Відчуження частки спільної часткової власності без згоди співвласника

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Верховний Суд назвав умови коли можливо відчуження частки спільної часткової власності без згоди іншого співвласника

13 травня 2022 року Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи № 520/2224/19-ц (провадження № 61-4067св21) досліджував питання щодо особливостей відчуження частки спільної часткової власності без згоди співвласника.

Відповідно до ч. 1 ст. 361 ЦК України співвласник має право самостійно розпорядитися своєю часткою у праві спільної часткової власності.

У разі продажу частки співвласник має переважне право перед іншими особами на її купівлю за ціною, оголошеною для продажу, та на інших рівних умовах, крім випадку продажу з публічних торгів (ч. 1 ст. 362 ЦК України).

Частиною четвертою ст. 362 ЦК України передбачено, що в разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред’явити до суду позов про переведення на нього прав та обов’язків покупця. Одночасно позивач зобов’язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець.

Відповідно до ст.5 Закону України «Про нотаріат» нотаріус зобов'язаний, зокрема, здійснювати свої професійні обов'язки відповідно до цього Закону і принесеної присяги, дотримуватися правил професійної етики; сприяти громадянам, підприємствам, установам і організаціям у здійсненні їх прав та захисті законних інтересів, роз'яснювати права і обов'язки, попереджати про наслідки вчинюваних нотаріальних дій для того, щоб юридична необізнаність не могла бути використана їм на шкоду; зберігати в таємниці відомості, одержані ним у зв'язку з вчиненням нотаріальних дій; відмовити у вчиненні нотаріальної дії в разі її невідповідності законодавству України або міжнародним договорам; виконувати інші обов'язки, передбачені законом.

Нотаріуси або посадові особи, які вчиняють нотаріальні дії, у своїй діяльності керуються законами України, постановами Верховної Ради України, указами і розпорядженнями Президента України, постановами і розпорядженнями Кабінету Міністрів України, а на території Республіки Крим, крім того, - законодавством Республіки Крим, наказами Міністра юстиції України, нормативними актами обласних, Київської та Севастопольської міських державних адміністрацій (стаття 7 Закону України «Про нотаріат»).

Згідно ст.46 Закону України «Про нотаріат» нотаріуси або посадова особа, яка вчиняє нотаріальні дії, має право витребувати від фізичних та юридичних осіб відомості та документи, необхідні для вчинення нотаріальної дії. Відомості та документи, необхідні для вчинення нотаріальних дій, повинні бути подані в строк, визначений нотаріусом. Цей строк не може перевищувати одного місяця. Неподання відомостей та документів на вимогу нотаріуса є підставою для відкладення, зупинення вчинення нотаріальної дії або відмови у її вчиненні.

Також у статті 46-1 Закону України «Про нотаріат» зазначено, що нотаріус під час вчинення нотаріальних дій обов'язково використовує відомості єдиних та державних реєстрів шляхом безпосереднього доступу до них. Нотаріус під час вчинення нотаріальних дій обов'язково використовує відомості Єдиного державного демографічного реєстру, а також Державного реєстру актів цивільного стану громадян, Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань, інших єдиних та державних реєстрів, що функціонують у системі Міністерства юстиції України.

Нотаріус під час вчинення нотаріальних дій з нерухомим майном, об'єктом незавершеного будівництва обов'язково використовує також відомості Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Державного земельного кадастру.

Інформація з єдиних та державних реєстрів, отримана нотаріусом під час вчинення нотаріальних дій, залишається у відповідній справі державної нотаріальної контори чи приватного нотаріуса. Користування єдиними та державними реєстрами здійснюється безпосередньо нотаріусом, який вчиняє відповідну нотаріальну дію.

Отже, слід зазначити, що право на витребування певних відомостей і документів дозволяє нотаріусу не обмежуватися переліком документів, визначених законом, а вимагати подання також додаткових відомостей чи документів, визначаючи їх на власний розсуд. Поряд із цим згідно з ч.3 ст. 46 Закону України "Про нотаріат" неподання відомостей та документів на вимогу нотаріуса є підставою для відкладення, зупинення вчинення нотаріальної дії або відмови в її вчиненні. Таким чином, юридичним наслідком ненадання вказаних документів або відомостей є відкладення, зупинення вчинення нотаріальної дії або відмови в її вчиненні.

