Визнання майнових прав на об'єкт незавершеного будівництва за попереднім договором купівлі продажу

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Правова (не)можливість визнання майнових прав на об'єкт незавершеного будівництва за попереднім договором купівлі продажу

08 січня 2025 року Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи № 466/4374/22, провадження № 61-14606св23 (ЄДРСРУ № 124331358) досліджував питання щодо визнання майнових прав на об'єкт незавершеного будівництва за попереднім договором купівлі продажу.

Відповідно до статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 16 ЦК України).

У статтях 3, 6, 203, 626, 627 ЦК України визначено загальні засади цивільного законодавства, зокрема поняття договору і свободи договору, та сформульовано загальні вимоги до договорів як різновиду правочинів, в тому числі, вільне волевиявлення учасника правочину.

Відповідно до частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Частина перша статті 628 ЦК України передбачає, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Відповідно до статті 635 ЦК України встановлено, що попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір у майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору.

Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства.

Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.

Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.

Зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладено протягом строку (у термін), встановлений попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

Відповідно до частини першої статті 546 ЦК України виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком.

Згідно зі статтею 570 ЦК України завдатком є грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов`язання і на забезпечення його виконання. Якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом.

Ознакою завдатку є те, що він слугує доказом укладення договору, на забезпечення якого його видано, і одночасно є способом платежу та способом забезпечення виконання зобов`язання.

З огляду на викладене, на відміну від завдатку, аванс - це лише спосіб платежу. Він не виконує забезпечувальної функції, а виконує функцію попередньої оплати, яка підлягає поверненню у випадку невиконання зобов`язання.

Правила статті 570 ЦК України поширюються на випадки, коли договір було укладено, але одна із сторін ухиляється від його виконання.

Внесення завдатку як способу виконання зобов`язання може мати місце лише в разі наявності зобов`язання, яке повинно було виникнути на підставі договору купівлі-продажу.

(!!!) Положення частини другої статті 635 ЦК України містять спеціальну норму, якою передбачено перелік правових наслідків порушення попереднього договору.

Цією нормою встановлено обов`язок сторони, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.

За змістом статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Примусове виконання зобов`язання в натурі суперечить принципу вільного волевиявлення учасника правочину та вимогам статті 635 ЦК України про правові наслідки порушення зобов`язання за попереднім договором.

Відповідно до частини третьої статті 635 ЦК України зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку, встановленого попереднім договором.

ВАЖЛИВО: Припинення зобов`язання з попереднього договору внаслідок не укладення основного договору протягом встановленого попереднім договором строку унеможливлює спонукання до укладення основного договору в судовому порядку, визнання такого договору дійсним, виконання обов`язку в натурі чи виникнення основного договірного зобов`язання як правової підстави для виникнення в набувача права власності на майно.

Відповідно до статті 657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Згідно із частиною третьою статті 640 ЦК України договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.

Примусове виконання зобов`язання в натурі суперечить вимогам статті 635 ЦК України про правові наслідки порушення зобов`язання за попереднім договором і положенням статті 321 ЦК України про непорушність права власності (постанова Верховного Суду України від 02 вересня 2015 року у справі № 6-226цс14).

ВИСНОВОК: Враховуючи викладене, Верховний суд дійшов висновку про те, що укладення попереднього договору та виконання умов, які у ньому були передбачені, є лише передумовами для укладення основного договору, і не заміняє собою основний договір. Навпаки, внаслідок не укладення основного договору зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється.

Аналогічні постанови Верховного Суду від 23 січня 2018 року у справі № 2-2544/10, від 03 червня 2021 року у справі № 522/970/18, від 25 листопада   2021 року у справі № 461/3197/18.

  

 

 

 

Матеріал по темі: «Примушування до угоди, яка ґрунтується на попередньому договорі»

 

 

Теги: попередній договір, основний договір, купівля-продаж, визнання право власності, затвердження мирової угоди, примушування до угоди, відшкодування збитків, судова практика, Адвокат Морозов

Належні способи захисту прав власника земельної ділянки та співвласників багатоквартирного будинку

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Верховний суд: належні способи захисту прав власника земельної ділянки та співвласників багатоквартирного будинку

27 листопада 2024 року Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи № 463/5124/21, провадження № 61-15412св23 (ЄДРСРУ № 126182554) досліджував питання: «Чи є належними способами захисту прав власника земельної ділянки та співвласників багатоквартирного будинку вимоги про припинення права власності на самочинне будівництво, скасування державної реєстрації цього права та рішення державного реєстратора про проведення такої реєстрації?»

