ВСУ: сплив позовної давності не є підставою для припинення іпотеки

Адвокат Морозов (судовий захист)

Сплив позовної давності до основної та додаткової вимог кредитора про стягнення боргу за кредитним договором і про звернення стягнення на предмет іпотеки сам по собі не припиняє основного зобов’язання.

15.05.2017 р. Верховний суд України розглядаючи справу №6-786цс17 досліджував питання щодо спливу позовної давності до основної та додаткової вимог кредитора про стягнення боргу за кредитним договором і про звернення стягнення на предмет іпотеки (зокрема, й за наявності рішення суду про відмову в цьому позові з підстави пропущення позовної давності).

Суд вказав, що за загальним правилом зобов'язання припиняється частково або у повному обсязі на підставах, встановлених договором або законом. Припинення зобов'язання на вимогу однієї із сторін допускається лише у випадках, встановлених договором або законом (частини перша та друга статті 598 ЦК України).

ВАЖЛИВО: Правила припинення зобов’язання сформульовані в главі 50 «Припинення зобов’язання» розділу І книги п’ятої «Зобов’язальне право» ЦК України. Норми цієї глави передбачають, що зобов’язання припиняється: виконанням, проведеним належним чином (стаття 599 ЦК України); переданням відступного (стаття 600 ЦК України); зарахуванням (стаття 601 ЦК України); за домовленістю сторін (стаття 604 ЦК України); прощенням боргу (стаття 605 ЦК України); поєднанням боржника і кредитора в одній особі (стаття 606 ЦК України); неможливістю виконання (стаття 607 ЦК України); смертю фізичної особи чи ліквідацією юридичної особи (статті 608 та 609 ЦК України).

Спливу позовної давності як підстави для припинення зобов’язання норми глави 50 «Припинення зобов’язання» ЦК України не передбачають.

При цьому відповідно до статті 256 ЦК України позовна давність – це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу.  За правилами статті 266 ЦК України зі спливом позовної давності до основної вимоги вважається, що позовна давність спливла і до додаткової вимоги (стягнення неустойки, накладення стягнення на заставлене майно тощо). Наслідки спливу позовної давності визначаються статтею 267 ЦК України. 

Згідно з приписами статті 267 ЦК України особа, яка виконала зобов'язання після спливу позовної давності, не має права вимагати повернення виконаного, навіть якщо вона у момент виконання не знала про сплив позовної давності. Заява про захист цивільного права або інтересу має бути прийнята судом до розгляду незалежно від спливу позовної давності. Позовна давність застосовується судом лише за заявою сторони у спорі, зробленою до винесення ним рішення. Сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови у позові. Якщо суд визнає поважними причини пропущення позовної давності, порушене право підлягає захисту.

(!!!) Таким чином, позовна давність пов’язується із судовим захистом суб’єктивного права особи в разі його порушення, невизнання або оспорювання. Якщо упродовж установлених законом строків особа не подає до суду відповідного позову, то за загальним правилом ця особа втрачає право на позов у розумінні можливості в судовому порядку здійснити належне їй цивільне майнове право. Тобто сплив позовної давності позбавляє цивільне суб’єктивне право здатності до примусового виконання проти волі зобов’язаної особи.

У зобов’язальних відносинах (стаття 509 ЦК України) суб’єктивним правом кредитора є право одержати від боржника виконання його обов’язку з передачі майна, виконання роботи, надання послуги тощо. Зі спливом позовної давності в цих відносинах кредитор втрачає можливість у судовому порядку примусити боржника до виконання обов’язку. Так само боржник зі спливом строку позовної давності одержує вигоду – захист від можливості застосування кредитором судового примусу до виконання обов’язку.

Однак за змістом статті 267 ЦК України сплив позовної давності сам по собі не припиняє суб’єктивного права кредитора, яке полягає в можливості одержання від боржника виконання зобов’язання як у судовому порядку, так і без використання судового примусу. Зокрема, суд не має права застосовувати позовну давність інакше, як за заявою сторін, і без такої заяви може задовольнити позов за спливом строку позовної давності (частина третя статті 267 ЦК України). У разі пропущення позовної давності та наявності заяви сторони про її застосування суд може визнати причини пропущення поважними та прийняти рішення про задоволення позову (частина п’ята статті 267 ЦК України). Крім того, навіть після спливу позовної давності боржник може добровільно виконати зобов’язання і таке виконання закон визнає правомірним, здійсненим за наявності достатньої правової підстави (частина перша статті 267 ЦК України), установлюючи для особи, яка виконала зобов'язання після спливу позовної давності, заборону вимагати повернення виконаного.

