Порушення прав дитини при перереєстрації предмета іпотеки за кредитором

 

👉Адвокат Морозов (судовий захист)

Порушення прав дитини при перереєстрації предмета іпотеки за іпотекодержателем у звязку із невиконанням основного зобов’язання іпотекодавцем-боржником

01 грудня 2025 року Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи № 317/5530/23, провадження № 61-5080св25 (ЄДРСРУ № 132196943) досліджував питання щодо порушення прав дитини при перереєстрації предмета іпотеки за іпотекодержателем у звязку із невиконанням основного зобов’язання іпотекодавцем-боржником.

У постанові Верховного Суду від 01 березня 2023 року у справі № 712/9294/20 (провадження № 61-7294св22) зазначено, що системний аналіз статті 12 Закону України «Про основи соціального захисту бездомних осіб і безпритульних дітей», статті 17 Закону України «Про охорону дитинства» дає підстави для висновку про те, що попередній дозвіл органу опіки та піклування при відчуженні нерухомого майна, право власності на яке або право користування яким, в разі використання його як житла, має дитина, надається лише в разі, коли власниками відчужуваного майна є батьки або особи, які їх замінюють, а також коли останні укладають угоди від імені неповнолітніх.

Велика Палата Верховного Суду у пунктах 88-90 постанови від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19) підтримала правовий висновок Верховного Суду України, викладений у постанові від 20 січня 2016 року у справі № 504/294/14-ц (провадження № 6-2940ц15), який зводиться до наступного: «правочин, що вчинений батьками (усиновлювачами) стосовно нерухомого майна, право власності на яке чи право користування яким мають діти, за відсутності обов`язкового попереднього дозволу органу опіки та піклування може бути визнаний судом недійсним (частина шоста статті 203, частина перша статті 215 ЦК України) за умови, якщо буде встановлено, що оспорюваний правочин суперечить правам та інтересам дитини, звужує обсяг існуючих майнових прав дитини та/або порушує охоронювані законом інтереси дитини, зменшує або обмежує права та інтереси дитини щодо жилого приміщення, порушує гарантії збереження права дитини на житло. Сам по собі факт відсутності обов`язкового попереднього дозволу органу опіки та піклування на укладення оспорюваного правочину не є безумовною підставою для визнання його недійсним».

Тобто судам при вирішенні подібних справ у кожному конкретному випадку необхідно перевіряти наявність у дитини права користування житловим приміщенням на момент укладення оспорюваного договору, а також місце її фактичного проживання; враховувати добросовісність поведінки іпотекодавців щодо надання документів про право дітей на житло, яке є предметом іпотеки, при укладенні оспорюваного договору, з`ясовувати, чи існує фактичне порушення законних прав дитини внаслідок укладення договору.

Органи опіки та піклування здійснюють контроль за дотриманням батьками та особами, які їх замінюють, житлових прав і охоронюваних законом інтересів дітей відповідно до закону.

Відповідно до частин четвертої та п`ятої статті 177 СК України орган опіки та піклування проводить перевірку заяви про вчинення правочину щодо нерухомого майна дитини та надає відповідний дозвіл, якщо в результаті вчинення правочину буде гарантоване збереження права дитини на житло.

Згідно зі статтею 9 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець обмежується в розпорядженні предметом іпотеки, однак має право володіти та користуватись предметом іпотеки відповідно до його цільового призначення, якщо інше не встановлено цим Законом. При цьому ЦК України, як і спеціальний Закон України «Про іпотеку», не містять норм, які б зменшували або обмежували право членів сім`ї власника житла на користування жилим приміщенням у разі передання його в іпотеку.

Частиною першою статті 405 ЦК України визначено, що члени сім`ї власника житла, які проживають разом з ним, мають право на користування цим житлом відповідно до закону.