Державну реєстрацію права власності на самочинно побудовану, реконструйовану будівлю, споруду, не слід розглядати як окреме відносно факту самочинного будівництва порушення прав співвласників багатоквартирного будинку та власника земельної ділянки. Їхні права порушуються самочинним будівництвом, а не державною реєстрацією права власності на самочинно побудоване майно. Така реєстрація поза встановленим статтею 376 ЦК України порядком за особою, яка це будівництво здійснила, лише додає додаткові юридичні обмеження до вже існуючих фактичних обмежень (які є наслідком самочинного будівництва) співвласників багатоквартирного будинку та власника земельної ділянки у реалізації їхнього права власності.

(!!!) Коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстроване за певною особою без дотримання визначеного статтею 376 ЦК України порядку, задоволення вимог про скасування рішення державного реєстратора про таку реєстрацію, скасування цієї реєстрації, про припинення права власності на самочинно побудоване майно тощо не вирішить у встановленому законом порядку юридичну долю такого майна та не зумовить відновлення прав співвласників багатоквартирного будинку та стану єдності юридичної долі земельної ділянки і розташованого на ній нерухомого майна.

Належними вимогами, які може заявити власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження нею, є 1) вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або 2) вимога про визнання права власності на це майно. А належною вимогою, яку може заявити співвласник багатоквартирного будинку, - 3) вимога про демонтаж об`єкта самочинного будівництва чи приведення майна до попереднього стану, яке воно мало до початку такого будівництва (див. mutatis mutandis постанову Великої Палати Верховного Суду від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22 (пункти 89, 92, 112, 113, 154)).

ВИСНОВОК: Отже, вимога про скасування рішення державного реєстратора, а також вимоги прокурора, заявлені в інтересах держави в особі міської ради, про скасування державної реєстрації права власності та припинення цього права є неналежними способами захисту співвласників будинку та територіальної громади як власника земельної ділянки.

 

  

 

Матеріал по темі: «Способи захисту прав власника від самочинногобудівництва на земельній ділянці»

 

«Реконструкція квартири з виходом за межі її об`єму без згоди інших співвласників цього будинку»

 

 

 

Теги: самострой, самобуд, самочинно збудоване майно, нерухоме майно, визнання право власності, знесення, знесення самочинного будівництва, перебудова, снос, снос майна, крайня міра, судова практика, Верховний суд, Адвокат Морозов

Розмір та порядок сплати податків при вирішенні позову про визнання договору дійсним

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Позов про визнання договору дійсним при недодержанні сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору вирішує цивільний спір, а не розмір та порядок сплати податків

04 листопада 2024 року Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду в рамках справи № 449/593/22, провадження № 61-5176сво24 (ЄДРСРУ № 122883160) досліджував питання щодо позову про визнання договору дійсним при недодержанні сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору.

Об`єднана палата Касаційного цивільного суду нагадує, що вона вже звертала увагу на те, що приватноправовий інструментарій (зокрема, ініціювання спору про недійсність договору не для захисту цивільних прав та інтересів) не повинен використовуватися учасниками цивільного обороту для невиконання публічних обов`язків, звільнення майна з під арешту в публічних відносинах або створення преюдиційного рішення суду для публічних відносин. Стаття 352 ЦПК України визначає коло осіб, які наділені процесуальним правом на апеляційне оскарження судового рішення і які поділяються на дві групи - учасники справи, а також особи, які участі у справі не брали, але судове рішення стосується їх прав, інтересів та (або) обов`язків. При цьому у разі використання приватноправового інструментарію не для захисту цивільних прав та інтересів, а для невиконання публічних обов`язків, звільнення майна з-під арешту в публічних відносинах або створення преюдиційного рішення суду для публічних відносин, судове рішення стосується прав, інтересів та (або) обов`язків відповідного державного органу, покликаного захищати інтереси держави у відповідних відносинах (див.: постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 вересня 2019 року у справі № 638/2304/17 (провадження № 61-2417сво19)).

Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається (частина друга статті 220 ЦК України).

