Невід`ємні поліпшення за договором оренди нерухомого майна

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Особливості відшкодування вартості невід`ємних поліпшень за договором оренди нерухомого майна

17 вересня 2024 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду в рамках справи № 906/1423/20 (ЄДРСРУ № 122272769) досліджував питання щодо особливостей відшкодування вартості невід`ємних поліпшень за договором оренди нерухомого майна.

За змістом статей 13, 41 Конституції України власність гарантує не лише права власників, а й зобов`язує, покладає на них певні обов`язки. Зокрема, власник зобов`язаний не лише використовувати майно за його цільовим призначенням та без шкоди правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршення екологічної ситуацію і природних якостей землі, але й утримувати майно, що йому належить, якщо інше не встановлено договором або законом.

Частинами першою, другою статті 759 ЦК України унормовано, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. При цьому Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Водночас відповідно до частини першої статті 773 ЦК України наймач зобов`язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору.

Частина перша статті 776 ЦК України визначає, що поточний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймачем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом.

Частиною третьою статті 776 ЦК України унормовано, що якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, наймач має право:

1) відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю, або вимагати відшкодування вартості ремонту;

2) вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Положеннями Цивільного кодексу України також передбачено як регулювання правовідносин щодо здійснення капітального ремонту (стаття 776 ЦК України), так і щодо поліпшення речі (стаття 778 ЦК України).

Положення статей 776 ЦК України та 778 ЦК України регулюють різні за своєю правовою природою відносини, а саме стаття 776 ЦК України регулює питання здійснення капітального ремонту речі, переданої у найм, що є необхідним для експлуатації такої речі за призначенням, а положення статті 778 ЦК України стосуються поліпшення речі, яка є предметом договору найму, тобто проведення певних її змін, завдяки яким покращується її стан, корисність, комфортабельність, зовнішній вигляд тощо у порівнянні з тим станом, в якому річ знаходилася до передачі наймачеві.

Відповідно до вимог статті 778 ЦК України наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення.

Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю. Якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом. Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості.

Цивільний кодекс України не містить визначення поняття "невід`ємні поліпшення". Разом з тим, з урахуванням статті 8 ЦК України, колегія суддів звертається до визначення такого поняття, зазначеного у Порядку оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід`ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації, затверджений Наказом Фонду державного майна України від 27.02.2004 № 377.

Так, невід`ємними поліпшеннями орендованого майна є здійснені орендарем за час оренди заходи, спрямовані на покращення фізичного (технічного) стану орендованого майна та (або) його споживчих якостей, відокремлення яких призведе до зменшення його ринкової вартості та згода на які надана орендодавцем (абзац 3 пункт 1.1. Розділу 1 "Загальні положення").

При цьому, невід`ємні поліпшення можуть бути здійснені як в межах поточного, так і в межах капітального ремонту, оскільки законодавством обмежень щодо вчинення невід`ємних поліпшень в межах окремо визначеного виду ремонту не передбачено.

24 лютого 2021 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду в рамках справи № 905/435/19 (ЄДРСРУ № 95133599?) наголосив, що предметом доведення у аналогічній справі є юридичний склад, що включає факт збільшення вартості орендованого майна в результаті зроблених поліпшень, а не загальна вартість відновлювального ремонту (реконструкції) майна. При цьому зазначена вартість має бути визначена в установленому законодавством порядку.

Розмір витрат орендаря на проведення капітального ремонту, реконструкції не є тотожним поняттю розміру поліпшення орендованого майна, який орендодавець зобов`язаний компенсувати у разі розірвання договору оренди. У силу положень Закону компенсації підлягає лише збільшена в результаті таких поліпшень вартість орендованого майна. Вартість майна визначається ринковими показниками на подібне майно у певний час. Складовою такої вартості є витрати на поліпшення майна. Поряд з цим на вартість майна можуть впливати інші показники, наприклад, пропозиція і попит.

(!!!) Тобто, розглядаючи справу по суті, суди, окрім наявності згоди орендодавця на здійснення поліпшень, мали встановити початкову вартість орендованого майна на момент його прийняття позивачем та його вартість на момент розірвання договору оренди і відповідно вирішити питання про наявність підстав компенсувати орендарю різницю між зазначеними показниками.

Наведені правові висновки щодо застосування положень щодо порядку компенсації поліпшень орендованого державного майна є усталеними у судовій практиці Верховного Суду та, зокрема, викладені в постановах від 14.11.2018 у справі № 910/4923/14, від 20.02.2020 у справі № 916/685/17.

ВИСНОВОК:  Отже, головною ознакою невід`ємних поліпшень є те, що такі поліпшення не лише змінюють загальний фізичний стан та споживчі якості нерухомого майна, а прямо впливають на його ринкову вартість, тому здійснення таких поліпшень передбачає надання згоди власника майна.

