Продовження договору оренди індивідуально визначеного комунального майна

Адвокат Морозов (судовий захист)

Визнання продовженим договору оренди індивідуально визначеного майна, що належить до комунальної чи державної власності

08 квітня 2020 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду в рамках справи № 915/1124/18 (ЄДРСРУ № 88654433) досліджував питання щодо визнання продовженим договору оренди індивідуально визначеного майна, що належить до комунальної власності.

Згідно зі статтею 283 ГК України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Відповідно до ст. 2 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Згідно зі ст. 759 ЦК України та ч. 1 ст. 283 ГК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Відповідно до ч. 3 ст. 283 ГК України об`єктом оренди можуть бути: державні та комунальні підприємства або їх структурні підрозділи як цілісні майнові комплекси, тобто господарські об`єкти із завершеним циклом виробництва продукції (робіт, послуг), відокремленою земельною ділянкою, на якій розміщений об`єкт, та автономними інженерними комунікаціями і системою енергопостачання; нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення); інше окреме індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення, що належить суб`єктам господарювання.

Згідно з ч. 1 ст. 4 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" об`єктами оренди за цим Законом є, зокрема, нерухоме майно (будівлі, споруди, нежитлові приміщення) та інше окреме індивідуально визначене майно підприємств.

Відповідно до ч. 1 ст. 287 ГК України орендодавцями щодо державного та комунального майна є: 1) Фонд державного майна України, його регіональні відділення - щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, яке є державною власністю, а також іншого майна у випадках, передбачених законом; 2) органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим або місцевими радами управляти майном, - відповідно щодо майна, яке належить Автономній Республіці Крим або є у комунальній власності; 3) державні (комунальні) підприємства, установи та організації - щодо нерухомого майна, загальна площа якого не перевищує 200 квадратних метрів на одне підприємство, установу, організацію, та іншого окремого індивідуально визначеного майна, якщо інше не передбачено законом; 4) державне підприємство із забезпечення функціонування дипломатичних представництв та консульських установ іноземних держав, представництв міжнародних міжурядових організацій в Україні Державного управління справами - щодо нерухомого майна та іншого окремого індивідуально визначеного майна цього підприємства.

За приписами ст. 5 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендодавцями є, зокрема, органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим та органами місцевого самоврядування управляти майном, - щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, яке відповідно належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності.

Згідно з ч. 1 ст. 284 ГК України істотними умовами договору оренди є: об`єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); строк, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу.

Відповідно до ч. 1 ст. 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" істотними умовами договору оренди є: об`єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); термін, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань, якщо їх нарахування передбачено законодавством; відновлення орендованого майна та умови його повернення; виконання зобов`язань; забезпечення виконання зобов`язань - неустойка (штраф, пеня), порука, завдаток, гарантія тощо; порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об`єкта оренди; відповідальність сторін; страхування орендарем взятого ним в оренду майна; обов`язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна.

Договір найму укладається на строк, встановлений договором (ч. 1 ст. 763 Цивільного кодексу України).

Згідно з ч. 4 ст. 284 ГК України строк договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Правові наслідки продовження користування майном після закінчення строку договору оренди також визначені у ст. 764 ЦК України, якою визначено, що якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Норма ст. 764 ЦК України передбачає таку правову конструкцію як поновлення договору найму, яка зводиться по суті до автоматичного продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умови, по-перше, що наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, та, по-друге, відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця.

Наведена норма Закону визначає можливість продовження договору оренди на той самий термін і на тих самих умовах. При цьому, для такого автоматичного продовження договору оренди передбачена особливість - відсутність заяви (повідомлення) однієї із сторін про припинення чи зміну умов договору протягом місяця після закінчення терміну його дії.

Відсутність такого заперечення може мати прояв у «мовчазній згоді» і у такому випадку орендар у силу закону може розраховувати, що договір оренди вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Відповідно до ч. 1 та 2 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» термін договору оренди визначається за погодженням сторін. Термін договору оренди не може бути меншим, ніж п`ять років, якщо орендар не пропонує менший термін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору, він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Норма ч. 2 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» не вказує на те, що відповідна вимога про припинення чи зміну договору оренди має називатися виключно заявою. Така заява може бути направлена однією із сторін у формі листа, телеграми, факсограми тощо. Істотне значення у цьому випадку має зміст такої заяви, оскільки вона обов`язково повинна бути спрямована на припинення або зміну умов договору оренди, та факт її отримання іншою стороною.

Правовий аналіз наведених норм матеріального права свідчить про те, що після закінчення строку договору оренди він може бути продовжений на такий самий строк, на який цей договір укладався, за умови, якщо проти цього не заперечує орендодавець. Якщо на дату закінчення строку договору оренди і протягом місяця після закінчення цього строку мали місце заперечення орендодавця щодо поновлення договору на новий строк, то такий договір припиняється. Оскільки зазначеними нормами визначено умови, за яких договір оренди вважається пролонгованим на строк, який був раніше встановлений, і на тих самих умовах, що були передбачені договором, то для продовження дії договору не вимагається обов`язкового укладення нового договору або внесення змін до нього.

Аналогічну правову позицію викладено у постановах Верховного Суду від 07.02.2018 у справі № 914/433/16, від 09.04.2019 у справі № 904/3415/18, від 29.05.2018 у справі № 923/854/17, від 05.06.2018 у справі № 904/7825/17, від 12.06.2018 у справі № 910/15387/17 та від 03.04.2019 у справі № 911/928/18.

