Орендна плата по договорам оренди державного і комунального майна

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Особливості сплати орендної плати по договорам оренди державного і комунального майна в період дії воєнного стану

27 травня 2022 р. Кабінет Міністрів України прийняв Постанову «Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану» за № 634, якою регулюється питання щодо особливостей сплати орендної плати по договорам оренди державного і комунального майна в період дії воєнного стану

Так, на період воєнного стану і протягом трьох місяців після його припинення чи скасування, але у будь-якому разі до 31 грудня 2022 р., за договорами оренди державного і комунального майна, чинними станом на 24 лютого 2022 р. або укладеними після цієї дати за результатами аукціонів, що відбулися 24 лютого 2022 р. або раніше, звільняються від орендної плати орендарі державного і комунального майна:

• фізичні особи та фізичні особи — підприємці, які були призвані або прийняті на військову службу після оголошення воєнного стану;

• які використовують майно, розташоване в адміністративно-територіальних одиницях, в межах яких припиняється доступ користувачів до єдиних та державних реєстрів, держателем яких є Міністерство юстиції, в умовах воєнного стану (Донецька область; Запорізька область в межах Бердянського, Василівського, Мелітопольського, Пологівського районів; Луганська область; Миколаївська область в межах Баштанського, Вознесенського районів (крім селищ міського типу Доманівка, Братське, м. Южноукраїнська), Миколаївського району (крім м. Миколаєва); Харківська область в межах Богодухівського району (крім мм. Валків, Богодухова, смт Краснокутськ), Ізюмського району, Куп’янського і Харківського районів (крім м. Мерефи, смт Нова Водолага, м. Харкова), Чугуївського району (крім м. Змієва); Херсонська область; Автономна Республіка Крим; м. Севастополь) ;

2) на період воєнного стану, але у будь-якому разі не довше ніж до 30 вересня 2022 р., за договорами оренди державного майна, чинними станом на 24 лютого 2022 р. або укладеними після цієї дати за результатами аукціонів, що відбулися 24 лютого 2022 р. або раніше, звільняються від орендної плати орендарі, які використовують майно, розміщене

• на територіях Київської, Чернігівської, Сумської, Харківської, Запорізької, Миколаївської областей і м. Києва (крім адміністративно-територіальних одиниць на визначених територіях);

• у закладах культури і освіти, якщо об’єкт оренди було передано в оренду на погодинній основі;

3) на період воєнного стану, але у будь-якому разі не довше ніж до 30 травня 2022 р., за договорами оренди державного майна, чинними станом на 24 лютого 2022 р. або укладеними після цієї дати за результатами аукціонів, що відбулися 24 лютого 2022 р. або раніше, звільняються від орендної плати орендарі, які використовують майно, розміщене на територіях:  Кіровоградської, Дніпропетровської, Житомирської, Одеської областей;

4) на період воєнного стану і протягом трьох місяців після його припинення чи скасування за договорами оренди державного майна, чинними станом на 24 лютого 2022 р. або укладеними після цієї дати за результатами аукціонів, що відбулися 24 лютого 2022 р. або раніше:

• орендарям єдиних майнових комплексів (їх структурних підрозділів), крім визначених підпунктами 1—3 цього пункту, орендна плата нараховується у розмірі 75 відсотків розміру орендної плати, встановленої договором оренди (з урахуванням її індексації);

• орендарям, крім визначених підпунктами 1—3 цього пункту, орендна плата нараховується у розмірі 50 відсотків розміру орендної плати, встановленої договором оренди (з урахуванням її індексації);

• орендарям на територіях, визначених у підпунктах 2 і 3 цього пункту, орендна плата нараховується у розмірі 50 відсотків розміру орендної плати, встановленої договором оренди (з урахуванням її індексації) після 30 вересня 2022 р. і 30 травня 2022 р. відповідно і до закінчення строку, визначеного в абзаці першому цього підпункту;

ВАЖЛИВО: Звільнення або перерахунок орендної плати відповідно до цього пункту здійснюється без окремого рішення орендодавця.

З метою реалізації права на звільнення від орендної плати орендарі, визначені абзацом другим підпункту 1 цього пункту, або члени їх сімей протягом воєнного стану та 60 календарних днів після припинення чи скасування воєнного стану або протягом 60 календарних днів після припинення військової служби, якщо служба продовжувалася після припинення чи скасування воєнного стану, подають орендодавцю документ, що підтверджує факт початку військової служби відповідно до статті 24 Закону України “Про військовий обов’язок і військову службу”.

