Оплата заборгованості з орендної плати після пред`явлення позову про розірвання договору оренди землі

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Оцінка оплати заборгованості з орендної плати після пред`явлення позову про розірвання договору оренди землі з підстави систематичної несплати орендної плати 

20 листопада 2024 року Велика Палата Верховного Суду в рамках справи № 918/391/23, провадження № 12-19гс24 (ЄДРСРУ № 123602976) досліджувала питання щодо оцінки оплати заборгованості з орендної плати після пред`явлення позову про розірвання договору оренди землі з підстави систематичної несплати орендної плати. 

У постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 22 жовтня 2019 року у справі № 923/826/18, від 23 березня 2021 року у справі № 922/2754/19, від 20 грудня 2022 року у справі № 914/1688/21 у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 16 квітня 2024 року у справі № 924/617/22, від 30 квітня 2024 року у справі № 903/775/23, а також у постанові Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 20 червня 2019 року у справі № 383/708/16-ц зроблено висновки про те, що самий лише факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи сплачена заборгованість після звернення позивача з позовом про розірвання договору. 

Велика Палата Верховного Суду погоджується з наведеними правовими висновками касаційних судів у складі Верховного Суду про те, що факт погашення орендарем заборгованості з орендної плати не має правового значення для вирішення позову про розірвання договору оренди. 

(!!!) Сплата орендарем заборгованості з орендної плати має правове значення, якщо до моменту сплати заборгованості орендодавець звернувся з позовом про стягнення такої заборгованості. Водночас подальше погашення заборгованості - невчасно сплаченої орендної плати не спростовує факт несплати орендарем орендної плати та не впливає на можливість пред`явлення і задоволення судом позову про розірвання договору. 

Отже, той факт, що на момент розгляду справи орендар погасив заборгованість за орендною платою, не впливає на право орендодавця вимагати розірвання договору як на підставі частини другої статті 651 ЦК України (у разі часткової несплати (недоплати) орендної плати та істотності такого порушення), так і на підставі пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України (у разі систематичної (два та більше випадки) повної несплати орендної плати). 

У контексті частини другої статті 651 ЦК України систематична несплата може підтверджувати ненадійність контрагента і те, що кредитор не може бути впевнений у належному виконанні договору в майбутньому, і такий висновок не спростовується подальшим погашенням заборгованості. У пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України йдеться про факт систематичної повної несплати, і такий факт уже завершився в минулому, тому підстава для пред`явлення позову (і для його задоволення) продовжує існувати. 

ВИСНОВОК: Погашення орендарем заборгованості з орендної плати не має правового значення для вирішення позовних вимог про розірвання договору оренди як на підставі частини другої статті 651 ЦК України (у разі часткової несплати (недоплати) орендної плати та істотності такого порушення), так і на підставі пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України (у разі систематичної (два та більше випадки) повної несплати орендної плати).

 

 

Матеріал по темі: «Розірвання договору оренди землі з підстав істотного порушення договору»

 

 

Теги: оренда землі, розірвання договору, негаторний позов, захист орендаря, самочинне будівництво, забудова землі, орендні відносини, орендар, земельна ділянка, передача в оренду, ефективний спосіб захисту, судова практика, Адвокат Морозов

Розірвання договору оренди землі з підстав істотного порушення договору

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Можливість розірвання договору оренди землі на підставі частини другої статті 651 ЦК України у разі істотного порушення договору другою стороною 

20 листопада 2024 року Велика Палата Верховного Суду в рамках справи № 918/391/23, провадження № 12-19гс24 (ЄДРСРУ № 123602976) досліджувала питання щодо можливості розірвання договору оренди землі на підставі частини другої статті 651 ЦК України 

Відповідно до частини другої статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала під час укладення договору. 

Порушення договору на предмет істотності суд оцінює винятково за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає зміни чи розірвання договору. 

У кожному конкретному випадку істотність порушення договору потрібно оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон визначає за допомогою іншої оціночної категорії - «значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала під час укладення договору». Тобто критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданих цим порушенням втрат, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір. Йдеться не лише про грошовий вираз зазначених втрат, зокрема й збитків, але й про випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Співвідношення завданих порушенням договору втрат із тим, що могла очікувати від його виконання ця сторона, має вирішальне значення для оцінки істотності такого порушення. 