Необхідно зауважити, що в окремих випадках витребування відомостей та документів виступає не як права, а як обов'язки нотаріуса.

Статтею 39 Закону України «Про нотаріат» передбачено, що порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами та посадовими особами органів місцевого самоврядування встановлюється цим Законом та іншими актами законодавства України.

Так, пунктом 5 глави 1 розділу ІІ Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого Наказом Міністерства юстиції України 22.02.2012 №296/5, визначені дії нотаріуса при посвідченні договору у разі реалізації переважного права купівлі частки у праві спільної часткової власності.

(!!!) У разі якщо один з учасників спільної часткової власності продає належну йому частку в спільній власності іншій особі, нотаріус повинен упевнитись у тому, що продавець у письмовій формі повідомив усіх інших учасників спільної часткової власності (як фізичних, так і юридичних осіб) про свій намір продати свою частку іншій особі із зазначенням ціни та інших умов, на яких продається ця частка.

Доказом повідомлення учасників спільної часткової власності про подальший продаж частки в спільному майні є або свідоцтво, видане нотаріусом, про передачу їм заяви продавця, або заява учасників спільної часткової власності про відмову від здійснення права переважної купівлі частки майна, що продається (із зазначенням ціни та інших умов продажу цієї частки). Справжність підпису на заяві має бути засвідчена нотаріально.

Заява учасника спільної часткової власності про відмову від права переважної купівлі може бути викладена на окремому стандартному білому аркуші паперу з одночасною реєстрацією в журналі реєстрації вхідних документів або на спеціальному бланку нотаріальних документів (за бажанням зазначеного учасника).

Якщо вказана заява передана особисто учаснику спільної часткової власності нотаріусом, який посвідчує договір, то свідоцтво про передачу заяви не видається, при цьому примірник заяви з написом нотаріуса про її вручення додається до примірника договору купівлі-продажу частки відчужуваного майна, який залишається в матеріалах нотаріальної справи.

При одержанні від учасників спільної часткової власності письмової відповіді на повідомлення про продаж ця відповідь додається до примірника договору, що залишається у матеріалах нотаріальної справи.

ВАЖЛИВО: Правила, викладені у цьому пункті, не застосовуються при посвідченні договорів довічного утримання (догляду); спадкового договору; дарування; ренти (якщо майно передається безоплатно); пожертви, міни; міни частки майна або відчуження частки майна, виділеної за згодою співвласників чи за рішенням суду, а також у разі продажу частки у праві власності на майно з публічних торгів (аукціону).

Якщо решта учасників спільної часткової власності відмовиться від здійснення права переважної купівлі або не здійснить цього права щодо нерухомого майна протягом одного місяця, а щодо іншого майна - протягом десяти днів з дня одержання повідомлення про намір і умови продажу, то нотаріус після одержання заяви про відмову або після спливу встановленого терміну може посвідчити договір купівлі-продажу частки спільного майна іншій особі.

Договір купівлі-продажу частки спільного майна іншій особі може бути посвідчений нотаріусом за наявності відомостей про те, що учасники спільної часткової власності відмовились одержати надіслані на їх адресу заяви продавця про його намір продати свою частку. Про цю обставину повинна свідчити зроблена на зворотному повідомленні відмітка органу зв'язку.

Договір купівлі-продажу частки спільного майна іншій особі може бути посвідчений також у разі, якщо адреса інших учасників спільної часткової власності невідома. На підтвердження цього повинен бути наданий документ відповідного компетентного органу (довідкової служби, адресно-довідкового бюро тощо).

Заява учасника спільної часткової власності про відмову від права переважної купівлі або фактична відмова учасника спільної часткової власності, який протягом установленого строку не здійснив свого права на переважну купівлю, дійсна протягом трьох місяців. Цей строк обчислюється з дня подання заяви про відмову від права переважної купівлі або з дня, наступного за останнім днем зазначеного місячного (десятиденного) терміну.

