Адвокат Морозов (судовий захист)
Особливості, підстави та можливість поділу нерухомості
(житлового будинку) та земельної ділянки на якій він розміщений
12 грудня 2025 року Верховний Суд у складі колегії
суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи № 686/10987/21, провадження
№ 61-7229св25 (ЄДРСРУ № 132556298) досліджував питання щодо поділу нерухомості
(житлового будинку) та земельної ділянки на якій він розміщений.
Згідно із частиною першою статті 316 ЦК України правом
власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону
за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.
Відповідно до статті 317 ЦК України, власникові
належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.
Згідно із частиною першою статті 319 ЦК України
власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.
Непорушність права власності закріплено також у статті
321 ЦК України, відповідно до частини першої якої ніхто не може бути протиправно
позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
Відповідно до частин першої, другої та четвертої
статті 355 ЦК України майно, що є у власності двох або більше осіб
(співвласників), належить їм на праві спільної власності (спільне майно). Майно
може належати особам на праві спільної часткової або на праві спільної сумісної
власності. Спільна власність вважається частковою, якщо договором або законом
не встановлена спільна сумісна власність на майно.
За змістом частини першої статті 356, частин першої,
другої статті 358 ЦК України власність двох чи більше осіб із визначенням
часток кожного з них у праві власності є спільною частковою власністю. Право
спільної часткової власності здійснюється співвласниками за їхньою згодою.
Співвласники можуть домовитися про порядок володіння та користування майном, що
є їхньою спільною частковою власністю.
У частині третій статті 358 ЦК України передбачено, що
кожен із співвласників має право на надання йому у володіння та користування
тієї частини спільного майна в натурі,
яка відповідає його частці у праві спільної часткової власності. У разі
неможливості цього він має право вимагати від інших співвласників, які
володіють і користуються спільним майном, відповідної матеріальної компенсації.
Відповідно до частин першої, третьої статті 364 ЦК
України співвласник має право на виділ у натурі частки із майна, що є у
спільній частковій власності. У разі виділу співвласником у натурі частки із
спільного майна для співвласника, який здійснив такий виділ, право спільної
часткової власності на це майно припиняється. Така особа набуває право
власності на виділене майно, і у випадку, встановленому законом, таке право
підлягає державній реєстрації. Виділ
частки із спільного майна - це перехід частини цього майна у власність
учасника спільної власності пропорційно його частки в праві спільної власності
й припинення для цієї особи права на частку у спільному майні.
Відповідно до частини першої статті 370 ЦК України
співвласники мають право на виділ у натурі частки із майна, що є у спільній
сумісній власності, крім випадків, установлених законом.
Оскільки після виділу частки зі спільного нерухомого
майна в порядку статті 364 ЦК України право спільної часткової власності
припиняється, то при виділі частки зі спільного нерухомого майна власнику, що
виділяється, та власнику (власникам), що залишаються, має бути виділена
окрема площа, яка повинна бути ізольованою від приміщення іншого (інших)
співвласників, мати окремий вихід, окрему систему водопостачання,
водовідведення, опалення тощо, тобто складати
окремий об`єкт нерухомого майна у розумінні статті 181 ЦК України.
Верховний Суд у постанові від 11 листопада 2020 року у
справі № 361/4047/17 зазначив,
що системний аналіз положень статей 183, 358, 364, 379, 380, 382 ЦК України дає підстави дійти висновку,
що у спорах про поділ будинку в натурі учасникам спільної часткової власності
на будинок може бути виділено його відокремлену частину, яка відповідає розміру
їх часток у праві власності. Виділ часток (поділ) жилого будинку, що перебуває
у спільній частковій власності, є можливим, якщо кожній зі сторін може бути
виділено відокремлену частину будинку із самостійним виходом (квартиру) або в
разі, коли є технічна можливість переобладнання будинку в ізольовані квартири,
які за розміром відповідають розміру часток співвласників у праві власності.