 

 

 

Матеріал по темі: «Стягнення коштів за нікчемним договором оренди нерухомого майна»

 

 

Теги: оренда, аренда, нерухомість, оренда нерухомого майна, нотаріальне посвідчення договору, держреєстрація, пролонгація, додаткова угода, невизначено майно, судова практика, Верховний суд, Адвокат Морозов

 

Реституція сторін за нікчемним договором оренди нерухомого майна

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Застосування положень статті 1212 Цивільного кодексу України у разі стягнення безпідставно набутих коштів при попередньому встановленні нікчемності договору оренди майна

03 серпня 2022 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду в рамках справи № 906/1422/20 (ЄДРСРУ № 105562736) досліджував питання щодо застосування положень статті 1212 Цивільного кодексу України у разі стягнення безпідставно набутих коштів при попередньому встановленні нікчемності договору оренди майна.

Згідно з частиною 2 статті 215 Цивільного кодексу України, зокрема, недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин).

Відповідно до частини 1 статті 216 ЦК України  недійсний  правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.

Тлумачення змісту наведеної норми свідчить, що  недійсний  правочин не створює для сторін тих прав і обов`язків, які він мав створювати, а породжує лише передбачені законом наслідки, пов`язані з його недійсністю.

Такі юридичні наслідки під час виконання сторонами  недійсного  правочину поєднуються з реституційними, які полягають у поверненні в натурі кожною стороною одна одній, одержаного ними на виконання цього правочину.

Водночас частинами 1, 2 статті 1212 Цивільного кодексу України визначено, що особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала.

Відповідно до пункту 1 частини 3 статті  1212  Цивільного кодексу України положення глави 83 зазначеного Кодексу застосовуються також до вимог про повернення виконаного за  недійсним  правочином.

(!!!) Системне тлумачення зазначених норм законодавства свідчить про те, що правила частини 1 статті 216 Цивільного кодексу України застосовуються тоді, коли відбувається саме двостороння реституція, а в тому разі, коли тільки одна зі сторін недійсного правочину здійснила його виконання, для повернення виконаного підлягають застосуванню положення глави 83 зазначеного Кодексу.

Подібний за змістом висновок про застосування положень глави 83 Цивільного кодексу України до правовідносин щодо повернення сторонами виконаного за недійсним правочином викладений, зокрема, в постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ про банкрутство Касаційного господарського суду від 23.09.2021 у справі №904/1907/15.

Враховуючи наведену правову позицію та обставини нікчемності Договору оренди, Верховний Суд вважає слушними доводи про недоречне посилання на те, що договірний характер спірних правовідносин унеможливлює застосування до них судом положень глави 83 Цивільного кодексу України.

Верховний Суд виходить з того, що положення статті 1212 Цивільного кодексу України не підлягають застосуванню до правовідносин щодо повернення позивачу коштів, сплачених ним відповідачу саме на виконання нікчемного Договору оренди, адже у такому випадку повернення сторін зазначеного нікчемного правочину до попереднього стану має відбуватися відповідно до вимог статті 216 зазначеного Кодексу.

Верховний Суд неодноразово наголошував, що саме застосування двосторонньої реституції зумовлює дотримання справедливої рівноваги між інтересами суспільства загалом щодо недопущення можливості порушення імперативних приписів актів цивільного законодавства та інтересів учасників недійсного правочину у збереженні кожним із них того, що було ним передано на виконання недійсного правочину. При цьому у разі неможливості повернути одержане за недійсним правочином (зокрема, коли одержане полягає у користуванні майном) для забезпечення збереження справедливої рівноваги має застосовуватися положення абзацу 2 частини 1 статті 216 Цивільного кодексу України щодо відшкодування вартості одержаного за цінами, які існують на момент відшкодування. Зокрема, подібний за змістом висновок викладений у постанові Верховного Суду від 16.06.2020 у справі №43/75-15/7-б.

 

 

Матеріал по темі: «Стягнення коштів за нікчемним договором оренди нерухомого майна»

 

Теги: оренда, аренда, нерухомість, реституція, оренда нерухомого майна, нотаріальне посвідчення договору, держреєстрація, пролонгація, додаткова угода, невизначено майно, судова практика, Верховний суд, Адвокат Морозов

Обов’язковість нотаріального посвідчення і держреєстрації договорів оренди нерухомого майна

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Обов’язковість нотаріального посвідчення та державній реєстрації договорів оренди нерухомого майна 

08 грудня 2021 року Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи № 759/9443/17, провадження № 61-11386св20 (ЄДРСРУ № 101913114) досліджував питання щодо нотаріального посвідчення договору оренди нежитлового приміщення,  який вчинений на 3 і більше років. 

Слід мати на увазі, що з 01.01.2013 набрали чинності зміни до ЦК України, внесені Законом України "Про внесення змін до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" та інших законодавчих актів". Цим Законом, зокрема, у новій редакції викладено частину третю статті 640 і статтю 794 ЦК України, за змістом яких відповідно договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення, а державній реєстрації підлягає право користування нерухомим майном, яке виникло на підставі договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини). 

Нікчемність правочину конструюється за допомогою «текстуальної» недійсності, оскільки вона існує тільки у разі прямої вказівки закону. Така пряма вказівка може втілюватися, зокрема, в термінах «нікчемний», «є недійсним». Нікчемний правочин, на відміну від оспорюваного, не створює юридичних наслідків, тобто, не «породжує» (змінює чи припиняє) цивільних прав та обов`язків. 