Подібні висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 16 січня 2021 року у справі № 910/2861/18 та від 13 липня 2022 року у справі № 363/1834/17, у яких зазначено, що для застосування частини другої статті 651 ЦК України суд має встановити не лише факт порушення договору, але й завдання цим порушенням шкоди (яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди), її розмір, а також те, чи дійсно істотною є різниця між тим, на що мала право розраховувати потерпіла сторона, укладаючи договір, і тим, що насправді вона змогла отримати. 

(!!!) Головна ідея, на якій ґрунтується правило частини другої статті 651 ЦК України, полягає у тому, що не будь-яке, а лише істотне порушення умов договору може бути підставою для вимоги про його розірвання або зміну. Неістотні (незначні) порушення умов договору є недостатніми для обґрунтованого та правомірного застосування такого крайнього заходу, як розірвання договору або його зміна в судовому порядку. 

Ця ідея спирається на принцип, який називається принципом збереження договору (preservation of contract). Договірні відносини мають підтримуватися, допоки це можливо й економічно доцільно для сторін. Розірвання договору має бути крайнім заходом задля мінімізації витрат, пов`язаних з укладенням та виконанням договору. 

Ураховувати істотність порушення важливо, оскільки протилежне тлумачення норм права може призвести до того, що управнена сторона договору, яка має відповідно до закону або договору право на відмову від нього або розірвання, може ним скористатися за найменший відступ від умов договору. Таке становище є неприпустимим, оскільки може порушити стабільність цивільного обороту і є надзвичайно несправедливим нехтуванням правовим принципом пропорційності між тяжкістю порушення договірних умов і відповідальністю, яка застосовується за таке порушення. Незастосування критерію істотності порушення позбавляє зобов`язану сторону договору можливості заперечувати проти розірвання договору і провокує управнену сторону відмовлятися від договору (розривати його) за найменшого порушення. 

(!) Одним із факторів, що може братися до уваги під час оцінки істотності порушення умов договору як підстави для його розірвання, є те, наскільки зобов`язана сторона, яка порушила договір, реально заінтересована у збереженні договору, а також те, чи не спричинить розірвання договору для неї значної шкоди. 

Розірвання договору як санкція має бути максимально збалансованим і відповідати тяжкості допущеного порушення. Вирішальне значення для застосування зазначеного припису закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення має вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення (постанова Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 09 грудня 2020 року у справі № 199/3846/19). 

Отже, законодавство в питанні розірвання договору дбає не лише про інтереси управненої сторони, а й про інтереси зобов`язаної сторони, оскільки розірвання договору може завдати значних збитків стороні, яка допустила незначне порушення, тобто законодавець прагне досягти справедливого балансу між інтересами сторін договору. 

Також потрібно враховувати, що у відносинах оренди землі основним їх регулятором, крім спеціального законодавства, є договір оренди землі. Враховуючи, що договір є регулятором відносин з використання земельної ділянки, на ці відносини поширюються правила статті 3 ЦК України, яка визначає, що загальними засадами цивільного законодавства є справедливість, добросовісність та розумність. Тож і приписи чинного законодавства, і умови договору потрібно застосовувати крізь призму загальних засад статті 3 ЦК України. Відповідно істотність за абзацом другим частини другої статті 651 ЦК України має оцінюватися так само з точки зору справедливості, добросовісності та розумності, які сукупно утворюють цільний засадничий принцип регулювання приватноправових відносин. 

Велика Палата Верховного Суду дійшла переконання, що у разі якщо має місце сплата орендної плати у меншому розмірі, аніж визначеного умовами договору оренди землі, тобто орендар допустив часткову несплату (недоплату) орендної плати, застосуванню підлягає не спеціальна норма пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України, а загальне правило частини другої статті 651 ЦК України у разі істотності порушення договору іншою стороною. 

Якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок часткової недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, то договір має бути розірваний на підставі частини другої статті 651 ЦК України. 

Натомість у разі неістотної часткової несплати орендної плати, а так само у разі виникнення спору щодо її розміру, порядку здійснення платежів тощо, у власника завжди є право на звернення до суду з позовом про стягнення таких орендних платежів, 3 % річних, інфляційних втрат, неустойки тощо. Такий спосіб захисту буде ефективним та пропорційним, відновлюватиме порушене право орендодавця та зберігатиме договір оренди землі виходячи з балансу інтересів обох сторін. 

