Визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно

Адвокат Морозов (судовий захист)

Визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно шляхом визнання права власності на будівельні матеріали, використані для будівництва цих об`єктів

03 червня 2020 року Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках №722/1882/16-ц, провадження № 61-39287св18 (ЄДРСРУ № 89621184) досліджував питання щодо визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно.

У ЦК України, крім понять «нерухомість», «нерухоме майно», «об`єкт нерухомого майна» (частина перша статті 181, пункт 6 частини першої статті 346, статті 350, 351), вживаються також інші поняття, наприклад: «об`єкт незавершеного будівництва» (стаття 331), «об`єкт будівництва» (статті 876, 877, 879-881, 883), проте прямого визначення цих понять не міститься.

Виходячи з аналізу чинного законодавства та враховуючи характерні ознаки незавершеного будівництва, слід визнати, що об`єкт будівництва (об`єкт незавершеного будівництва) - це нерухома річ особливого роду: її фізичне створення розпочато, однак не завершено. Щодо такої речі можливе встановлення будь-яких суб`єктивних майнових, а також зобов`язальних прав, у випадках та в порядку, визначених актами цивільного законодавства.

Вирішуючи питання про виникнення, зміну та припинення суб`єктивних цивільних прав стосовно об`єкта незавершеного будівництва, потрібно враховувати особливості та обмеження, встановлені законодавчими актами.

Верховний Суд вказав, що самочинно збудоване нерухоме майно не є об`єктом права власності,  а тому не може бути предметом поділу (виділу) згідно з нормами статей 364, 367 ЦК України.

Зазначена правова позиція висловлена Верховним Судом України у постановах від 04 грудня 2013 року у справі № 6-130цс13, від 30 вересня 2015 року у справі № 6-286цс15 та Верховним Судом  у постановах від 10 квітня 2019 року у справі № 529/501/16-ц (провадження№ 61-11479св18), від 06 березня 2019 року у справі № 361/4685/17 (провадження № 61-44133св18) та від 11 листопада 2019 року у справі № 554/13971/15-ц (провадження № 61-10243св18).

За змістом частини першої статті 376 ЦК України самочинним вважається будівництво жилого будинку, будівлі, споруди, іншого нерухомого майна, якщо вони збудовані на земельній ділянці, що не була відведена особі, яка здійснює будівництво, або відведена не для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи належно затвердженого проекту, або з істотним порушенням будівельних норм і правил.

Отже, виходячи зі змісту цієї норми, самочинним є будівництво об`єкта нерухомого майна за наявності будь-якої із зазначених умов.

Відсутність дозволу на будівництво, проекту або порушення умов, передбачених у цих документах, спричиняє визнання такого будівництва самочинним відповідно до частини першої статті 376 ЦК України.

Наслідком самочинного будівництва є те, що в особи, яка його здійснила, не виникає права власності на нього як на об`єкт нерухомості (частина друга статті 376 ЦК України).

У розумінні частини першої статті 376 ЦК України самочинним будівництвом є не тільки новостворений об`єкт, а й об`єкт нерухомості, який виник у результаті реконструкції, капітального ремонту, перебудови, надбудови вже існуючого об`єкта, здійснених без одержаного дозволу місцевих органів виконавчої влади чи органів місцевого самоврядування, розробленої та затвердженої в установленому порядку проектної документації, дозволу на виконання будівельних робіт, наданого органами архітектурно-будівельного контролю, оскільки внаслідок таких дій об`єкт втрачає тотожність із тим, на який власником (власниками) отримано право власності. Усі об`єкти нерухомого майна, які зведені після одержання акту приймання в експлуатацію, незалежно від того, значились вони до одержання акту приймання в проектній документації чи ні, вважаються самочинними (пункт 3.4.1 Методичних рекомендацій з питань технічної інвентаризації об`єктів нерухомого майна, затверджених наказом Держжитлокомунгоспу України від 05 вересня 2003 року № 146.

Поняття реконструкції об`єкта нерухомості міститься в пункті 3 Державних будівельних норм України В.3.2-2-2009 «Житлові будинки. Реконструкція та капітальний ремонт», затверджених наказом Міністерства регіонального розвитку та будівництва України від 22 липня 2009 року № 295, відповідно до якого реконструкція - це така перебудова будинку, наслідком якої є зміна кількості приміщень, їх площі, геометричних розмірів та функціонального призначення, заміна окремих конструкцій.

Отже, норма частини першої статті 376 ЦК України застосовується й до випадків самочинної реконструкції об`єкта нерухомості, у результаті якої він набуває нових якісних характеристик (зміна конфігурації, площі та кількості приміщень, втручання в несучі конструкції, улаштування дверних прорізів у капітальних стінах тощо) (розділ 3.4 Методичних рекомендацій).

При цьому за змістом частини першої статті 376 ЦК України правила про самочинне будівництво і його наслідки поширюються на всі випадки будівництва (реконструкції) всіх типів будівель, споруд та іншого нерухомого майна.

В той же час здійснені ремонтні роботи є невід`ємною частиною будинку та не є окремим об`єктом спільної сумісної власності подружжя, тому розподілу не підлягають.

До подібних правових висновків дійшов Верховний Суд у постанові  від 12 травня 2020 року у справі № 243/5477/15-ц (провадження № 61-46081св18).