Отже,  підставою для пред'явлення співвласником позову про переведення прав і обов'язків покупця за договором купівлі-продажу частки майна у праві спільної часткової власності є такі порушення:

• продаж співвласником частки у праві спільної часткової власності без письмового попередження інших співвласників про намір продати свою частку, ціну та інші умови її продажу;
• укладання договору купівлі-продажу без одержання повідомлення від співвласників про відмову від здійснення ними переважного права купівлі до спливу одного місяця щодо нерухомого майна і десяти днів щодо рухомого майна від дня отримання ними повідомлення про продаж;
• продаж проведено за істотно нижчого ціною і на більш легких умовах, ніж пропонувалося співвласникам.

Аналіз положень ст. 362 ЦК України свідчить про те, що суб'єктивне право на продаж частки сторонній особі виникає у співвласника з моменту одержання відмови усіх інших співвласників від здійснення переважного права на купівлю або нездійснення ними цього права протягом одного місяця від дня отримання ними повідомлення, якщо предметом договору купівлі-продажу є нерухоме майно, а обмеження щодо розпорядження своєю часткою стосуються лише продажу частки співвласником.

ВАЖЛИВО: Переважного права інших співвласників на придбання частки не існує у випадках її відчуження іншим чином: шляхом укладення договорів міни, дарування, ренти (якщо майно передається безоплатно – ст. 734 ЦК України), довічного утримання, спадкового договору або складання заповіту. Крім того, інші співвласники позбавлені переважного права на купівлю частки у праві спільної часткової власності в разі її продажу з публічних торгів.

Про вказане, в тому числі, свідчать приписи п. 5 Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого наказом Міністерства юстиції України 22.02.2012 № 296/5, зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 22 лютого 2012 р. за № 282/20595, згідно з яким у разі якщо один з учасників спільної часткової власності продає належну йому частку в спільній власності іншій особі, нотаріус повинен упевнитись у тому, що продавець у письмовій формі повідомив усіх інших учасників спільної часткової власності (як фізичних, так і юридичних осіб) про свій намір продати свою частку іншій особі із зазначенням ціни та інших умов, на яких продається ця частка. Разом з цим, вказані правила, не застосовуються при посвідченні договорів довічного утримання (догляду); спадкового договору; дарування; ренти (якщо майно передається безоплатно); пожертви, міни; міни частки майна або відчуження частки майна, виділеної за згодою співвласників чи за рішенням суду, а також у разі продажу частки у праві власності на майно з публічних торгів (аукціону).

Конституцією України (ст. 41) та ст. 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, до якої Україна приєдналася 17 липня 1997 року відповідно до Закону України від 17 липня 1997 року № 475/97-ВР "Про ратифікацію Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року, Першого протоколу та протоколів № 2, 4, 7 та 11 до Конвенції", закріплено принцип непорушності права приватної власності, який означає право особи на безперешкодне користування своїм майном та закріплює право власника володіти, користуватися і розпоряджатися належним йому майном, на власний розсуд вчиняти щодо свого майна будь-які угоди, відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб (ст.ст. 316, 317, 319, 321 ЦК України).

Крім того, враховуючи положення ст.362 Цивільного кодексу України та ч.5 ст.20 Закону України "Про товариства з обмеженою та додатковою відповідальністю" Верховний Суд зазначає, що у разі , якщо позовні вимоги обґрунтовані посиланням на порушення переважного права позивача на придбання частки у справі спільної часткової власності, належним способом захисту порушених прав позивача, який фактично прагне таку відчужану частку іншого учасника, є позов про переведення на позивача прав і обов`язків покупця частки (частини частки). Саме такий спосіб захисту передбачений ч.4 ст.362 ЦК України та ч.5 ст.20 Закону України "Про товариства з обмеженою та додатковою відповідальністю".

Тлумачення ч.4 ст.362 ЦК України свідчить, що при визнанні недійсним договору купівлі-продажу, який порушує переважне право, жодним чином не відновлюються інтереси особи, переважне право якої порушене. Переважне право за таких умов і не може бути захищеним, оскільки визнання правочину недійсним вчиненого з порушенням переважного права не відновлює порушеного переважного права, тому що договір купівлі-продажу не завжди є наслідком реалізації переважного права і немає будь-яких передумов для зобов`язання співвласника для укладення договору. Також відсутні гарантії для покупця частки (депозит при переведенні прав та обов`язків) щодо отримання сплачених коштів. (Постанова Верховного Суду від 29.05.2019р. у справі № 362/3810/16-ц)

ВИСНОВОК: Верховний Суд вважає, що положення ч. 4 ст. 362 ЦК України регулюють відносини виключно з переведення прав та обов’язків покупця за договором купівлі-продажу, укладеним із порушенням переважного права, а в разі відчуження частки спільної часткової власності шляхом укладення договору міни, дарування, ренти, довічного утримання, спадкового договору або складання заповіту, а також внесення вкладу до статутного капіталу інші співвласники не мають переважного права на придбання такої частки.