ВИСНОВОК: Якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, то договір має бути розірваний на підставі частини другої статті 651 ЦК України. 

У випадку неістотної недоплати орендної плати (чи встановлення неістотності такого порушення судом) ефективним та пропорційним буде такий спосіб захисту, як стягнення заборгованості з орендної плати.

 

 

Матеріал по темі: «Розірвання договору оренди землі при систематичній несплаті орендної плати»

 

 

 

 

Теги: оренда землі, розірвання договору, негаторний позов, захист орендаря, самочинне будівництво, забудова землі, орендні відносини, орендар, земельна ділянка, передача в оренду, ефективний спосіб захисту, судова практика, Адвокат Морозов

Розірвання договору оренди землі при систематичній несплаті орендної плати

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Розірвання договору оренди землі на підставі п. «д» ч.1 ст. 141 ЗК України, а саме при систематичній, тобто неодноразовій (два та більше випадків), повній несплаті орендної плати 

20 листопада 2024 року Велика Палата Верховного Суду в рамках справи № 918/391/23, провадження № 12-19гс24 (ЄДРСРУ № 123602976) досліджувала питання щодо розірвання договору оренди землі на підставі пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України, а саме при систематичній, тобто неодноразовій (два та більше випадків), повній несплаті орендної плати. 

Договір оренди землі -це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (стаття 13 Закону України «Про оренду землі»). 

Згідно з частиною першою статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди, зокрема, є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату, а приписи статей 24, 25 цього Закону визначають права та обов'язки орендодавця та орендаря, зокрема право орендодавця вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди і своєчасного внесення орендної плати, а також право орендаря самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі. 

Орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку, а в разі оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об'єктом - також орендної плати за водний об'єкт (абзац п`ятий частини першої статті 24 Закону України «Про оренду землі»). 

Орендар земельної ділянки зобов'язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку, а в разі оренди земельної ділянки в комплексі з розташованим на ній водним об'єктом - також і орендну плату за водний об'єкт (частина друга статті 25 Закону України «Про оренду землі»). 

Підстави припинення договору оренди землі - це законодавчо закріплені обставини, які передбачають припинення договірних відносин. 

Відповідно до спеціальної норми частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України. 

Згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати. 

Отже, для того щоб констатувати наявність підстав для припинення права користування земельною ділянкою згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України, суд має встановити такі обставини, як «систематичність» та «несплату», зокрема, орендної плати. 

Велика Палата Верховного Суду звертає увагу на те, що під систематичністю під час вирішення приватноправових спорів розуміються два та більше випадки несплати орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами договору. Натомість разове порушення такої умови договору не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання. Судова практика у розумінні поняття «систематичність» у подібних правовідносинах є усталеною (постанови Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17, від 01 квітня 2020 року у справі № 277/1186/18-ц, від 29 липня 2020 року у справі № 277/526/18, від 20 серпня 2020 року у справі № 616/292/17, від 08 травня 2024 року у справі № 629/2698/23; Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 24 листопада 2021 року у справі № 922/367/21, від 04 липня 2023 року у справі № 906/649/22, від 20 лютого 2024 року у справі № 917/586/23, від 02 квітня 2024 року у справі № 922/1165/23 та інші). 

(!) Щодо поняття «несплата», вжите у пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України, то його потрібно розуміти саме як повну несплату орендної плати. 

Такий висновок є логічним та виправданим, оскільки поняття «несплата» та «недоплата» не є тотожними. Оскільки в конструкції згаданої правової норми не наведено жодного означення до слова «несплата», можна виснувати, що законодавець у згаданій правовій нормі не передбачив жодної альтернативи повної несплати, тобто не визначив, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є не лише систематична несплата, а й систематична недоплата орендної плати. 

(!!!) До того ж потрібно враховувати, що розмір недоплати може варіюватися орієнтовно від 1 % до 99 % суми належної орендної плати, що не може не впливати на ступінь порушення прав власника землі та оцінку істотності такого порушення. 

Протилежне розуміння, а саме якщо вважати підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України, зокрема й сплату орендної плати не в повному обсязі (часткове виконання зобов`язання), навряд чи буде справедливим та розумним, оскільки під дію цієї спеціальної норми права підпадатимуть і незначні (неістотні) порушення, наприклад систематична недоплата 1,00 грн зі 10 000,00 грн орендної плати. За таких обставин суди будуть змушені на підставі пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України розривати договори оренди землі всупереч принципу збереження договору. 

