Можливість розгляду скарг на дії держреєстратора при наявності судового спору

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Повноваження Міністерства юстиції України з розгляду скарг на рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав при наявності судового спору

03 квітня 2024 року Велика Палата Верховного Суду в рамках справи № 916/4093/21, провадження № 12-69гс23 (ЄДРСРУ № 118393664) досліджувала питання щодо повноважень Міністерства юстиції України з розгляду скарг на рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав

Відповідно до частини четвертої статті 13 Конституції України держава забезпечує захист прав усіх суб`єктів права власності і господарювання, соціальну спрямованість економіки. Усі суб`єкти права власності рівні перед законом.

Частинами першою - п`ятою статті 41 Конституції України встановлено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Громадяни для задоволення своїх потреб можуть користуватися об`єктами права державної та комунальної власності відповідно до закону. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним. Примусове відчуження об`єктів права приватної власності може бути застосоване лише як виняток з мотивів суспільної необхідності, на підставі і в порядку, встановлених законом, та за умови попереднього і повного відшкодування їх вартості.

За змістом статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція) кожному гарантується право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.

Згідно із частиною першою статті 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.

Відповідно до частини першої статті 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Згідно з положеннями статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Отже, за змістом чинного законодавства, зокрема, Конституції України та ЦК України, усім власникам надано рівні умови для захисту права власності.

Відповідно до частин першої та другої статті 182 ЦК України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Державна реєстрація прав на нерухомість є публічною, здійснюється відповідним органом, який зобов`язаний надавати інформацію про реєстрацію та зареєстровані права в порядку, встановленому законом.

Відносини, що виникають у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, регулюються Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (пункт 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).

Речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації (частина друга статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).

Відповідно до частини другої статті 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

(!) Тобто державна реєстрація права власності (зокрема, нерухомого майна) закріплена законом як складовий елемент процедури набуття права власності.

Разом з цим Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», крім визнання та підтвердження державою таких прав, також спрямований на їх захист.

Відповідно до частини першої статті 37 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» рішення, дії або бездіяльність державного реєстратора, суб`єкта державної реєстрації прав можуть бути оскаржені до Міністерства юстиції України, його територіальних органів або до суду.

За загальним правилом, захист порушених прав особи здійснюється у судовому порядку.

Крім судового розгляду справи, оскарження рішення, дії або бездіяльності державного реєстратора, суб`єкта державної реєстрації прав до Міністерства юстиції України є додатковим механізмом захисту права власності. Таке оскарження може бути оперативним механізмом захисту державою порушених помилковими діями та рішеннями державного реєстратора прав власника, однак не може підміняти собою судовий розгляд.

Міністерство юстиції України оцінює помилковість дій та рішень державного реєстратора, однак не досліджує помилки або протиправні дії скаржника, інші аспекти захисту прав власника нерухомого майна. Тобто Міністерство юстиції України оцінює законність проведеної державним реєстратором адміністративної процедури, а не вирішує по суті спір.

(!!!) При розгляді скарги на рішення державного реєстратора Міністерство юстиції України не вправі вирішувати спір між сторонами, зокрема робити висновки про права сторін на майно.

Натомість вирішення спору про право (і забезпечення тим самим юридичної визначеності у правовідносинах між сторонами такого спору) належить до компетенції суду.

Розглядаючи спори, пов`язані з реєстрацією речових прав на нерухоме майно, в судовому порядку, держава захищає порушене право власності та забезпечує правову визначеність.

Міністерство юстиції України у межах своїх повноважень здійснює контроль у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до Положення про Міністерство юстиції України, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 02.07.2014 № 228, основними завданнями Міністерства юстиції України є, зокрема, забезпечення формування та реалізація державної політики у сфері державної реєстрації актів цивільного стану, державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, державної реєстрації обтяжень рухомого майна, державної реєстрації юридичних осіб, громадських формувань, що не мають статусу юридичної особи, та фізичних осіб - підприємців, реєстрації статуту територіальної громади м. Києва, реєстрації статутів Національної академії наук та національних галузевих академій наук.

Приписами статті 37 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» встановлено можливість оскарження рішень, дій або бездіяльності у сфері державної реєстрації прав та повноваження Міністерства юстиції України щодо розгляду цих скарг та ухвалення за результатами такого розгляду рішень.