ВИСНОВОК: Аналіз зазначених норм права дає підстави для висновку про те, що не підлягають поділу (виділу) об`єкти нерухомого майна, до складу яких входять самочинно збудовані (реконструйовані, переплановані) об`єкти нерухомого майна.

Отже, якщо об’єкти нерухомості  є самочинним будівництвом, то визнання права власності на будівельні матеріали, використані для будівництва цих об`єктів є неправильно обраним способом захисту.

До подібних правових висновків дійшов Верховний Суд у постанові від 06 травня 2020 року у справі № 722/823/17-ц (провадження № 61-45361св18).

Матеріал по темі: «Різниця "об`єкта незавершеного будівництва" та "самочинно збудованого об`єкту"»

Теги: самострой, самобуд, самочинно збудоване майно, нерухоме майно, визнання право власності, будівельні матеріали, судова практика, Верховний суд, Адвокат Морозов

Незалучення до участі у справі третіх осіб

Адвокат Морозов (судовий захист)

Правовий статус та порядок вступу у справу третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору

29 травня 2020 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду в рамках справи № 140/1868/19, адміністративне провадження №К/9901/34538/19 (ЄДРСРУ № 89544340) серед іншого досліджував питання щодо незалучення до участі у справі третіх осіб.

У відповідності до правової позиції Великої Палати Верховного Суду, викладеній в постанові від 25.06.2019 у справі №910/17792/17, підставою для вступу (залучення) в судовий процес третьої особи є її заінтересованість у результатах вирішення спору - ймовірність виникнення в майбутньому в неї права на позов або пред`явлення до неї позовних вимог зі сторони позивача чи відповідача.

Водночас предмет спору повинен перебувати поза межами цих правовідносин, в іншому разі така особа може мати самостійні вимоги на предмет спору. Для таких третіх осіб у принципі неможливий спір про право з протилежною стороною у відповідному судовому процесі. Якщо зазначений спір допускається, то ця особа обов`язково повинна мати процесуальний статус (становище) співвідповідача (співпозивача) у справі, а не третьої особи.

Аналогічна правова позиція викладена Верховним Судом у постанові від 20.08.2019 року у справі №910/13209/18.

Позовні вимоги третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору можуть бути допущені судом до розгляду у процесі, що вже розпочався, у тому випадку, коли така самостійна вимога заявлена щодо предмета спору, що вже виник між сторонами. Вимога, спрямована на те, що знаходиться поза цим предметом, чи спрямована до інших осіб, не може бути розглянута судом, як вимога третьої особи і така позовна вимога може бути заявлена у самостійному позові (п. 5.19 постанови Великої Палати Верховного Суду від 13.03.2019 року у справі №916/3245/17).

Тобто в постанові Великої Палати Верховного Суду у справі №916/3245/17 вказано, що позовна заява третьої особи має містити самостійні вимоги саме щодо предмета спору у справі.

Матеріал по темі: «Право третьої особи подати позов з самостійними вимогами на предмет спору»

Самостійність вимог третьої особи полягає в тому, що вона вважає ніби в матеріальних правовідносинах із відповідачем перебуває саме вона і саме її право порушено відповідачем. Отже, третя особа із самостійними вимогами заперечує вимогу позивача і переслідує мету вирішити спір не на користь позивача, а на свою користь, тобто, така особа процесуально протиставляє себе не лише відповідачу, а й позивачу.

Правовий статус та порядок вступу у справу третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, врегульований КАС України. 

Частиною другою статті 49 Кодексу адміністративного судочинства України визначено, що треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, можуть вступити у справу на стороні позивача або відповідача до закінчення підготовчого засідання або до початку першого судового засідання, якщо справа розглядається в порядку спрощеного позовного провадження, у разі коли рішення у справі може вплинути на їхні права, свободи, інтереси або обов`язки. Вони можуть бути залучені до участі у справі також за клопотанням учасників справи. Якщо адміністративний суд при вирішенні питання про відкриття провадження у справі або при підготовці справи до судового розгляду встановить, що судове рішення може вплинути на права та обов`язки осіб, які не є стороною у справі, суд залучає таких осіб до участі в справі як третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору. Вступ третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, не має наслідком розгляд адміністративної справи спочатку.

Відповідно до частини п`ятої статті 49 КАС України про залучення третіх осіб до участі у справі суд постановляє ухвалу, в якій зазначає, на які права чи обов`язки такої особи та яким чином може вплинути рішення суду у справі. Ухвала за наслідками розгляду питання про вступ у справу третіх осіб окремо не оскаржується. Заперечення проти такої ухвали може бути включено до апеляційної чи касаційної скарги на рішення суду, прийняте за результатами розгляду справи.

Згідно з частиною другою статті 51 КАС України треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, мають права та обов`язки, визначені у статті 44 цього Кодексу.

При цьому, участь у справі третіх осіб з одного боку обумовлена завданням адміністративного судочинства, яким згідно з частиною першою статті 2 КАС України є справедливий, неупереджений та своєчасний захист прав, свобод та інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб у сфері публічно-правових відносин, а з іншого - вимогами процесуального законодавства про законність і обґрунтованість судового рішення.

Натомість правовим наслідком незалучення до участі у справі третіх осіб є порушення конституційного права на судовий захист, оскільки особи не беруть участі у справі, вирішення якої може безпосередньо вплинути на їх права, свободи, інтереси або обов`язки та не реалізують комплексу своїх процесуальних прав.

