення осбб, спільна часткова власність, об`єднання співвласників багатоквартирного будинку,  технічна документацію на будинок, технічне обслуговування, судова практика, Верховний суд, Адвокат Морозов

 

Неперсоналізоване судове рішення про знесення самочинного будівництва не підлягає виконанню

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Неконкретизоване (неперсоналізоване)  судове рішення про знесення самочинного будівництва фактично не підлягає виконанню та унеможливлює накладення штрафу на боржника 

04 квітня 2024 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду в рамках справи № 560/17588/23, адміністративне провадження № К/990/44237/23 (ЄДРСРУ № 118145410) досліджував питання щодо неконкретизованість (неперсоналізованість)  судового рішення про знесення самочинного будівництва фактично не підлягає виконанню та унеможливлює накладення штрафу на боржника. 

Обставини справи: резолютивною частиною рішення суду та постановою про відкриття виконавчого провадження боржника не зобов`язано особисто знести самочинне будівництво, а лише указано про знесення самочинного будівництва за його рахунок, отже є необхідність у формуванні висновку Верховного Суду щодо застосування частини другої статті 15 у взаємозв`язку зі статтею 63 Закону України «Про виконавче провадження». 

За визначенням, наведеним у частині першій статті 1 Закону України від 02 червня 2016 року №1404-VIII «Про виконавче провадження» (далі - Закон України «Про виконавче провадження») виконавче провадження як завершальна стадія судового провадження і примусове виконання судових рішень та рішень інших органів (посадових осіб) (далі - рішення) - сукупність дій визначених у цьому Законі органів і осіб, що спрямовані на примусове виконання рішень і проводяться на підставах, у межах повноважень та у спосіб, що визначені Конституцією України, цим Законом, іншими законами та нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до цього Закону, а також рішеннями, які відповідно до цього Закону підлягають примусовому виконанню. 

Засади виконавчого провадження визначені частиною першою статті 2 Закону України «Про виконавче провадження», зокрема, виконавче провадження здійснюється з дотриманням таких засад: 1) верховенства права; 2) обов`язковості виконання рішень. 

За визначеннями, наведеними у частині другій статті 15 Закону України «Про виконавче провадження» стягувачем є фізична або юридична особа чи держава, на користь чи в інтересах яких видано виконавчий документ, а боржником - визначена виконавчим документом фізична або юридична особа, держава, на яких покладається обов`язок щодо виконання рішення. 

Відповідно до частини першої статті 18 Закону України «Про виконавче провадження» виконавець зобов`язаний вживати передбачених цим Законом заходів щодо примусового виконання рішень, неупереджено, ефективно, своєчасно і в повному обсязі вчиняти виконавчі дії. 

Пунктом 1 частини другої статті 18 Закону України «Про виконавче провадження» передбачено, що виконавець зобов`язаний здійснювати заходи примусового виконання рішень у спосіб та в порядку, які встановлені виконавчим документом і цим Законом. 

Процедура виконання рішень немайнового характеру визначена Розділом VIII Закону України «Про виконавче провадження». 

За правилами частини першої статті 63 Закону України «Про виконавче провадження» за рішеннями, за якими боржник зобов`язаний особисто вчинити певні дії або утриматися від їх вчинення, виконавець наступного робочого дня після закінчення  строку, визначеного  частиною шостою  статті 26 цього Закону, перевіряє виконання рішення боржником. Якщо рішення підлягає негайному виконанню, виконавець перевіряє виконання рішення не пізніш як на третій робочий день після відкриття виконавчого провадження. 

У разі невиконання без поважних причин боржником рішення виконавець виносить постанову про накладення на боржника штрафу, в якій також зазначаються вимога виконати рішення протягом 10 робочих днів (за рішенням, що підлягає негайному виконанню, - протягом трьох робочих днів) та попередження про кримінальну відповідальність (частина друга статті 63 Закону України «Про виконавче провадження». 