Відповідно до положень частини другої статті 37 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (тут і далі, якщо не вказано зворотне, - у редакції, чинній на момент видання наказу) Міністерство юстиції України розглядає скарги: 1) на рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав (крім випадків, коли таке право набуто на підставі судового рішення, а також коли щодо нерухомого майна наявний судовий спір) 2) на рішення, дії або бездіяльність територіальних органів Міністерства юстиції України.

Вжите законодавцем у зазначеній вище нормі слово «щодо» є синонімом до слова «стосовно». Отже, з огляду на таку синонімію, у частині другій статті 37 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» йдеться про спори саме стосовно нерухомого майна. Тобто потрібно орієнтуватися на предмет (об`єкт) позову. Саме матеріально-правова вимога позивача до відповідача має бути направлена на захист речових прав щодо об`єкта нерухомості або пов`язана з нерухомим майном. Таким чином до спорів «щодо нерухомого майна» відносяться спори, вимоги за якими безпосередньо стосуються об`єкта нерухомого майна.

Підсумовуючи наведене, варто зазначити, що в пункті 1 частини другої статті 37 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»(в редакції, чинній на момент видання наказу) встановлено, що у Міністерства юстиції України відсутні повноваження на розгляд скарги на рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав за наявності будь-якого судового спору щодо нерухомого майна.

Натомість відповідно до пункту 4 частини восьмої статті 37 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» Міністерство юстиції України та його територіальні органи відмовляють у задоволенні скарги, якщо наявна інформація про судове провадження у зв`язку зі спором між тими самими сторонами, з тих самих предмета і підстав.

Тобто треба розмежовувати наслідки, передбачені частинами першою та восьмою статті 37 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Адже частиною першою статті 37 цього Закону визначено межі повноважень Міністерства юстиції України щодо розгляду скарг на рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, тому наявність судового спору щодо нерухомого майна унеможливлює розгляд скарги Міністерством юстиції України. Водночас частиною восьмою статті 37 цього Закону передбачені підстави для відмови у задоволенні скарг у сфері державної реєстрації (у разі наявності повноважень для її розгляду).

Велика Палата Верховного Суду виснує, що пункт 1 частини другої статті 37 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (у редакції, чинній на момент видання наказу) у подібних правовідносинах потрібно застосовувати так: у випадку, коли щодо нерухомого майна наявний судовий спір (спір про право), ця обставина унеможливлює розгляд Міністерством юстиції України скарги на рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав щодо цього нерухомого майна.

Міністерство юстиції України та його територіальні органи відповідно до пункту 4 частини восьмої статті 37 вказаного вище Закону відмовляють у задоволенні скарги на рішення, дії або бездіяльність у будь-якій сфері державної реєстрації прав у тому випадку, якщо наявна інформація про судове провадження між тими самими сторонами, з тих самих предмета і підстав.

За наявності підстав для застосування положень пункту 1 частини другої статті 37 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», відсутня необхідність здійснювати аналіз інформації про судове провадження у зв`язку із спором між тими самими сторонами, з тих самих предмета і підстав (пункт 4 частини восьмої статті 37 зазначеного Закону).

ВИСНОВОК: У випадку, коли щодо нерухомого майна наявний судовий спір (спір про право), ця обставина унеможливлює розгляд Міністерством юстиції України скарги на рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав щодо цього нерухомого майна.

 

 

Матеріал по темі: «Наявність судового спору щодо нерухомості виключає скаргу до Мінюста на дії реєстратора»

 

 

 

 

 

 

Теги: конституційний суд, оскарження рішення реєстратора, право власності, нерухомість, приватний нотаріус, оскарження рішення нотаріуса, судова практика, Верховний суд, Адвокат Морозов

 

 

Реституція сторін за нікчемним договором оренди нерухомого майна

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Застосування положень статті 1212 Цивільного кодексу України у разі стягнення безпідставно набутих коштів при попередньому встановленні нікчемності договору оренди майна

03 серпня 2022 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду в рамках справи № 906/1422/20 (ЄДРСРУ № 105562736) досліджував питання щодо застосування положень статті 1212 Цивільного кодексу України у разі стягнення безпідставно набутих коштів при попередньому встановленні нікчемності договору оренди майна.

Згідно з частиною 2 статті 215 Цивільного кодексу України, зокрема, недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин).