(!!!) Касаційний суд акцентує увагу, що при укладенні договору іпотеки права неповнолітньої дитини порушені не будуть, якщо їй не належали майнові права на нерухомість, що була передана в іпотеку і вона була зареєстрована за адресою предмета іпотеки після укладення договору іпотеки, отже, отримання дозволу на здійснення правочину та/або реєстраційної дії від служби у справах дітей не було потрібне, оскільки перереєстрація права власності на предмет іпотеки не призвела до зменшення чи обмеження прав дитини щодо житлового приміщення.

Такий висновок узгоджується з висновком Верховного Суду, викладеним  у постановах від 02 вересня 2020 року у справі № 755/18091/18 ((провадження № 1525св20), від 20 вересня 2023 року у справі № 201/11618/19 (провадження № 61-15826св20), від 30 травня 2024 року у справі № 761/636/21 (провадження № 61-16610св23).

ВИСНОВОК: Отже, права неповнолітньої дитини не будуть порушені якщо 1) дитині не належали майнові права на нерухомість, що була передана в іпотеку; 2) дитина була зареєстрована за адресою предмета іпотеки після укладення договору іпотеки, в таких випадках  для прийняття рішення про державну реєстрацію права власності на нерухомість за ипотекодержателем, дозвіл органу опіки та піклування, визначений статтею 17 Закону України «Про охорону дитинства» та статті 177 СК України, не потрібен.

 

 

 

Матеріал по темі: «Дозвіл органів опіки на примусову реалізаціюнерухомого майна боржника»

 

 

 

Теги: відчуження майна, вчинений батьками, дозвіл органу опіки, піклування, без згоди, визнання правочину недійсним, правочин стосовно нерухомого майна, звуження прав, порушення прав дитини, малолітня, неповнолітня, судова практика, Верховний суд, Адвокат Морозов

Особливості надіслання письмової вимоги іпотекодержателя боржнику

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Письмова вимога іпотекодержателя про усунення порушень основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору та умови належного надіслання такої вимоги

01 грудня 2025 року Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи № 317/5530/23, провадження № 61-5080св25 (ЄДРСРУ № 132196943) досліджував питання щодо письмової вимоги про усунення порушень основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору та належного надіслання такої вимоги.

Відповідно до пункту 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі - Порядок № 1127) визначено процедуру проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов`язки суб`єктів у сфері державної реєстрації прав, а також процедуру взяття на облік безхазяйного нерухомого майна.

Відповідно до пункту 61 Порядку № 1127 для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:

1) засвідчена іпотекодержателем копія письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцю та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;

2) засвідчена іпотекодержателем копія повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з відміткою про вручення адресату, або засвідчена іпотекодержателем копія рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з позначкою про відмову адресата від одержання такого відправлення, або засвідчені іпотекодержателем копії рекомендованих поштових відправлень або поштових відправлень з оголошеною цінністю (поштових конвертів), якими  не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, та які повернулися відправнику у зв`язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення, або засвідчені іпотекодержателем паперові копії електронного листа, яким за допомогою засобів інформаційної, телекомунікаційної або інформаційно-телекомунікаційної системи, що забезпечує обмін електронними документами, надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, та електронного службового повідомлення відповідної системи, яким підтверджується доставка відповідного електронного листа за адресою електронної пошти адресата (у разі коли договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, передбачено можливість обміну електронними документами);

3) довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації;

4) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

У разі подання документа, зазначеного в абзаці першому або четвертому підпункту 2 цього пункту, державна реєстрація проводиться після спливу тридцятиденного строку з моменту отримання адресатом вимоги, зазначеної у підпункті 1 цього пункту, якщо у такій вимозі не зазначений більш тривалий строк.

Наявність зареєстрованої заборони відчуження майна, накладеної нотаріусом під час посвідчення договору іпотеки, на підставі якого набувається право власності на предмет іпотеки іпотекодержателем, а також зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки інших речових прав, обтяжень речових прав на передане в іпотеку майно, у тому числі внесення після державної реєстрації іпотеки іпотекодавця до Єдиного реєстру боржників, не є підставою для відмови у державній реєстрації права власності за іпотекодержателем

Отже, у пункті 61 Порядку № 1127 визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і державний реєстратор під час її проведення приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.