Цей підхід надасть можливість орендодавцю вимагати розірвання договору оренди землі в тому разі, коли несплата орендної плати є частковою та зумовлена, зокрема, виникненням спору між сторонами з приводу порядку нарахування та розміру орендних платежів. Таке тлумачення норм права порушуватиме баланс інтересів сторін у договірних відносинах, надавши власнику землі більше переваг у порівнянні з її орендарем. 

Потрібно враховувати, що правова природа відносин оренди землі, яка зазвичай передбачає тривале використання такого об`єкта цивільних прав і сталість таких відносин, відповідає інтересам цивільного обігу загалом. Використання земельної ділянки завжди пов`язане з неодмінними витратами орендаря на її утримання відповідно до цільового призначення цієї ділянки. 

Якщо дотримуватися згаданого протилежного підходу, то договір буде під постійною загрозою його розірвання, що порушить принцип сталості відносин з використання землі, що своєю чергою стимулюватиме орендаря ставитися до орендованої земельної ділянки у споживацький спосіб, не дбати про неї, не вкладати кошти у покращення чи належне утримання такого особливого виду майна, тобто призведе до того, що орендар не буде обирати таку поведінку, яка більшою мірою відповідала б ознакам доброго господаря стосовно орендованої ним землі. 

ВИСНОВОК: Тож підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України є саме систематична, тобто неодноразова (два та більше випадків), повна несплата орендної плати. Ця спеціальна правова норма у такому випадку є самостійною та достатньою, і звертатися до більш загальної норми частини другої статті 651 ЦК України немає потреби, оскільки вона передбачає саме додаткову (до основної) підставу для розірвання договору оренди землі.

 

 

 

Матеріал по темі: «Загальні та спеціальні норми права при розірванні договору оренди землі»

 

 

 

Теги: орендна плата за землю, граничний розмір, сума орендної плати, нормативно – грошова оцінка землі, припинення права користування земельною ділянкою, строк, договір оренди землі, земельна ділянка, податок, контролюючий орган, судова практика, Адвокат Морозов

Встановлення розміру земельної ділянки необхідної для обслуговування житлового будинку для співвласників

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Верховний суд: встановлення розміру земельної ділянки необхідної для обслуговування житлового будинку для співвласників нерухомого майна

18 листопада 2024 року Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи № 134/2263/21, провадження № 61-3582св24 (ЄДРСРУ № 123081876) та від 25 вересня 2024 року в рамках справи № 712/5278/20, провадження № 61-7038св24 (ЄДРСРУ № 122061796) досліджував питання щодо встановлення розміру земельної ділянки необхідної для обслуговування житлового будинку для співвласників нерухомого майна.

Згідно зі статтею 120 ЗК України до особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду, що розміщені на земельній ділянці, наданій у користування, переходить право користування тією частиною земельної ділянки, на якій вони розміщені, та частиною ділянки, яка необхідна для їх обслуговування. При переході права власності на будівлю та споруду до кількох осіб право на земельну ділянку визначається пропорційно часткам осіб у вартості будівлі та споруди, якщо інше не передбачено у договорі відчуження будівлі і споруди.

(!) Володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою, що перебуває у спільній частковій власності, здійснюються за згодою всіх співвласників згідно з договором, а у разі недосягнення згоди - у судовому порядку. Учасник спільної часткової власності на земельну ділянку має право на отримання в його володіння, користування частини спільної земельної ділянки, що відповідає розміру належної йому частки (стаття 88 ЗК України).

Загальні правила вирішення спорів щодо порядку володіння й користування земельною ділянкою застосовуються також у випадку, коли належний особам на праві спільної власності жилий будинок, господарські будівлі та споруди розташовані на земельній ділянці, яка знаходилася в їх користуванні до її приватизації або за договором оренди.

Так, у пункті 19 постанови Пленуму Верховного Суду України «Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ» від 16 квітня 2004 року № 7 також було роз`яснено судам, що загальні правила вирішення спорів щодо порядку володіння й користування земельною ділянкою застосовуються також у випадку, коли належний особам на праві спільної власності жилий будинок, господарські будівлі та споруди розташовані на земельній ділянці, яка знаходилася в їх користуванні до її  приватизації або за договором оренди.