Відповідно до частини 1 статті 216 ЦК України  недійсний  правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.

Тлумачення змісту наведеної норми свідчить, що  недійсний  правочин не створює для сторін тих прав і обов`язків, які він мав створювати, а породжує лише передбачені законом наслідки, пов`язані з його недійсністю.

Такі юридичні наслідки під час виконання сторонами  недійсного  правочину поєднуються з реституційними, які полягають у поверненні в натурі кожною стороною одна одній, одержаного ними на виконання цього правочину.

Водночас частинами 1, 2 статті 1212 Цивільного кодексу України визначено, що особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала.

Відповідно до пункту 1 частини 3 статті  1212  Цивільного кодексу України положення глави 83 зазначеного Кодексу застосовуються також до вимог про повернення виконаного за  недійсним  правочином.

(!!!) Системне тлумачення зазначених норм законодавства свідчить про те, що правила частини 1 статті 216 Цивільного кодексу України застосовуються тоді, коли відбувається саме двостороння реституція, а в тому разі, коли тільки одна зі сторін недійсного правочину здійснила його виконання, для повернення виконаного підлягають застосуванню положення глави 83 зазначеного Кодексу.

Подібний за змістом висновок про застосування положень глави 83 Цивільного кодексу України до правовідносин щодо повернення сторонами виконаного за недійсним правочином викладений, зокрема, в постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ про банкрутство Касаційного господарського суду від 23.09.2021 у справі №904/1907/15.

Враховуючи наведену правову позицію та обставини нікчемності Договору оренди, Верховний Суд вважає слушними доводи про недоречне посилання на те, що договірний характер спірних правовідносин унеможливлює застосування до них судом положень глави 83 Цивільного кодексу України.

Верховний Суд виходить з того, що положення статті 1212 Цивільного кодексу України не підлягають застосуванню до правовідносин щодо повернення позивачу коштів, сплачених ним відповідачу саме на виконання нікчемного Договору оренди, адже у такому випадку повернення сторін зазначеного нікчемного правочину до попереднього стану має відбуватися відповідно до вимог статті 216 зазначеного Кодексу.

Верховний Суд неодноразово наголошував, що саме застосування двосторонньої реституції зумовлює дотримання справедливої рівноваги між інтересами суспільства загалом щодо недопущення можливості порушення імперативних приписів актів цивільного законодавства та інтересів учасників недійсного правочину у збереженні кожним із них того, що було ним передано на виконання недійсного правочину. При цьому у разі неможливості повернути одержане за недійсним правочином (зокрема, коли одержане полягає у користуванні майном) для забезпечення збереження справедливої рівноваги має застосовуватися положення абзацу 2 частини 1 статті 216 Цивільного кодексу України щодо відшкодування вартості одержаного за цінами, які існують на момент відшкодування. Зокрема, подібний за змістом висновок викладений у постанові Верховного Суду від 16.06.2020 у справі №43/75-15/7-б.

 

 

Матеріал по темі: «Стягнення коштів за нікчемним договором оренди нерухомого майна»

 

Теги: оренда, аренда, нерухомість, реституція, оренда нерухомого майна, нотаріальне посвідчення договору, держреєстрація, пролонгація, додаткова угода, невизначено майно, судова практика, Верховний суд, Адвокат Морозов

Відчуження об`єктів нерухомого майна з мотивів суспільної необхідності

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Можливість відчуження об`єктів нерухомого майна окремо без земельної ділянки на якій вони розташовані, з мотивів суспільної необхідності

07 серпня 2023 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду в рамках справи № 851/15/19, адміністративне провадження №А/990/13/23 (ЄДРСРУ № 112672094) досліджував питання щодо можливості відчуження об`єктів нерухомого майна окремо без заявлення вимог стосовно відчуження земельної ділянки, на якій вони розташовані, з мотивів суспільної необхідності.

Аналогічне питання вже було предметом дослідження у Верховному Суді під час апеляційного перегляду справ зазначеної категорії й висновки щодо застосування норм права у подібних правовідносинах викладені, зокрема, у постанові від 17.08.2021 у справі №851/19/19.