Якщо виділ (поділ) технічно можливий, але з відхиленням від розміру ідеальних
часток співвласників, з урахуванням конкретних обставин поділ (виділ) може бути
проведений зі зміною ідеальних часток і присудженням грошової компенсації
співвласнику, частка якого зменшилася.
(!) Визначальним для виділу частки або поділу будинку в натурі, який
перебуває у спільній частковій
власності, є розмір часток співвласників та технічна можливість виділу частки
або поділу будинку відповідно до часток співвласників.
Поділ (виділ) частки житлового будинку передбачає
перебудову існуючого, зазвичай, одноквартирного будинку з метою обладнання двох
і більше ізольованих квартир. Варіанти поділу (виділу частки) житлового будинку
повинні максимально забезпечувати однакові умови для співвласників із урахуванням
їхніх часток. Поділ (виділ) частки житлового будинку вважається можливим якщо
за результатами поділу у частинах будинку, що виділяються співвласникам, є
можливість влаштувати ізольовані та забезпечені окремими виходами на прилеглу
земельну ділянку, як мінімум однокімнатні, житлові квартири, які за своїми
показниками (об`ємно-планувальним рішенням, складом приміщень, площею,
забезпеченістю інженерним обладнанням тощо) відповідають чинним вимогам
нормативних документів.
Поділ житлового
будинку (з технічної точки зору) - технічна
можливість поділу в натурі житлового
будинку у відповідності до часток співвласників (або близьких до цих часток) з
облаштуванням у частинах будинку, що виділяються співвласникам, окремих
ізольованих як мінімум однокімнатних квартир, у відповідності до вимог
нормативних документів.
У постанові від 23 квітня 2025 року в справі № 357/3145/20 Велика Палата Верховного Суду
конкретизувала раніше зроблений нею висновок, викладений у постанові від 20 листопада 2019 року у справі № 344/8200/14 який полягає
у тому, що:
- у результаті поділу нерухомого майна, що є у
спільній частковій власності, кожному зі співвласників потрібно визначити
окрему площу, яка має складати окремий об`єкт нерухомого майна в розумінні
статті 181 ЦК України, а щодо житлових приміщень - також з урахуванням вимог
частини першої статті 379 ЦК України,
частини першої статті 50 Житлового кодексу України;
- поділ спільного майна відрізняється від виділу
частки співвласника або припинення його права на частку в спільному майні тим,
що в разі поділу майна кожному співвласнику виділяється майно в натурі і
право спільної власності припиняється. Натомість у разі виділу частки зі
спільного майна право спільної часткової власності припиняється лише для того
учасника, якому ця частка виділяється в натурі, а для інших співвласників режим
спільної часткової власності на решту майна зберігається;
- за наявності лише двох співвласників майна між ними проводиться поділ, оскільки при
визначенні частки одного зі співвласників у натурі частка іншого визначається
також і зміні в подальшому не підлягає. У такому випадку суд має зазначити
розмір виокремлених частин колишнього спільного майна для обох сторін та
визначити конкретні окремі об`єкти нерухомого майна, що утворилися у результаті
його поділу та належать позивачеві та відповідачеві;
- за наявності трьох
і більше співвласників майна при визначенні в судовому порядку частки в
натурі одного з них (виділ частки) розмір часток інших співвласників
(відповідачів) не визначається. У цьому випадку суд, застосовуючи приписи
статті 364 ЦК України, має виділити та зазначити у своєму рішенні індивідуально
визначене майно (колишня частка у праві спільної власності) позивача та
залишити решту майна у спільній власності інших відповідачів, які в подальшому
за бажанням можуть поділити це майно добровільно на власний розсуд або в
судовому порядку;
- винятком із цього правила є випадки, коли всі
співвласники або всі, крім одного, бажають поділу майна. У такому випадку суд
має визначити частки всіх співвласників та провести поділ майна із зазначенням
у резолютивній частині рішення конкретних окремих об`єктів нерухомого майна, що
утворилися у результаті його поділу та належать кожному з колишніх
співвласників. У цьому разі право спільної власності припиняється.