Якщо недійсність певного правочину встановлена законом, тобто якщо цей правочин нікчемний, позовна вимога про визнання його нікчемним не є належним способом захисту права чи інтересу позивача. За наявності спору щодо правових наслідків недійсного правочину, одна зі сторін якого чи інша заінтересована особа вважає його нікчемним, суд перевіряє відповідні доводи та у мотивувальній частині судового рішення, застосувавши відповідні положення норм матеріального права, підтверджує чи спростовує обставину нікчемності правочину. 

У разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним (частина перша статті 220 ЦК України). 

Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі (частина перша статті 793 ЦК України в редакції, чинній станом на 22 травня 2014 року). 

Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню (частина друга статті 793 ЦК України в редакції, чинній станом на 22 травня 2014 року).

 Тлумачення вказаних норм свідчить, що:

1. нежитлове приміщення в розмінні статті 793 ЦК України (в редакції, чинній станом на 22 травня 2014 року) є окремою частиною будівлі;
2. договір найму нежитлового приміщення на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню;
3. у випадку відсутності нотаріального посвідчення договору найму нежитлового приміщення, укладеного на три роки і більше, такий договір є нікчемним.

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 10 жовтня 2018 року у справі № 910/21570/17 зазначено, що «судом встановлено, що 01 березня 2011 року між орендодавцем і  орендарем було укладено договір оренди нерухомого майна, за умовами якого позивач передав, а відповідач прийняв у користування нерухоме майно. […] Апеляційним судом було встановлено, що при укладенні договору оренди, строком на 19 років, сторонами не було дотримано вимог щодо його нотаріального посвідчення та державної реєстрації та, що такій договір є нікчемним». 

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 17 жовтня 2018 року у справі № 660/1050/15-ц (провадження № 61-24325св18) вказано, що «заочним рішенням суду визнано недійсним договір оренди нежитлового приміщення, укладений щодо користування нежитловим приміщенням […] Судом установлено, що оспорюваний договір оренди нежитлового приміщення був укладений сторонами у простій письмовій формі строком на п`ять років. Отже, відповідно до вимог статті 793 ЦК України цей договір підлягав обов`язковому нотаріальному посвідченню. Недодержання сторонами правочину вимоги щодо його нотаріального посвідчення дає підстави вважати цей договір згідно з положеннями статті 220 ЦК України нікчемним». 

Частиною другою статті 220 ЦК України передбачено, що якщо сторони домовилися стосовно усіх істотних умов договору і це підтверджується письмовими доказами та відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається. 

Відповідні приписи частини другої статті 220 ЦК України не застосовуються до правочинів, які підлягали і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до статей 210 та 640 ЦК України (у редакції, чинній до 01.01.2013) пов'язувався з державною реєстрацією; відповідні правочини не є укладеними і не створюють прав та обов'язків для сторін. 

Окрім цього, Постанова пленуму Вищого господарського суду України від 29 травня 2013 року N12 «Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна» передбачає наступне:«... якщо із закінченням строку договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) його дію було продовжено і наведене призвело до збільшення загального строку користування орендованим майном, який складає понад три роки, це не може бути підставою для визнання такого договору нікчемним у зв'язку з відсутністю його нотаріального посвідчення та державної реєстрації, якщо на момент укладення такого договору він відповідно до частини другої статті 215 ЦК України відповідав вимогам частини другої статті 793 та статті 794 ЦК України. 

У разі якщо внаслідок внесення змін до договору така його істотна умова як строк його дії сторонами визначено більше, ніж три роки (а саме, якщо додатковою угодою відповідним чином змінюється пункт договору, який передбачав менш ніж трирічний строк), то, за загальним правилом, передбаченим статтею 654 ЦК України, відповідна додаткова угода чи договір у редакції такої угоди підлягають нотаріальному посвідченню, якщо інше не встановлено договором. Таким чином, у випадку неодноразової пролонгації договору оренди будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) на підставі статті 764 ЦК України чи частини другої статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (строк дії якого менший трьох років) немає підстав для його нотаріального посвідчення та державної реєстрації» (п. 2.9 Постанови пленуму) 

ВИСНОВОК:

1. Якщо договір укладено менше ніж на три роки, його подальша автоматична пролонгація не підлягає нотаріальному посвідченню та держреєстрації;
2. Не посвідчена нотаріально додаткова угода про пролонгацію (на строк менше ніж три роки) не є підставою для визнання договору нікчемним у зв'язку з недотриманням форми договору;
3. Якщо в новій редакції пункт договору, який регламентує строк його дії, на три і більше років, з урахуванням пролонгації, то договір підлягає нотаріальному посвідченню, в противному разі є нікчемним.

 

 

Матеріал по темі: «Стягнення з орендаря нерухомого майна вартості  комунальних послуг»

 

 

 

Теги: оренда, аренда, нерухомість, оренда нерухомого майна, нотаріальне посвідчення договору, держреєстрація, пролонгація, додаткова угода, невизначено майно, судова практика, Верховний суд, Адвокат Морозов

Право постійного землекористувача надавати земельну ділянку в оренду третій особі

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Право постійного землекористувача надавати земельну ділянку в користування (оренду) третій особі - відступ від висновків Верховного Суду

10 січня 2024 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду в рамках справи № 905/20/23 (ЄДРСРУ № 116382490) досліджував питання щодо права постійного землекористувача надавати земельну ділянку в користування (оренду).