У вищевказаній постанові Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду, проаналізувавши положення норм Закону України «Про відчуження земельних ділянок, інших об`єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності», які також наведені й у розділі ІV цієї постанови, дійшов висновку про те, що порядок, який визначає цей Закон, регламентує саме механізм відчуження земельної ділянки (її частини), а визначена ним процедура відчуження житлового будинку, інших будівель, споруд, багаторічних насаджень є можливою лише у разі коли такі об`єкти нерухомості розміщені на земельній ділянці, що знаходиться у приватній власності юридичних чи фізичних осіб.

Верховний Суд також констатував, що у цьому Законі відсутні положення, які б регулювали правовідносини щодо окремого відчуження для суспільних потреб житлового будинку, інших будівель, споруд, багаторічних насаджень, а відтак вимоги про примусове відчуження житла з мотивів суспільної необхідності можуть бути задоволені лише одночасно із вимогою щодо відчуження відповідної земельної ділянки. Наголошено, що аналогічний порядок закріплений і в нормах статті 267 Кодексу адміністративного судочинства України.

Такий висновок викладався Верховним Судом й у постановах від 23.10.2018 у справі №876/2/17, від 20.04.2021 у справах №850/8/20 та №850/3/19.

ВИСНОВОК: Вимога позову стосовно відчуження об`єкта нерухомого майна у комунальну власність з мотивів суспільної необхідності не може бути заявлена окремо від вимоги про відчуження земельної ділянки, на якій це майно розташоване, а об`єктом відчуження з мотивів, зокрема, суспільної необхідності можуть бути, у тому числі, лише ті нежитлові будівлі та споруди, які розміщенні на земельних ділянках виключно приватної форми власності й тільки у випадку, якщо одночасно порушується питання про відчуження саме цих земельних ділянок.

 

Матеріал по темі: «Суспільна необхідність у примусовому відчуженні ЧАСТИНИ земельної ділянки»

 

 

Теги: відчуження майна, суспільна необхідність, нерухомість, земельна ділянка, примусове відчуження, захист власності, знесення, позов міськради, судова практика, Верховний суд, Адвокат Морозов

 

Звільнення від оподаткування ПДВ операцій з постачання житла

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Оподаткування/звільнення від оподаткування податком на додану вартість операцій з постачання житла (об`єктів житлового фонду)

27 липня 2023 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду в рамках справи № 400/1325/22, адміністративне провадження № К/990/12213/23 (ЄДРСРУ № 112470630) досліджував питання щодо оподаткування/звільнення від оподаткування податком на додану вартість операцій з постачання житла (об`єктів житлового фонду).

Згідно з підпунктом 187.1 статті 187 ПК України датою виникнення податкових зобов`язань з постачання товарів/послуг вважається дата, яка припадає на податковий період, протягом якого відбувається будь-яка з подій, що сталася раніше: а) дата зарахування коштів від покупця/замовника на банківський рахунок платника податку як оплата товарів/послуг, що підлягають постачанню, а в разі постачання товарів/послуг за готівку - дата оприбуткування коштів у касі платника податку, а в разі відсутності такої - дата інкасації готівки у банківській установі, що обслуговує платника податку; б) дата відвантаження товарів, а в разі експорту товарів - дата оформлення митної декларації, що засвідчує факт перетинання митного кордону України, оформлена відповідно до вимог митного законодавства, а для послуг - дата оформлення документа, що засвідчує факт постачання послуг платником податку. Для документів, складених в електронній формі, датою оформлення документа, що засвідчує факт постачання послуг платником податку, вважається дата, зазначена у самому документі як дата його складення відповідно до Закону України «Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні», незалежно від дати накладення електронного підпису.

Підпунктом 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 ПК України передбачено, що звільняються від оподаткування операції з: постачання житла (об`єктів житлового фонду), крім їх першого постачання, якщо інше не передбачено цим підпунктом.

У цьому підпункті перше постачання житла (об`єкта житлового фонду) означає: а) першу передачу готового новозбудованого житла (об`єкта житлового фонду) у власність покупця або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) зі спорудження такого житла за рахунок замовника; б) перший продаж реконструйованого або капітально відремонтованого житла (об`єкта житлового фонду) покупцю, який є особою, іншою, ніж власник такого об`єкта на момент виведення його з експлуатації (використання) у зв`язку з такою реконструкцією або капітальним ремонтом, або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) на таку реконструкцію чи капітальний ремонт за рахунок замовника.

Норми цього підпункту поширюються також на перший продаж дачних або садових будинків, а також будь-яких інших об`єктів власності, зареєстрованих згідно із законодавством як житло (житловий фонд).