У постанові Верховного Суду від 11 серпня 2021 року у справі № 715/1788/19 (провадження № 61-6548св20) зазначено, що «в разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку. За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Таким чином, недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя. При цьому метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання».

У пунктах 54-60 постанови Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19) зазначено, що належним необхідно вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку. Належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення також необхідно вважати таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання.

Аналогічна позиція висловлена 21 травня 2025 рокуу постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи №  570/3057/23, провадження № 61-1014св25 (ЄДРСРУ № 127744413).

Аналіз умов іпотечного договору у взаємному зв`язку з положеннями статті 627 ЦК України дає підстави для висновку, що сторони у договорі за взаємною домовленістю встановлюють порядок надсилання повідомлень за цим договором, зокрема вимоги, передбаченої частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку», та визначають коли таку вимогу потрібно вважати зробленою належним чином у випадку.

ВИСНОВОК: У разі дотримання іпотекодержателем належного порядку надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку.

Неотримання вимог про усунення порушень у зв`язку з закінченням терміну зберігання та у зв`язку з відсутністю адресата не є відповідно до пункту 61 Порядку № 1127 перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання за іпотекодержателем права власності на спірне майно.

Подібні висновки викладені у постанові Верховного Суду від 24 квітня 2024 року  у справі № 727/6254/22 (провадження № 61-12607св23), від 30 травня 2024 року у справі № 761/636/21 (провадження № 61-16610ск23) та у постанові Верховного Суду від 07 травня 2025 року у справі № 523/19348/21.

  

 

 

Матеріал по темі: «Визнання та реєстрація права власності на предмет іпотеки»

 

 

 

Теги: іпотека, застава, відчуження предмета обтяження, боржник,  без згоди обтяжувача, підстави для зняття арешту,  заборона на предмета застави, обтяження в держреєстрі, судова практика, Адвокат Морозов

Посилення захисту прав добросовісного набувача

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Верховний суд щодо посилення захисту прав добросовісного набувача

12 листопада 2025 року Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи № 127/8274/24, провадження № 61-11478св25 (ЄДРСРУ № 132164130) досліджував питання щодо посилення захисту прав добросовісного набувача.

09 квітня 2025 набрав чинності Закон України «Про внесення змін до Цивільного кодексу України щодо посилення захисту прав добросовісного набувача» від 12 березня 2025 року (далі - Закон України № 4292-ІХ від 12 березня 2025 року), яким внесені зміни, зокрема до статей 388, 390, 391 ЦК України та статей 177, 185, 265 ЦПК України.

Суд одночасно із задоволенням позову органу державної влади, органу місцевого самоврядування або прокурора про витребування нерухомого майна від добросовісного набувача на користь держави чи територіальної громади вирішує питання про здійснення органом державної влади або органом місцевого самоврядування компенсації вартості такого майна добросовісному набувачеві. Суд постановляє рішення про витребування нерухомого майна від добросовісного набувача на користь держави чи територіальної громади, за умови попереднього внесення органом державної влади, органом місцевого самоврядування або прокурором вартості такого майна на депозитний рахунок суду. Перерахування грошових коштів як компенсації вартості нерухомого майна з депозитного рахунку суду здійснюється без пред`явлення добросовісним набувачем окремого позову до держави чи територіальної громади. Для цілей цієї статті під вартістю майна розуміється вартість майна, оцінка (експертно-грошова оцінка земельної ділянки) якого здійснена в порядку, визначеному законом, чинна на дату подання позовної заяви (частина п`ята статті 390 ЦК України, в редакції Закону України № 4292-IX від 12 березня 2025 року).