Спочатку слід вказати, що виходячи зі змісту положень ст. 93, 124 ЗК України та ст. 4 Закону України "Про оренду землі", орендодавцями земельних ділянок є їх власники або уповноважені ними особи або особи, які використовують земельні ділянки на праві емфітевзису. Зокрема, передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 зазначеного Кодексу та, за загальним правилом, за результатами проведення земельних торгів.

Право постійного користування земельною ділянкою - це право володіння і користування земельною ділянкою, яка перебуває у державній або комунальній власності, без встановлення строку (ч. 1 ст. 92 ЗК України).

Обсяг прав землекористувачів визначено в ст. 95 ЗК України, якою передбачено, зокрема право: самостійно господарювати на землі; власності на посіви і насадження сільськогосподарських та інших культур, на вироблену продукцію тощо.

(!!!) Державний акт на право постійного користування не є тим документом, який надає право користувачу земельної ділянки надавати третім особам земельну ділянку, тобто розпоряджатися нею, в тому числі шляхом надання в оренду чи в спільну діяльність, оскільки цим правом наділений відповідний орган, уповноважений державою на здійснення даних функцій" (постанова Верховного суду  від 28.03.2018 у справі № 915/166/17).

Аналогічний висновок викладено в постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 17.01.2019 у справі №923/241/18, від 21.05.2019 у справі № 925/550/18, від 06.11.2019 у справі № 916/1424/18, від 07.07.2021 у справі № 903/601/20, від 03.11.2021 у справі № 918/1226/20, від 02.02.2022 у справі № 927/1099/20, від 29.09.2022 у справі № 918/351/21(918/672/21).

Положення земельного законодавства не надають постійному землекористувачу право розпоряджатися відповідною земельною ділянкою, у тому числі шляхом надання її в оплатне користування (оренду), оскільки цим правом наділений саме відповідний орган, уповноважений державою на здійснення таких функцій (постанова Верховного суду від 21.03.2023 у справі № 917/1550/21).

Відповідно до частини другої статті 92 Земельного кодексу України права постійного користування земельною ділянкою із земель державної та комунальної власності набувають:

а) органи державної влади, органи місцевого самоврядування, підприємства, установи та організації, що належать до державної та комунальної власності;

б) громадські організації осіб з інвалідністю України, їх підприємства (об`єднання), установи та організації;

в) релігійні організації України, статути (положення) яких зареєстровано у встановленому законом порядку, виключно для будівництва і обслуговування культових та інших будівель, необхідних для забезпечення їх діяльності;

г) публічне акціонерне товариство залізничного транспорту загального користування, утворене відповідно до Закону України "Про особливості утворення публічного акціонерного товариства залізничного транспорту загального користування", та акціонерне товариство, утворене відповідно до Закону України "Про акціонерне товариство "Національна атомна енергогенеруюча компанія "Енергоатом";

ґ) заклади освіти незалежно від форми власності;

д) співвласники багатоквартирного будинку для обслуговування такого будинку та забезпечення задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників (співвласників) та наймачів (орендарів) квартир та нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку;

е) оператор газотранспортної системи, оператор газосховища та оператор системи передачі;

є) господарські товариства в оборонно-промисловому комплексі, визначені частиною першою статті 1 Закону України "Про особливості реформування підприємств оборонно-промислового комплексу державної форми власності";

ж) акціонерне товариство "Національна суспільна телерадіокомпанія України", утворене відповідно до Закону України "Про суспільні медіа України".

Колегія суддів звертає увагу на те, що до цього переліку входять, зокрема, недержавні суб`єкти (громадські організації осіб з інвалідністю України, їх підприємства (об`єднання), установи та організації; релігійні організації; приватні заклади освіти; співвласники багатоквартирного будинку). Крім того, існують недержавні юридичні особи, не наведені в цьому переліку (акціонерні товариства, товариства з обмеженою відповідальністю), яким земельні ділянки належать на праві постійного користування внаслідок універсального правонаступництва. Більше того, державні та комунальні підприємства є самостійними суб`єктами права і мають власні права та інтереси.

Всі ці суб`єкти права постійного користування не зацікавлені в переданні належних їм земельних ділянок у користування іншим особам власниками земельних ділянок (державою чи територіальними громадами), оскільки в такому разі суб`єкти права постійного користування не отримують для себе вигоди від такого передання. Уявлення про те, що суб`єкти права постійного користування не вправі самостійно передати належні їм земельні ділянки в користування іншим особам призводить або до неефективного використання землі, або до пошуку шляхів приховання передання землі в користування, зокрема через укладення удаваних договорів.

(!!!) Статтями 92, 95, 96 Земельного кодексу України не передбачено права постійного землекористувача передавати земельну ділянку у вторинне користування, але і не встановлено відповідної заборони. Тому зазначені норми підлягають належному тлумаченню.