(!!!) У разі наявності на дату набрання чинності цією постановою переплати кошти зараховуються в рахунок орендної плати за майбутній період.

ВИСНОВКИ:

Повне звільнення від орендної плати державного і комунального майна:

а) На період воєнного стану і протягом трьох місяців після його припинення чи скасування, але у будь-якому разі до 31 грудня 2022 р. орендарі державного і комунального майна звільняються від орендної плати – фізичні особи та ФОП призвані або прийняті на військову службу після оголошення воєнного стану та або майно знаходиться на територіях:

• Донецької області;
• Запорізької області в межах Бердянського, Василівського, Мелітопольського, Пологівського районів;
• Луганської області;
• Миколаївської області в межах Баштанського, Вознесенського районів (крім селищ міського типу Доманівка, Братське, м. Южноукраїнська), Миколаївського району (крім м. Миколаєва);
• Харківської області в межах Богодухівського району (крім мм. Валків, Богодухова, смт Краснокутськ), Ізюмського району, Куп’янського і Харківського районів (крім м. Мерефи, смт Нова Водолага, м. Харкова), Чугуївського району (крім м. Змієва);
• Херсонської області;
• Автономної Республіки Крим;
• м. Севастополь.

Б) на територіях Київської, Чернігівської, Сумської, Харківської, Запорізької, Миколаївської областей і м. Києва - не довше ніж до 30 вересня 2022 р.;

В) на територіях  Кіровоградської, Дніпропетровської, Житомирської, Одеської областей - не довше ніж до 30 травня 2022 р.;

Часткова компенсація

В інших регіонах, на період воєнного стану і протягом трьох місяців після його припинення чи скасування орендарям єдиних майнових комплексів, крім вищевказаного, орендна плата нараховується у розмірі 75 відсотків розміру орендної плати, а всім іншим орендарям, крім вищезазначених, орендна плата нараховується у розмірі 50 відсотків розміру орендної плати(з урахуванням її індексації).

 

Матеріал по темі: «Державна регуляторна служба України пропонує регуляцію бізнесу «без суду та слідства»»

 

Теги: оренда, аренда, державного, комунального майна, розрахунок, орендна плата, орендар, звільнення від сплати, судовий захист, Адвокат Морозов

Стягнення орендної плати та пені після припинення орендних відносин

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Правомірність одночасного стягнення орендної плати та неустойки після припинення орендних відносин

07 липня 2021 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду в рамках справи № 904/5303/19 (ЄДРСРУ № 98140099) досліджував питання щодо правомірності одночасного стягнення з наймача орендної плати та неустойки після припинення орендних відносин.

Правовідносини оренди (найму) врегульовані положеннями глави 58 "Найм (оренда)" розділу ІІІ "Окремі види зобов`язань" книги п`ятої "Зобов`язальне право" Цивільного кодексу України та статей 283 - 291 Господарський кодекс України.

Згідно із частиною першою статті 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язаний передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Частинами першою та шостою статті 283 Господарського кодексу України визначено, що за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. До відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

У частині першій статті 284 Господарського кодексу України законодавець як істотні умови договору оренди, визначив, зокрема, строк, на який укладається договір оренди; орендну плату з урахуванням її індексації; умови повернення орендованого майна або викупу.

За частиною першою статті 773 Цивільного кодексу України на наймача покладений обов`язок користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору.

Частиною першою статті 763 Цивільного кодексу України встановлене загальне правило, за яким договір найму укладається на строк, встановлений договором.

Аналогічні за змістом положення містить частина четверта статті 284 Господарського кодексу України, відповідно до якої строк договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

(!!!) Закінчення строку, на який було укладено договір оренди, є однією з підстав його припинення (частина четверта статті 291 Господарського кодексу України).

Виняток з наведеного правила передбачено частиною першою статті 764 Цивільного кодексу України, відповідно до якої в разі якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Правові наслідки припинення договору оренди визначаються відповідно до умов регулювання договору найму Цивільним кодексом України.

Частиною першою статті 785 Цивільного кодексу України передбачено, що в разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

За змістом наведених норм із закінченням строку договору найму (оренди), на який його було укладено, за наявності заперечень наймодавця щодо подальшого користування наймачем майном, договір є припиненим, що означає припинення дії (чинності) для сторін всіх його умов, а їх невиконання (невиконання окремих його умов) протягом дії договору оренди є невиконанням зобов`язання за цим договором, що має відповідні наслідки (настання відповідальності за невиконання чи неналежне виконання обов`язків під час дії договору тощо), однак не зумовлює продовження дії (чинність) договору в цілому або тих його умов, що не були виконані (неналежно виконані) стороною (сторонами).