ВАЖЛИВО: ЦК України сплив позовної давності окремою підставою для припинення зобов’язання не визнає. Виконання боржником зобов’язання після спливу позовної давності допускається та визнається таким, що має достатню правову підставу. Пропущення позовної давності також не породжує права боржника вимагати припинення зобов’язання в односторонньому порядку (частина друга статті 598 ЦК України), якщо таке його право не встановлено договором або законом окремо.

Таким чином, за загальним правилом ЦК України зі спливом позовної давності, навіть за наявності рішення суду про відмову в позові з підстави пропущення позовної давності, зобов’язання не припиняється.

Відповідно до приписів статті 575 ЦК України та статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека – це окремий вид застави, вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду (частина перша статті 3 Закону України «Про іпотеку»). Вона має похідний характер від основного зобов’язання і, за загальним правилом, є дійсною до припинення основного зобов'язання або до закінчення строку дії іпотечного договору (частина п’ята статті 3 Закону України «Про іпотеку»).

Підстави припинення іпотеки окремо визначені в статті 17 зазначеного Закону. Конструкція цієї статті дає підстави для висновку, що припинення іпотеки можливе виключно з тих підстав, які передбачені цим Законом.

Так, згідно з указаною нормою іпотека припиняється у разі припинення основного зобов'язання (абзац другий частини першої статті 17 Закону України «Про іпотеку»). Натомість Законом України «Про іпотеку» не передбачено такої підстави для припинення іпотеки, як сплив позовної давності до основної чи додаткової вимог кредитора за основним зобов’язанням.

Проаналізувавши положення статті 17 Закону України «Про іпотеку» у взаємозв’язку зі статтями 256, 266, 267, 509, 598 ЦК України, Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України дійшла нижчевикладеного висновку: якщо інше не передбачене договором, сплив позовної давності до основної та додаткової вимог кредитора про стягнення боргу за кредитним договором і про звернення стягнення на предмет іпотеки (зокрема, й за наявності рішення суду про відмову в цьому позові з підстави пропущення позовної давності) сам по собі не припиняє основного зобов’язання за кредитним договором і, відповідно, не може вважатися підставою для припинення іпотеки за абзацом другим частини першої статті 17 Закону України «Про іпотеку».

P.s. Більше того, якщо кредитор не скористався своїм правом на проведення стягнення за виконавчим листом та задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки в строки, передбачені Законом України «Про виконавче провадження», це не є підставою для припинення іпотеки (22.02.2017 р. судові палати у цивільних та господарських справах Верховного Суду України у справі  № 6-133цс17).

Детальніше: «КРЕДИТОР НЕ СКОРИСТАВСЯ ПРАВОМ НА ПРИМУСОВЕ СТЯГНЕННЯ…ЧИ ДІЄ ІПОТЕКА?» 

Теги: іпотека, ипотека, примусове стягнення, припинення іпотеки, исполнительное производство, виконавче провадження, підстави припинення іпотеки, прекращение іпотеки, судебная практика, Верховний суд, Адвокат Морозов

Порядок продажу заставного майна на підставі іпотечного договору

Адвокат Морозов (судовий захист)

ВСУ: всі необхідні дії відносно продажу предмета іпотеки та укладення договору купівлі-продажу іпотечного майна іпотекодержатель здійснює від свого імені, а не від імені іпотекодавців. 

05.04.2017 р. вирішуючи питання про усунення розбіжностей у застосуванні судом касаційної інстанції норм матеріального права, Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України розглядаючи справу № 6-3034цс16 виходила з нижчевикладеного.

Суть іпотеки як засобу забезпечення виконання цивільно-правових зобов’язань полягає у тому, що кредитор (іпотекодержатель) набуває право в разі невиконання боржником зобов’язання, забезпеченого іпотекою, одержати задоволення з вартості іпотечного майна переважно перед іншими кредиторами іпотекодавця.