Порядок користування земельною ділянкою, на якій розташований належний співвласникам житловий будинок, господарські будівлі та споруди, визначається, насамперед, їхньою угодою залежно від розміру їхніх часток у спільній власності на будинок, у зв`язку із чим при застосуванні статті 88 ЗК України при вирішенні спорів як між ними самими, так і за участю осіб, котрі пізніше придбали відповідну частку в спільній власності на землю або житловий будинок, слід брати до уваги цю угоду.

Відповідно до частини першої статті 318 ЦК кожен власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Однак право спільної часткової власності здійснюється співвласниками за їхньою згодою.

Частиною п`ятою статті 319 ЦК України встановлено, що право користування земельною ділянкою визначається відповідно до часток кожного з власників нерухомого майна, розташованого на цій земельній ділянці, якщо інше не було встановлено домовленістю між ними. Однак у будь-якому випадку наявне в однієї особи право не може порушувати права іншої особи.

При вирішенні спору про встановлення порядку користування земельною ділянкою, визначаючи варіанти користування, суд повинен виходити з розміру часток кожного зі співвласників на нерухоме майно, наявності порядку користування земельною ділянкою, погодженого власниками або визначеного на підставі відповідного договору, оформленого у встановленому законом порядку.

Важливою є правова позиція Верховного Суду викладена у постанові від 22.03.2023 у справі № 569/23068/21, в якій колегія суддів Касаційного цивільного суду зазначила, що коли погодженого або встановленого порядку користування земельною ділянкою немає, суд установлює порядок користування земельною ділянкою з дотриманням часток кожного співвласника у нерухомому майні та забезпеченням вільного користування кожним зі співвласників належним йому майном. Відсутність оформлення права користування чи права власності на спірну земельну ділянку у особи не є перепоною для визначення порядку її користування за умови належності такій особі на праві власності об`єкта нерухомого майна, що знаходиться на ній, з огляду на загальний принцип цілісності об`єкта нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об`єкт розташований.

Отже, при вирішенні спору, визначаючи варіанти користування земельною ділянкою, суд повинен виходити з розміру часток кожного зі співвласників на нерухоме майно, наявності порядку користування земельною ділянкою, погодженого власниками або визначеного на підставі відповідного договору, оформленого у встановленому законом порядку. Якщо суд установить, що співвласники визначили порядок користування та розпорядження земельною ділянкою, для зміни якого підстави відсутні, він ухвалює рішення про встановлення саме такого порядку. Якщо ж погодженого або встановленого порядку користування земельною ділянкою немає, то суд установлює порядок користування земельною ділянкою з дотриманням часток кожного співвласника у нерухомому майні та забезпеченням вільного користування кожним зі співвласників належним йому майном.

Зазначений правовий висновок викладений у постанові Верховного Суду України від 15 травня 2017 року у справі № 6-841цс16, підстав відступити від якого Верховний Суд не встановив, більш того, аналогічний висновок викладено і в постанові Верховного Суду від 20.05.2020 року у справі № 127/21769/16.

(!!!) Розмір земельної ділянки, необхідної для обслуговування житлового будинку, будівлі або споруди, визначається шляхом проведення за клопотанням сторін експертизи з урахуванням чинних нормативних документів у галузі будівництва, санітарних норм та правил (пункт 181 постанови Пленуму Верховного Суду України від 16 квітня 2004 року № 7 "Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ").

ВИСНОВОК: Якщо суд установить, що співвласники визначили порядок користування й розпорядження земельною ділянкою, для зміни якого підстав немає, він ухвалює рішення про встановлення саме такого порядку. Якщо ж погодженого або встановленого порядку користування земельною ділянкою немає, то суд установлює порядок користування земельною ділянкою з дотриманням часток кожного співвласника у нерухомому майні та забезпеченням вільного користування кожним зі співвласників належним йому майном.

Аналогічні висновки викладені Верховним Судом України у постановах: від 15 травня 2017 року у справі № 6-841цс16 та від 01 листопада 2017 року у справі № 6-2454цс16, а також Верховним Судом у постановах: від 13 листопада 2019 року у справі №686/6888/15-ц та від 13 липня 2022 року у справі № 569/14731/17.