Частиною першою статті 762 Цивільного кодексу України передбачено, що за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.

Відповідно до частини першої статті 286 Господарського кодексу України орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності.

Зі змісту наведених норм вбачається, що договір оренди є підставою виникнення права наймача (орендаря) користуватися орендованим майном упродовж строку його дії зі сплатою наймодавцю (орендодавцю) орендної плати, погодженої умовами договору; а припинення такого договору є підставою виникнення обов`язку наймача негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Користування майном за договором оренди є правомірним, якщо воно відповідає його умовам та положенням чинного законодавства, які регулюють такі правовідносини з урахуванням особливостей предмета найму та суб`єктів договірних правовідносин.

Відносини найму (оренди) у разі неправомірного користування майном можуть регулюватися умовами договору, що визначають наслідки неправомірного користування майном, та нормами законодавства, які застосовуються до осіб, які порушили зобов`язання у сфері орендних відносин.

Правова природа плати за користування річчю (орендної плати) безпосередньо пов`язана із правомірним користуванням річчю протягом певного строку, і обов`язок здійснення такого платежу є істотною ознакою орендних правовідносин, що випливає зі змісту регулятивних норм статей 759, 762, 763 Цивільного кодексу України, статей 283, 284, 286 Господарського кодексу України. Із припиненням договірних (зобов`язальних) відносин за договором у наймача (орендаря) виникає новий обов`язок - негайно повернути наймодавцеві річ.

Після спливу строку дії договору оренди невиконання чи неналежне виконання обов`язку з негайного повернення речі свідчить про неправомірне користування майном, яке було передане в найм (оренду). Тому права та обов`язки наймодавця і наймача, що перебували у сфері регулятивних правовідносин, переходять у сферу охоронних правовідносин та охоплюються правовим регулюванням за частиною другою статті 785 Цивільного кодексу України, яка регламентує наслідки невиконання майнового обов`язку щодо негайного повернення речі наймодавцеві.

Таким чином, користування майном після припинення договору оренди є таким, що здійснюється не відповідно до його умов - неправомірне користування майном, у зв`язку з чим вимога щодо орендної плати за користування майном за умовами договору, що припинився (у разі закінчення строку, на який його було укладено тощо), суперечить змісту правовідносин за договором найму (оренди) і регулятивним нормам Цивільного кодексу України та Господарського кодексу України.

ВАЖЛИВО: Оскільки поведінка боржника не може бути одночасно правомірною та неправомірною, то регулятивна норма статті 762 Цивільного кодексу України ("Плата за користування майном") і охоронна норма частини другої статті 785 Цивільного кодексу України ("Обов`язки наймача у разі припинення договору найму") не можуть застосовуватися одночасно, адже орендар не може мати одночасно два обов`язки, які суперечать один одному: сплачувати орендну плату, що здійснюється за правомірне користування майном, і негайно повернути майно.

Отже, положення пункту 3 частини першої статті 3 та статті 627 Цивільного кодексу України про свободу договору не застосовуються до договорів оренди в тій їх частині, якою передбачені умови щодо здійснення орендної плати за період від моменту припинення дії договору до моменту повернення орендованого майна, оскільки сторони в такому випадку відступають від положень актів цивільного законодавства (стаття 6 Цивільного кодексу України).

Неврахування таких висновків щодо застосування положень цивільного та господарського законодавства на практиці призводить до того, що з орендаря, який після припинення строку дії договору оренди не повернув майно орендодавцю на його вимогу, фактично стягується потрійний розмір орендної плати, а саме: безпосередньо орендна плата, а також неустойка у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення. Наведений підхід у регулюванні орендних правовідносин, вочевидь, не узгоджується з такими загальними засадами цивільного законодавства, як справедливість, добросовісність та розумність (пункт 6 частини першої статті 3 Цивільного кодексу України).

З викладеного вбачається, що обов`язок орендаря сплачувати орендну плату за користування орендованим майном зберігається до припинення договору оренди (до спливу строку його дії), оскільки орендна плата є платою орендаря за користування належним орендодавцю майном та відповідає суті орендних правовідносин, що полягають у строковому користуванні орендарем об`єктом оренди на платній основі.