Необхідно також враховувати, що у частині першій
статті 88 ЗК України передбачено, що володіння, користування та розпорядження
земельною ділянкою, що перебуває у спільній частковій власності, здійснюється
за згодою всіх співвласників згідно з договором, а у разі недосягнення згоди -
у судовому порядку.
Відповідно до частини першої статті 377 ЦК України до
особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного),
будівлю або споруду, переходить право
власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені,
без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для
попереднього землевласника (землекористувача).
У частині четвертій статті 120 ЗК України передбачено,
що у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду
кількома особами право на земельну ділянку визначається пропорційно до
часток осіб у праві власності жилого будинку, будівлі або споруди.
(!!!)
Системний аналіз змісту наведених норм статті 120 ЗК
України та статті 377 ЦК України дає підстави для висновку про однакову
спрямованість їх положень щодо переходу прав на земельну ділянку при виникненні
права власності на будівлю і споруду, на якій вони розміщені.
Зазначені норми закріплюють загальний принцип
цілісності об`єкта нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об`єкт
розташований, відповідно до якого визначення правового режиму земельної ділянки
перебуває у прямій залежності від права власності на будівлю і споруду та
передбачається механізм роздільного правового регулювання нормами цивільного
законодавства майнових відносин, що виникають при укладенні правочинів щодо
набуття права власності на нерухомість, і правового регулювання нормами
земельного і цивільного законодавства відносин при переході прав на земельну
ділянку у разі набуття права власності на нерухомість.
Отже, земельне та цивільне законодавство імперативно
передбачає перехід права на земельну ділянку в разі набуття права власності на
об`єкт нерухомості, що відображає принцип єдності юридичної долі земельної
ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, який хоча безпосередньо і
не закріплений у загальному вигляді в законі, тим не менш знаходить свій вияв у
правилах статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України, інших положеннях
законодавства.
Оскільки володіння та порядок користування земельною
ділянкою, що перебуває у спільній частковій власності, у тому числі тією, на
якій розташовані належні співвласникам житловий будинок, господарські будівлі
та споруди, визначається, насамперед, угодою між співвласниками залежно від
розміру їхніх часток у спільній власності на будинок, то застосовуючи статтю 88
ЗК України під час вирішення спорів як між ними самими, так і за участю осіб,
котрі пізніше придбали відповідну частку в спільній власності на землю або
житловий будинок, слід брати до уваги зазначену угоду. Це правило стосується
тих випадків, коли житловий будинок поділено в натурі.
Суд може не визнати угоду про порядок користування
земельною ділянкою, коли дійде висновку, що угода явно ущемляє законні права
когось зі співвласників, позбавляє його можливості належно користуватися своєю
частиною будинку, фактично виключає його з числа користувачів спільної
земельної ділянки, суперечить архітектурно-будівельним, санітарним чи
протипожежним правилам (12 грудня 2025 року Верховний Суд у складі колегії
суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду у справі № 760/9152/15, провадження
№ 61-7241св24 (ЄДРСРУ № 132590302) .
ВИСНОВОК: При виділі частки зі спільного нерухомого майна власнику, що виділяється,
та власнику (власникам), що залишаються, має бути виділена окрема площа, яка
повинна бути ізольованою від приміщення іншого (інших) співвласників, мати
окремий вихід, окрему систему водопостачання, водовідведення, опалення тощо,
тобто складати окремий об`єкт нерухомого майна.
Матеріал по темі: «Поділ недобудови (довгобуду) між подружжям»
Теги: поділ
майна, цивільний шлюб, раздел имущества, спільна сумісна власність,
продавець, покупатель, подружжя, нотаріус, оформлення угоди, распоряжение
имуществом, згода іншого із подружжя, відчуження, купівля-продаж, Верховний
суд, судовий захист, Адвокат Морозов
Немає коментарів:
Дописати коментар