Відповідно до частини п`ятої статті 116 Земельного кодексу України земельні ділянки, які перебувають у власності чи користуванні громадян або юридичних осіб, передаються у власність чи користування за рішенням органів виконавчої влади чи органів місцевого самоврядування лише після припинення права власності чи користування ними в порядку, визначеному законом. Отже, якщо земельна ділянка належить особі на праві постійного користування, то держава чи територіальна громада (в особі відповідних органів) не вправі надавати земельну ділянку в користування іншій особі до припинення права постійного користування.

При цьому і постійний користувач не вправі встановлювати речові права на земельні ділянки, оскільки речові права обмежують право власності власника земельної ділянки (держави, територіальної громади). Тому Верховний суд вважає неправомірним встановлення речових прав інших осіб постійним користувачем.

(!!!) Водночас законодавство не забороняє постійному користувачу дозволяти тимчасове користування земельною ділянкою (але не надавати речове право на неї) іншій особі, якщо таке користування не суперечить змісту права постійного користування. Такий висновок випливає із системного тлумачення закону.

Так, хоча у статті 95 Земельного кодексу України не згадується окремо таке право користувача, але пункт "а" частини першої цієї статті передбачає право землекористувача самостійно господарювати на землі, що передбачає і укладення зобов`язальних договорів, спрямованих на ефективне використання земельної ділянки. Пунктом "ґ" цієї частини передбачено право споруджувати жилі будинки, виробничі та інші будівлі і споруди, що може бути неможливим без надання будівельній організації дозволу на тимчасове користування будівельним майданчиком на земельній ділянці. Частина перша статті 97 Земельного кодексу України згадує можливість землекористувачів дозволяти використання земельних ділянок для проведення розвідувальних робіт; стаття 97-1 Земельного кодексу України встановлює, що дозволяється використовувати земельну ділянку на підставі угоди про проведення розвідувальних та видобувних робіт, що укладається із власником землі та/або за погодженням із землекористувачем; відповідно до статті 18 Лісового кодексу України постійний користувач землями лісогосподарського призначення може дозволяти "короткострокове тимчасове користування лісами для заготівлі другорядних лісових матеріалів, побічних лісових користувань та інших потреб, передбачених цим Кодексом".

Такі приклади слід вважати окремими проявами не забороненого законом права землекористувача дозволяти користування на підставі зобов`язального договору. Користувач в цьому разі не передає більше прав, ніж є у нього - він діє в межах наявної у нього правомочності користування земельною ділянкою.

Таке розуміння закону відповідає і інтересам обороту, і принципам раціонального землекористування (статті 4, 5 Земельного кодексу України). Натомість за іншого розуміння виходив би явно нерозумний результат, оскільки право дозволяти тимчасове користування земельною ділянкою з метою ефективного використання властивостей земельної ділянки не належало би нікому.

Зазначене розуміння закону узгоджується з висновками Великої Палати Верховного Суду про те, що законодавство слід тлумачити у відповідності з розумними цілями регулювання (постанова Великої Палати Верховного Суду від 05.04.2023 у справі № 911/1278/20).

При цьому зобов`язальне право тимчасового користування земельною ділянкою не підлягає державній реєстрації, оскільки така реєстрація перетворила би його на речове право. Так, Велика Палата Верховного Суду (постанова від 18.04.2023 у справі № 357/8277/19) сформулювала висновки про те, що оскільки зареєстроване право оренди землі є речовим правом, то і способи захисту такого права можуть бути такими, що притаманні речовим правам; у відносинах оренди визнається право орендаря на абсолютний захист від порушення його права на орендоване майно третіми особами; на збереження сили договору оренди при переході права власності на орендоване майно до іншої особи (право слідування).

У зазначеній постанові Великої Палати Верховного Суду також сформульовані висновки про те, що тимчасове володіння нерухомими речами може бути підтверджене, зокрема, фактом державної реєстрації такого права на це майно у встановленому порядку, тобто суб`єкт, за яким зареєстроване право тимчасового володіння, визнається тимчасовим фактичним володільцем нерухомого майна та його користувачем протягом строку дії договору оренди; тимчасовим володільцем земельної ділянки є особа, за якою зареєстроване право оренди землі.

При цьому Велика Палата Верховного Суду (постанова від 04.07.2018 у справі № 653/1096/16-ц) сформулювала висновок, що, ураховуючи специфіку речей в обороті, володіння рухомими та нерухомими речами відрізняється: якщо для володіння першими важливо встановити факт їх фізичного утримання, то володіння другими може бути підтверджене, зокрема, фактом державної реєстрації права власності на це майно у встановленому законом порядку. Цей висновок, що відображає концепцію книжкового володіння нерухомістю за принципом реєстраційного підтвердження володіння, неодноразово підтверджувався в подальших постановах Великої Палати Верховного Суду (див. наприклад, постанову від 20.06.2023 у справі № 362/2707/19).

Отже, специфіка книжкового володіння полягає, серед іншого, в тому, що нерухомістю можуть володіти одночасно кілька осіб, але щодо різних речових прав. Зокрема, якщо зареєстровані право власності і право оренди нерухомого майна, то і особа, зареєстрована як власник, і особа, зареєстрована як орендар, визнаються фактичними володільцями нерухомої речі щодо права власності і права оренди відповідно (постанова Верховного Суду від 20.09.2023 у справі № 910/3453/22).