Аналогічних висновків Верховний Суд дійшов, із-поміж інших, у постановах від 26.09.2019 у справі № 686/28850/18, від 15.10.2019 у справі № 127/25893/16-а, від 15.10.2019 у справі № 686/28853/18, від 28.11.2019 у справі №523/4824/17, від 06.02.2020 у справі №750/2501/19, від 14.04.2020 у справі №580/3136/19, від 23.04.2020 у справі № 811/1470/18, від 29.04.2020 у справі № 703/2908/17.

Матеріал по темі: «Позови третіх осіб, які заявляють самостійні вимоги на предмет спору»

Теги: право третьої особи, подати позов,  самостійними вимогами, щодо предмета спору, правовий конфлікт, вимога третьої особи, зустрічний позов, самостійний позов третьої особи, судова практика, Адвокат Морозов

Визнання договору неукладеним

Адвокат Морозов (судовий захист)

Виконання сторонами зобов`язань за договором виключає кваліфікацію договору як неукладеного

01 червня 2020 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду в рамках справи № 906/355/19 (ЄДРСРУ № 89578746) досліджував питання щодо визнання договору неукладеним.

За положенням частини 1 статті 638 Цивільного кодексу України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Згідно з вимогами частин 1, 8 статті 181 ГК України господарський договір за загальним правилом викладається у формі єдиного документа, підписаного сторонами. Допускається укладення господарських договорів у спрощений спосіб, тобто шляхом обміну листами, факсограмами, телеграмами, телефонограмами тощо, а також шляхом підтвердження прийняття до виконання замовлень, якщо законом не встановлено спеціальні вимоги до форми та порядку укладення даного виду договорів. У разі якщо сторони не досягли згоди з усіх істотних умов господарського договору, такий договір вважається неукладеним (таким, що не відбувся). Якщо одна із сторін здійснила фактичні дії щодо його виконання, правові наслідки таких дій визначаються нормами Цивільного кодексу України.

Допускається укладення господарських договорів у спрощений спосіб, тобто шляхом обміну листами, факсограмами, телеграмами, телефонограмами тощо, а також шляхом підтвердження прийняття до виконання замовлень, якщо законом не встановлено спеціальні вимоги до форми та порядку укладення даного виду договорів.

Згідно ч. 1 ст. 205 ЦК України правочин може вчинятися усно або в письмовій (електронній) формі. Сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом.

Статтею 207 ЦК України передбачено, що правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо його зміст зафіксований в одному або кількох документах (у тому числі електронних), у листах, телеграмах, якими обмінялися сторони. Правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо воля сторін виражена за допомогою телетайпного, електронного або іншого технічного засобу зв`язку. Правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами). Правочин, який вчиняє юридична особа, підписується особами, уповноваженими на це її установчими документами, довіреністю, законом або іншими актами цивільного законодавства.

У письмовій формі належить вчиняти, зокрема правочини між юридичними особами (п. 1 ч. 1 ст. 208 ЦК України).

Якщо буде доведено, що спірний договір його сторонами виконується, це виключає кваліфікацію договору як неукладеного. Зазначена обставина також виключає можливість застосування до спірних правовідносин частини 8 статті 181 Господарського кодексу України, відповідно до якої визнання договору неукладеним (таким, що не відбувся) може мати місце на стадії укладання господарського договору, якщо сторони не досягли згоди з усіх істотних його умов, а не за наслідками виконання договору сторонами.

Такі висновки викладені у постановах Верховного Суду від 11.10.2018 у справі №922/189/18, від 06.11.2018 у справі №926/3397/17, від 09.04.2019 у справі №910/3359/18, від 29.10.2019 у справі №904/3713/18, від 19.02.2020 у справі №915/411/19.

Аналогічної правової позиції також дійшов Верховний Суд України в постановах від 23.09.2015 у справі № 914/2846/14 та від 06.07.2016 у справі № 914/4540/14.

Отже, не можна вважати неукладеним договір після його повного чи часткового виконання сторонами. Якщо дії сторін свідчать про те, що договір фактично був укладений, суд має розглянути по суті питання щодо відповідності цього договору вимогам закону та залежно від встановлених обставин вирішити питання щодо наслідків його часткового чи повного виконання сторонами.

Зазначена правова позиція викладена в постановах Великої Палати Верховного Суду від 5 червня 2018 року у справі № 338/180/17 та Верховного Суду від 18 березня 2020 року у справі №456/2946/17.

Визнання договору неукладеним в судовому порядку неможливо, що підтверджує постанова Верховного Суду від 30 липня 2019 р. у справі №907/804/17: «Враховуючи зміст вказаних норм, колегія суддів зазначає, що вимога про визнання договору неукладеним не є способом захисту прав і законних інтересів суб`єктів господарювання (не є способом захисту особою свого особистого немайнового або майнового права та інтересу), який передбачений положеннями Господарського кодексуУкраїни або Цивільного кодексу України, не визначена відповідна вимога як такий спосіб і іншими законами України» (ЄДРСРУ № 83413044).

З огляду на викладене вище, можна зробити висновок, що сторона, право якої порушено, має право звернутися до суду з позовом, який стосується наслідків неукладеного договору, передбачених главою 83 ЦК України (наприклад, про повернення безпідставно набутого майна), а застосування цією стороною договору таких наслідків можливе лише після встановлення судом наявності або відсутності підстав, що свідчать про його неукладення.