 

 

 

 

Матеріал по темі: «Користування земельною ділянкою, що перебуває у спільній частковій власності»

 

 

Теги: оренда землі, розірвання договору, негаторний позов, захист орендаря, самочинне будівництво, забудова землі, орендні відносини, орендар, земельна ділянка, передача в оренду, ефективний спосіб захисту, судова практика, Адвокат Морозов

 

Відповідачі у справах про визнання недійсними та скасування актів про право власності на земельну ділянку

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Визначення належних відповідачів у справах про визнання недійсними та скасування актів про право власності на земельну ділянку

25 березня 2024 року Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи № 338/1188/21, провадження № 61-15237св23 (ЄДРСРУ № 117883798) досліджував питання щодо визначення належних відповідачів у справах про визнання недійсними та скасування актів про право власності на земельну ділянку.

Відповідно до вимог частин першої, другої статті 116 ЗК України громадяни та юридичні особи набувають права  власності  та права  користування  земельними  ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням  органів  виконавчої  влади  або органів місцевого самоврядування та державних органів приватизації щодо   земельних   ділянок,   на  яких  розташовані  об`єкти,  які підлягають  приватизації,  в  межах їх повноважень, визначених цим Кодексом.

Право власності та право постійного користування на земельну ділянку виникає після одержання її власником або користувачем документа, що посвідчує право власності чи право постійного користування земельною ділянкою, та його державної реєстрації (частина перша стаття 125 ЗК України).

Право власності на земельну ділянку і право постійного користування земельною ділянкою посвідчується державними актами. Форми державних актів затверджуються Кабінетом Міністрів України (частина перша стаття 126 ЗК України).

Відповідно до частин першої-третьої статті 152 ЗК України держава забезпечує громадянам та юридичним особам рівні умови захисту прав власності на землю. Власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом визнання прав; відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав; застосування інших, передбачених законом, способів.

Сторонами в цивільному процесі є позивач і відповідач. Позивачем і відповідачем можуть бути фізичні і юридичні особи, а також держава (стаття 48 ЦПК України).

Позов може бути пред`явлений до кількох відповідачів. Участь у справі кількох відповідачів (процесуальна співучасть) допускається, якщо: 1) предметом спору є їхні спільні права чи обов`язки; 2) права і обов`язки кількох відповідачів виникли з однієї підстави; 3) предметом спору є однорідні права й обов`язки (стаття 50 ЦПК України).

Відповідно до частин першої та другої статті 51 ЦПК України суд першої інстанції має право за клопотанням позивача до закінчення підготовчого провадження, а у разі розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження - до початку першого судового засідання залучити до участі у ній співвідповідача. Якщо позов подано не до тієї особи, яка повинна відповідати за позовом, суд до закінчення підготовчого провадження, а у разі розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження - до початку першого судового засідання за клопотанням позивача замінює первісного відповідача належним відповідачем, не закриваючи провадження у справі.

Аналіз наведених норм права дає підстави для висновку, що сторонами у справі є позивач і відповідач, між якими саме і виник спір, за вирішенням якого позивач звернувся до суду з позовом до відповідача.

За результатами розгляду справи суд відмовляє в позові до неналежного відповідача та приймає рішення по суті заявлених вимог щодо належного відповідача.                    

Тобто, визначення відповідачів, предмета та підстав спору є правом позивача. Натомість, встановлення належності відповідачів й обґрунтованості позову - обов`язком суду, який виконується під час розгляду справи.

До аналогічних висновків дійшла Велика Палата Верховного Суду в постанові від 17 квітня 2018 року у справі № 523/9076/16-ц (провадження № 14-61цс18).

У пункті 39 постанови Великої Палати Верховного Суду від 26 лютого 2020 року у справі № 304/284/18 (провадження № 14-517цс19) зазначено, що належним відповідачем має бути така особа, за рахунок якої можливо задовольнити позовні вимоги. Суд захищає порушене право чи охоронюваний законом інтерес позивача саме від відповідача.

Близькі за змістом висновки сформульовані також у пункті 7.17 постанови Великої Палати Верховного Суду від 25 червня 2019 року у справі  № 910/17792/17.

У постанові Верховного Суду від 22 червня 2022 року в справі № 545/1575/21 (провадження № 61-4168св22) викладено правовий висновок про те, що належними відповідачами у справах про визнання недійсними та скасування актів про право власності на земельну ділянку є  1) особа, якій видано державний акт про право власності на відповідну земельну ділянку та 2) орган місцевого самоврядування чи орган виконавчої влади, що прийняв рішення про його видачу.