 

Матеріал по темі: «Пріоритет Статуту ТОВ над Законом автоматично припиняється»

 

Теги: переведення прав покупця, переважне право, придбання частки, відчуження частки, спільна часткова власність,  без згоди співвласника, судова практика, Верховний суд, Адвокат Морозов

Переважне право орендаря на продовження договору оренди землі

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Особливості та судова практика Верховного суду щодо реалізації переважного права орендаря на продовження договору оренди землі

21 жовтня 2021 року Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи № 605/662/18, провадження № 61-192св20 (ЄДРСРУ №100490927) досліджував питання щодо переважного права орендаря на продовження договору оренди землі.

Частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і  орендарем.

Згідно з частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Відповідно до вимог частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33  Закону України «Про оренду землі», яка фактично об`єднує два випадки пролонгації договору оренди землі.

Зокрема, частинами першою-третьою статті 33 цього Закону (у редакції на час виникнення спірних правовідносин) передбачено, що по закінченню строку, на  який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди  землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це  орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України, яка передбачає, що наймач, який належно виконує свої обов`язки за  договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк.

Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов`язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не  встановлений договором, - в розумний строк.

Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і  строків.

Аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, статті 15 ЦК України буде порушене у разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.

Аналогічний висновок міститься у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року в справі № 14-65цс18.

Разом з тим для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Аналогічна правова позиція висловлена Верховним Судом України у постанові від 12 жовтня 2016 року у справі № 6-1282цс16, у постанові від 13 квітня 2016 року у справі № 6-2027цс15, у постанові від 23 березня 2016 року у справі № 6-146цс16, у постанові від 25 лютого 2015 року у справі № 6-10цс15, у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 06 жовтня 2021 року у справі № 729/759/19, провадження № 61-10422св21 (ЄДРСРУ № 100179233), від 06 жовтня 2021 року Верховного  Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду у справі № 126/2518/19, провадження №61-12072св21 (ЄДРСРУ № 100292115) та у постановах Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18), від 21 листопада 2018 року у справі № 530/212/17 (провадження № 14-330цс18).

Втім, Велика Палата Верховного Суду у пунктах 34-38.2 постанови від 31 серпня 2021 року у справі № 903/1030/19 (провадження № 12-4гс21) фактично підтримала свої висновки, викладені у постановах від 22 вересня 2020 року у справі № 159/5756/18 (провадження № 14-99цс20), від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18), від 22 вересня 2020 року у справі № 159/5756/18 (провадження № 14-99цс20) щодо обов`язку орендаря у строки, визначені законом повідомити про поновлення договору оренди, щодо загального та спеціального правила продовження оренди землі (частини п`ята, шоста статті 33 закону України «Про оренду землі»), щодо «мовчазної згоди» з обов`язковим оформленням договірних відносин шляхом підписання сторонами додаткової угоди, а у разі відмови орендодавця від цього - у судовому порядку.

Так, Велика Палата Верховного Суду у пункті 38.2 постанови від 31 серпня 2021 року у справі № 903/1030/19 (провадження № 12-4гс21) дійшла висновку про те, що у разі відсутності листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як його мовчазну згоду на поновлення цього договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені у ньому раніше. Але таке поновлення обов`язково оформляється шляхом підписання сторонами додаткової угоди, а у разі якщо орендодавець цього не робить, - у судовому порядку за вимогою про визнання укладеною додаткової угоди та з фіксацією її повного тексту у резолютивній частині рішення суду.

ВИСНОВОК: Отже, якщо право орендаря  порушене, то підлягає судовому захисту шляхом визнання укладеною додаткової угоди з фіксацією її повного тексту у резолютивній частині рішення суду.

