Перепланування допоміжних приміщень у багатоквартирних будинках

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Верховний суд: переобладнання або перепланування допоміжних приміщень у жилих багатоквартирних будинках

03 жовтня 2025 року Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи № 756/9572/21, провадження № 61-16661св24  (ЄДРСРУ № 130710661) досліджував питання щодо переобладнання або перепланування допоміжних приміщень у жилих багатоквартирних будинках.

За змістом частини першої статті 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.

Право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні (частина перша статті 321 ЦК України).

За вимогами частин першої, другої статті 369 ЦК України співвласники майна, що є у спільній сумісній власності, володіють і користуються ним спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними. Розпоряджання майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх співвласників, якщо інше не встановлено законом. Згода співвласників на вчинення правочину щодо розпорядження спільним майном, який підлягає нотаріальному посвідченню та (або) державній реєстрації, має бути висловлена письмово і нотаріально посвідчена.

На підставі частини другої статті 382 ЦК України власникам квартири у дво- або багатоквартирному житловому будинку належать на праві спільної сумісної власності приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири, а також споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир, а також власників нежитлових приміщень, які розташовані у житловому будинку.

Відповідно до статті 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.

У статті 1 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» наведено визначення термінів за яким об`єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі - об`єднання) - юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна; співвласники багатоквартирного будинку (далі - співвласники) - власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку.

Також у цій статті наведено визначення таких термінів: житловий комплекс - єдиний комплекс нерухомого майна, що утворений земельною ділянкою в установлених межах, розміщеним на ній жилим багатоквартирним будинком або його частиною разом із спорудами та інженерними мережами, які утворюють цілісний майновий комплекс; загальне майно - частина допоміжних приміщень житлового комплексу, що можуть використовуватися згідно з їх призначенням на умовах, визначених у статуті об`єднання (кладові, гаражі, в тому числі підземні, майстерні тощо); конструктивні елементи багатоквартирного будинку - частини споруди, які забезпечують її цілісність та необхідні технічні умови функціонування (фундамент, несучі стіни, міжповерхові перекриття, сходові марші, конструкції даху, покрівля, в`їзна група тощо); нежиле приміщення - приміщення, яке належить до житлового комплексу, але не відноситься до житлового фонду і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин.

Частинами першою та другою статті 5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» передбачено, що спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників. Спільне майно багатоквартирного будинку не може бути поділено між співвласниками, і такі співвласники не мають права на виділення в натурі частки із спільного майна багатоквартирного будинку.

Співвласники мають право вільно користуватися спільним майном багатоквартирного будинку з урахуванням умов та обмежень, встановлених законом або рішенням співвласників. Реалізація співвласником своїх прав не може порушувати права інших співвласників (пункт 1 частини першої та частина друга статті 6 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»).

Відповідно до частини другої статті 383 ЦК України власник квартири може на свій розсуд здійснювати ремонт і зміни у квартирі, наданій йому для використання як єдиного цілого, за умови, що ці зміни не призведуть до порушень прав власників інших квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку та не порушать санітарно-технічних вимог і правил експлуатації будинку.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 травня 2021 року у справі  № 461/9578/15-ц викладено висновок, що будь-які переобладнання або перепланування допоміжних приміщень у жилих багатоквартирних будинках можуть проводитися тільки за згодою співвласників і за умови, що такі зміни не призведуть до порушень прав власників інших квартир у багатоквартирному житловому будинку. Отже, щоб не порушувався принцип спільності здійснення права спільної сумісної власності, будь-яка дія стосовно переобладнання чи реконструкції допоміжних приміщень вимагає погодження всіх співвласників.

Для проведення власником приватного житлового фонду переобладнання і перепланування житлових приміщень, зокрема тих, які передбачають втручання в несучі конструкції та/або інженерні системи загального користування, необхідний дозвіл власника будинку (квартири). На підставі дозволу співвласників на проведення переобладнання і перепланування житлових приміщень власник звертається до виконавчого комітету місцевої ради.

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду звертає увагу на те, що за змістом принципу спільності здійснення права спільної сумісної власності на спільне майно у багатоквартирному будинку будь-які перепланування, переобладнання, реконструкції житлових і нежитлових приміщень у ньому з використанням спільного майна, зокрема несучих, огороджувальних і несуче-огороджувальних конструкцій будинку, можна проводити тільки за згодою всіх співвласників і за умови, що зазначені зміни не порушуватимуть права власників цих приміщень (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 25 травня 2021 року у справі № 461/9578/15-ц (пункти 74-76), Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 6 березня 2024 року у справі № 757/5846/23-ц). 

ВИСНОВОК: Будь-які переобладнання або перепланування допоміжних приміщень у жилих багатоквартирних будинках можуть проводитися тільки за згодою співвласників і за умови, що такі зміни не призведуть до порушень прав власників інших квартир у багатоквартирному житловому будинку.

 

 

 

Матеріал по темі: «Реконструкція квартири з виходом за межі її об`єму без згоди інших співвласників цього будинку»

 

 

 

Теги: перебудування, добудування, реконструкція предмету іпотеки, припинення іпотеки, знищення об’єкту іпотеки, ипотека, застава, забезпечення зобов’язань, кредитний договір, іпотека, визнання право власності, реєстрація, Верховний суд, судовий захист, Адвокат Морозов