ВИСНОВОК: Якщо буде доведено, що спірний договір виконується сторонами, це виключає кваліфікацію договору як неукладеного.

Матеріал по темі: «Визнання договору недійсним з підстави його фіктивності»

Теги: визнання договору неукладеним, неукладеність договору, незаключенный договор, наслідки неукладеного договору, виконання умов, судова практика, Адвокат Морозов

Чи діє договір оренди землі, якщо державна реєстрація права оренди не відбулась?

Адвокат Морозов (судовий захист)

Укладено договір оренди земельної ділянки, однак державна реєстрація права оренди земельної ділянки не відбулася – чи діє договір оренди землі?

01 червня 2020 року Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи № 396/1517/18, провадження № 61-6240св19 (ЄДРСРУ № 89564168) досліджував питання: «Чи діє договір оренди землі, якщо державна реєстрація права оренди не відбулась?».

Статтею 125 Земельного кодексу України встановлено, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Відповідно до частини першої статті 631 ЦК України строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору.

Згідно із частиною першою статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації (частина перша статті 210 ЦК України).

Відповідно до частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов`язані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі».

За змістом статей 18, 20 цього Закону договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом.

Отже, строк дії договору оренди землі, умовами якого передбачено, що відлік строку оренди настає з моменту державної реєстрації цього договору, починається після набрання ним чинності, а не з моменту його укладення.

Колегія суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду у справі № 322/1178/17 зазначила, що Верховний Суд України впродовж незначного проміжку часу неодноразово змінював свої висновки щодо визначення моменту, з якого договір оренди земельної ділянки вважається укладеним.

Зокрема, спочатку Верховний Суд України вказав, що відповідно до Закону №161-XIV у момент державної реєстрації набирає чинності (набуває юридичної сили) договір, укладення якого вже відбулося, і така реєстрація не може змінювати моменту його укладення (постанова Верховного Суду України від 19 лютого 2014 року у справі № 0426/14068/2012 (провадження № 6-162ц13)).

У постанові Верховного Суду України від 13 червня 2016 року у справі № 570/3056/15-ц (провадження № 6-643цс16) зроблено висновок, що цивільні права та обов`язки, на досягнення яких спрямоване волевиявлення сторін під час укладення договорів оренди, набуваються після відповідної державної реєстрації. З огляду на положення статті 638 ЦК України, статей 125, 126ЗемельногокодексуУкраїни (далі - ЗК України) договір оренди земельної ділянки набуває чинності з дня проведення його державної реєстрації.

Викладений у згаданій постанові Верховного Суду України висновок неодноразово застосовувався Верховним Судом, зокрема, у його постановах у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 13 лютого 2018 року у справі № 140/960/15-ц та від 15 березня 2018 року у справі № 136/2211/15-ц.

У правових висновках Верховного Суду України, викладених у постановах від 19 лютого 2014 року у справі № 0426/14068/2012 (провадження № 6-162цс13) та 13 червня 2016 року у справі № 570/3056/15-ц (провадження№ 6-643цс16), які також враховані та на які міститься посилання в постанові Верховного Суду від 15 березня 2018 року у справі № 136/2211/15-ц (провадження № 61-5839св18) так само йдеться про те, що моментом укладення договору оренди земельної ділянки є день, коли сторони дійшли згоди щодо істотних умов договору і скріпили його своїми підписами, однак договір набирає чинності в момент його державної реєстрації.

Верховний Суд України також зробив висновок, що строк дії спірного договору оренди земельної ділянки починається після набрання ним чинності, а не з моменту його укладення. Набрання договором чинності є моментом у часі, коли починають діяти права та обов`язки за договором, тобто коли договір як підстава виникнення правовідносин та письмова форма, в якій зафіксовані його умови, стає правовідносинами, на виникнення яких було спрямоване волевиявлення сторін (постанови Верховного Суду України від 18 січня 2017 року у справі № 532/129/16-ц (провадження № 6-2777цс16) та 07 червня 2017 року у справі № 634/769/15-ц (провадження№ 6-872цс17)).

У постанові Верховного Суду в складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 29 січня 2019 року у справі № 917/108/18 вказано, що набрання договором чинності є моментом у часі, коли починають діяти права та обов`язки за договором, тобто коли договір як підстава виникнення правовідносин та письмова форма, в якій зафіксовані його умови, стає правовідносинами, на виникнення яких спрямоване волевиявлення сторін.

Колегія суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду зауважила, що Верховний Суд України не відступав від висновку, зробленого у постановах від 19 лютого 2014 року у справі № 0426/14068/2012 (провадження № 6-162ц13) і 13 червня 2016 року у справі№ 570/3056/15-ц (провадження № 6-643цс16), та вказала, що з огляду на тлумачення статті 210, частини третьої статті 640 ЦК України в редакції, чинній на момент укладення між сторонами договору оренди, правове значення державної реєстрації полягає в тому, що правочин (договір), який підлягає державній реєстрації, є вчиненим (укладеним) з моменту її проведення. Як наслідок, за відсутності державної реєстрації правочин (договір) слід вважати невчиненим (неукладеним).