 

P.s. Існує також ОКРЕМА ДУМКА судді Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду Крата В. І. від 06 жовтня 2021 року в рамках справи № 701/488/17-ц, провадження № 61-871св17 (ЄДРСРУ № 100179329) суть якої зводиться до того, що аналіз висновків у вказаних постановах свідчить, що як Верховним Судом України, так і Великою Палатою Верховного Суду, відбулося ототожнення двох відмінних правових конструкцій - переважного права наймача на укладення договору та поновлення договору. І саме це зумовило висновок, що для поновлення необхідні такі юридичні факти як: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди. Проте, очевидно, для застосування конструкції поновлення договору найму такі юридичні факти не є необхідними.

Матеріал по темі: «Поняття «переважного права орендаря» щодо укладання договору оренди землі»

 

Теги: переважне право, поновлення договору оренди землі, добросовісний орендар, мовчазна згода, пролонгація договору оренди, користування земельною ділянкою, орендна плата, судова практика, Адвокат Морозов

Переважне право наймача на укладення договору оренди на новий строк

Адвокат Морозов (судовий захист)

Переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк, поновлення строку дії договору та наслідки несвоєчасного повернення об’єкту оренди

30 липня 2020 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду в рамках справи № 925/1223/17 (ЄДРСРУ № 90696495) досліджував питання щодо переважного перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк, поновлення строку дії договору та наслідків несвоєчасного повернення об’єкту оренди.

Відносно переважного права на укладання договору найму

Відповідно до статті 193 ГК України суб`єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов`язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов`язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться. До виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

За змістом статей 625, 628, 629 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку (частина перша статті 509 ЦК України, частина перша статті 173 ГК України).

Положення статей 526 ЦК України та 193 ГК України визначають, що суб`єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов`язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов`язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться. Кожна сторона повинна вжити усіх заходів, необхідних для належного виконання нею зобов`язання, враховуючи інтереси другої сторони та забезпечення загальногосподарського інтересу. Порушення зобов`язань є підставою для застосування господарських санкцій, передбачених цим Кодексом, іншими законами або договором.

Відповідно до статей 759, 762, 763 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. За користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Договір найму укладається на строк, встановлений договором. Ці положення кореспондуються з положеннями статті 283 ГК України.

Згідно з частиною першою статті 10 та частиною першою статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" до істотних умов договору оренди, серед іншого, належить термін, на який укладається договір оренди, що визначається за погодженням сторін.

Відповідно до статті 777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов`язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється Цій нормі кореспондують положення статті 285 ГК України та частини третя статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", що обумовлює реалізацію орендарем такого переважного права, зокрема, з належним виконанням ним обов`язків за договором оренди.

За змістом статті 285 ГК України, статті 777 ЦК України, частини третьої статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" наявність у орендаря переважного права, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий строк, якому відповідає обов`язок орендодавця щодо укладення такого договору, є підставою для обов`язкового укладення відповідного договору оренди за наявності обставин, зазначених у відповідних законодавчих приписах. Отже, вирішуючи такий спір, суд має з`ясовувати наявність у орендаря переважного права на укладення договору оренди на новий строк з урахуванням наявності чи відсутності обставин, з якими закон пов`язує виникнення такого права, а також вчинення кожним з учасників спірних правовідносин певних дій на виконання вимог закону. При цьому суду слід також з`ясовувати, чи належним чином орендар виконував зобов`язання за договором.

(!!!) Сутністю переважного права є укладення договору найму на новий строк зі встановленням умов за домовленістю сторін, а не його автоматичне поновлення. Наймач повинен повідомити наймодавця про своє переважне право у строк, визначений у договорі, або в розумний строк до закінчення строку договору найму. У разі якщо наймач не надсилає повідомлення наймодавцю, він відмовляється від здійснення свого переважного права. Наведене відповідає правові позиції, викладеній у постанові Верховного Суду України від 17.05.2017 у справі № 3-122гс17, постановах Верховного Суду від 02.05.2018 у справі № 922/3633/16, від 03.03.2020 у справі № 916/1657/18, від 15.06.2020 у справі № 910/4130/19.