Відповідно до частини третьої статті 33 Закону звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі 1) рішення суду; 2) виконавчого напису нотаріуса або 3) згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

1. судовий – на підставі рішення суду:

а) шляхом проведення прилюдних торгів;

б) застосування процедури продажу згідно ст. 38 ЗУ «Про іпотеку» (право  іпотекодержателя  на  продаж  предмета іпотеки будь-якій  особі-покупцеві);

2. два позасудових способи захисту:

а) на підставі виконавчого напису нотаріуса;

б) згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

3. «змішаний»: в рамках правової позиції Верховного суду України від 14 вересня 2016 року по справі № 6-1219цс16 (Детальніше див. матеріал: «Забрати іпотечне житло за допомогою рішення суду можливо / не можливо»)

Порядок реалізації предмета іпотеки за рішенням суду врегульовано статтею 39 Закону, якою передбачено, що в разі задоволення судом позову про звернення стягнення на предмет іпотеки у рішенні суду зазначається, зокрема, спосіб реалізації предмета іпотеки шляхом проведення прилюдних торгів або застосування процедури продажу, встановленої статтею 38 цього Закону.

У частині першій статті 36 Закону зазначено, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем та іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Згідно з положеннями частини третьої зазначеної статті договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов’язання в порядку, встановленому статтею 37 Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

Отже, аналіз положень статей 33, 36–39 Закону дає підстави для висновку про те, що законодавець визначив три способи захисту на задоволення забезпечених іпотекою вимог кредитора шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки: судовий – на підставі рішення суду та два позасудових – на підставі виконавчого напису нотаріуса та згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

ВАЖЛИВО: Разом з тим обрання певного способу правового захисту, у тому числі й досудового врегулювання спору, є правом, а не обов’язком особи, яка добровільно, виходячи з власних інтересів, його використовує.

Установлення законом або договором досудового способу врегулювання спору за волевиявленням суб’єктів правовідносин не вважається обмеженням юрисдикції судів і права на судовий захист.

Звертаючись до суду з позовними вимогами, банк обрав судовий спосіб захисту порушених прав кредитодавця щодо виконання позичальником грошових зобов’язань, забезпечених іпотекою, та просив суд звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом застосування процедури продажу, встановленої статтею 38 Закону.

Закон визначає спеціальний порядок звернення стягнення на предмет іпотеки, у тому числі деякі правила для здійснення реалізації предмета за рішенням суду, зокрема в разі задоволення судом позову про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом надання права іпотекодержателю на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві.

За змістом частини першої статті 39 Закону в разі задоволення судом позову про звернення стягнення на предмет іпотеки в рішенні суду зазначається, крім іншого, початкова ціна предмета іпотеки для його подальшої реалізації.

Виходячи зі змісту поняття ціни як форми грошового вираження вартості товару, послуг тощо, беручи до уваги аналіз норм статей 38, 39 Закону України «Про іпотеку», Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України дійшла правового висновку, що в розумінні норми статті 39 Закону України «Про іпотеку» встановлення початкової ціни предмета іпотеки у грошовому вираженні визначається за процедурою, передбаченою частиною шостою статті 38 цього Закону.

Оскільки рішення суду про звернення стягнення на предмет іпотеки дає право на примусовий продаж іпотечного майна, то, викладаючи резолютивну частину рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки, суд повинен обов’язково врахувати вимоги зазначеної норми, тобто встановити у грошовому вираженні початкову ціну предмета іпотеки для його подальшої реалізації, визначену за процедурою, передбаченою частиною шостою статті 38 Закону України «Про іпотеку».  

Аналогічний правовий висновок Верховний Суд України вже сформулював у постановах від 22 березня 2017 року (справа № 6-2654цс16), від 8 червня 2016 року (справа № 6-1239цс16), від 13 травня 2015 року (№ 6-53цс15, 6-63цс15), 16 вересня 2015 року (№ 6-495цс15 та 6-1193цс15), 27 травня 2015 року (№ 6-332цс15), 10 червня 2015 року (№ 6-449цс15),  7 жовтня 2015 року (№ 6-1935цс15), 21 жовтня 2015 року (№ 6-1561цс15), 4 листопада 2015 року (№ 6-340цс15), 3 лютого 2016 року (№ 6-2026цс15).

Відповідно до частини шостої статті 38 Закону ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.

Отже, у разі задоволення позову про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом застосування процедури продажу, встановленої статтею 38 Закону, резолютивна частина рішення суду повинна відповідати вимогам статей 38, 39 Закону та положенням пункту 4 частини першої статті 215 ЦПК України, і в ній повинна зазначатись, крім іншого, початкова ціна предмета іпотеки для його подальшої реалізації.

ВИСНОВОК: Згідно із частиною п’ятою статті 38 Закону дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки.