Враховуючи наявність суперечливих висновків Верховного Суду України, колегія суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду передала справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду для відступу від висновків Верховного Суду України, викладених у постановах від 19 лютого 2014 року у справі № 0426/14068/2012 (провадження № 6-162цс13) та 13 червня 2016 року у справі № 570/3056/15-ц (провадження № 6-643цс16) для уточнення правових висновків, викладених у постановах Верховного Суду України від 18 січня 2017 року у справі № 532/129/16-ц (провадження№ 6-2777цс16) і 07 червня 2017 року у справі № 634/769/15-ц (провадження № 6-872цс17) шляхом вказівки, що правочин (договір), який підлягав державній реєстрації, є вчиненим (укладеним) з моменту її проведення.

Отже, для визначення початку перебігу та закінчення строку дії договору має значення не момент його підписання, а момент вчинення реєстраційних дій, тобто внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень як єдиної державної інформаційної системи, яка містить відомості про речові права на нерухоме майно, їх обтяження, суб`єктів речових прав, технічні характеристики об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд тощо), кадастровий план земельної ділянки, а також відомості про правочини, вчинені щодо таких об`єктів нерухомого майна, з якими закон пов`язує набрання чинності договору, а саме можливість реалізації сторонами своїх суб`єктивних прав та обов`язків.

Таким чином, правове значення державної реєстрації полягає в тому, що правочин (договір), який підлягає державній реєстрації, є вчиненим (укладеним) з моменту її проведення. Як наслідок, за відсутності державної реєстрації правочин (договір) слід вважати невчиненим (неукладеним).

Аналогічного висновку дійшла Велика Палата Верховного Суду у постанові від 15 січня 2020 року у справі № 322/1178/17 (провадження 14-338цс19, ЄДРСРУ № 87857824).

Стаття 31 Закону України «Про оренду землі» регулює питання припинення договору оренди землі, а саме договір оренди землі припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря; смерті фізичної особи - орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки; ліквідації юридичної особи - орендаря; відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем; набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці; припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства).

Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом.

Згідно із частиною другою статті 90 ЗК України порушені права власників земельних ділянок підлягають поновленню в порядку, встановленому законом.

У пункті «ї» частини першої статті 211 ЗК України передбачено, що порушенням земельного законодавства є, зокрема, ухилення від державної реєстрації земельних ділянок.

Згідно із частиною другою статті 651 ЦК України договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, установлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Суди мають керуватися вимогами пункту 6 частини першої статті 3 ЦК України та враховувати загальні засади цивільного законодавства, зокрема справедливість, добросовісність та розумність.

Згідно із частиною другою статті 5 ЦПК України у випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.

ВИСНОВОК: Якщо  момент укладення договору, а відтак і початок перебігу строку його дії сторони визначили та пов`язали з моментом державної реєстрації і інших строків чи термінів початку перебігу чи закінчення дії договору його текст не містить, то договір слід вважати неукладеним до моменту державної реєстрації.

І навпаки, якщо державна реєстрація відбулась наприкінці «строків визначених сторонами», то строк дії такого договору не припиняється, оскільки відлік строків починає розраховуватися тільки з моменту державної реєстрації, а тому відсутні правові підстави для визнання такого договору припиненим та скасування його державної реєстрації.

Матеріал по темі: «Момент набрання чинності договору оренди землі»

теги: договір оренди землі, момент набрання чинності, державна реєстрація договору оренди землі, аренда земли, заключение договора, государственная регистрация, судебная практика, Адвокат Морозов

Особливості перереєстрації заставного майна

Адвокат Морозов (судовий захист)

Застава зберігає свою силу для нового власника майна за умови наявності у Держреєстрі обтяжень рухомого майна відповідних відомостей про обтяження

18 березня 2020 року Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи № 202/5584/18, провадження № 61-18857св19 (ЄДРСРУ № 88546258) досліджував питання щодо сили застави рухомого майна у часі та просторі.

Застава є способом забезпечення зобов`язань; у силу застави кредитор (заставодержатель) має право в разі невиконання боржником (заставодавцем) зобов`язання, забезпеченого заставою, одержати задоволення за рахунок заставленого майна переважно перед іншими кредиторами цього боржника, якщо інше не встановлено законом (стаття 572 ЦК України та стаття 1 Закону України «Про заставу»).

Відповідно до частин першої, другої статті 20 Закону України «Про заставу» заставодержатель набуває право звернення стягнення на предмет застави у разі, якщо в момент настання терміну виконання зобов`язання, забезпеченого заставою, воно не буде виконано, якщо інше не передбачено законом чи договором. У разі ліквідації юридичної особи заставодавця заставодержатель набуває право звернення стягнення на заставлене майно незалежно від настання строку виконання зобов`язання, забезпеченого заставою.

Згідно із частиною першою статті 589 ЦК України у разі невиконання зобов`язання, забезпеченого заставою, заставодержатель набуває право звернення стягнення на предмет застави.

Звернення стягнення на предмет застави здійснюється за рішенням суду, якщо інше не встановлено договором або законом. Заставодержатель набуває право звернення стягнення на предмет застави в разі, коли зобов`язання не буде виконано у встановлений строк (термін), якщо інше не встановлено договором або законом (частини перша, друга статті 590 ЦК України).

Відповідно до статті 27 Закону України «Про заставу» застава зберігає силу, якщо за однією з підстав, зазначених в законі, майно або майнові права, що складають предмет застави, переходять у власність іншої особи; застава зберігає силу і у випадках, коли в установленому законом порядку відбувається уступка заставодержателем забезпеченої заставою вимоги іншій особі або переведення боржником боргу, який виник із забезпеченої заставою вимоги.