Відносно поновлення строку договору оренди у разі відсутності заперечень

У статті 764 ЦК України передбачено, що, якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Згідно з частиною четвертою статті 284 ГК України, строк договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Згідно з частиною другою статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Зазначені норми не встановлюють форми заяви про припинення договору оренди. Така вимога може бути викладена однією із сторін у листі, телеграмі, факсограмі тощо. Істотне значення у цьому випадку має зміст такої заяви, оскільки вимога обов`язково повинна бути спрямована на припинення або зміну умов договору оренди, та її направлення у межах строку, встановленого законом.

ВАЖЛИВО: Відтак, якщо на дату закінчення строку договору оренди і протягом місяця після закінчення цього строку мали місце заперечення орендодавця щодо поновлення договору на новий строк, то такий договір припиняється.

Наведене узгоджується з правовими позиціями викладеними, зокрема, у постановах Верховного Суду від 02.07.2019 у справі № 906/742/18,  № 906/743/18, № 906/746/18, від 16.07.2019 у справі № 906/744/18, від 13.08.2019 у справі № 916/707/18, від 28.05.2019 у справі № 911/2980/17, від 03.03.2020 у справі № 916/1657/18.

З огляду на викладене орендодавець має право відмовитися від договору, надіславши відповідну заяву протягом місяця після закінчення строку такого договору.

Окрім того, з приводу реалізації у спірних правовідносинах інституту продовження договору оренди на новий строк внаслідок переважного права добросовісного орендаря (частина третя статті 17 Закону України. "Про оренду державного та комунального майна") Верховний суд зауважує, що порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦК України, матиме місце при укладенні договору оренди:

 - з новим орендарем - при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право;

- укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю у поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати об`єкт оренди для власних потреб (аналогічний правовий висновок викладений у постановах Верховного Суду від 26.06.2019 у справі № 923/759/18, від 10.06.2020 у справі № 910/4130/19).

Відносно наслідків несвоєчасного повернення об’єкту оренди

Слід також відмітити, що відповідно до частини першої статті 785 ЦК України у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Згідно з частиною другою цієї норми, на підставі якої заявлено позовні вимоги про стягнення неустойки, якщо наймач не виконує обов`язку щодо повернення речі, наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення.

Частиною другою статті 614 ЦК України передбачено, що відсутність своєї вини доводить особа, яка порушила зобов`язання.

Для застосування наслідків, передбачених частиною другою статті 785 ЦК України, необхідною є наявність вини (умислу або необережності) в особи, яка порушила зобов`язання, відповідно до вимог статті 614 зазначеного Кодексу. При цьому для застосування відповідальності, передбаченої цією нормою, важливим є встановлення наявності в орендаря можливості передати майно, що було предметом оренди, та умисного невиконання ним цього обов`язку. Аналогічну правову позицію викладено, зокрема, у постановах Верховного Суду України від 02.09.2014 у справі № 927/1215/13 і від 19.08.2014 у справі № 3-85гс14, постанові Верховного Суду від 11.04.2018 у справі № 914/4238/15.

Матеріал по темі: «Переважне право на укладення (пролонгацію) договору оренди»

Теги: переважне право, наймач, укладання договору, продовження оренди, повернення орендованого, оренда, аренда, закінчення, розірвання, припинення, продовження, пролонгація, наслідки, відповідальність, судова практика, Верховний суд, Адвокат Морозов 

Поняття «переважного права орендаря» щодо укладання договору оренди землі

Адвокат Морозов (судовий захист)

Поняття «переважного права орендаря» та спонукання до укладання додаткової угоди до договору оренди землі.

27 червня 2019 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду в рамках справи №  923/925/18 (ЄДРСРУ № 82937643) наголосив, що договір оренди землі вважатиметься поновленим лише у разі укладення додаткової угоди, про що безпосередньо зазначено у частині 8 статті 33 Закону України "Про оренду землі". При цьому відмову або зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено у суді.

Правову позицію щодо розмежування цих підстав сформульовано Верховним Судом України, зокрема у постанові від 25.02.2015 у справі № 6-219цс14, Верховним Судом у постановах від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц, від 10.09.2018 у справі № 920/739/17.

Отже, поновлення договору оренди землі в судовому порядку, у передбачений ст. 33 Закону України «Про оренду землі» спосіб, вимагає укладення додаткової угоди між сторонами як єдиної підстави продовження орендних прав і обов`язків.