За визначеннями, які містяться у статті 14 ПК України: постачання товарів - це будь-яка передача права на розпорядження товарами як власник, у тому числі продаж, обмін чи дарування такого товару, а також постачання товарів за рішенням суду (підпункт 14.1.191); постачання послуг - це будь-яка операція, що не є постачанням товарів, чи інша операція з передачі права на об`єкти права інтелектуальної власності та інші нематеріальні активи чи надання інших майнових прав стосовно таких об`єктів права інтелектуальної власності, а також надання послуг, що споживаються в процесі вчинення певної дії або провадження певної діяльності (підпункт 14.1.185).

Отже, підпунктом 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 ПК України встановлено спеціальні положення щодо оподаткування податком на додану вартість операцій з постачання житла (об`єктів житлового фонду).

Так, здійснюючи системний аналіз означеної норми ПК України Верховний Суд у справі за подібних правовідносин (постанова від 28 квітня 2020 року у справі №814/4831/13-а) дійшов висновку, що майнові права на нерухомість окремо від об`єкта власності (нерухомості) не існують і переходять покупцю в момент державної реєстрації права власності на нерухомість, а тому такі права можуть бути окремим об`єктом оподаткування лише при першому постачанні новозбудованого житла.

Крім того, Велика палата Верховного Суду у постанові від 14.12.2021 у справі № 344/16879/15-ц сформувала правовий висновок, що майнове право це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений деякими, але не всіма правами власника майна, і яке свідчить про правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно або інше речове право на певне майно в майбутньому ( ЄДРСРУ №  102221949).

Визначення майнового права як права очікування та повноваження власника таких прав надано у висновках Верховного Суду України, викладених у постановах від 30 січня 2013 року у справі № 6-168цс12, від 15 травня 2013 року у справі № 6-36цс13, від 04 вересня 2013 року у справі № 6-51цс13, від 24 червня 2015 року у справі № 6-318цс15, від 04 листопада 2015 року у справі № 6-1920цс15, від 18 листопада 2015 року у справі № 6-1858цс15, від 02 грудня 2015 року у справах № 6-1502цс15 та № 6-1732цс15, від 10 лютого 2016 року у справі № 6-2124цс15, від 16 березня 2016 року у справі № 6-290цс16, від 23 березня 2016 року у справі № 6-289цс16, від 30 березня 2016 року у справах № 6-3129цс15 та № 6-265цс16, від 20 квітня 2016 року у справі № 6-2994цс15, від 25 травня 2016 року у справі № 6-503цс16, від 07 грудня 2016 року у справі № 6-1111цс16.

У зазначеному судовому рішенні Верховний Суд сформулював підхід, за яким операцією з першого постачання житла слід вважати операцію з передачі права власності (оформлення правовстановлюючих документів) до першого власника такого житла, незалежно від джерел фінансування будівництва: чи за рахунок власних коштів підприємства забудовника, чи за рахунок учасників фонду фінансування будівництва, чи за кошти держателів облігацій. Така операція з першого постачання житла підлягає оподаткуванню податком на додану вартість на загальних підставах.

Натомість, у випадку, коли після завершення будівництва правовстановлюючі документи на новозбудоване житло оформлюються на замовника, а пізніше згідно з договорами купівлі-продажу квартир з фізичними особами переоформлюються на таких фізичних осіб, операцією з першого постачання житла буде вважатись операція оформлення правовстановлюючих документів на замовника. Подальше переоформлення права власності на фізичних осіб у розумінні норм ПК України не буде вважатися операцією з першого постачання житла, а тому дана операція звільняється від оподаткування податком на додану вартість відповідно до статті 197 ПК України.

Запроваджений Верховним Судом підхід до правозастосування підпункту 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 ПК України був підтриманий і надалі, про що, зокрема, свідчать постанови цього ж суду від 23 травня 2022 року у справі №810/3116/18, від 22 червня 2022 року у справі №826/19396/16, від 21 липня 2022 року у справі №826/14391/16.