Зазначені норми застосовуються з урахуванням положень Закону України «Про забезпечення вимог кредиторів та реєстрацію обтяжень», який визначає правовий режим регулювання обтяжень рухомого майна, встановлених з метою забезпечення виконання зобов`язань, оприлюднення та реалізації інших прав юридичних і фізичних осіб стосовно рухомого майна.

Відповідно до частини третьої статті 9 Закону України «Про забезпечення вимог кредиторів та реєстрацію обтяжень», якщо інше не встановлено законом, зареєстроване обтяження зберігає силу для нового власника (покупця) рухомого майна, що є предметом обтяження, за винятком таких випадків: 1) обтяжувач надав згоду на відчуження рухомого майна боржником без збереження обтяження; 2) відчуження належного боржнику на праві власності рухомого майна здійснюється в ході проведення господарської діяльності, предметом якої є систематичні операції з купівлі-продажу або інші способи відчуження цього виду рухомого майна.

Статтею 10 Закону України «Про забезпечення вимог кредиторів та реєстрацію обтяжень» визначено, що у разі відчуження рухомого майна боржником, який не мав права його відчужувати, особа, що придбала це майно за відплатним договором, вважається його добросовісним набувачем згідно зі статтею 388 ЦК України за умови відсутності в Державному реєстрі обтяжень рухомого майна відомостей про обтяження цього рухомого майна. Добросовісний набувач набуває право власності на таке рухоме майно без обтяжень.

Згідно зі статтею 12 Закону України «Про забезпечення вимог кредиторів та реєстрацію обтяжень» взаємні права та обов`язки за правочином, на підставі якого виникло обтяження, виникають у відносинах між обтяжувачем і боржником з моменту набрання чинності цим правочином, якщо інше не встановлено законом. Реєстрація обтяження надає відповідному обтяженню чинності у відносинах з третіми особами, якщо інше не встановлено цим Законом. У разі відсутності реєстрації обтяження таке обтяження зберігає чинність у відносинах між боржником і обтяжувачем, проте воно є не чинним у відносинах з третіми особами, якщо інше не встановлено цим Законом. На підставі реєстрації встановлюється пріоритет обтяження, якщо інші підстави для виникнення пріоритету не визначені цим Законом.

ВАЖЛИВО: Таким чином, відповідно до вимог чинного законодавства України застава зберігає свою силу для нового власника майна за умови наявності у Державному реєстрі обтяжень рухомого майна відповідних відомостей про обтяження, які внесені до такого реєстру перед відчуженням предмета застави.

(!!!) У протилежному випадку набувач вважається добросовісним і набуває право власності на таке рухоме майно без обтяжень.

Вказаний правовий висновок висловлений у постановах Верховного Суду України: від 03 квітня 2013 року у справі № 6-7цс13, від 19 листопада 2014 року у справі № 6-168цс14 та у постановах Верховного Суду: від 10 жовтня 2019 року у справі №463/3582/17, від 18 грудня 2019 року у справі № 619/4033/18 та підтриманий 05.02.2020 р. у справі № 761/3615/19 (ЄДРСРУ № 87732920).

Згідно зі статтею 42 Закону № 1255-IV держателем Державного реєстру є уповноважений центральний орган виконавчої влади. Порядок ведення Державного реєстру визначає Кабінет Міністрів України.

Частиною четвертою статті 43 Закону № 1255-IV передбачено, що відомості про звернення стягнення на предмет обтяження згідно зі статтею 24 цього Закону реєструються держателем або реєстратором Державного реєстру на підставі заяви обтяжувача, в якій зазначаються реєстраційний номер запису, найменування боржника, ідентифікаційний код боржника в Єдиному державному реєстрі підприємств та організацій України або індивідуальний ідентифікаційний номер боржника в Державному реєстрі фізичних осіб платників податків та інших обов`язкових платежів та посилання на звернення стягнення на предмет обтяження.

Відповідно до частин першої, другої статті 44 Закону № 1255-IV записи до Державного реєстру вносяться держателем або реєстраторами Державного реєстру протягом робочого дня, в який подано заяву обтяжувача. Моментом реєстрації обтяження є день, година та хвилина внесення відповідного запису до Державного реєстру, а моментом припинення реєстрації обтяження є день, година та хвилина реєстрації в Державному реєстрі відомостей про припинення обтяження. Записи зберігаються в Державному реєстрі протягом п`яти років з моменту їх внесення. Обтяжувач має право в будь-який час подати заяву про припинення обтяження і подальше виключення запису або про продовження строку дії реєстрації на не більш як п`ятирічний строк.

Аналогічний висновок у подібних правовідносинах викладений Верховним Судом у постановах: від 06 лютого 2018 року у справі № 333/6700/15-ц (провадження № 61-2859св18), від 11 вересня 2019 року у справі № 573/1105/17 (провадження № 61-29747св18), від 25 листопада 2019 року у справі № 757/17150/17-ц (провадження № 64-45097св18), від 18 грудня 2019 року у справі № 619/4033/18 (провадження № 61-16542св19). 

ВИСНОВОК: Реалізація майна, що є предметом застави, без припинення обтяжень не припиняє заставу, тому застава зберігає чинність при переході права власності на предмет застави до іншої особи і на неї може бути звернено стягнення з підстав, передбачених статями 25, 26 Закону України «Про забезпечення вимог кредиторів та реєстрацію обтяжень».