У разі подання органом державної влади, органом місцевого самоврядування або прокурором позовної заяви про витребування нерухомого майна від добросовісного набувача на користь держави чи територіальної громади до позову додаються документи, що підтверджують внесення на депозитний рахунок суду грошових коштів у розмірі вартості спірного майна, оцінка (експертно-грошова оцінка земельної ділянки) якого здійснена в порядку, визначеному законом, чинна на дату подання позовної заяви (абзац другий частини четвертої статті 177 ЦПК України, у редакції Закону України № 4292-IX від 12 березня 2025 року).

Якщо ухвала про залишення позовної заяви без руху постановляється з підстави невнесення у визначених законом випадках на депозитний рахунок суду грошових коштів у розмірі вартості спірного майна, оцінка (експертно-грошова оцінка земельної ділянки) якого здійснена в порядку, визначеному законом, чинна на дату подання позовної заяви, суд у такій ухвалі зазначає про обов`язок позивача внести відповідну грошову суму (абзац третій частини другої статті 185 ЦПК України, у редакції Закону України № 4292-IX від 12 березня 2025 року).

У пункті 2 Розділу ІІ Закону України № 4292-IX від 12 березня 2025 року зазначено, що положення цього Закону мають зворотну дію в часі в частині умов та порядку компенсації органом державної влади або органом місцевого самоврядування добросовісному набувачеві вартості нерухомого майна, оцінка (експертно-грошова оцінка земельної ділянки) якого здійснена в порядку, визначеному законом, чинна на дату подання позовної заяви, у справах, в яких судом першої інстанції не ухвалено рішення про витребування майна у добросовісного набувача на день набрання чинності цим Законом.

ВИСНОВКИ Верховного суду:

обов`язок попереднього внесення вартості майна на депозитний рахунок суду передбачений у нормі матеріального права. Положення частини п`ятої статті 390 ЦК України поширюється на випадки подання позову про витребування майна у добросовісного набувача. При цьому у випадку подання та розгляду судом позову про витребування майна у недобросовісного набувача вимоги частини п`ятої статті 390 ЦК України не підлягають застосуванню;

(!!!) у випадку, якщо позивач обґрунтовує позов про витребування нерухомого майна недобросовісністю набувача, то положення частини п`ятої статті 390 ЦК України не застосовуються;

питання про добросовісність/недобросовісність набувача судом може бути вирішене лише після дослідження доказів на стадії ухвалення судового рішення. У випадку встановлення недобросовісності набувача суд задовольняє позов без застосування частини п`ятої статті 390 ЦК України. Натомість у разі встановлення, що набувач добросовісний, суд відмовляє у задоволенні позову на підставі частини п`ятої статті 390 ЦК України, якщо позивачем попередньо не внесено вартість майна на депозитний рахунок суду.

  

 

 

Матеріал по темі: «Віндикаційний імунітет при витребування майна придбаного на електронних торгах»

 

 

 

 

 

Теги: фраудаторність, добросовісність, зловживання правом, зменшення майна, приховування майна, фіктивний правочин, недійсний, шкоду кредиторам, боржник, неплатоспроможність, судова практика, Верховний суд, Адвокат Морозов

Землі лісогосподарського призначення

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Віднесення земельних ділянок до складу земель лісогосподарського призначення

26 листопада 2025 року Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи № 201/6646/22, провадження № 61-11937св24 (ЄДРСРУ № 132164293) досліджував питання щодо земель лісогосподарського призначення.

Ліси України є її національним багатством і за своїм призначенням та  місцерозташуванням виконують переважно водоохоронні, захисні, санітарно-гігієнічні, оздоровчі, рекреаційні, естетичні, виховні, інші функції та є джерелом для задоволення потреб суспільства в лісових ресурсах. Усі ліси на території України, незалежно від того, на землях яких категорій за основним цільовим призначенням вони зростають, та незалежно від права власності на них, становлять лісовий фонд України і перебувають під охороною держави (частина перша статті 1 ЛК України).