Водночас якщо особі за договором наданий дозвіл на тимчасове користування земельною ділянкою, тобто така особа набула зобов`язальне право тимчасового користування, то ця особа не є володільцем земельної ділянки, оскільки зобов`язальне право тимчасового користування нерухомим майном не підлягає державній реєстрації.

Відповідно до частини першої статті 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк.

Частиною першою статті 283 Господарського кодексу України визначено, що за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у володіння та користування майно для здійснення господарської діяльності.

Відповідно до статті 1 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Зазначені законодавчі положення передбачають передання предмета оренди не тільки у користування, а й у володіння користувачу.

Водночас відповідно до частини першої статті 6 Цивільного кодексу України сторони мають право укласти договір, який не передбачений актами цивільного законодавства, але відповідає загальним засадам цивільного законодавства.

Такий договір може бути сконструйований за зразком договору оренди землі, але виключати володіння земельною ділянкою тимчасовим володільцем (а відтак, і виключати державну реєстрацію права користування). До такого зобов`язального договору тимчасового користування земельною ділянкою можуть mutatis mutandis застосовуватися правила про оренду землі, тобто тією мірою, якою вони відповідають суті правовідносин.

Наприклад, не підлягають застосуванню правила про ідентифікацію в договорі об`єкта користування обов`язковою вказівкою на кадастровий номер та площу земельної ділянки (як це передбачено у частині першій статті 15 Закону України "Про оренду землі"), якщо, виходячи із суті правовідносин, земельна ділянка або її частина (якій кадастровий номер взагалі не може бути присвоєний) може бути ідентифікована іншим чином з точністю, достатньою для цілей договору, оскільки зобов`язальне право користування нерухомим майном не підлягає державній реєстрації (потребами якої і зумовлена вимога про зазначення кадастрового номера).

Таким чином, постійний користувач земельної ділянки вправі укласти договір, за яким він надає зобов`язальне право тимчасового користування земельною ділянкою або її частиною без надання користувачу речового права, якщо таке тимчасове користування не суперечить змісту права постійного користування. Таке зобов`язальне право, встановлене договором між постійним і тимчасовим користувачами, не зв`язує власника земельної ділянки і не обмежує його право власності.

ВИСНОВОК: Отже, власник або постійний користувач земельної ділянки не позбавлений права укласти договір, за яким лише надає контрагенту дозвіл на тимчасове користування земельною ділянкою або її частиною, але не надає її у володіння контрагенту.

Виходячи з викладеного, колегія суддів вважає за необхідне відступити від висновків, викладених у постанові Верховного Суду у складі судової колегії палати для розгляду справ про банкрутство Касаційного господарського суду від 29.09.2022 у справі № 918/351/21(918/672/21), пункти 74, 76, щодо того, що положення земельного законодавства не надають постійному землекористувачу права надання її в тимчасове користування.

 

 

Матеріал по темі: «Особливості здійснення Держгеокадастром контролю за використанням та охороною земель»

 

 

 

Теги: земля, користувач, оренда, право постійного користування, орендар, договір оренди землі, земельна ділянка, суборенда, володіння землею, судова практика, Верховний суд, Адвокат Морозов

Внесення змін щодо строку дії договору оренди державного нерухомого майна до 5 років

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Внесення змін до договору оренди нерухомого майна, що належить до державної або комунальної власності щодо збільшення строку дії договору до 5 років

01 листопада 2022 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду в рамках справи № 926/186/22 (ЄДРСРУ № 107249472) досліджував питання щодо внесення змін до договору оренди нерухомого майна, що належить до державної або комунальної власності щодо збільшення строку дії договору на 5 років з метою приведення договору у відповідність до вимог частини 3 статті 9 Закону України "Про оренду державного та комунального майна"

Суть справи: Позовні вимоги обґрунтовані тим, що Фону державного майна України в порушення норм ч. 4 ст. 16 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 та п.п. 125, 129 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого  постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 № 483,  ухиляється від приведення договору оренди в частині терміну його дії до мінімального строку визначеного законом - 5 років. 

Відповідно до ч.ч. 1 та 3  ст. 626 Цивільного кодексу України  договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов`язками наділені обидві сторони договору.

У ч. 1  ст. 627 ЦК України  вказано, що відповідно до  ст. 6 цього Кодексу  сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього  Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання майна, яке перебуває в державній та комунальній власності, майна, що належить Автономній Республіці Крим, зокрема, регулює Закон України "Про оренду державного та комунального майна" від 03.10.2019 № 157-ІХ.

Згідно ст. 1 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" оренда - речове право на майно, відповідно до якого орендодавець передає або зобов`язується передати орендарю майно у користування за плату на певний строк; орендар - фізична або юридична особа, яка на підставі договору оренди бере майно у користування за плату на певний строк; орендодавець - юридична особа, яка на підставі договору оренди передає майно у користування за плату на певний строк.

Відповідно до ч. 3 ст. 9 вказаного Закону строк договору оренди не може становити менше п`яти років, крім випадків, визначених Порядком передачі майна в оренду.