У протилежному випадку набувач вважається добросовісним і набуває право власності на таке рухоме майно без обтяжень.

Аналогічний правовий висновок викладений Верховним Судом у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 05 травня 2020 року у справі № 191/1770/18, провадження № 61-12840 св19 (ЄДРСРУ № 89130559), від 08 квітня 2020 року у справі № 660/512/17, провадження № 61-471св18 (ЄДРСРУ № 88833505), Верховним Судом у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 07 квітня 2020 року у справі №  761/48585/18, провадження № 61-19810св19 (ЄДРСРУ № 88667208), Верховним Судом у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 12 березня 2020 року у справі № 359/1762/17, провадження № 61-11191св19 (ЄДРСРУ № 88322334) та ін.

Матеріал по темі: «Застава: відчуження предмета обтяження боржником без згоди обтяжувача»

Теги: застава, відчуження предмета обтяження, боржник,  без згоди обтяжувача, підстави для зняття арешту,  заборона на предмета застави, обтяження в держреєстрі, судова практика, Адвокат Морозов

Стягнення «орендної плати за землю» у вигляді безпідставно збережених коштів

Адвокат Морозов (судовий захист)

Наслідки використання земельної ділянки для обслуговування нежитлової будівлі без виникнення права власності/користування та без державної реєстрації прав на землю

29 травня 2020 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду в рамках справи № 922/2843/19 (ЄДРСРУ № 89518348) досліджував питання щодо відшкодування збитків, заподіяних внаслідок неодержання доходів за час тимчасового невикористання земельної ділянки.

Суть справи: Відповідач без достатніх правових підстав використовуває земельну ділянку, яка належить до комунальної власності територіальної громади міста на якій розташована належна відповідачу нежитлова будівля, внаслідок чого зберігає кошти, не сплачуючи орендної плати за користування земельною ділянкою без укладення договору оренди землі, тим самим збільшує вартість власного майна, а Міськрада втрачає належне їй майно (кошти від орендної плати), тобто відбувається безпідставне збереження коштів у виді недоотриманої орендної плати за рахунок міськради.

Згідно зі статтею 206 ЗК України використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.

Плата за землю - це загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності (підпункт 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України (далі - ПК України) в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин).

Земельним податком є обов`язковий платіж, що справляється з власників земельних ділянок та земельних часток (паїв), а також постійних землекористувачів, а орендною платою за земельні ділянки державної і комунальної власності - обов`язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою (підпункти 14.1.72, 14.1.136 пункту 14.1 статті 14 ПК України у вказаній редакції).

(!!!) З наведеного вбачається, що чинним законодавством розмежовано поняття "земельний податок" і "орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності".

Оскільки відповідач не є власником або постійним землекористувачем спірної земельної ділянки, а тому не є суб`єктом плати за землю у формі земельного податку, при цьому, єдино можливою формою здійснення плати за землю для нього як землекористувача є орендна плата (підпункт 14.1.72 пункту 14.1 статті 14 ПК України).

Відповідно до частини 2 статті 152 ЗК України власник земельної ділянки може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. При цьому згідно з пунктом "д" частини першої статті 156 ЗК України власникам землі відшкодовуються збитки, заподіяні внаслідок неодержання доходів за час тимчасового невикористання земельної ділянки.

За змістом вказаних положень Цивільного та Земельного кодексів України відшкодування шкоди (збитків) є заходом відповідальності, зокрема, за завдану шкоду майну чи за порушення прав власника земельної ділянки.

Шкода, завдана майну юридичної особи, відшкодовується в повному обсязі особою, яка її завдала (частина 1 статті 1166 ЦК України). Підставою для відшкодування є наявність таких елементів складу цивільного правопорушення, як: шкода; протиправна поведінка її заподіювача; причинний зв`язок між шкодою та протиправною поведінкою заподіювача; вина. За відсутності хоча б одного із цих елементів цивільно-правова відповідальність не настає. Особа, яка завдала шкоду, звільняється від обов`язку її відшкодовувати, якщо доведе, що шкоди заподіяно не з її вини (частина 2 статті 1166 ЦК України).

Натомість предметом регулювання глави 83 ЦК України є відносини, що виникають у зв`язку з безпідставним отриманням чи збереженням майна і не врегульовані спеціальними інститутами цивільного права.

Відповідно до частин 1, 2 статті 1212 ЦК України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала. Положення глави 83 ЦК України застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.

Кондикційні зобов`язання виникають за наявності одночасно таких умов: набуття чи збереження майна однією особою (набувачем) за рахунок іншої (потерпілого); набуття чи збереження майна відбулося за відсутності правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала. У разі виникнення спору стосовно набуття майна або його збереження без достатніх правових підстав договірний характер спірних правовідносин унеможливлює застосування до них судом положень глави 83 ЦК України.

За змістом положень глав 82 і 83 ЦК України для деліктних зобов`язань, які виникають із заподіяння шкоди майну, характерним є, зокрема, зменшення майна потерпілого, а для кондикційних - приріст майна в набувача без достатніх правових підстав. Вина заподіювача шкоди є обов`язковим елементом настання відповідальності в деліктних зобов`язаннях. Натомість для кондикційних зобов`язань вина не має значення, оскільки важливим є факт неправомірного набуття (збереження) майна однією особою за рахунок іншої. Таким чином, обов`язок набувача повернути потерпілому безпідставно набуте (збережене) майно чи відшкодувати його вартість не є заходом відповідальності, оскільки набувач зобов`язується повернути тільки майно, яке безпідставно набув (зберігав), або вартість цього майна.