До земель лісогосподарського призначення належать лісові землі, на яких розташовані лісові ділянки, та нелісові землі, зайняті сільськогосподарськими угіддями, водами й болотами, спорудами, комунікаціями, малопродуктивними землями тощо, які надані в установленому порядку та використовуються для потреб лісового господарства. Віднесення земельних ділянок до складу земель лісогосподарського призначення здійснюється відповідно до земельного законодавства (стаття 5 ЛК України у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин).

Відповідно до статті 63 ЛК України ведення лісового господарства полягає у  здійсненні комплексу заходів з охорони, захисту, раціонального використання та  розширеного відтворення лісів.

До земель лісогосподарського призначення належать землі, вкриті лісовою рослинністю, а також не вкриті лісовою рослинністю, нелісові землі, які  надані  та  використовуються для потреб лісового господарства (стаття 55  ЗК  України).

Згідно зі статтями 56, 57 ЗК України землі лісогосподарського призначення можуть перебувати у державній, комунальній та приватній власності. Громадянам та  юридичним особам за рішенням органів місцевого самоврядування та органів виконавчої влади можуть безоплатно або за плату передаватись у власність замкнені земельні ділянки лісогосподарського призначення загальною площею до  5 га у складі угідь селянських, фермерських та інших господарств. Громадяни і юридичні особи в установленому порядку можуть набувати у власність земельні ділянки деградованих і малопродуктивних угідь для залісення. Земельні ділянки лісогосподарського призначення за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування надаються в постійне користування спеціалізованим державним або комунальним лісогосподарським підприємствам, іншим державним і комунальним підприємствам, установам та організаціям, у  яких створено спеціалізовані підрозділи, для ведення лісового господарства. Порядок використання земель лісогосподарського призначення визначається законом.

Водночас у частині другій статті 5 ЛК України передбачено, що віднесення земельних ділянок до складу земель лісогосподарського призначення здійснюється відповідно до земельного законодавства.

Відповідно до статті 48 ЛК України в матеріалах лісовпорядкування дається якісна  і кількісна характеристика кожної лісової ділянки, комплексна оцінка ведення лісового господарства, що є основою для розроблення на засадах сталого  розвитку проекту організації та розвитку лісового господарства відповідного об`єкта лісовпорядкування. Проект організації та розвитку лісового господарства передбачає екологічно обґрунтоване ведення лісового господарства і розробляється відповідно до нормативно-правових актів, що регулюють організацію лісовпорядкування. У проекті організації та розвитку лісового господарства визначаються і обґрунтовуються основні напрями організації і  розвитку лісового господарства об`єкта лісовпорядкування з урахуванням стану та перспектив економічного і соціального розвитку регіону. Матеріали лісовпорядкування затверджуються в установленому порядку органом виконавчої влади з питань лісового господарства Автономної Республіки Крим, територіальними органами центрального органу виконавчої влади з питань лісового господарства за погодженням відповідно з органом виконавчої влади з  питань охорони навколишнього природного середовища Автономної Республіки Крим, територіальними органами центрального органу виконавчої влади з питань охорони навколишнього природного середовища. Затверджені матеріали лісовпорядкування є обов`язковими для ведення лісового господарства, планування і прогнозування використання лісових ресурсів.

За змістом статей 181-184, 202-204 ЗК України, законів України «Про Державний земельний кадастр» та «Про землеустрій» дані Державного земельного кадастру - це документальне підтвердження відомостей про правовий режим земель, їх  цільове призначення, їх розподіл серед власників землі і землекористувачів за  категоріями земель, а також дані про кількісну і якісну характеристику земель, їх оцінку, які ґрунтуються на підставі землевпорядної документації.

Згідно з пунктом 5 розділу VIII «Прикінцеві положення» ЛК України до одержання в установленому порядку державними лісогосподарськими підприємствами державних актів на  право постійного користування земельними лісовими ділянками, документами, що підтверджують це право на раніше надані землі, є планово-картографічні матеріали лісовпорядкування.