Отже, належним способом захисту порушеного права у цьому випадку є позов про визнання укладеною додаткової угоди із викладенням її змісту, оскільки сама по собі вимога про визнання договору оренди землі поновленим за своєю суттю є встановленням факту, який має юридичне значення, і не може забезпечити захисту порушеного права позивача в силу імперативного припису про обов`язковість оформлення поновлення договору оренди саме шляхом укладення додаткової угоди, що, власне, і може бути предметом розгляду в суді.

Аналогічну правову позицію викладено у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 10.09.2018 у справі № 920/739/17, від 15.01.2019 у справі № 922/1464/18, від 12.06.2019 року у справі № 910/11518/18 та ін.

ВАЖЛИВО: Неправильно обраний спосіб захисту зумовлює прийняття рішення про відмову у задоволенні позову, незалежно від інших встановлених судом обставин.

Аналогічна правова позиція щодо належного способу захисту права орендаря на поновлення договору оренди за статтею 33 Закону України "Про оренду землі" викладена в постановах Верховного Суду від 12.06.2019 року у справі № 910/11518/18, 11.04.2019 у справі №903/847/17, від 04.04.2019 у справі №905/174/18, від 19.03.2019 у справі №908/1805/17, від 19.03.2019 у справі №908/2484/17, від 06.03.2019 у справі №916/600/18, від 20.02.2019 у справі №915/1401/17, від 13.02.2019 у справі №911/3225/17, від 16.01.2019 у справі №908/127/17, від 15.01.2019 у справі №922/1464/18, від 11.12.2018 у справі №921/43/18, від 06.12.2018 у справі №908/1634/17, від 06.12.2018 у справі №915/456/17, від 11.09.2018 у справі №911/1170/17.

В той же час, реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі, передбачена положеннями Закону України «Про оренду землі», відбувається за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін (рішення Верховного Суду у справі № 312/265/17, №  625/166/18).

Однак, 15 липня 2019 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду в рамках справи № 911/2439/18 (ЄДРСРУ № 83059425) вже конкретизував викладене вище: «частина третя статті 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»  поняття переважного права орендаря означає надання йому переваги орендодавцем у разі наявності пропозицій інших господарюючих суб`єктів, що містять умови, рівні з умовами особи, яка наділена переважним правом. При цьому для набуття переважного права на укладення договору на новий термін недостатнім є належне виконання орендарем своїх обов`язків за попереднім договором оренди, оскільки іншими передумовами для реалізації такого права законодавство чітко визначає необхідність досягнення сторонами домовленості щодо умов нового договору та рівність умов (пропозицій) особи, яка наділена переважним правом, з умовами (пропозиціями) іншого претендента на оренду, для чого «орендарю необхідно вчинити певні активні дії для досягнення такої домовленості»».

ВИСНОВОК: Підсумовуючи зазначене вбачається, що для набуття переважного права на укладення договору оренди землі на новий термін недостатнім є належне виконання орендарем своїх обов`язків за попереднім договором оренди… необхідні також «активні дії для досягнення такої домовленості», а відмову та/або зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі необхідно оскаржувати у суді.

Матеріал по темі: «Переважне права на поновлення договору оренди землі добросовісним орендарем»

Теги: переважне право, поновлення договору оренди землі, добросовісний орендар, мовчазна згода, пролонгація договору оренди, користування земельною ділянкою, орендна плата, судова практика, Адвокат Морозов

Переважне право на поновлення договору оренди землі добросовісним орендарем

Адвокат Морозов (судовий захист)

Переважне право на поновлення договору оренди землі. Добросовісний орендар.

17 жовтня 2018 року та 24 жовтня 2018 року Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справ № 391/378/17-ц, провадження № 61-1939св18 (ЄДРСРУ № 77397921) та у справі №395/1425/16-ц, провадження № 61-7772св18 (ЄДРСРУ № 77312598) відповідно досліджував питання щодо переважного права на поновлення договору оренди землі добросовісним орендарем.