Водночас, неустойка, стягнення якої передбачено частиною другою статті 785 Цивільного кодексу України, є самостійною формою майнової відповідальності у сфері орендних правовідносин, яка застосовується у разі (після) припинення договору оренди - якщо наймач не виконує обов`язку щодо негайного повернення речі, і є належним способом захисту прав та інтересів орендодавця після припинення вказаного договору, коли користування майном стає неправомірним. Для притягнення орендаря, що порушив зобов`язання, до зазначеної відповідальності необхідна наявність вини (умислу або необережності) відповідно до вимог статті 614 Цивільного кодексу України.

Таким чином, яким би способом в договорі оренди не регламентувалися правовідносини між сторонами у разі невиконання (несвоєчасного виконання) наймачем (орендарем) обов`язку щодо повернення речі з найму (оренди) з її подальшим користуванням після припинення такого договору, проте ці правовідносини не можуть врегульовуватись іншим чином, ніж визначено частиною другою статті 785 Цивільний кодекс України (зокрема, з установленням для наймача (орендаря) будь-якого іншого (додаткового) зобов`язання, окрім того, що передбачений вказаною нормою).

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Об`єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 19.04.2021 у справі № 910/11131/19 та підтримана 22 червня 2021 року Верховним Судом у складі колегії суддів Касаційного господарського суду в рамках справи № 904/4512/20 (ЄДРСРУ № 97999972), 08 червня 2021 року у справі № 906/564/20 (ЄДРСРУ № 97735131),  №917/631/19 (ЄДРСРУ № 97806447) та ін.

Право наймодавця вимагати оплати неустойки відповідно до частини 2 статті 785 Цивільного кодексу України та обов`язок наймача сплачувати таку неустойку зберігається до моменту повернення наймачем наймодавцю орендованого майна. Винятком з такого правила можуть бути, зокрема, підтверджені належними доказами неправомірні дії (бездіяльність) наймодавця, спрямовані на ухилення від обов`язку прийняти орендоване майно та оформити повернення наймачем орендованого майна, про що зроблено висновок Касаційним господарським судом у складі Верховного Суду у постанові від 28.08.2018 р. у справі №913/155/17 та об`єднаною палатою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду в постанові від 13.12.2019 р. у справі №910/20370/17.

Крім того, як вказав Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду у постанові від 06.02.2020 у справі №915/1429/19, визначальним для застосування частини другої статті 785 Цивільного кодексу України у спірних правовідносинах є саме факт неповернення об`єкта найму наймодавцю, а не факт користування/не користування наймачем об`єктом найму, оскільки поняття "неповернення речі" не є тотожним поняттю "не користування" у правовому сенсі статті 785 Цивільного кодексу України.

Для застосування наслідків, передбачених частиною 2 статті 785 Цивільного кодексу України, необхідна наявність вини (умислу або необережності) в особи, яка порушила зобов`язання, відповідно до вимог статті 614 Цивільного кодексу України. Тобто суду необхідно встановити обставини, за яких орендар мав можливість передати майно, що було предметом оренди, але не виконав цього обов`язку зі своєї вини.

Окрім цього, відсутність договірного зобов`язання орендаря після припинення дії Договору зі сплати орендної плати виключає можливість стягнення з останнього інфляційних втрат та 3% річних, оскільки частина друга статті 625 Цивільного кодексу України встановлює обов`язок боржника сплатити суму боргу з урахуванням індексу інфляції та 3% річних виключно у разі порушення боржником грошового зобов`язання перед кредитором, так само як і виключає можливість стягнення пені та штрафу з відповідача за відсутності порушення основного зобов`язання під час дії договору.

ВИСНОВОК: Приймаючи до уваги викладене, вимога про стягнення з орендаря основного боргу (орендної плати після припинення дії Договору ) не підлягає задоволенню, а здійснення розрахунків позовних вимог: сума заборгованості з орендної плати після припинення дії Договору + нарахована на цю плату сума пені, не відповідають вищенаведеним висновкам.

 

P.s. Неправильно обраний спосіб захисту зумовлює прийняття рішення про відмову у задоволенні позову, незалежно від інших встановлених судом обставин (подібні висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 у справі № 338/180/17 (провадження № 14-144цс18), від 11.09.2018 у справі № 905/1926/16 (провадження № 12-187гс18), від 30.01.2019 у справі № 569/17272/15-ц (провадження № 14-338цс18), а також у постанові КГС ВС від 02.06.2020 № 910/6110/19).