Планово-картографічні матеріали лісовпорядкування складаються на підставі натурних лісовпорядних робіт та камерального дешифрування аерознімків, містять  детальну характеристику лісу. Перелік планово-картографічних лісовпорядкувальних матеріалів, методи їх створення, масштаби, вимоги до змісту та оформлення, якості виготовлення тощо регламентується галузевими нормативними документами. Зокрема, за змістом пункту 1.1 Інструкції про порядок створення і розмноження лісових карт, затвердженої Державним комітетом СРСР по лісовому господарству 11 грудня 1986 року, планшети лісовпорядкувальні належать до планово-картографічних матеріалів лісовпорядкування, а частина друга зазначеної Інструкції присвячена процедурі їх  виготовлення.

Відповідно до правового висновку Великої Палати Верховного Суду, викладеного в постанові від 14.12.2022 у справі № 477/2330/18  і власник, і користувач земельної ділянки зобов`язані використовувати її за цільовим призначенням, зокрема для того, щоби забезпечити збереження землі, її ресурсів, надр і їх законне та раціональне використання. Такий обов`язок не є ілюзорним. Його порушення може тягнути відповідні негативні наслідки.

Окрім того, відповідно до правового висновку Верховного Суду, наведеного у вже згаданій постанові від 14.07.2020 у справі № 916/1998/19, цільове призначення земельної ділянки відповідно до законодавчо встановлених категорій земель визначається на підставі документації із землеустрою, а порядок використання земельної ділянки в межах певної категорії визначається землекористувачем самостійно, проте з обов`язковим дотриманням містобудівної документації та документації із землеустрою.

Зміна виду використання земельної ділянки в межах однієї категорії земель не є зміною її цільового призначення, а отже, не потребує проходження процедур, які відповідно до земельного законодавства України застосовуються при зміні цільового призначення (розробки проєкту землеустрою щодо відведення земельних ділянок, його затвердження тощо).

Єдина умова, яку встановлюють положення частини 5 статті 20 ЗК України при самостійному визначені виду використання земельної ділянки її власником/користувачем, є дотримання вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, та необхідність урахування містобудівної документації та документації із землеустрою.

Варто також звернути увагу на те, що з 10.07.2022 набув чинності Закон України від 20.06.2022 № 2321-IX "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо збереження лісів", відповідно до якого пункт 5 Розділу VІІІ "Прикінцеві положення" ЛК України викладено у такій редакції: "… До здійснення державної реєстрації, але не пізніше 1 січня 2027 року, державними та комунальними лісогосподарськими підприємствами, іншими державними і комунальними підприємствами та установами права постійного користування земельними ділянками лісогосподарського призначення, які надані їм у постійне користування до набрання чинності Земельним кодексом України, таке право підтверджується планово-картографічними матеріалами лісовпорядкування". 

Правова позиція про те, що планово-картографічні матеріали лісовпорядкування підтверджують наявність права постійного користування спеціалізованого державного лісогосподарського підприємства неодноразово висловлювалася Верховним Судом у постановах від 30.01.2018 у справі № 707/2192/15-ц, від 21.02.2018 у справі № 488/5476/14-ц, від 07.10.2020 у справі № 369/16418/18.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 14.11.2018 у справі № 183/1617/16 сформувала правовий висновок щодо підтвердження речових прав на земельні ділянки за відсутності правовстановлюючих документів, вказавши таке:

"…40. Оскільки земельна ділянка та права на неї на землях лісогосподарського призначення є об`єктом земельних правовідносин, то суб`єктний склад і зміст таких правовідносин має визначатися згідно з нормами земельного законодавства та лісового законодавства у частині використання й охорони лісового фонду (див. висновок Верховного Суду України, викладений у постанові від 21 січня 2015 року у справі № 6-224цс14).

41. Відповідно до пункту 5 Розділу VIII "Прикінцеві положення" ЛК України до одержання в установленому порядку державними лісогосподарськими підприємствами державних актів на право постійного користування земельними лісовими ділянками, документами, що підтверджують це право на раніше надані землі, є планово-картографічні матеріали лісовпорядкування".