У справі досліджує мій справі суд першої інстанції, зазначив про право іпотекодержателя укладати договори і здійснювати всі необхідні дії від імені іпотекодавців, що не узгоджується з вимогами частини п’ятої статті 38 Закону.

Теги: ипотека, припинення іпотеки, прекращение ипотечных обязательств, застава,  залог, іпотека, стягнення, іпотекодержатель, банк, кредит, кошти, виконавчий напис нотаріуса, суд, продаж, прилюдні торги, закон, право власності, судова практика, мораторій, заборона, виконавчі дії, юрист, судовий захист, Адвокат Морозов

Забрати іпотечне житло за допомогою рішення суду можливо / не можливо

Адвокат Морозов (судовий захист)

Верховний суд України дослідив правову можливість щодо стягнення на предмет іпотеки шляхом передачі іпотекодержателю права власності на обтяжене іпотекою майно в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов’язань.

Згідно із частиною першою статті 1054 ЦК України за кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов’язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірі та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов’язується повернути кредит та сплатити проценти.

За частиною першою статті 1049 ЦК України позичальник зобов’язаний повернути позикодавцеві позику (грошові кошти у такій самій сумі або речі, визначені родовими ознаками, у такій самій кількості, такого самого роду та такої самої якості, що були передані йому позикодавцем) у строк та в порядку, що встановлені договором.

Виконання зобов’язання може забезпечуватися заставою (частина перша статті 546 ЦК України).

Іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи (стаття 575 ЦК України).

Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотекою визнається вид забезпечення виконання зобов’язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов’язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника в порядку, встановленому цим Законом.

Аналіз статей 36, 37, 38, 39 Закону України «Про іпотеку» та статей  328, 335, 376, 392 ЦК України дає підстави для висновку про те, що законодавцем визначено три способи захисту задоволення забезпечених іпотекою вимог кредитора шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки:

1. судовий – на підставі рішення суду:

а) шляхом проведення прилюдних торгів;

б) застосування процедури продажу згідно ст. 38 ЗУ «Про іпотеку» (право  іпотекодержателя  на  продаж  предмета іпотеки будь-якій  особі-покупцеві);

2. два позасудових способи захисту:

а) на підставі виконавчого напису нотаріуса;

б) згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Аналогічна правова позиція Верховного суду України викладена у постанові від 30 березня 2016 р. у справі № 6-1851цс15.

Однак існує ще однин «змішаний»: в рамках правової позиції Верховного суду України від 14 вересня 2016 року по справі № 6-1219цс16.

У вищевказаному рішенні Верховний суд України відступив від своєї правової позиції (суд не вправі визнавати право власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем) однак залишив в силі рішення попередніх інстанцій, якими саме на підставі рішення суду за іпотекодержателем визнано право власності на предмет іпотеки.

Позиція «можливо»

Нещодавно Верховний суд України відступив від двох правових позицій та підтвердив «змішаний» спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки, а також її дійсність незалежно від переходу права власності на обтяжене іпотекою нерухоме майно.

Це правові позиції зазначені у постановах суду від 12.10.2016 р. № 6-504цс16 та від 26 жовтня 2016 року у справі № 6-1625цс16.

Детальніше за посиланням: «Ефективний спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки: поза законом» .

ВСУ вказав, хоч у справі, яка переглядається, суд, ухвалюючи судові рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом передачі іпотекодержателю права власності на обтяжене іпотекою майно в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов’язань, неправильно застосував норми статей  36, 37, 38, 39 Закону України «Про іпотеку», однак установивши, що позичальник не виконував грошових зобов’язань за кредитним договором і що договори купівлі-продажу, на підставі яких відповідачі придбали майно у власність, є чинними і саме відповідачі на момент прийняття рішення у справі були власниками майна, що є предметом іпотеки, суд правильно вирішив спір по суті, захистивши порушені права кредитора щодо виконання позичальником грошових зобов’язань, забезпечених іпотекою.

Позиція «не можливо»

Вищевказана позиція підтверджується постановою Верховного Суду України в від 22 березня 2017 року у справі № 6-2967цс16.