Матеріал по темі: «Карантин, як спосіб зменшити орендні платежі»

 

Теги: оренда, аренда, припинення оренди, орендна плата, арендная плата, стягнення заборгованості, пеня, неустойка, орендодавець, оренда, неповернення майна, орендоване майно, судова практика, Верховний суд, Адвокат Морозов

 

Переважне право наймача на укладення договору оренди на новий строк

Адвокат Морозов (судовий захист)

Переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк, поновлення строку дії договору та наслідки несвоєчасного повернення об’єкту оренди

30 липня 2020 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду в рамках справи № 925/1223/17 (ЄДРСРУ № 90696495) досліджував питання щодо переважного перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк, поновлення строку дії договору та наслідків несвоєчасного повернення об’єкту оренди.

Відносно переважного права на укладання договору найму

Відповідно до статті 193 ГК України суб`єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов`язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов`язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться. До виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

За змістом статей 625, 628, 629 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку (частина перша статті 509 ЦК України, частина перша статті 173 ГК України).

Положення статей 526 ЦК України та 193 ГК України визначають, що суб`єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов`язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов`язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться. Кожна сторона повинна вжити усіх заходів, необхідних для належного виконання нею зобов`язання, враховуючи інтереси другої сторони та забезпечення загальногосподарського інтересу. Порушення зобов`язань є підставою для застосування господарських санкцій, передбачених цим Кодексом, іншими законами або договором.

Відповідно до статей 759, 762, 763 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. За користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Договір найму укладається на строк, встановлений договором. Ці положення кореспондуються з положеннями статті 283 ГК України.

Згідно з частиною першою статті 10 та частиною першою статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" до істотних умов договору оренди, серед іншого, належить термін, на який укладається договір оренди, що визначається за погодженням сторін.

Відповідно до статті 777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов`язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється Цій нормі кореспондують положення статті 285 ГК України та частини третя статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", що обумовлює реалізацію орендарем такого переважного права, зокрема, з належним виконанням ним обов`язків за договором оренди.

За змістом статті 285 ГК України, статті 777 ЦК України, частини третьої статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" наявність у орендаря переважного права, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий строк, якому відповідає обов`язок орендодавця щодо укладення такого договору, є підставою для обов`язкового укладення відповідного договору оренди за наявності обставин, зазначених у відповідних законодавчих приписах. Отже, вирішуючи такий спір, суд має з`ясовувати наявність у орендаря переважного права на укладення договору оренди на новий строк з урахуванням наявності чи відсутності обставин, з якими закон пов`язує виникнення такого права, а також вчинення кожним з учасників спірних правовідносин певних дій на виконання вимог закону. При цьому суду слід також з`ясовувати, чи належним чином орендар виконував зобов`язання за договором.

(!!!) Сутністю переважного права є укладення договору найму на новий строк зі встановленням умов за домовленістю сторін, а не його автоматичне поновлення. Наймач повинен повідомити наймодавця про своє переважне право у строк, визначений у договорі, або в розумний строк до закінчення строку договору найму. У разі якщо наймач не надсилає повідомлення наймодавцю, він відмовляється від здійснення свого переважного права. Наведене відповідає правові позиції, викладеній у постанові Верховного Суду України від 17.05.2017 у справі № 3-122гс17, постановах Верховного Суду від 02.05.2018 у справі № 922/3633/16, від 03.03.2020 у справі № 916/1657/18, від 15.06.2020 у справі № 910/4130/19.

Відносно поновлення строку договору оренди у разі відсутності заперечень

У статті 764 ЦК України передбачено, що, якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Згідно з частиною четвертою статті 284 ГК України, строк договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Згідно з частиною другою статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Зазначені норми не встановлюють форми заяви про припинення договору оренди. Така вимога може бути викладена однією із сторін у листі, телеграмі, факсограмі тощо. Істотне значення у цьому випадку має зміст такої заяви, оскільки вимога обов`язково повинна бути спрямована на припинення або зміну умов договору оренди, та її направлення у межах строку, встановленого законом.

ВАЖЛИВО: Відтак, якщо на дату закінчення строку договору оренди і протягом місяця після закінчення цього строку мали місце заперечення орендодавця щодо поновлення договору на новий строк, то такий договір припиняється.