Цей же висновок Верховним Судом послідовно застосовано у постанові від 13.08.2024 у справі № 910/9909/23 та від  04 лютого 2025 року у справі №  910/19615/23.

Планово-картографічні матеріали лісовпорядкування складаються на підставі натурних лісовпорядних робіт та камерного дешифрування аерознімків, містять детальну характеристику лісу.

Перелік планово-картографічних лісовпорядкувальних матеріалів, методи їх створення, масштаби, вимоги до змісту та оформлення, якості виготовлення тощо регламентуються галузевими нормативними документами. Зокрема, за змістом пункту 1.1 Інструкції про порядок створення і розмноження лісових карт, затвердженої Держлісгоспом СРСР 11.12.1986, планшети лісовпорядкування належать до планово-картографічних матеріалів лісовпорядкування, а частина друга зазначеної Інструкції присвячена процедурі їх виготовлення.

ВИСНОВОК: Вирішуючи питання щодо перебування земельної лісової ділянки в користуванні лісогосподарського підприємства, необхідно враховувати пункт 5 розділу VIII "Прикінцеві положення" ЛК України.

Подібні правові висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 30.05.2018 у справі № 368/1158/16-ц, від 23.10.2019 у справі № 488/402/16-ц, постановах Верховного Суду від 15.01.2019 у справі № 907/459/17, від 19.06.2019 у справ № 911/604/18, від 21.04.2021 у справі № 707/2196/15-ц, від 07.04.2021 у справі № 367/3877/15-ц, від 01.03.2018 у справі № 910/19932/16, від 08.02.2018 у справі № 910/9256/16.

 

 

 

 

 

Матеріал по темі: «Оренда земельної ділянки в охоронній зоні пам`яток архітектури»

 

 

Теги: земля, ліс, лісове господарство, земельна лісова ділянка, оренда земельної ділянки, лісовпорядкувальні матеріали, судова практика, Верховний суд, Адвокат Морозов

 

Правовий режим допоміжних приміщень у багатоквартирному будинку

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Правовий режим допоміжних приміщень в багатоквартирному будинку: колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення

26 листопада 2025 року Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи № 760/34774/19, провадження № 61-14419св24 (ЄДРСРУ № 132164292) досліджував питання щодо правового режиму допоміжних приміщень у багатоквартирному будинку.

Розпорядження майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою співвласників (частина друга статті 369 ЦК України).

Європейський суд з прав людини зауважив, що рішення місцевого органу влади щодо укладення контракту на реконструкцію горища третьою особою становило втручання у право заявників володіти своїм майном. Вирішуючи спір між заявниками (іншими співвласниками) і місцевим органом, національні судові органи чітко зазначили, що згідно з чинними на той час положеннями Цивільного кодексу для укладення інвестиційного контракту потрібна згода заявників, а в разі її відсутності органи влади могли звернутись до суду, щоб отримати дозвіл на проведення відповідних робіт. Втім, районна адміністрація не виконала цих вимог, уклавши контракт без згоди заявників чи судової санкції. Таким чином, як випливає з обґрунтування національних судів, органи влади не дотримались умов, передбачених законом для укладення інвестиційного контракту. В кінцевому підсумку після виконання контракту національні суди визнали його дійсним, встановивши, що він вигідний для всіх співвласників будинку. Отже, Суд вважає, що немає потреби оцінювати, чи було забезпечено цим рішенням національних судів справедливий баланс інтересів. З цього приводу Суд зауважує, що для цілей статті 1 Першого протоколу здійснювати оцінку справедливості доцільно лише тоді, коли відповідне втручання відповідає нормам застосовного законодавства. Ані з матеріалів справи, ані із зауважень Уряду не видно, що перед укладенням інвестиційного контракту існували якісь обставини, які перешкоджали місцевому органу отримати дозвіл на реконструкцію або безпосередньо від співвласників горища, або в судовому порядку. Крім того, з наявних матеріалів не вбачається, що те чи інше положення національного законодавства дозволяло місцевому органу укласти контракт без такої згоди або у разі спору - без його судового вирішення. Отже, укладення інвестиційного контракту становило втручання, яке не відповідало закону. У зв`язку з цим було порушено статтю 1 Першого протоколу (SERYAVIN AND OTHERS v. UKRAINE, № 4909/04, § 41 - 45, ЄСПЛ, від 10 лютого 2010 року).