Зокрема суд вказав, що порядок реалізації предмета іпотеки за рішенням суду врегульовано статтею 39 Закону України «Про іпотеку», якою передбачено, що в разі задоволення судом позову про звернення стягнення на предмет іпотеки у рішенні суду зазначається, зокрема, спосіб реалізації предмета іпотеки шляхом проведення прилюдних торгів або застосування процедури продажу, встановленої статтею 38 цього Закону. Можливість виникнення права власності за рішенням суду передбачена лише у статтях 335 та 376 ЦК України. В інших випадках право власності набувається з інших не заборонених законом підстав, зокрема з правочинів (частина перша статті  328 цього Кодексу). Стаття 392 ЦК України, у якій ідеться про визнання права власності, не породжує, а підтверджує наявне в позивача право власності, набуте раніше на законних підставах, у тому випадку, якщо відповідач не визнає, заперечує або оспорює наявне в позивача право власності, а також у разі втрати позивачем документа, який посвідчує його право власності.

ВАЖЛИВО: Аналіз положень статей 33, 36, 37, 39 Закону України «Про іпотеку», статей 328, 335, 376, 392 ЦК України дає підстави для висновку про те, що законодавцем визначено три способи захисту задоволення забезпечених іпотекою вимог кредитора шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки: судовий (на підставі рішення суду) та два позасудові (на підставі виконавчого напису нотаріуса та згідно з договором про задоволення вимог іпотеко держателя).

У свою чергу позасудовий спосіб захисту за договором про задоволення вимог іпотекодержателя або за відповідним застереженням в іпотечному договорі реалізується шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки або надання права іпотекодержателю від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу.

При цьому договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, що передбачає передачу іпотекодержателю права власності, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно (частина перша статті 37 Закону України «Про іпотеку»).

ВИСНОВОК: Отже, у справі, яка переглядається Верховним Судом України, суди, ухвалюючи судове рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом передачі іпотекодержателю права власності на обтяжене іпотекою майно в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов’язань, неправильно застосували норми статті 39 Закону України «Про іпотеку».

Таким чином, Верховним судом України, неправомірна судова практика щодо визнання право власності за іпотекодержателем на забезпечене іпотекою майно, направлена в русло вимог діючого законодавства, а боржники (іпотекодателі) захищенні від необґрунтованого свавілля судової системи.

Теги: ипотека, припинення іпотеки, прекращение ипотечных обязательств, застава,  залог, іпотека, стягнення на предмет іпотеки, іпотекодержатель, банк, кредит, кошти, виконавчий напис нотаріуса, суд, продаж, прилюдні торги, закон, право власності, судова практика, мораторій, заборона, виконавчі дії, юрист, судовий захист, Адвокат Морозов

Визначення ціни іпотеки при її реалізації на підставі судового рішення

Адвокат Морозов (судебная защита)

Посилання суду у резолютивній частині рішення на визначення початкової ціни предмета іпотеки під час здійснення виконавчого провадження суперечить вимогам Закону України «Про іпотеку».

01.03.2017 р. Верховний суд України розглядаючи справу № 6-2284цс16 зробив правовий висновок, яким в черговий раз підтвердив алгоритм реалізації іпотечного (заставного) майна на підставі судового рішення.

Зокрема суд вказав, що положеннями частини першої статті 39 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що в разі задоволення судом позову про звернення стягнення на предмет іпотеки у рішенні суду зазначаються: 1) загальний розмір вимог та всі його складові, що підлягають сплаті іпотекодержателю з вартості предмета іпотеки; 2) опис нерухомого майна, за рахунок якого підлягають задоволенню вимоги іпотекодержателя; 3) заходи щодо забезпечення збереження предмета іпотеки або передачі його в управління на період до його реалізації, якщо такі необхідні; 4) спосіб реалізації предмета іпотеки шляхом проведення прилюдних торгів або застосування процедури продажу, встановленої статтею 38 цього Закону; 5) пріоритет та розмір вимог інших кредиторів, які підлягають задоволенню з вартості предмета іпотеки; 6) початкова ціна предмета іпотеки для його подальшої реалізації.

ВАЖЛИВО: Суть іпотеки як засобу забезпечення виконання цивільно-правових зобов’язань полягає у тому, що кредитор (іпотекодержатель) набуває право в разі невиконання боржником зобов’язання, забезпеченого іпотекою, одержати задоволення з вартості іпотечного майна переважно перед іншими кредиторами іпотекодавця.

(!!!) Це право відповідно до Закону України «Про іпотеку» підлягає підтвердженню з боку суду.

За змістом частини першої статті 39 цього Закону в разі звернення стягнення на предмет іпотеки початкова ціна іпотечного майна, з якої починаються торги, встановлюється рішенням суду.