З урахуванням принципу розумності, очевидно, що позов про визнання договору дійсним на підставі частини другої статті 220 ЦК України є способом захисту цивільних прав та інтересів учасників приватних відносин. Рішення суду про визнання договору дійсним при недодержанні сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору «зцілює» тільки таку ваду як відсутність нотаріального посвідчення договору. При цьому наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається в силу прямої вказівки в частині другій статті 220 ЦК України. Проявом розумності є те, що законодавець не пов`язує можливість визнання дійсним договору із залученням податкового чи іншого органу, який контролює сплату фізичною особою податків, зборів чи інших обов`язкових платежів. Очевидно, що для контролю сплати фізичною особою податків, зборів чи інших обов`язкових платежів в публічному праві існують відповідні механізми, які зовсім не пов`язуються із оскарженням в апеляційному порядку та скасуванням судового рішення про визнання дійсним договору. Цивільний суд за позовом про визнання договору дійсним на підставі частини другої статті 220 ЦК України вирішує цивільний спір, а не визначає, розмір та порядок сплати податків, зборів чи інших обов`язкових платежів.

(!!!) Отже, Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду зазначає, що для контролю сплати фізичною особою податків, зборів чи інших обов`язкових платежів в публічному праві існують відповідні механізми, які не пов`язуються із оскарженням в апеляційному порядку та скасуванням судового рішення про визнання дійсним договору. Суд за позовом про визнання договору дійсним на підставі частини другої статті 220 ЦК України вирішує цивільний спір, а не визначає, розмір та порядок сплати податків, зборів чи інших обов`язкових платежів.

06.09.2017 р. в контексті справи  № 6-1288цс17  судові палати у цивільних та господарських справах Верховного Суду України досліджували питання щодо обставин по визнанню правочину дійсним в судовому порядку у випадку ухилення однією із сторін від нотаріального посвідчення договору.

Так, для підготовки та подання позову про визнання дійсним договору купівлі-продажу та визнання права власності, мотивувальна частина позовних вимог, серед іншого, обов’язково повинна розкривати наступне:

1) Предмет, зміст та умови нікчемного договору (в даному випадку підстави недодержання вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору);

2) Обставини та письмові докази, які підтверджують факт того, що сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору;

3) Належні докази того, що  відбулося повне або часткове виконання умов договору;

4) Докази, що одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, а саме:

а) факт безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину;

б) остаточною втратою стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин.

 

ВИСНОВКИ про застосування норм права:

Позов про визнання договору дійсним на підставі частини другої статті 220 ЦК України є способом захисту цивільних прав та інтересів учасників приватних відносин.

Рішення суду про визнання договору дійсним при недодержанні сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору «зцілює» тільки таку ваду як відсутність нотаріального посвідчення договору. При цьому наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається в силу прямої вказівки в частині другій статті 220 ЦК України.

Проявом розумності є те, що законодавець не пов`язує можливість визнання дійсним договору із залученням податкового чи іншого органу, який контролює сплату фізичною особою податків, зборів чи інших обов`язкових платежів. Очевидно, що для контролю сплати фізичною особою податків, зборів чи інших обов`язкових платежів в публічному праві існують відповідні механізми, які зовсім не пов`язуються із оскарженням в апеляційному порядку та скасуванням судового рішення про визнання дійсним договору.

Цивільний суд за позовом про визнання договору дійсним на підставі частини другої статті 220 ЦК України вирішує цивільний спір, а не визначає, розмір та порядок сплати податків, зборів чи інших обов`язкових платежів.

 

 

 

 

Матеріал по темі: «Визнанняправочину дійсним в судовому порядку»

 

 

Теги: визнання правочину дійсним, нотаріальне посвідчення договору, купівля-продаж, державна реєстрація, визнання право власності, визнання дійсним договору купівлі-продажу, судова практика, Адвокат Морозов

Судове рішення не породжує права власності

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Верховний суд: передумови та матеріальні підстави для захисту права власності у судовому порядку

02 грудня 2024 року Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи № 638/2334/23, провадження № 61-1316св24 (ЄДРСРУ № 123498836) досліджував питання щодо передумов та матеріальних підстав для захисту права власності у судовому порядку, оскільки судове рішення не породжує права власності.

Відповідно до статті 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності.

При цьому використання власності не може завдати шкоди правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію і природні якості землі.

Згідно зі статтею 47 Конституції України кожен має право на житло і держава створює умови, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати, придбати у власність або взяти в оренду.

Відповідно до частини першої статті 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до Закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.

Згідно зі статтею 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. При здійсненні своїх прав та виконанні обов`язків власник зобов`язаний додержуватися моральних засад суспільства. Подібна норма міститься у статті 150 Житлового кодексу України (далі - ЖК України)

Відповідно до положень статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Згідно з частиною другою статті 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Тобто право власності на нову річ виникає в той момент, коли в результаті виготовлення чи створення з`являється об`єкт, який може кваліфікуватися як нова річ.