Згідно з частиною другою статті 382 ЦК України усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку.

(!!!) Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.

Допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення); нежитлове приміщення - ізольоване приміщення в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійним об`єктом нерухомого майна (пункти 2, 3 частини першої статті 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»).

У частині другій статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» передбачено, що власники квартир багатоквартирних будинків та житлових приміщень у гуртожитку є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов`язані брати участь у загальних витратах, пов`язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку чи гуртожитках. Допоміжні приміщення (кладовки, сараї і та інше) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають.

У рішенні Конституційного Суду України від 02 березня 2004 року № 4рп-2004 зазначено, що допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні і інше) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього. Власник (власники) неприватизованих квартир багатоквартирного будинку є співвласником (співвласниками) допоміжних приміщень нарівні з власниками приватизованих квартир. Питання щодо згоди співвласників допоміжних приміщень на надбудову поверхів, улаштування мансард у багатоквартирних будинках, на вчинення інших дій стосовно допоміжних приміщень (оренда тощо) вирішується відповідно до законів України, які визначають правовий режим власності.

Відповідно до рішення Конституційного Суду України від 09 листопада 2011 року № 14-рп-2011 із змісту пункту 2 статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» вбачається, що в ньому не встановлено обмежень щодо набуття права власності на допоміжні приміщення будинку залежно від підстав набуття права власності на житло. Наведене відповідає Конституції України та узгоджується з правовою позицією Конституційного Суду України, викладеною в Рішенні від 02 березня 2004 року № 4-рп/2004, згідно з якою у багатоквартирних будинках, де не всі квартири приватизовані чи приватизовані повністю, власник (власники) неприватизованих квартир (їх правонаступники) і власники приватизованих квартир багатоквартирного будинку є рівноправними співвласниками допоміжних приміщень. Вони є рівними у праві володіти, користуватися і розпоряджатися допоміжними приміщеннями. Ніхто з власників квартир не має пріоритетного права користуватися та розпоряджатися цими приміщеннями (абзац перший підпункту 4.3 пункту 4 мотивувальної частини).

Таким чином, на допоміжні приміщення багатоквартирного будинку поширюється правовий режим як спільної сумісної, так і спільної часткової власності, який передбачає особливий порядок здійснення правомочностей власника щодо володіння, користування і розпорядження. При цьому в законодавчому порядку не виокремлюються суб`єкти права спільної власності залежно від підстав набуття права власності на квартиру.

У постановах Верховного Суду від 08 квітня 2020 року у справі № 915/1096/18, від 18 липня 2018 року у справі № 916/2069/17, від 22 листопада 2018 року у справі № 904/1040/18, від 15 травня 2019 року у справі № 906/1169/17, від  06 серпня 2019 року у справі № 914/843/17 зроблено висновок, що допоміжними приміщеннями є всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, комунікацій, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов`язаних із життєзабезпеченням. І лише приміщення, що з початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень.

Відповідно до статті 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпорядження своїм майном.

ВИСНОВОК: Переобладнання допоміжного приміщення (наприклад, у окрему квартиру)  без дозволу його власника(ів) є протиправним та порушує вимоги статей 317, 319 ЦК України, що призводить до позбавлення співвласника(ів) будинку реалізувати право спільної сумісної власності на спірне майно.

 

  

 

 

Матеріал по темі: «Перепланування допоміжних приміщень у багатоквартирних будинках»

 

Теги: нежитлове приміщення, нежилі, допоміжне, багатоквартирний будинок, спільна власність, приватизація, підвальне приміщення, право власності, житловий фонд, судова практика, Верховний суд, Адвокат Морозов