Так,  Головне управління ДПС у м. Києві інформує, що перше постачання житла (об’єкта житлової нерухомості) означає:

а) першу передачу готового новозбудованого житла (об’єкта житлової нерухомості) у власність покупця або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) із спорудження такого житла за рахунок замовника;

б) перший продаж реконструйованого або капітально відремонтованого житла (об’єкта житлової нерухомості) покупцю, який є особою, іншою, ніж власник такого об’єкта на момент виведення його з експлуатації (використання) у зв’язку з такою реконструкцією або капітальним ремонтом, або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) на таку реконструкцію чи капітальний ремонт за рахунок замовника.

Перше постачання неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта житлової нерухомості означає першу передачу спеціального майнового права на відповідний об’єкт покупцю за договором купівлі-продажу неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта житлової нерухомості (перший продаж) від замовника будівництва/девелопера будівництва, за яким зареєстровано спеціальне майнове право на відповідний об’єкт.

Норми пп. 197.1.14 п. 197.1 ст. 197 ПКУ поширюються також на перший продаж дачних або садових будинків, а також будь-яких інших об’єктів власності, зареєстрованих згідно із законодавством як житло (об’єкт житлової нерухомості).

Отже, лише при передачі власності (оформлення правовстановлюючих документів) на готове новозбудоване житло фізичній особі (першому власнику новозбудованого житла) у замовника виникають податкові зобов`язання на підставі пункту 187.1 статті 187 ПК України, оскільки майнові права на нерухомість окремо від об`єкта власності (нерухомості) не існують.

ВИСНОВОК: Операцією з першого постачання житла буде вважатися операція з передачі права власності (оформлення правовстановлюючих документів) до першого власника такого житла, незалежно від джерел фінансування будівництва і лише така операція підлягає оподаткуванню податком на додану вартість на загальних підставах.

 

Матеріал по темі: «Скасування рішення податкової про включення до переліку ризикових»

 

 

 

Теги: перше постачання житла, оподаткування житла, пдв на новостворене житло, нерухомість пдв, правовстановлюючі документи, власник житла, майнові права, податкові спори, оскарження рішення податкової, судова практика, Верховний суд, Адвокат Морозов

 

 

Визнання недійсним свідоцтва про право власності на нерухоме майно

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Верховний суд: належний спосіб захисту для скасування свідоцтва про право власності на нерухоме майно

05 липня 2023 року Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи № 756/9405/21, провадження № 61-4085 св 23  (ЄДРСРУ № 112030232) досліджував питання щодо обрання належного способу захисту для скасування свідоцтва про право власності на нерухоме майно.

Верховним Судом у постанові від 20 травня 2021 року № 361/953/16-ц (провадження № 61-3847 св 19) вказано, що визнання недійсним свідоцтва про право власності на нерухоме майно впливає на можливість реалізації прав особи, яка його отримала, щодо нерухомого майна, отже доводить дієвість та ефективність обраного позивачем способу захисту.

Аналогічний висновок наведено Верховним Судом у постанові від 02 червня 2021 року у справі № 351/1317/18 (провадження № 61-16345св20) та багатьох інших.

Таким чином, обраний спосіб захисту порушеного права шляхом визнання недійсними договорів купівлі-продажу та свідоцтва про право власності є належним (22 лютого 2022 року Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи № 203/5561/16, провадження № 61-14898св21 (ЄДРСРУ № 103844338).

Крім того, Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 30 травня 2018 року у справі № 923/466/17 (провадження № 12-89 гс 18) зазначалося, що особа, законний інтерес або право якої порушено, може скористатися способом захисту, який прямо передбачено нормою матеріального права. На таку особу (позивача) не можна покладати обов`язку об`єднання вимог про визнання протиправним і скасування рішення органу місцевого самоврядування та вимог про скасування правовстановлюючих документів на земельну ділянку, укладених (виданих) на підставі такого рішення.

Також Велика Палата Верховного Суду у постанові від 21 грудня 2022 року у справі № 914/2350/18 (914/608/20),  провадження № 12-83гс21, дійшла висновку про те, що «зважаючи на обставини цієї справи, які існували на момент звернення позивача з позовом та прийняття рішення судом першої інстанції, для захисту порушеного права власності позивача необхідно відновити становище, яке існувало до порушення. Вказане відповідає способу захисту, передбаченому пунктом 4 частини другої статті 16 ЦК України.

Оскільки порушення права власності позивача відбулось у результаті державної реєстрації права власності на спірне нерухоме майно, заявлені ним позовні вимоги про скасування рішень державного реєстратора про державну реєстрацію прав опосередковують відновлення становища, яке існувало до порушення.