Аналогічні висновки містяться у постанові Верховного Суду від 26 травня 2021 року в справі № 607/2263/16 (провадження № 61-18812св19), від 12 травня 2022 року в справі № 357/12524/18 (провадження № 61-18786св20).

Якщо позивач пред`явив позов тільки до особи, якій видано державний акт про право власності на відповідну земельну ділянку, але позовних вимог до відповідної ради не пред`явив, клопотань про залучення до участі у справі як співвідповідача не заявляв і так як позовні вимоги щодо скасування державної реєстрації земельної ділянки є похідними, то відсутні підстави для задоволення позову.

ВИСНОВОК: Отже, визначення належних відповідачів у справах про визнання недійсними та скасування актів про право власності на земельну ділянку є одним із найголовнішим пріоритетом, адже не залучення когось із співвідповідачів є підставою для відмови в позові.

 

 

Матеріал по темі: «Право постійного землекористувача надавати земельну ділянку в оренду третій  особі»

 

 

 

 

 

 

Теги: земля, користувач, оренда, право постійного користування, орендар, договір оренди землі, земельна ділянка, суборенда, володіння землею, судова практика, Верховний суд, Адвокат Морозов

 

Багаторічні насадження на земельній ділянці як окремий об`єкт цивільного обігу

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Верховний суд: статус багаторічних насаджень на земельній ділянці, як окремого об`єкту цивільного обігу

15 листопада 2023 року Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи № 442/8622/19, провадження № 61-9858св23 (ЄДРСРУ № 114928905), 28 липня 2023 року Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи № 442/6779/20, провадження № 61-214св22 (ЄДРСРУ № 112484438) та 18 травня 2023 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду в рамках справи № 5/58 (907/314/21) (ЄДРСРУ № 110962112) досліджували питання щодо статусу багаторічних насаджень на земельній ділянці, як окремого об`єкту цивільного обігу.

Відповідно до частини 4 статті 13 Конституції України держава забезпечує захист прав усіх суб`єктів права власності і господарювання, їх рівність перед законом.

Основний Закон України гарантує кожному право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю відповідно до закону.

Суб`єктивне право на земельну ділянку виникає і реалізується на підставах і в порядку, визначених Конституцією України, ЗК України та іншими законами України, що регулюють земельні відносини. Підставою для виникнення права на земельну ділянку є відповідний юридичний факт.

Багаторічні насадження - це різновид сільськогосподарських угідь, що відносяться до земель сільськогосподарського призначення.

Згідно з частиною третьою статті 373 ЦК України право власності на земельну ділянку поширюється на поверхневий (ґрунтовий) шар у межах цієї земельної ділянки, на водні об`єкти, ліси, багаторічні насадження, які на ній знаходяться, а також на простір, що є над і під поверхнею ділянки, висотою та глибиною, які необхідні для зведення житлових, виробничих та інших будівель і споруд.

Аналогічні норми закріплені в частині другій статті 79 ЗК України.

(!!!) Системний аналіз зазначених нормативно-правових актів дає підстави для висновку, що багаторічні насадження та земельна ділянка, на якій вони розташовані, є єдиним цілим об`єктом.

Крім того, згідно з Тимчасовим порядком ведення державного реєстру земель, затвердженим наказом Державного комітету по земельних ресурсах від 02.07.2003№ 174 (зареєстрованим у Міністерстві юстиції України 25.07.2003 № 641/7962), дані про площу багаторічних насаджень є кількісною характеристикою земельної ділянки.

З урахуванням наведеного можна дійти висновку, що земельна ділянка, так само, як і багаторічні насадження, як об`єкт цивільного обігу об`єктивно не існує, і з`являється лише як результат діяльності людей, зокрема унаслідок встановлення меж земельної ділянки та висадження на ній багаторічних насаджень. До цієї діяльності майбутня земельна ділянка існує тільки як частина земної поверхні, а багаторічні насадження - як саджанці, які не можуть виступати об`єктом цивільного обігу як нерухомість.

Права на багаторічні насадження є похідними від прав на земельну ділянку і слідують за нею. У такому випадку доля багаторічних насаджень вирішується як складова частина земельної ділянки.