Водночас, за змістом ст. 16 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", яка визначає особливості укладення договору оренди державного і комунального майна та внесення змін до нього, договір оренди формується на підставі примірного договору оренди, що затверджується, зокрема, Кабінетом Міністрів України - щодо майна державної власності. Договір оренди може відрізнятися від примірного договору оренди, якщо об`єкт оренди передається в оренду з додатковими умовами. Рішенням Кабінету Міністрів України можуть бути передбачені особливості договору оренди майна, що передається в оренду з додатковими умовами.

Особливості визначення умов передачі майна в оренду, в тому числі пам`яток архітектури та містобудування, укладення договорів оренди встановлюються Порядком передачі майна в оренду та представницькими органами місцевого самоврядування щодо комунального майна. Порядком передачі майна в оренду встановлюються особливості внесення змін до умов договорів оренди та підстав для внесення таких змін, зокрема щодо зміни строку оренди, у разі якщо договір був укладений на строк, менший ніж мінімальний строк оренди, передбачений ч. 3 ст. 9 цього Закону (ч. 4 вказаної статті).

Постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 № 483  було затверджено Порядок передачі в оренду державного та комунального майна, положення якого визначають механізм передачі в оренду державного та комунального майна, включаючи особливості передачі його в оренду відповідно до положень  Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Пункт 125 Порядку № 483 структурно знаходиться в розділі "Внесення змін до договору оренди" та пов`язаний, насамперед, з положеннями  ст. 16 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

При цьому порядок та умови зміни строку оренди, у разі якщо договір був укладений на строк, менший ніж мінімальний строк оренди, передбачений ч. 3  ст. 9 цього Закону, визначені саме п. 125 Порядку № 483, за змістом якого, зокрема, не допускається внесення змін до договору оренди з метою збільшення строку його дії, крім випадків, коли договір був укладений на строк, що становить менш як п`ять років, та з моменту укладення не продовжувався, і заява орендаря стосується збільшення строку оренди з метою приведення його у відповідність із визначеним  Законом  мінімальним строком. Заява орендаря підлягає задоволенню, якщо право власності на об`єкт оренди зареєстровано за державою (відповідною територіальною громадою) у державному реєстрі речових прав станом на дату заяви орендаря або станом на дату закінчення строку, на який був укладений договір. У разі прийняття рішення про внесення змін до договору з метою приведення його строку у відповідність із мінімальним строком оренди, передбаченим  Законом, договір оренди викладається в новій редакції згідно з примірним договором оренди, затвердженим відповідно до ч. 1  ст. 16 Закону, але перебіг строку оренди визначається ретроактивно з дати підписання акта приймання-передачі майна за договором, до якого вносяться зміни шляхом викладення його у новій редакції. Якщо це вимагається  законом, договір оренди, викладений у новій редакції, підлягає нотаріальному посвідченню і державній реєстрації.

Системний аналіз положень п. 125 Порядку № 483 дозволяє дійти висновку про те, що вказаний пункт спрямований на уніфікацію умов договорів оренди державного та комунального майна, укладених до прийняття  Закону України "Про оренду державного та комунального майна", а також договорів, що укладаються після його прийняття в частині строку його дії з метою забезпечення прав та гарантій учасників цих правовідносин.

У цьому пункті нормативно закріплено, як загальну заборону щодо збільшення строку дії договору оренди шляхом внесення змін до договору оренди державного та комунального майна, так і виключення з такої заборони для застосування якого необхідно дотриматись наступних критеріїв: договір був укладений на строк, що становить менше як п`ять років; договір з моменту укладення не продовжувався; заява орендаря стосується збільшення строку оренди з метою приведення його у відповідність із визначеним Законом мінімальним строком; право власності на об`єкт оренди зареєстровано за державою (відповідною територіальною громадою) у державному реєстрі речових прав станом на дату заяви орендаря або станом на дату закінчення строку, на який був укладений договір.

Відповідно до наведеного пункту можливість задоволення відповідної заяви орендаря кореспондує як його праву на внесення таких змін, так і обов`язку орендодавця розглянути зазначену заяву та, за умови відповідності вищенаведеним критеріям, внести зміни до укладеного договору з метою приведення його строку у відповідність із мінімальним строком оренди.

Крім того, вищезазначеним пунктом встановлено порядок внесення відповідних змін. Викладення договору оренди в новій редакції згідно з примірним договором оренди. При цьому, як зазначалося вище, за змістом ч. 1  ст. 16 Закону України "Про оренду державного та комунального майна"  договір оренди формується на підставі примірного договору оренди, що затверджується Кабінетом Міністрів України - щодо майна державної власності або представницькими органами місцевого самоврядування - щодо майна комунальної власності, а якщо представницький орган місцевого самоврядування не затвердив примірний договір оренди комунального майна, застосовується примірний договір оренди державного майна.

Так, примірний договір оренди єдиного майнового комплексу державного підприємства, його відокремленого структурного підрозділу та Примірний договір оренди нерухомого майна, іншого окремого індивідуально визначеного майна, що належить до державної власності, затверджені  постановою Кабінету Міністрів України від 12.08.2020 № 820.