Відповідно до статті 379 ЦК України житлом фізичної особи є житловий будинок, квартира, інше жиле приміщення, призначені та придатні для постійного або тимчасового проживання в них.

Згідно зі статтею 380 ЦК України житловим будинком є будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, встановлених законом, іншими нормативно-правовими актами, і призначена для постійного у ній проживання.

Відповідно до частини першої статті 8 ЖК України переведення придатних для проживання жилих будинків і жилих приміщень у будинках державного і громадського житлового фонду в нежилі, як правило, не допускається. У  виняткових випадках переведення жилих будинків і жилих приміщень у нежилі може здійснюватися за рішенням органів, зазначених у частині другій статті 7 цього Кодексу.

Згідно зі статтею 30 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» до відання виконавчих органів сільських, селищних, міських рад належать, зокрема, управління об`єктами житлово-комунального господарства, побутового, торговельного обслуговування, транспорту і зв`язку, що перебувають у комунальній власності відповідних територіальних громад, забезпечення їх належного утримання та ефективної експлуатації, необхідного рівня та якості послуг населенню; облік відповідно до закону житлового фонду, здійснення контролю за його використанням; облік нежилих приміщень на відповідній території незалежно від форм власності, внесення пропозицій їх власникам щодо  використання таких приміщень для задоволення потреб територіальної громади.

Відповідно до статті 6 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» управління у сфері містобудівної діяльності здійснюється Верховною Радою України, Кабінетом Міністрів України, Верховною Радою Автономної Республіки Крим, Радою міністрів Автономної Республіки Крим, центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної політики у сфері містобудування, центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері містобудування, центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику з питань державного архітектурно-будівельного  контролю та нагляду, органами державного архітектурно-будівельного контролю, іншими уповноваженими органами містобудування та архітектури, місцевими державними адміністраціями, органами місцевого самоврядування.

Згідно зі статтею 392 ЦК України власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.

Вирішуючи спір про визнання права власності на підставі статті 392 цього Кодексу, слід враховувати, що за змістом вказаної норми права судове рішення не породжує права власності, а лише підтверджує наявне у позивача право власності, набуте раніше на законних підставах, якщо відповідач не визнає, заперечує або оспорює його.

У зв`язку з наведеним Верховний Суд неодноразово (зокрема, в постанові Великої Палати Верховного Суду від 19.05.2020 у справі №916/1608/18) звертав увагу на те, що передумовами та матеріальними підставами для захисту права власності в судовому порядку є наявність підтвердженого належними доказами як права власності на майно, яке оспорюється або не визнається іншою особою, так і порушення (невизнання або оспорювання) цього права на спірне майно.

При дослідженні судом обставин існування в особи права власності, необхідним є перш за все встановлення підстави, на якій особа набула таке право, оскільки сама по собі державна реєстрація прав не є підставою виникнення права власності і такої підстави закон не передбачає.

Подібний висновок викладений в постанові Великої Палати Верховного Суду від 12.03.2019 у справі № 911/3594/17, а також у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 27.02.2018 у справі  № 925/1121/17, від 17.04.2019 у справі № 916/675/15).

ВИСНОВОК: Отже, передумовами та матеріальними підставами для захисту права власності у судовому порядку є наявність підтвердженого належними доказами як права власності на майно, яке оспорюється або не визнається іншою особою, так і порушення (невизнання або оспорювання) цього права на спірне майно.

 

 

Матеріал по темі: «Державна реєстрація прав не є підставою набуття права власності»

 

 

 

 

Теги: визнання право власності, узаконение, признание право собственности через суд, судебное решение, право собственности, собственность, иск в суд, Верховний суд, Адвокат Морозов

 

Державна реєстрація прав не є підставою набуття права власності

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Державна реєстрація прав є лише засвідченням державою вже набутого особою права власності, а не підставою набуття права власності

15 липня 2024 року Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи № 621/3214/19, провадження № 61-9724св23 (ЄДРСРУ № 120370688) досліджував питання щодо державної реєстрація прав, як засвідченням державою вже набутого особою права власності.

Згідно з частиною першою статті 316 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.

Право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом (частини перша, друга статті 328 ЦК України).

Власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном (Частина перша статті 391 ЦК України).

Згідно з пунктом 1 частини першої статті 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державній реєстрації підлягає право власності.

(!) Однією із загальних засад державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень є внесення відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно виключно на підставах та в порядку, визначених Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (пункт 4 частини першої статті 3 цього Закону).