Виходячи зі змісту поняття ціни як форми грошового вираження вартості товару, послуг тощо, беручи до уваги аналіз норм статей 38, 39 Закону України «Про іпотеку», Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України дійшла правового висновку, що в розумінні норми статті 39 Закону України «Про іпотеку» встановлення початкової ціни предмета іпотеки у грошовому вираженні визначається за процедурою, передбаченою частиною шостою статті 38 цього Закону.

ВАЖЛИВО: Оскільки рішення суду про звернення стягнення на предмет іпотеки дає право на примусовий продаж іпотечного майна, то, викладаючи резолютивну частину рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки, суд повинен обов’язково врахувати вимоги зазначеної норми, тобто встановити у грошовому вираженні початкову ціну предмета іпотеки для його подальшої реалізації, визначену за процедурою, передбаченою частиною шостою статті 38 Закону України «Про іпотеку».   

Аналогічний правовий висновок Верховний Суд України вже сформулював у постанові від 8 червня 2016 року (справа № 6-1239цс16), наданій заявницею для порівняння, та в постановах від 13 травня 2015 року (№ 6-53цс15, 6-63цс15), 16 вересня 2015 року (№ 6-495цс15 та 6-1193цс15), 27 травня 2015 року (№ 6-332цс15), 10 червня 2015 року (№ 6-449цс15),  7 жовтня 2015 року (№ 6-1935цс15), 21 жовтня 2015 року (№ 6-1561цс15), 4 листопада 2015 року (№ 6-340цс15), 3 лютого 2016 року (№ 6-2026цс15).

Між тим необхідно вказати, що норми законодавства дозволяють державному виконавцю передавати на реалізацію предмет іпотеки в ході примусового виконання рішень судів про стягнення на користь іпотекодержателя заборгованості, яка випливає із забезпечених іпотекою зобов’язань, за таких умов: відсутність у боржника будь-якого іншого майна, на яке можна першочергово звернути стягнення; наявність заборгованості виключно перед іпотекодержателем; дотримання порядку реалізації майна, визначеного Законом України «Про іпотеку».

Аналогічне положення містяться в рішенні Верховного суду України від 28.09.2016 р. по справі № 6-1680цс16.

P.s. Якщо кредитор не скористався своїм правом на проведення стягнення за виконавчим листом та задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки в строки, передбачені Законом України «Про виконавче провадження», це не є підставою для припинення іпотеки (Верховний суд України, 22.02.2017 р. у справі № 6-133цс17).

Теги:  ипотека, припинення іпотеки, продаж заставного майна, застава,  залог, іпотека, стягнення, іпотекодержатель, банк, кредит, кошти, оцінка іпотеки,, рішення суду, продаж, прилюдні торги,  судова практика, мораторій, заборона, виконавчі дії, юрист, судовий захист, Адвокат Морозов

ІПОТЕКА – «TOKSICHNIY AKTIV»

Адвокат Морозов (судебная защита)

При придбанні заставного (іпотечного) майна ризик залишитися «без грошей» та «без нерухомості» в нашій «правовій» країні залишається дуже високим виходячи із неоднорідної судової практики вищих судових інстанцій.

Правова позиція Верховного суду України висловлена в Постанові від 11 вересня 2013 року у справі № 6-52цс13:«…припинення юридичної особи у зв’язку з визнанням її банкрутом є підставою припинення іпотеки, оскільки зобов’язання за кредитним договором припиняється.  Урегулювання сторонами договірних відносин на власний розсуд за наявності в законі імперативних приписів є протиправним».

Аналогічна правова позиція викладена в Постанові ВСУ від 7 листопада 2012 року у справі № 6-129 цс 12 та від 30 березня 2016 року по справі № 6-2684цс15.

Разом з цим, 21.09.2016 р. у справі № 6-1685цс16 та 26.10.2016 р. у справі № 6-1382цс16 Верховний суду України зробив правовий висновок сутність якого полягає в тому, що ухвалення судом рішення про скасування обтяжень нерухомого майна банкрута та виключення запису з Єдиного реєстру заборон, яке згодом було скасоване, не спростовує презумпції правомірності обтяження спірного нерухомого майна іпотекою на час його відчуження у процесі ліквідації іпотекодавця, таке обтяження є чинним з моменту його первинної реєстрації в цьому реєстрі.

