Адвокат Морозов (судовий захист)
Письмова вимога іпотекодержателя про усунення порушень
основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору та умови належного
надіслання такої вимоги
01 грудня 2025 року Верховний Суд у складі колегії
суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи № 317/5530/23, провадження
№ 61-5080св25 (ЄДРСРУ № 132196943) досліджував питання щодо письмової вимоги
про усунення порушень основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору та
належного надіслання такої вимоги.
Відповідно до пункту 1 частини першої статті 2 Закону
України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»
державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі -
державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів
набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких
прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав
на нерухоме майно.
Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно
та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25
грудня 2015 року № 1127 (далі - Порядок № 1127) визначено процедуру проведення
державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, перелік
документів, необхідних для її проведення, права та обов`язки суб`єктів у сфері
державної реєстрації прав, а також процедуру взяття на облік безхазяйного
нерухомого майна.
Відповідно до пункту 61 Порядку № 1127 для державної
реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить
застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права
власності на предмет іпотеки, також подаються:
1) засвідчена іпотекодержателем копія письмової вимоги
про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору,
надісланої іпотекодержателем іпотекодавцю та боржникові, якщо він є відмінним
від іпотекодавця;
2) засвідчена іпотекодержателем копія повідомлення про
вручення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з
оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього
пункту, з відміткою про вручення адресату, або засвідчена іпотекодержателем
копія рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з
оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього
пункту, з позначкою про відмову адресата від одержання такого відправлення, або
засвідчені іпотекодержателем копії рекомендованих поштових відправлень або
поштових відправлень з оголошеною цінністю (поштових конвертів), якими не менше ніж двічі з періодичністю не
менше ніж один місяць надсилалася вимога, зазначена у підпункті 1 цього
пункту, та які повернулися відправнику у зв`язку із відсутністю адресата або
закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення, або
засвідчені іпотекодержателем паперові копії електронного листа, яким за
допомогою засобів інформаційної, телекомунікаційної або
інформаційно-телекомунікаційної системи, що забезпечує обмін електронними
документами, надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, та
електронного службового повідомлення відповідної системи, яким підтверджується
доставка відповідного електронного листа за адресою електронної пошти адресата
(у разі коли договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від
іпотекодавця, передбачено можливість обміну електронними документами);
3) довідка іпотекодержателя, що містить відомості про
суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня
подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості
про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом
на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної
державної реєстрації;
4) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її
видачу).
У разі подання документа, зазначеного в абзаці першому
або четвертому підпункту 2 цього пункту, державна реєстрація проводиться після
спливу тридцятиденного строку з моменту отримання адресатом вимоги, зазначеної
у підпункті 1 цього пункту, якщо у такій вимозі не зазначений більш тривалий
строк.
Наявність зареєстрованої заборони відчуження майна,
накладеної нотаріусом під час посвідчення договору іпотеки, на підставі якого
набувається право власності на предмет іпотеки іпотекодержателем, а також
зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки інших речових прав, обтяжень
речових прав на передане в іпотеку майно, у тому числі внесення після державної
реєстрації іпотеки іпотекодавця до Єдиного реєстру боржників, не є підставою
для відмови у державній реєстрації права власності за іпотекодержателем
Отже, у пункті 61 Порядку № 1127 визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та
обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться
державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить
застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і державний реєстратор під
час її проведення приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після
перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам
законодавства.
У постанові Верховного Суду від 11 серпня 2021 року у
справі № 715/1788/19 (провадження
№ 61-6548св20) зазначено, що «в разі дотримання іпотекодержателем порядку
належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення
іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання,
яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку. За відсутності
такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35
Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення
на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Таким чином, недотримання
вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного
надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця,
вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює
застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя. При
цьому метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є
доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет
іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право
звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги,
коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не
отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання».
У пунктах 54-60 постанови Великої Палати Верховного
Суду від 29 вересня 2020 року у справі №
757/13243/17 (провадження № 14-711цс19) зазначено, що належним необхідно
вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на
адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно
до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до
звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами
поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст
відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом
вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку. Належним
дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника,
якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення
також необхідно вважати таке повідомлення, що було надіслане належним чином,
проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання.
Аналогічна позиція висловлена 21 травня 2025 рокуу
постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати
Касаційного цивільного суду в рамках справи № 570/3057/23, провадження № 61-1014св25
(ЄДРСРУ № 127744413).
Аналіз умов іпотечного договору у взаємному зв`язку з
положеннями статті 627 ЦК України дає підстави для висновку, що сторони у
договорі за взаємною домовленістю встановлюють порядок надсилання повідомлень
за цим договором, зокрема вимоги, передбаченої частиною першою статті 35 Закону
України «Про іпотеку», та визначають коли таку вимогу потрібно вважати
зробленою належним чином у випадку.
ВИСНОВОК: У разі дотримання іпотекодержателем належного порядку надсилання вимоги
про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного
повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання,
яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку.
Неотримання вимог про усунення порушень у зв`язку з
закінченням терміну зберігання та у зв`язку з відсутністю адресата не є
відповідно до пункту 61 Порядку № 1127 перешкодою для звернення стягнення на
предмет іпотеки шляхом визнання за іпотекодержателем права власності на спірне
майно.
Подібні висновки викладені у постанові Верховного Суду
від 24 квітня 2024 року у справі № 727/6254/22 (провадження
№ 61-12607св23), від 30 травня 2024 року у справі № 761/636/21 (провадження № 61-16610ск23) та у
постанові Верховного Суду від 07 травня 2025 року у справі № 523/19348/21.
Матеріал по темі: «Визнання та реєстрація права власності на предмет іпотеки»
Теги:
іпотека, застава, відчуження предмета обтяження, боржник, без згоди обтяжувача, підстави для зняття
арешту, заборона на предмета застави,
обтяження в держреєстрі, судова практика, Адвокат Морозов
Немає коментарів:
Дописати коментар