Перебіг строку оренди визначається ретроактивно з дати підписання акта приймання-передачі майна за договором, до якого вносяться зміни шляхом викладення його у новій редакції. Тобто строк зміненого договору фактично повинен дорівнювати встановленому у ч. 3  ст. 8 Закону України "Про оренду державного та комунального майна"  мінімальному п`ятирічному строку з моменту підписання відповідного акта.

Викладений у новій редакції договір оренди державного або комунального майна підлягає нотаріальному посвідченню і державній реєстрації у випадках, передбачених законодавством.

Між тим, загальний порядок внесення змін до господарського договору встановлений  ст. 188 Господарського кодексу України, якою передбачено, що зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено  законом  або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду. Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.

Подібним чином врегульовано підстави для зміни або розірвання договору  у ст. 651 ЦК України  і за загальним правилом, викладеним в частині першій цієї статті, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Про зміну або розірвання договору в порядку ч. 1  ст. 651 ЦК України  сторони вправі домовитися в будь-який час на свій розсуд (крім випадків, обумовлених законодавчо).

Разом з тим, законодавець передбачає випадки, коли розгляд питання про внесення змін до договору чи про його розірвання передається на вирішення суду за ініціативою однієї із сторін.

Так, відповідно до ч. 2  ст. 651 ЦК України  договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Іншими підставами для зміни або розірвання договору в судовому порядку (крім істотного його порушення) відповідно до ч. 2  ст. 651 ЦК України  є випадки, встановлені  законом  або договором, і настання таких випадків зумовлює право сторони ініціювати в судовому порядку питання зміни чи припинення відповідних договірних правовідносин.

Отже, підставами для виникнення юридичного спору про внесення змін у договір чи про його розірвання, який підлягає вирішенню судом є обставини, наведені у ч. 2  ст. 651 ЦК України, і ці обставини виникають в силу прямо наведених у цій нормі фактів та подій, що зумовлюють правову невизначеність у суб`єктивних правах чи інтересах. Такі підстави та умови виникнення юридичного спору у правовідносинах є однаковими незалежно від їх суб`єктного складу (за участі фізичних чи юридичних осіб) та змісту правовідносин (цивільні чи господарські).

Право особи на звернення до суду для внесення змін у договір (чи його розірвання) у передбаченому  законом  випадку відповідає визначеним  ст. 16 ЦК України  способам захисту та не може ставитися в залежність від поінформованості про позицію іншої сторони чи волевиявлення іншої сторони.

При цьому відповідно до положень  ст. 654 ЦК України  всі зміни та доповнення до договору вчиняються в такій самій формі, що й договір, який змінюється або розривається. За відсутності узгоджених та підписаних сторонами в письмовій формі ініційованих позивачем змін до договору оренди висновки суду про відсутність між сторонами спору про внесення таких змін є помилковими.

Разом з тим, як зазначалося, на розгляд суду можуть передаватися вимоги про внесення змін до договору чи його розірвання не з будь-яких підстав, а у випадках, передбачених  законом  або договором.

Право на внесення змін до договору виникає лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Водночас, в аспекті спору, що розглядається, суд доходить висновку про те, що в даному випадку правовою підставою внесення змін до договору є приписи абзацу 5 ч. 4  ст. 16 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", які конкретизовані в п. 125 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого  постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 № 483, а, отже, зазначені зміни могли бути внесені до договору за згодою сторін або на підставі рішення суду, тобто укладення цього договору (внесення змін до нього) є обов`язковим в силу вказаних вище приписів чинного законодавства.

При цьому, вимога позивача про зобов`язання внести зміни до договору, шляхом викладення у певній редакції у випадках, які допускають вирішення таких спорів судом, слід тлумачити як вимогу про визнання укладеним такого договору в судовому порядку у запропонованій позивачем редакції, що не суперечить способам захисту, визначеним п. 1 ч. 2  статті 16 ЦК України, та відповідає способам захисту, визначеним  статтею 20 ГК України.

Аналогічні правові позиції викладені в постановах Верховного Суду від 13.10.2021 у справі № 921/604/20, від 30.06.2022 у справі № 920/175/21 (ЄДРСРУ № 105178977).

ВИСНОВОК: Верховний Суд зазначає, що аналіз змісту пункту 125 Порядку № 483 з урахуванням висновків Верховного Суду, викладених у постанові від 13.10.2021 у справі № 921/604/20, свідчить про те, що з моменту звернення орендаря із заявою про внесення змін до договору оренди шляхом приведення його строку у відповідність до вимог законодавства у орендодавця виникає обов`язок розглянути зазначену заяву та, за умови відповідності встановленим критеріям, внести зміни до укладеного договору з метою приведення його строку у відповідність із мінімальним строком оренди.

В противному випадку, з урахуванням дотримання всіх законодавчо визначених умов, визнання такого договору укладеним здійснюється в судовому порядку у запропонованій позивачем редакції.

 

Матеріал по темі: «Орендна плата по договорам оренди державного і комунального майна»

 

 

Теги: продовження договору, мінімальний строк оренди, аренда, державного, комунального майна, розрахунок, орендна плата, орендар, звільнення від сплати, судовий захист, Адвокат Морозов