Перевірка документів на наявність підстав, зокрема, для прийняття відповідних рішень є одним з етапів державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (пункт 4 частини першої статті 18 зазначеного Закону).

Державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема: відповідність обов`язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення у випадках, передбачених законом; відповідність повноважень особи, яка подає документи для державної реєстрації прав; відповідність відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що містяться у Державному реєстрі прав, відомостям, що містяться у поданих документах; наявність обтяжень прав на нерухоме майно; наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення речового права, що підлягає державній реєстрації; перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення (пункти 1-2 частини третьої статті 10 того ж Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).

Відповідно до пункту 1 частини першої статті 27 «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація права власності та інших речових прав, крім державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва, проводиться на підставі укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації, чи його дубліката.

Згідно з частиною другою статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав, документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування записів про проведену державну реєстрацію прав, а також у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав.

Відповідно до висновку Великої Палати Верховного Суду, викладеному у постанові від 12 березня 2019 року у справі № 911/3594/17, а також у постановах Верховного Суду від 24 січня 2020 року у справі № 910/10987/18, від 12 січня 2023 року у справі № 940/1275/20 згідно з частиною першою статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

(!!!) Державна реєстрація прав не є підставою набуття права власності, а є лише засвідченням державою вже набутого особою права власності, що унеможливлює ототожнення факту набуття права власності з фактом його державної реєстрації. При дослідженні судом обставин існування в особи права власності, необхідним є перш за все встановлення підстави, на якій особа набула таке право, оскільки сама по собі державна реєстрація прав не є підставою виникнення права власності, такої підстави закон не передбачає.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц зазначено, що відомості державного реєстру прав на нерухомість презюмуються правильними, доки не доведено протилежне, тобто державна реєстрація права за певною особою не є безспірним підтвердженням наявності в цієї особи права, але створює спростовувану презумпцію права такої особи (постанови Великої Палати Верховного Суду від 02 липня 2019 року у справі № 48/340 (провадження № 12-14звг19, пункт 6.30), від 12 березня 2019 року у справі № 911/3594/17 (провадження № 12-234гс18, пункт 4.17), від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19 (провадження № 12-80гс20, пункт 6.13)).

Наявність у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відомостей про право іпотеки чи іншого речового права створює презумпцію належності права особі, яка ним володіє внаслідок державної реєстрації (buchbesitz (нім. - книжкове володіння) (постанова Великої Палати Верховного Суду від 26 січня 2021 року у справі № 522/1528/15-ц (провадження № 14-67цс20, пункт 70)).

У постановах Верховного Суду від 20 лютого 2018 року у справі № 917/553/17, від 03 квітня 2018 року у справі № 922/1645/18 зазначено, що частиною другою статті 12 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» законодавець врегулював правову ситуацію, коли відомості, що містяться в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, не відповідають наявним чинним та нескасованим правовстановлюючим документам, на підставі яких проведені реєстраційні дії та які мають пріоритет над записами, що містяться в Державному реєстрі.

ВИСНОВОК: Отже, державна реєстрація прав не є підставою набуття права власності, а є лише засвідченням державою вже набутого особою права власності, що унеможливлює ототожнення факту набуття права власності з фактом його державної реєстрації.

При дослідженні судом обставин існування в особи права власності передусім потрібно встановити підставу, на якій особа набула таке право, оскільки сама лише державна реєстрація прав не є підставою виникнення права власності, такої підстави закон не передбачає (постанова Верховного Суду від 24 січня 2020 року у справі № 910/10987/18).

 

 

 

Матеріал по темі: «Державна реєстрація права власності на підставі рішення суду»
 

 

 

Теги: визнання право власності, узаконение, признание право собственности через суд, судебное решение, право собственности, собственность, иск в суд, Верховний суд, Адвокат Морозов

Наслідки реконструкції (добудови) квартири із змінами геометричних розмірів

 

Адвокат Морозов (судовий захист)_

Наслідки реконструкції квартири (добудова) із змінами геометричних розмірів фундаментів у плані та за рахунок земельної ділянки територіальної громади

28 грудня 2023 року Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи № 523/1749/21, провадження № 61-7898св23 (ЄДРСРУ № 116046323) досліджував питання щодо наслідків Наслідки реконструкції (добудови) квартири із змінами геометричних розмірів.

Відповідно до частини першої статі 83 ЗК України землі, які належать на праві власності територіальним громадам сіл, селищ, міст, є комунальною власністю.

Згідно з частиною першою статті 116 ЗК України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону.