Отже, враховуючи обставини конкретної справи та за умови, якщо правовідносини між сторонами щодо спірного нерухомого майна мають договірний характер та таке майно не було відчужено до третіх осіб, вимога про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на нерухоме майно не може бути розцінена судами як неналежний спосіб захисту. Задоволення такого позову призводить до внесення державним реєстратором до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про речове право позивача на спірне нерухоме майно. Це відновлює становище, яке існувало до прийняття державним реєстратором оспорюваного рішення. Зазначене відповідає способу захисту, передбаченому пунктом 4 частини другої статті 16 ЦК України.

Диспозитивність - один з базових принципів судочинства, керуючись яким, позивач самостійно вирішує, які позовні вимоги заявляти. Суд позбавлений можливості формулювати позовні вимоги замість позивача. Якщо особою заявляється належна позовна вимога, яка може її ефективно захистити, суди не повинні відмовляти у її задоволенні виключно з формальних міркувань. Така відмова призведе до необхідності особи повторно звертатись до суду за захистом своїх прав (які при цьому могли бути ефективно захищені), що невиправдано затягне вирішення справи по суті».

ВИСНОВОК: Отже, для скасування свідоцтва про право власності на нерухоме майно НЕ ОБОВЯЗКОВО має бути визнано недійсним та скасовано рішення органу, на підставі якого було видано вказане свідоцтво.

 

Матеріал по темі: «Захист права власності шляхом скасування свідоцтва про власність»

 

Теги: скасування свідоцтва, право власності, рішення органу, скасування рішення державного реєстратора, земля, нерухоме майно, захист власності, судова практика, Верховний суд, Адвокат Морозов

 

Початок відліку і припинення договірних правовідносин з оренди майна

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Визначення початку так і припинення відліку договірних правовідносин з оренди будівлі

19 травня 2023 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду в рамках справи № 914/408/21 (ЄДРСРУ № 110997914) досліджував питання щодо початку відліку і припинення договірних правовідносин з оренди нерухомого майна.

Відповідно до  пункту 1 частини другої статті 11 Цивільного кодексу України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Статтею 629 Цивільного кодексу України передбачено, що договір є обов`язковим для виконання сторонами.

До договору піднайму застосовуються положення про договір найму (частина третя статті 774 Цивільного кодексу України).

Відповідно до частини першої статті 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

За користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму (частина перша статті 762 Цивільного кодексу України).

За змістом частини п`ятої статті 762 Цивільного кодексу України, плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором. 

Частинами першою та третьою статті 763 Цивільного кодексу України передбачено, що договір найму укладається на строк, встановлений договором. Законом можуть бути встановлені максимальні (граничні) строки договору найму окремих видів майна. Якщо до спливу встановленого законом максимального строку найму жодна із сторін не відмовилася від договору, укладеного на невизначений строк, він припиняється зі спливом максимального строку договору. Договір найму, строк якого перевищує встановлений законом максимальний строк, вважається укладеним на строк, що відповідає максимальному строку.

Відповідно до статті 764 Цивільного кодексу України якщо наймач продовжує володіти та/або користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Частиною четвертою статті 284 Господарського кодексу України передбачено, що строк договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Відповідно до статті 795 Цивільного кодексу України передання наймачеві будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту починається обчислення строку договору найму, якщо інше не встановлено договором. Повернення наймачем предмета договору найму оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту договір найму припиняється.

Отже законодавець передбачив загальне правило, за яким визначається як початок, так і припинення договірних правовідносин з оренди будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини).

ВИСНОВОК: Фактом початку та відповідно припинення правовідносин є підписання акта приймання-передачі нерухомого майна як від орендаря до орендодавця, так і від орендодавця до орендаря. Сторони можуть установити й інший момент відліку строку, однак цю обставину вони повинні узгодити та викласти у договорі оренди.

Подібна правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 16.05.2018 у справі № 127/14633/16-ц та Верховного Суду від 12.08.2020 у справі №3906/674/17.

 

Матеріал по темі: «Припинення орендних відносин та звільнення приміщення»

 

 

Теги: оренда приміщення, припинення оренди, звільнення нерухомості, аренда недвижимости, нерухомість, орендні відносини, припинення, продовження, розірвання договору, судова практика, Верховний суд, Адвокат Морозов