Виконання забезпечувального зобов'язання, що виникає з іпотеки, полягає в реалізації іпотекодержателем (кредитором) права одержати задоволення за рахунок переданого боржником в іпотеку майна переважно перед іншими кредиторами цього боржника. Сутність цього права полягає в тому, що воно дозволяє задовольнити вимоги кредитора навіть у разі невиконання боржником свого зобов'язання в силу компенсаційності цього права за рахунок іпотечного майна та встановленого законом механізму здійснення кредитором свого преважного права, незалежно від переходу права власності на це майно від іпотекодавця до іншої особи (в тому числі й у випадку недоведення до цієї особи інформації про обтяження майна).

Частиною п’ятою статті 3 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що іпотека має похідний характер від основного зобов'язання і є дійсною до припинення основного зобов'язання або до закінчення строку дії іпотечного договору. Закінчення строку дії договору не звільняє сторони від виконання зобов'язань (частина четверта статті 631 Цивільного кодексу України; далі – ЦК України). 

Статтею 23 Закону України «Про іпотеку» визначено, що в разі переходу права власності (права  господарського відання) на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, у тому числі в порядку спадкування чи правонаступництва, іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна, навіть у тому випадку, якщо до його відома не доведена інформація про обтяження майна іпотекою. Особа, до якої перейшло право власності на предмет іпотеки, набуває статус іпотекодавця та має всі його права й несе всі його обов'язки за іпотечним договором у тому обсязі та на тих умовах, що існували до набуття ним права власності на предмет іпотеки.

Згідно із частиною першою статті 4 Закону України «Про іпотеку» обтяження нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації в порядку, встановленому законодавством.

Правові, економічні та організаційні засади проведення державної реєстрації речових та інших прав, які підлягають реєстрації за цим Законом, та їх обтяжень визначені Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Відповідно до частини третьої статті 3 цього Закону права на нерухоме майно та їх обтяження, які підлягають державній реєстрації, виникають з моменту такої реєстрації.

Аналогічні положення містяться й у частині другій статті 3 Закону України «Про іпотеку», відповідно до якої взаємні права й обов'язки іпотекодавця та іпотекодержателя виникають з моменту державної реєстрації іпотеки відповідно до закону.

Якщо судовий акт скасовано, то він не породжує жодних правових наслідків з моменту його ухвалення.

За таких умов у разі скасування незаконного судового рішення про скасування обтяження іпотекою нерухомого майна, на підставі якого з Єдиного реєстру заборон виключено запис про обтяження, дія іпотеки підлягає відновленню з моменту вчинення первинного запису в Єдиному реєстрі заборон, який виключено на підставі незаконного рішення суду, оскільки відпала підстава виключення цього запису.

ВИСНОВОК: Це означає, що іпотека є дійсною з моменту внесення про неї первинного запису в Єдиний реєстр заборон.

Зазначений висновок узгоджується і з положенням статті 204 ЦК України, яка закріплює презумпцію правомірності правочину. Ця презумпція означає, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що породжує, змінює або припиняє цивільні права й обов'язки, доки ця презумпція не буде спростована, зокрема на підставі рішення суду, яке набрало законної сили.

При цьому необхідно врахувати, що дії ліквідатора іпотекодавця з відчуження спірного нерухомого майна під час зняття судовим рішенням обтяження та право власності відповідача на це нерухоме майно кредитор не оспорює.

Установивши у справі, яка переглядається, факт переходу до фізичної особи права власності на спірне нерухоме майно в ході ліквідаційної процедури під час виключення з Єдиного реєстру заборон запису про обтяження цього майна, суди дійшли помилкового висновку про те, що: до спірних правовідносин не застосовується стаття 23 Закону України «Про іпотеку», не зберігається обтяження майна іпотекою внаслідок скасування рішення суду про виключення з Єдиного реєстру заборон запису про обтяження цього майна іпотекою та не поширюється на відповідача відповідно до цієї норми статус іпотекодавця за іпотечним договором з огляду на те, що до нього перейшло право власності на предмети іпотеки.  

Разом з  цим відповідно до правового висновку Верховного суду України викладеного у постанові від 30 березня 2016 року по справі № 6-2684цс15, а саме: «Особа, до якої перейшло право власності на майно, що було предметом іпотеки, але реалізоване в межах ліквідаційної процедури з припиненням обтяження, не набуває статусу іпотекодавця і на таке майно не може бути звернено стягнення з підстав, передбачених статтями 38, 39 Закону України від 5 червня 2003 року № 898-IV «Про іпотеку»».