Наведене узгоджується з правовими позиціями викладеними, зокрема, у постановах Верховного Суду від 02.07.2019 у справі № 906/742/18,  № 906/743/18, № 906/746/18, від 16.07.2019 у справі № 906/744/18, від 13.08.2019 у справі № 916/707/18, від 28.05.2019 у справі № 911/2980/17, від 03.03.2020 у справі № 916/1657/18.

З огляду на викладене орендодавець має право відмовитися від договору, надіславши відповідну заяву протягом місяця після закінчення строку такого договору.

Окрім того, з приводу реалізації у спірних правовідносинах інституту продовження договору оренди на новий строк внаслідок переважного права добросовісного орендаря (частина третя статті 17 Закону України. "Про оренду державного та комунального майна") Верховний суд зауважує, що порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦК України, матиме місце при укладенні договору оренди:

 - з новим орендарем - при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право;

- укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю у поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати об`єкт оренди для власних потреб (аналогічний правовий висновок викладений у постановах Верховного Суду від 26.06.2019 у справі № 923/759/18, від 10.06.2020 у справі № 910/4130/19).

Відносно наслідків несвоєчасного повернення об’єкту оренди

Слід також відмітити, що відповідно до частини першої статті 785 ЦК України у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Згідно з частиною другою цієї норми, на підставі якої заявлено позовні вимоги про стягнення неустойки, якщо наймач не виконує обов`язку щодо повернення речі, наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення.

Частиною другою статті 614 ЦК України передбачено, що відсутність своєї вини доводить особа, яка порушила зобов`язання.

Для застосування наслідків, передбачених частиною другою статті 785 ЦК України, необхідною є наявність вини (умислу або необережності) в особи, яка порушила зобов`язання, відповідно до вимог статті 614 зазначеного Кодексу. При цьому для застосування відповідальності, передбаченої цією нормою, важливим є встановлення наявності в орендаря можливості передати майно, що було предметом оренди, та умисного невиконання ним цього обов`язку. Аналогічну правову позицію викладено, зокрема, у постановах Верховного Суду України від 02.09.2014 у справі № 927/1215/13 і від 19.08.2014 у справі № 3-85гс14, постанові Верховного Суду від 11.04.2018 у справі № 914/4238/15.

Матеріал по темі: «Переважне право на укладення (пролонгацію) договору оренди»

Теги: переважне право, наймач, укладання договору, продовження оренди, повернення орендованого, оренда, аренда, закінчення, розірвання, припинення, продовження, пролонгація, наслідки, відповідальність, судова практика, Верховний суд, Адвокат Морозов 

Продовження договору оренди індивідуально визначеного комунального майна

Адвокат Морозов (судовий захист)

Визнання продовженим договору оренди індивідуально визначеного майна, що належить до комунальної чи державної власності

08 квітня 2020 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду в рамках справи № 915/1124/18 (ЄДРСРУ № 88654433) досліджував питання щодо визнання продовженим договору оренди індивідуально визначеного майна, що належить до комунальної власності.

Згідно зі статтею 283 ГК України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Відповідно до ст. 2 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Згідно зі ст. 759 ЦК України та ч. 1 ст. 283 ГК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Відповідно до ч. 3 ст. 283 ГК України об`єктом оренди можуть бути: державні та комунальні підприємства або їх структурні підрозділи як цілісні майнові комплекси, тобто господарські об`єкти із завершеним циклом виробництва продукції (робіт, послуг), відокремленою земельною ділянкою, на якій розміщений об`єкт, та автономними інженерними комунікаціями і системою енергопостачання; нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення); інше окреме індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення, що належить суб`єктам господарювання.

Згідно з ч. 1 ст. 4 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" об`єктами оренди за цим Законом є, зокрема, нерухоме майно (будівлі, споруди, нежитлові приміщення) та інше окреме індивідуально визначене майно підприємств.

Відповідно до ч. 1 ст. 287 ГК України орендодавцями щодо державного та комунального майна є: 1) Фонд державного майна України, його регіональні відділення - щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, яке є державною власністю, а також іншого майна у випадках, передбачених законом; 2) органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим або місцевими радами управляти майном, - відповідно щодо майна, яке належить Автономній Республіці Крим або є у комунальній власності; 3) державні (комунальні) підприємства, установи та організації - щодо нерухомого майна, загальна площа якого не перевищує 200 квадратних метрів на одне підприємство, установу, організацію, та іншого окремого індивідуально визначеного майна, якщо інше не передбачено законом; 4) державне підприємство із забезпечення функціонування дипломатичних представництв та консульських установ іноземних держав, представництв міжнародних міжурядових організацій в Україні Державного управління справами - щодо нерухомого майна та іншого окремого індивідуально визначеного майна цього підприємства.

