Верховний суд: особливості реєстрації права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя
19 листопада 2025 року Верховний Суд у складі колегії
суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи № 755/8353/21, провадження
№ 61-1600св24 (ЄДРСРУ № 131885300) досліджував питання щодо особливостей
реєстрації права власності на предмет іпотеки за договором, що містить
застереження про задоволення вимог іпотекодержателя.
Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - вид забезпечення виконання
зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні
іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право у разі невиконання
боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог
за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у
порядку, встановленому цим Законом.
Згідно із частиною першою статті 33 Закону України
«Про іпотеку» у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного
зобов`язання, іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним
зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.
Право іпотекодержателя на звернення стягнення на
предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону.
Відповідно до частин першої-третьої статті 36 Закону
України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про
звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання
на підставі договору.
Позасудове врегулювання здійснюється згідно із
застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному
договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем
про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню,
який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до
набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет
іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким
також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає
можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього
Закону.
(!) Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не
перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи
звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя може
передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в
рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37
цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки
будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому
статтею 38 цього Закону.
Згідно з частинами першою та другою статті 37 Закону
України «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою
вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який
передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в
рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації
права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.
Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя
на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може
бути оскаржено іпотекодавцем у суді.
Відповідно до частини третьої статті 37 Закону України
«Про іпотеку» іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю,
визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки
суб`єктом оціночної діяльності.
У разі набуття права власності на предмет іпотеки
іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90
відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог
іпотекодержателя.
Отже, сторони в договорі чи відповідному застереженні
можуть передбачити як передачу іпотекодержателю права власності на предмет
іпотеки в позасудовому порядку, так і надання іпотекодержателю права від свого
імені продати предмет іпотеки як за рішенням суду, так і на підставі
відповідного застереження в договорі про задоволення вимог іпотекодержателя чи
застереження в іпотечному договорі на підставі договору купівлі-продажу.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 29
травня 2019 року у справі №
310/11024/15-ц (провадження № 14-112цс19) зазначено, що: «закон визначає
такі способи звернення стягнення на предмет іпотеки (частина третя статті 33
Закону): судовий (звернення
стягнення на предмет іпотеки на підставі рішення суду); позасудовий: захист прав нотаріусом (звернення стягнення на предмет
іпотеки на підставі виконавчого напису нотаріуса) або самозахист (згідно з
договором про задоволення вимог іпотекодержателя).
Способами задоволення вимог іпотекодержателя під час
звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на
підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідного
застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за
своїми правовими наслідками, є (частина третя статті 36 Закону): 1) передача
іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання
основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 Закону; 2) право
іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на
підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 Закону».
Згідно з пунктом 1 частини першої статті 2 Закону
України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»
державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне
визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових
прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів
до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Відповідно до частини третьої статті 10 Закону України
«Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»
державний реєстратор, зокрема встановлює відповідність заявлених прав і
поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність
суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на
нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема: відповідність обов`язкового
дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення у
випадках, передбачених законом; наявність факту виконання умов правочину, з
якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення,
переходу, припинення речового права, що підлягає державній реєстрації;
перевіряє документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій,
зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення
державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає
відповідні рішення.
За змістом статті 18 Закону України «Про державну
реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» перелік документів,
необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав
визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на
нерухоме майно та їх обтяжень, а державній реєстрації підлягають виключно
заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх
відповідності законодавству і поданим документам.
Пунктом 57 Порядку «Про державну реєстрацію речових
прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Затвердженого постановою Кабінету
Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі - Порядок № 1127)
встановлено, що для державної реєстрації права власності та інших речових прав
на майно, яке набувається у зв`язку з виконанням умов правочину, з якими закон
та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу,
припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту
виконання відповідних умов правочину.
Згідно із пунктом 61 Порядку № 1127 для державної
реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить
застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права
власності на предмет іпотеки, також подаються: копія письмової вимоги про
усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові,
якщо він є відмінним від іпотекодавця; документ, що підтверджує наявність
факту завершення тридцятиденного строку з моменту отримання іпотекодавцем та
боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги
іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній
письмовій вимозі; заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
Отже, на
державного реєстратора під час вчинення такої реєстраційної дії законом покладено обов`язок не тільки формально
перевірити наявність поданих документів за переліком, передбаченим пунктом
61 Порядку № 1127, необхідних для державної реєстрації права власності на
підставі договору іпотеки, а й, передусім, встановити
відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства.
У наведених правових нормах визначено вичерпний
перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними
підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності
на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог
іпотекодержателя, і з огляду на закріплені у статтях 10, 18 Закону України «Про
державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та статті 37
Закону України «Про іпотеку» порядок державної реєстрації та коло повноважень
державного реєстратора у ході її проведення.
ВИСНОВОК: Державний реєстратор приймає рішення про державну реєстрацію прав на
предмет іпотеки лише після перевірки наявності необхідних для цього документів
та їх відповідності вимогам законодавства.
Матеріал по темі: «Право наступного іпотекодавця звертатися до суду з позовом про припинення іпотеки»
Теги:
іпотека, застава, відчуження предмета обтяження, боржник, без згоди обтяжувача, підстави для зняття
арешту, заборона на предмета застави,
обтяження в держреєстрі, судова практика, Адвокат Морозов
Немає коментарів:
Дописати коментар