Тобто діє принцип єдності земельної ділянки і багаторічних насаджень, які на ній знаходяться.

Верховний Суд України у постанові від 25 лютого 2015 року у справі №6-14цс15 дійшов висновку, що багаторічні насадження не можуть розглядатися як окремий об`єкт права власності без земельної ділянки, нам якій вони розташовані, оскільки є складовою частиною цієї земельної ділянки.

До аналогічних висновків дійшов Верховний Суд у постановах від 05.09.2018 у справі № 152/907/13-ц, від 06.09.2022 у справі № 912/1885/21, від 22.03.20223 у справі № 446/189/21.

ВИСНОВОК: Таким чином, багаторічні насадження (наприклад, виноградники) не можуть розглядатися як окремий об`єкт права власності без земельної ділянки, на якій вони розташовані, а отже, і не можуть бути предметом договору купівлі-продажу як окремо визначене майно без визначення юридичної долі земельної ділянки (на відміну від виноградного куща, який може бути окремим об`єктом продажу).

 

Матеріал по темі: «Самовільне зайняття земельної ділянки та самовільне будівництво»

 

 

Теги: багаторічні насадження, многолетние насаждения, виноградники, ліса, земля, продаж землі, земельна ділянка, окремий об`єкт, цивільного обігу, судова практика, Верховний суд, Адвокат Морозов

 

 

 

 

Відчуження об`єктів нерухомого майна з мотивів суспільної необхідності

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Можливість відчуження об`єктів нерухомого майна окремо без земельної ділянки на якій вони розташовані, з мотивів суспільної необхідності

07 серпня 2023 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду в рамках справи № 851/15/19, адміністративне провадження №А/990/13/23 (ЄДРСРУ № 112672094) досліджував питання щодо можливості відчуження об`єктів нерухомого майна окремо без заявлення вимог стосовно відчуження земельної ділянки, на якій вони розташовані, з мотивів суспільної необхідності.

Аналогічне питання вже було предметом дослідження у Верховному Суді під час апеляційного перегляду справ зазначеної категорії й висновки щодо застосування норм права у подібних правовідносинах викладені, зокрема, у постанові від 17.08.2021 у справі №851/19/19.

У вищевказаній постанові Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду, проаналізувавши положення норм Закону України «Про відчуження земельних ділянок, інших об`єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності», які також наведені й у розділі ІV цієї постанови, дійшов висновку про те, що порядок, який визначає цей Закон, регламентує саме механізм відчуження земельної ділянки (її частини), а визначена ним процедура відчуження житлового будинку, інших будівель, споруд, багаторічних насаджень є можливою лише у разі коли такі об`єкти нерухомості розміщені на земельній ділянці, що знаходиться у приватній власності юридичних чи фізичних осіб.

Верховний Суд також констатував, що у цьому Законі відсутні положення, які б регулювали правовідносини щодо окремого відчуження для суспільних потреб житлового будинку, інших будівель, споруд, багаторічних насаджень, а відтак вимоги про примусове відчуження житла з мотивів суспільної необхідності можуть бути задоволені лише одночасно із вимогою щодо відчуження відповідної земельної ділянки. Наголошено, що аналогічний порядок закріплений і в нормах статті 267 Кодексу адміністративного судочинства України.

Такий висновок викладався Верховним Судом й у постановах від 23.10.2018 у справі №876/2/17, від 20.04.2021 у справах №850/8/20 та №850/3/19.

ВИСНОВОК: Вимога позову стосовно відчуження об`єкта нерухомого майна у комунальну власність з мотивів суспільної необхідності не може бути заявлена окремо від вимоги про відчуження земельної ділянки, на якій це майно розташоване, а об`єктом відчуження з мотивів, зокрема, суспільної необхідності можуть бути, у тому числі, лише ті нежитлові будівлі та споруди, які розміщенні на земельних ділянках виключно приватної форми власності й тільки у випадку, якщо одночасно порушується питання про відчуження саме цих земельних ділянок.

 

Матеріал по темі: «Суспільна необхідність у примусовому відчуженні ЧАСТИНИ земельної ділянки»

 

 

Теги: відчуження майна, суспільна необхідність, нерухомість, земельна ділянка, примусове відчуження, захист власності, знесення, позов міськради, судова практика, Верховний суд, Адвокат Морозов