За приписами ст. 5 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендодавцями є, зокрема, органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим та органами місцевого самоврядування управляти майном, - щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, яке відповідно належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності.

Згідно з ч. 1 ст. 284 ГК України істотними умовами договору оренди є: об`єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); строк, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу.

Відповідно до ч. 1 ст. 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" істотними умовами договору оренди є: об`єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); термін, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань, якщо їх нарахування передбачено законодавством; відновлення орендованого майна та умови його повернення; виконання зобов`язань; забезпечення виконання зобов`язань - неустойка (штраф, пеня), порука, завдаток, гарантія тощо; порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об`єкта оренди; відповідальність сторін; страхування орендарем взятого ним в оренду майна; обов`язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна.

Договір найму укладається на строк, встановлений договором (ч. 1 ст. 763 Цивільного кодексу України).

Згідно з ч. 4 ст. 284 ГК України строк договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Правові наслідки продовження користування майном після закінчення строку договору оренди також визначені у ст. 764 ЦК України, якою визначено, що якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Норма ст. 764 ЦК України передбачає таку правову конструкцію як поновлення договору найму, яка зводиться по суті до автоматичного продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умови, по-перше, що наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, та, по-друге, відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця.

Наведена норма Закону визначає можливість продовження договору оренди на той самий термін і на тих самих умовах. При цьому, для такого автоматичного продовження договору оренди передбачена особливість - відсутність заяви (повідомлення) однієї із сторін про припинення чи зміну умов договору протягом місяця після закінчення терміну його дії.

Відсутність такого заперечення може мати прояв у «мовчазній згоді» і у такому випадку орендар у силу закону може розраховувати, що договір оренди вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Відповідно до ч. 1 та 2 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» термін договору оренди визначається за погодженням сторін. Термін договору оренди не може бути меншим, ніж п`ять років, якщо орендар не пропонує менший термін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору, він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Норма ч. 2 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» не вказує на те, що відповідна вимога про припинення чи зміну договору оренди має називатися виключно заявою. Така заява може бути направлена однією із сторін у формі листа, телеграми, факсограми тощо. Істотне значення у цьому випадку має зміст такої заяви, оскільки вона обов`язково повинна бути спрямована на припинення або зміну умов договору оренди, та факт її отримання іншою стороною.

Правовий аналіз наведених норм матеріального права свідчить про те, що після закінчення строку договору оренди він може бути продовжений на такий самий строк, на який цей договір укладався, за умови, якщо проти цього не заперечує орендодавець. Якщо на дату закінчення строку договору оренди і протягом місяця після закінчення цього строку мали місце заперечення орендодавця щодо поновлення договору на новий строк, то такий договір припиняється. Оскільки зазначеними нормами визначено умови, за яких договір оренди вважається пролонгованим на строк, який був раніше встановлений, і на тих самих умовах, що були передбачені договором, то для продовження дії договору не вимагається обов`язкового укладення нового договору або внесення змін до нього.

Аналогічну правову позицію викладено у постановах Верховного Суду від 07.02.2018 у справі № 914/433/16, від 09.04.2019 у справі № 904/3415/18, від 29.05.2018 у справі № 923/854/17, від 05.06.2018 у справі № 904/7825/17, від 12.06.2018 у справі № 910/15387/17 та від 03.04.2019 у справі № 911/928/18.

Необхідно також вказати, що приписи частини другої статті 17 Закону № 2269-XII не містять вимог щодо форми надісланого повідомлення або заяви, але в той же час Верховний суд  23 квітня 2019 року у справі №904/2997/18 вказав, що істотне значення має не лише зміст такої заяви, яка обов`язково повинна бути спрямована на припинення або зміну умов договору оренди, але й факт її отримання іншою стороною.

Також норма зазначеної статті має диспозитивний характер, оскільки не вказує на те, що відповідна вимога про припинення чи зміну договору оренди має називатися виключно заявою. Така заява може бути направлена однією із сторін у формі листа, телеграми, факсограми тощо. Істотне значення у даному випадку має зміст такої заяви, оскільки вона обов`язково повинна бути спрямована на припинення або зміну умов договору оренди, та факт її отримання іншою стороною.