Необхідно також вказати, що приписи частини другої статті 17 Закону № 2269-XII не містять вимог щодо форми надісланого повідомлення або заяви, але в той же час Верховний суд  23 квітня 2019 року у справі №904/2997/18 вказав, що істотне значення має не лише зміст такої заяви, яка обов`язково повинна бути спрямована на припинення або зміну умов договору оренди, але й факт її отримання іншою стороною.

Також норма зазначеної статті має диспозитивний характер, оскільки не вказує на те, що відповідна вимога про припинення чи зміну договору оренди має називатися виключно заявою. Така заява може бути направлена однією із сторін у формі листа, телеграми, факсограми тощо. Істотне значення у даному випадку має зміст такої заяви, оскільки вона обов`язково повинна бути спрямована на припинення або зміну умов договору оренди, та факт її отримання іншою стороною.

ВИСНОВОК: Якщо на дату закінчення строку договору оренди і протягом місяця після закінчення цього строку мали місце заперечення орендодавця щодо поновлення договору на новий строк, то такий договір припиняється, однак якщо такі відсутні та/або не отримані орендарем, то пролонгація можлива.

Матеріал по темі: «Переважне право на укладення (пролонгацію) договору оренди»

Теги: оренда державного майна, аренда, комунального майна, строк, договір оренди, типовий, закінчення, розірвання, припинення, продовження, пролонгація, судова практика, Верховний суд, Адвокат Морозов 

Передача в оренду державного майна без погодження з Фондом держмайна України

Адвокат Морозов (судовий захист)

Правові наслідки передачі державного майна в оренду без погодження з Фондом державного майна України.

30 листопада 2018 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду в рамках справи № 903/946/17 (ЄДРСРУ № 78214882) досліджував питання правових наслідків передачі державного майна в оренду без погодження з Фондом державного майна України.

Обставини справи: Державне підприємство звернулося з позовом до ФОП про застосування наслідків недійсності правочину (договір зберігання/оренди державного майна) та стягнення коштів за фактичне користування державним нерухомим майном, однак передача спірного майна відбулась без дозволу Фонду державного майна України.

Верховний суд вказує, що згідно з частиною першою статті 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна зі сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема, тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.

(!!!) Між тим, вимога про виконання зобов'язання за недійсним договором не ґрунтується на законі. Належним способом захисту у такому випадку є звернення з вимогою про відшкодування вартості того, що одержано за недійсним правочином, за цінами, які існують на момент відшкодування (правова позиція, викладена Верховним Судом України в постанові від 19.10.2016 зі справи № 18/122-12/2).

Відповідно до статті 235 ЦК України удаваним є правочин, який вчинено сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили. Якщо буде встановлено, що правочин був вчинений сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили, відносини сторін регулюються правилами щодо правочину, який сторони насправді вчинили.

Статтею 283 ГК України встановлено, що за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. У користування за договором оренди передається індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення (або цілісний майновий комплекс), що не втрачає у процесі використання своєї споживчої якості (неспоживна річ). До відносин оренди застосовуються відповідні положення ЦК України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Істотними умовами договору оренди є: об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); строк, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу. Оцінка об'єкта оренди здійснюється за відновною вартістю, крім об'єктів оренди державної та комунальної власності, оцінка яких здійснюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України. Умови договору оренди зберігають свою силу на весь строк дії договору, а також у разі, якщо після його укладення законодавством встановлено правила, що погіршують становище орендаря (частини перша та друга статті 284 ГК України) (Постанова Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 16 квітня 2018 року у справі №  923/485/17 (ЄДРСРУ № 73410780)).

(!!!) Визнання недійсним договору та визнання недійсним зобов'язання не є тотожними поняттями, оскільки в силу прямої вказівки закону договір, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення, а визнання недійсним зобов'язання за цим договором стосується наслідків недійсності такого договору. (Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного суду від 14.03.2018 №911/1391/17)

Врахувавши зазначене положення,  а також приписи ст.235 ЦК України та 283 ГК України, суд дійшов висновку, що правом вимоги про відшкодування вартості того, що одержано за недійсним правочином, який містить ознаки удаваного правочину оренди, наділений  орендодавець такого майна.

Приписами п. 1 ч. 1 ст. 287 ГК України та абз. 1 ст. 5 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" передбачено, що єдиними орендодавцями державного майна - майна цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, що є державною власністю, є Фонд державного майна України, його регіональні відділення і представництва.

Зважаючи на викладене ДП не мало права передавати нерухоме майно у користування іншим особам та не могло бути належним орендодавцем за договором, укладеним з відповідачем, тобто позивач не наділений правом вимоги про застосування наслідків недійсності правочину у вигляді відшкодування плати за використання відповідачем державного майна.

ВИСНОВОК: Враховуючи той факт, що передача спірного державного майна відбулась без дозволу Фонду державного майна України, який і є правомочною особою на укладення договору оренди державного майна, тобто фактично між сторонами договору не могло бути укладено договору оренди, оскільки це майно є власністю не позивача, а держави, то ДП немало права на передачу державного майна у користування іншим особам без відповідного дозволу Фонду державного майна України.

Теги: оренда державного майна, дозвіл фонду державного майна, договір оренди, орендодавець, аренда, переважне право, пролонгація, судова практика, Адвокат Морозов