За умовами частини третьої статті 63 Закону України «Про виконавче провадження» виконавець наступного робочого дня після закінчення строку, передбаченого частиною другою цієї статті, повторно перевіряє виконання рішення боржником. 

У разі повторного невиконання без поважних причин боржником рішення, якщо таке рішення може бути виконано без участі боржника, виконавець надсилає органу досудового розслідування повідомлення про вчинення боржником кримінального правопорушення та вживає заходів примусового виконання рішення, передбачених цим Законом. 

У разі невиконання боржником рішення, яке не може бути виконано без участі боржника, виконавець надсилає до органу досудового розслідування повідомлення про вчинення боржником кримінального правопорушення та виносить постанову про закінчення виконавчого провадження. 

Статтею 75 Закону України «Про виконавче провадження» установлено відповідальність за невиконання рішення, що зобов`язує боржника вчинити певні дії, та рішення про поновлення на роботі. 

Зокрема, частиною першою указаної норми передбачено, що у разі невиконання без поважних причин у встановлений виконавцем  строк  рішення, що зобов`язує боржника виконати певні дії, та рішення про поновлення на роботі виконавець виносить постанову про накладення штрафу на боржника - фізичну особу у розмірі 100 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян, на посадових осіб - 200 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян, на боржника - юридичну особу - 300 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян та встановлює новий  строк  виконання. 

Системний аналіз наведених норм дає підстави для висновку, що гарантії щодо обов`язковості виконання судових рішень, встановлені Конституцією України, реалізуються як у добровільному порядку так і через механізм застосування примусу, який забезпечують органи виконавчої служби. Норми Закону України «Про виконавче провадження» спрямовані саме на забезпечення безумовного виконання судового рішення і винятки з цього правила також регламентовані цим законом. Це означає, що у кожному конкретному випадку суди мають надати оцінку діям державного виконавця щодо застосування до боржника заходів впливу, виходячи із оцінки наявності або відсутності обставин, які об`єктивно перешкоджали або унеможливлювали виконання ним судового рішення. 

Зміст наведених норм указує, що правовий підхід щодо застосування положень частини другої статті 15 у взаємозв`язку зі статтею 63 Закону України «Про виконавче провадження» у правовідносинах, що стосуються застосування до боржника заходів впливу у вигляді штрафу необхідно формувати через призму оцінки змісту зобов`язальної частини виконавчого документа, яка повинна відповідати резолютивній частині судового рішення, та аналізу причин, з якими боржник пов`язує неможливість виконати судове рішення. 

Це означає, що у разі, якщо резолютивна частина судового рішення є нечіткою за змістом, тобто коли вона є незрозумілою як для осіб, стосовно яких його ухвалено, так і для тих, хто здійснює його виконання, через що рішення суду неможливо виконати примусово або є імовірність неправильного його виконання, рішення державного виконавця про застосування до боржника заходів впливу у вигляді штрафу (у зв`язку з невиконанням ним цього рішення) у таких випадках є передчасним. 

(!!!) Водночас норми процесуального закону надають учасникам виконавчого провадження право звернутися до суду із заявою про роз`яснення такого рішення. 

Відповідаючи на поставлене в касаційній скарзі питання Верховний Суд висновує, що боржником у виконавчому провадженні щодо виконання судового рішення зобов`язального характеру є особа, визначена у такому судовому рішенні, на яку покладено обов`язок особисто вчинити таку дію чи утриматися від її виконання. 

ВИСНОВОК: Виходячи з зворотного вбачається, що неконкретизоване (неперсоналізоване)  судове рішення про знесення самочинного будівництва фактично не підлягає виконанню та унеможливлює накладення штрафу на боржника у виконавчому проваджені.

 

 

Матеріал по темі: «Способи захисту прав власника від самочинногобудівництва на земельній ділянці»

 

 

 

Теги: самострой, самобуд, самочинно збудоване майно, нерухоме майно, визнання право власності, знесення, знесення самочинного будівництва, перебудова, снос, снос майна, крайня міра, судова практика, Верховний суд, Адвокат Морозов