Однак  постановами Верховного суду України від 23.03.2016 р. у справі  № 3-137гс16 та від 21.09.2016 р. у справі № 6-1685цс16 зроблено правовий висновок, суть якого зводиться до наступного: «Підстави припинення іпотеки передбачено статтею 17 Закону України «Про іпотеку», до яких зокрема належать : припинення основного зобов’язання або закінчення строку дії іпотечного договору; реалізації предмета іпотеки; набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки; визнання іпотечного договору недійсним; знищення (втрати переданої в іпотеку будівлі (споруди), якщо іпотекодавець не відновив її.

ВИСНОВОК:  Установивши факт переходу права власності на заставне (іпотечне) майно під час виключення з Державного реєстру іпотек запису про обтяження права власності на це майно, Верховний суд України чітко вказав про застосування до спірних правовідносин статті 23 Закону України «Про іпотеку» та поширення її дії на покупця заставного майна, тобто іпотека є дійсною і набувач (покупець) відповідає перед кредиторам за виконання боржником своїх зобов’язань, але в межах предмету іпотеки.

Більше того, ВСУ зазначив, що суди не повинні розглядати зняття обтяження на спірне майно, як підставу для припинення іпотеки та ототожнювати ці поняття, оскільки обтяження тягне за собою лише обмеження права розпорядження майном.

Таким чином, навіть якщо предмет іпотеки придбаний у спосіб передбачений ст. 33 Закону України «Про іпотеку» (на підставі рішення суду; виконавчого напису нотаріуса; згідно з договором про задоволення вимог іпотеко держателя) та навіть під час виключення з Державного реєстру іпотек запису про обтяження права власності на це майно, однак в подальшому торги були скасовані (в силу процедурних порушень) або відповідне судове рішення набрало законної сили, то ІПОТЕКА ПОНОВЛЮЄТЬСЯ,  а власник придбаного заставного майна залишається як без грошей так і без заставного майна.

Між цим, правова позиція, яка висловлена Верховним Судом України в постанові від 02 листопада 2016 року у справі  № 6-2457цс16 передбачає, що аналіз положень статей 33, 36, 37, 39 Закону України «Про іпотеку», статей 328, 335, 376, 392 ЦК України дає підстави для висновку про те, що законодавцем визначено три способи захисту задоволення забезпечених іпотекою вимог кредитора шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки:

1. судовий – на підставі рішення суду:

а) шляхом проведення прилюдних торгів;

б) застосування процедури продажу згідно ст. 38 ЗУ «Про іпотеку» (право  іпотекодержателя  на  продаж  предмета іпотеки будь-якій  особі-покупцеві);

2. два позасудових способи захисту:

а) на підставі виконавчого напису нотаріуса;

б) згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Але не потрібно забувати і про так званний «змішаний»: в рамках правової позиції Верховного суду України від 14 вересня 2016 року по справі № 6-1219цс16, від 12 жовтня 2016 р. у справі № 6-504цс16 та від 26 жовтня 2016 року у справі № 6-1625цс16: звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом передачі іпотекодержателю права власності на обтяжене іпотекою майно в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов’язань (змішаний спосіб стягнення).

З огляду на зазначене вище окрему увагу необхідно звернути на те, що Вищий спеціалізований суд з розгляду цивільних і кримінальних справ, Вищий господарський суд України та  Верховний суд України  вказують, що дії ліквідатора можуть бути оскаржені, а отже єдиним правомірним засобом захисту інтересів кредитора було б оскарження дій ліквідатора (ліквідаційної комісії) щодо віднесення іпотечного майна до ліквідаційної маси і це питання підлягало вирішенню в порядку, визначеному Законом № 2343-XII.

Стосовно покупців «іпотечного майна», то можна лише зазначити про великий ризик, який тягне за собою придбання такого виду нерухомості, а отже перед її купівлею необхідно дослідити її історію, а також не зайвим буде подивитися на витяг з реєстру обтяжень нерухомості та перевірити реєстр судових рішень.

Теги:  ипотека, припинення іпотеки, прекращение ипотечных обязательств, застава,  залог, іпотека, стягнення, іпотекодержатель, банк, кредит, кошти, виконавчий напис нотаріуса, суд, продаж, прилюдні торги, закон, право власності, судова практика, мораторій, заборона, виконавчі дії, юрист, судовий захист, Адвокат Морозов