Відповідно до статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.

Згідно з частиною другою статті 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Відповідно до статті 212 ЗК України самовільно зайняті земельні ділянки підлягають поверненню власникам землі або землекористувачам без відшкодування затрат, понесених за час незаконного користування ними. Приведення земельних ділянок у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, здійснюється за рахунок громадян або юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки. Повернення самовільно зайнятих земельних ділянок провадиться за рішенням суду.

Відповідно до статті 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього. Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно. Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок. На вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб. Особа, яка здійснила самочинне будівництво, має право на відшкодування витрат на будівництво, якщо право власності на нерухоме майно визнано за власником (користувачем) земельної ділянки, на якій воно розміщене. У разі істотного відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил суд за позовом відповідного органу державної влади або органу місцевого самоврядування може постановити рішення, яким зобов`язати особу, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову. Якщо проведення такої перебудови є неможливим або особа, яка здійснила (здійснює) будівництво, відмовляється від її проведення, таке нерухоме майно за рішенням суду підлягає знесенню за рахунок особи, яка здійснила (здійснює) будівництво. Особа, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, зобов`язана відшкодувати витрати, пов`язані з приведенням земельної ділянки до попереднього стану.

Згідно з частиною четвертою статті 34 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» реконструкція, реставрація або капітальний ремонт об`єктів будівництва без зміни зовнішніх геометричних розмірів їхніх фундаментів у плані, реконструкція або капітальний ремонт автомобільних доріг, залізничних колій, ліній електропередачі, зв`язку, трубопроводів, інших лінійних комунікацій у межах земель їх розміщення, а також комплексна реконструкція кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду і нове будівництво об`єктів інженерно-транспортної інфраструктури відповідно до містобудівної документації на замовлення органів державної влади чи органів місцевого самоврядування на відповідних землях державної чи комунальної власності можуть здійснюватися за відсутності документа, що засвідчує право власності чи користування земельною ділянкою.

У частині другій статті 391 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» передбачено, що в разі виявлення відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю факту подання недостовірних даних, наведених у надісланому повідомленні чи зареєстрованій декларації, які є підставою вважати об`єкт самочинним будівництвом, зокрема, якщо він збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи без належно затвердженого проекту або будівельного паспорта, а також у разі набрання законної сили судовим рішенням про скасування містобудівних умов та обмежень відповідний орган державного архітектурно-будівельного контролю та нагляду звертається до суду із позовом про скасування реєстрації такої декларації або про припинення права на виконання підготовчих або будівельних робіт, набутого на підставі поданого повідомлення.

Аналіз наведених положень свідчить про те, що Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності», зокрема статтею 391, встановлено єдину підставу для скасування реєстрації декларації, а саме: подання замовником недостовірних даних, які є підставою вважати об`єкт самочинним будівництвом.

При цьому такі недостовірні дані повинні відповідати одній із таких умов, що дають підстави вважати об`єкт самочинним будівництвом:

1) об`єкт збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети;

2) об`єкт збудований або будується без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи;

3) об`єкт збудований або будується без належно затвердженого проекту або будівельного паспорта.

Аналогічний висновок міститься у постанові Верховного Суду від 20 липня 2023 року у справі № 523/3113/20.

Встановивши, що спірний об`єкт є самочинним будівництвом, розташований на землях територіальної громади та перешкоджає реалізації громадою своїх повноважень як власника відповідної земельної ділянки, суд дійшов правильного висновку про наявність правових підстав для зобов`язання звільнити самовільно зайняту земельну ділянку шляхом знесення самочинно збудованого (прибудованого) об’єкта.

Аналогічні висновки зроблені у постанові Верховного Суду від 13 грудня 2023 року у справі № 522/17307/19 (провадження № 61-972св23).

ВИСНОВОК: Наслідком реконструкції квартири із змінами геометричних розмірів фундаментів у плані та за рахунок земельної ділянки територіальної громади є скасування декларації про готовність об`єкта до експлуатації, скасування рішення державного реєстратора та звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки шляхом знесення самочинно прибудованого об`єкта до квартири.

 

 

Матеріал по темі: «Реконструкція предмету іпотеки, як спосіб уникнення договірних зобов’язань»

 

Теги: перебудування, добудування, реконструкція предмету іпотеки, припинення іпотеки, знищення об’єкту іпотеки, ипотека, застава, забезпечення зобов’язань, кредитний договір, іпотека, визнання право власності, реєстрація, Верховний суд, судовий захист, Адвокат Морозов