ВИСНОВОК: Якщо на дату закінчення строку договору оренди і протягом місяця після закінчення цього строку мали місце заперечення орендодавця щодо поновлення договору на новий строк, то такий договір припиняється, однак якщо такі відсутні та/або не отримані орендарем, то пролонгація можлива.

Матеріал по темі: «Переважне право на укладення (пролонгацію) договору оренди»

Теги: оренда державного майна, аренда, комунального майна, строк, договір оренди, типовий, закінчення, розірвання, припинення, продовження, пролонгація, судова практика, Верховний суд, Адвокат Морозов 

Момент набрання чинності договору оренди землі

Адвокат Морозов (судовий захист)

Строк дії договору оренди землі починається після набрання ним чинності (держреєстрації), а не з моменту його укладення.

13 грудня 2018 року Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи № 500/2858/16-ц, провадження № 61-20945св18 (ЄДРСРУ № 78528947) досліджував питання щодо моменту набрання чинності договору оренди землі.

Необхідно наголосити, що 30 січня 2018 року в рамках справи № 484/272/16-ц, провадження № 61-913св18 (ЄДРСРУ № 72044023) Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду чітко вказав, що строк дії договору оренди землі починається після набрання ним чинності (державної реєстрації), а не з моменту його укладення.

Відповідно до частини першої статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо з належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

За змістом частини першої статті 210 ЦК України правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

Згідно частини 2 статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов'язані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі».

Статтею 17 Закону України «Про оренду землі» (в редакції чинній на час укладання договору оренди) передача об'єктів оренди орендарю здійснюється орендодавцем у строки та на умовах, що визначені у договорі оренди землі, за актом приймання передачі.

Згідно частини 1 статті 20 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі підлягає державній реєстрації та на підставі частини 1 статті 210, частини 3 статті 640 ЦК України, частини 2 статті 125 ЗК України й статті 18 Закону України «Про оренду землі» є укладеним з моменту його державної реєстрації; договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.

Аналогічної позиції дотримувався Верховний Суд України в постановах від 25 грудня 2013 року у справі №6-118цс13, від 19 лютого 2014 року у справі №6-162цс13, від 13 червня 2016 року у справі №6-643цс16.

Пунктом 8 постанови Пленуму Верховного Суду України «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» від 06 листопада 2009 року № 9 роз'яснено, що відповідно до частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання стороною (сторонами) вимог, які встановлені статтею 203 ЦК України, саме на момент вчинення правочину. Не може бути визнаний недійсним правочин, який не вчинено. У зв'язку з цим судам необхідно правильно визначати момент вчинення правочину (статті 205 - 210, 640 ЦК України тощо). Зокрема, не є укладеними правочини (договори), у яких відсутні встановлені законодавством умови, необхідні для їх укладення. Згідно зі статтями 210 та 640 ЦК України не є вчиненим також правочин у разі нездійснення його державної реєстрації, якщо правочин підлягає такій реєстрації.

Правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації (частина перша статті 210 ЦК України).

Строк дії договору оренди землі, умовами якого передбачено, що відлік строку оренди настає з моменту державної реєстрації цього договору, починається після набрання ним чинності, а не з моменту його укладення.

ВИСНОВОК: Отже, набрання договором чинності є моментом у часі, коли починають діяти права та обов'язки за договором, тобто коли договір (як підстава виникнення правовідносин та письмова форма, в якій зафіксовані умови договору) породжує правовідносини, на виникнення яких було спрямоване волевиявлення сторін.

Зазначений правовий висновок міститься у постанові Верховного Суду України від 18 січня 2017 року у справі № 6-2777цс16 та від 07 червня 2017 року у справі № 6-872цс17.

Така правова позиція є незмінною і підстав для відступлення Верховний суд не вбачає (22 листопада 2018 року Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи №704/1413/16-ц, провадження № 61-26833св18 (ЄДРСРУ № 78110831), від 31 жовтня 2018 року у справі № 616/415/17-ц, провадження № 61-1446св17 (ЄДРСРУ № 77763969), від 24 жовтня 2018 року у справі № 704/99/16-ц, провадження № 61-11380св18 (ЄДРСРУ № 77653919)).

Матеріал по темі: «Договір оренди землі: момент набрання чинності»

ТЕГИ: договір оренди землі, момент набрання чинності, державна реєстрація договору оренди землі, аренда земли, заключение договора, государственная регистрация, судебная практика, Адвокат Морозов