Частиною 1 статті 93 та статтею 125 ЗК України передбачено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права. Землекористувачі також зобов`язані своєчасно сплачувати орендну плату (пункт "в" частини 1 статті 96 цього Кодексу).

Таким чином, за змістом вказаних положень виникнення права власності на будинок, будівлю, споруду не є підставою для виникнення права оренди земельної ділянки, на якій вони розміщені та яка не була відведена в оренду попередньому власнику. Право оренди земельної ділянки виникає на підставі відповідного договору з моменту державної реєстрації цього права. Проте з огляду на приписи частини 2 статті 120 ЗК України не вважається правопорушенням відсутність у власника будинку, будівлі, споруди зареєстрованого права оренди на земельну ділянку, яка має іншого власника і на якій розташоване це нерухоме майно. До моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права оренди земельної ділянки, на якій розташований цей об`єкт, відносини з фактичного користування земельною ділянкою без укладеного договору оренди та недоотримання її власником доходів у вигляді орендної плати є за своїм змістом кондикційними. Фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг у себе кошти, які мав сплатити за користування нею, зобов`язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі частини 1 статті 1212 ЦК України (зазначені правові висновки викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі № 629/4628/16-ц, від 20.11.2018 у справі № 922/3412/17 та постанові Верховного Суду у складі палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 28.02.2020 у справі № 913/169/18).

Матеріал по темі: «Чи можна купити нерухомість без земельної ділянки?»

Згідно з частинами 1-4, 9 статті 791 ЗК України формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об`єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру. Формування земельних ділянок здійснюється: у порядку відведення земельних ділянок із земель державної та комунальної власності; шляхом поділу чи об`єднання раніше сформованих земельних ділянок; шляхом визначення меж земельних ділянок державної чи комунальної власності за проектами землеустрою щодо впорядкування територій населених пунктів, проектами землеустрою щодо впорядкування території для містобудівних потреб, проектами землеустрою щодо приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій; за проектами землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв). Сформовані земельні ділянки підлягають державній реєстрації у Державному земельному кадастрі. Земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера. Формування земельних ділянок (крім випадків, визначених у частинах 6-7 цієї статті) здійснюється за проектами землеустрою щодо відведення земельних ділянок. Земельна ділянка може бути об`єктом цивільних прав виключно з моменту її формування (крім випадків суборенди, сервітуту щодо частин земельних ділянок) та державної реєстрації права власності на неї.

ВАЖЛИВО: Отже, земельна ділянка є сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера та реєстрації її у Державному земельному кадастрі.

Про необхідність застосування статті 791 ЗК України та положень Закону України "Про Державний земельний кадастр" при розгляді позову про стягнення безпідставно збережених коштів у виді недоотриманої орендної плати неодноразово зазначалося Верховним Судом, зокрема у постановах від 29.01.2019 у справах № 922/3780/17 та № 922/536/18, від 11.02.2019 у справі № 922/391/18, від 12.04.2019 у справі № 922/981/18, у яких міститься висновок про те, що для вирішення спору щодо фактичного користування земельною ділянкою без укладення правовстановлюючих документів та без державної реєстрації прав на неї встановленню підлягають обставини, зокрема, чи є земельна ділянка, за фактичне користування якою міськрада просить стягнути безпідставно збережені кошти, сформованим об`єктом цивільних прав протягом усього періоду, зазначеного у позові.

Матеріал по темі: «Стягнення безпідставно збережених коштів у виді недоотриманої орендної плати»

Нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати, який в будь-якому разі не може бути меншим, ніж встановлено положеннями пункту 288.5.1 статті 288 ПК України (аналогічну правову позицію викладено у постанові Верховного Суду у складі палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 10.09.2018 у справі № 920/739/17).

Відповідно до частини 2 статті 20 та частини 3 статті 23 Закону України "Про оцінку земель" дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель. Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.

Так у постановах Верховного Суду від 12.06.2019 року  у справі №922/902/18, від 08.08.2019 року  у справі №922/1276/18, від 01.10.2019 року у справі №922/2082/18, від 16.11.2019 року  у справі №922/3607/18 зроблені висновки про те, що при стягненні безпідставно збереженого майна (коштів) у розмірі орендної плати, нарахування мають здійснюватися позивачем не самостійно - шляхом арифметичного розрахунку без проведення нормативної грошової оцінки землі - а виключно на підставі витягу з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

А тому, для вирішення спору про стягнення безпідставно збережених коштів у виді орендної плати за земельну ділянку, необхідно з`ясувати, зокрема, чи є земельна ділянка об`єктом цивільних прав, а також встановити обґрунтованість порядку та підстав нарахування орендної плати за користування земельною ділянкою.

Аналогічні правові висновки, викладені у постановах Верховного Суду  від 11.02.2019 року  у справі № 922/391/18, від 11.06.2019  року у справі № 922/551/18, від 01.10.2019 року  у справі №922/2082/18.

теги: перехід права власності на земельну ділянку, орендна плата, арендная плата, земельна ділянка, цілісність об’єкту нерухомості, припинення право власності, оренда землі, перехід користування, земельної ділянки, судова практика, Адвокат Морозов