Частиною першою статті 123 ЗК України передбачено, що надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється Верховною Радою Автономної Республіки Крим, Радою міністрів Автономної Республіки Крим, органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

За змістом частини другої статті 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства щодо договору, договору найму, регулюються актами земельного законодавства - ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Законом України «Про оренду землі» визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

У частині першій статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Статтею 764 ЦК України передбачено такий правовий механізм, як поновлення договору найму, який зводиться по суті до автоматичного продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умови, по-перше, що наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, та, по-друге, відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця.

Згідно із частинами першою-п'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

(!!!) Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Між тим, при відсутності спроби або конкретних дій сторін для досягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору не можна вважати, що переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припинилося.

Вказане узгоджується з позицією викладеною в постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 18 січня 2018 року у справі № 910/12017/17.

Більше того, за змістом вказаної правової позиції Верховного Суду, сторони попереднього договору оренди, і в першу чергу орендодавець, мають право на перегляд умов попереднього договору при укладенні нового. Але нові умови мають бути доведені в чіткій та конкретній формі, щоби інша сторона змогла зробити такий же чіткий і конкретний вибір.

При цьому суд касаційної інстанції зробив висновок, що порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦК України, матиме місце при укладенні договору оренди:

- із новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право;

- у випадку недосягнення згоди щодо плати за новим договором та інших умов договору з іншим наймачем на більш сприятливих умовах та укладення з ним договору на тих самих умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права;

- укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю у поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати об'єкт оренди для власних потреб.

ВАЖЛИВО: Порушенням переважного права орендаря буде також укладення договору з новим орендарем  на умовах, які були б прийнятними для попереднього орендаря.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. 

Суди першої та апеляційної інстанцій обґрунтовано застосувавши положення статті 33 Закону України «Про оренду землі», дійшли правильного висновку про те, що позивач є добросовісним орендарем, дії якого виразилися у продовжені користування ним земельною ділянкою та внесенні відповідної орендної плати після закінчення строку дії договору, що свідчить про його намір скористатися своїм переважним правом та поновити договір оренди земельної ділянки, строк дії якого закінчився.

Аналогічний висновок зазначений у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 25 квітня 2018 року у справі № 541/831/17-ц та у постановах Верховного Суду України від 12 жовтня 2016 року № 6-1282цс16 та від 23 листопада 2016 року № 6-2540цс16.

Крім того, вказані вище висновки узгоджуються з висновками Великої Палати Верховного Суду, викладеними в постанові від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц.

«Мовчазна згода»

Необхідно також вказати, що 21.02.2018 р. Верховний Суд у складі колегії суддів палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду в рамках справи № 917/772/17 (ЄДРСРУ № 72448843) зауважив, що у відповідності до ч.6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» встановлено іншу правову підставу, яка полягає в наступному: у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Ч.1-ч.5 статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачає, що орендар ініціює питання поновлення договору оренди землі на новий строк шляхом направлення орендодавцю листа-повідомлення та проекту додаткової угоди. Отримавши зазначений лист-повідомлення та проект додаткової угоди, орендодавець вчиняє ряд юридично значимих дій, а саме: (а) перевіряє його на відповідність вимогам закону, (б) узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, (в) приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), (г) укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.

Отже, якщо орендар, маючи на меті реалізацію свого переважного права на поновлення договору оренди землі на новий строк, ініціював перед орендодавцем питання про таке поновлення, скориставшись правовим механізмом ч.1-ч.5 статті 33 Закону України «Про оренду землі», то ч. 6 вказаної статті не може бути застосована до таких правовідносин, оскільки: (1) не передбачає звернення орендаря до орендодавця; (2) переговори сторін щодо зміни (за необхідності) істотних умов не проводяться.

(!!!) Таким чином, виходячи з того, що в ч.1-ч.5 та ч.6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» містять дві окремі правові підстави реалізації орендаря свого переважного права на поновлення договору оренди землі, вони не можуть бути застосовані одночасно, оскільки є різними за своєю правовою природою, механізмом застосування та правовими наслідками. Сам лише факт спливу місячного строку за відсутністю листа-повідомлення орендодавця про заперечення в поновленні договору оренди, разом з іншими підставами, вказаними в ч.6 статті 33 Закону України «Про оренду землі», не може свідчити про автоматичне поновлення договору оренди землі за наявності вже погоджених сторонами змін істотних умов договору оренди.

Як зазначив Верховний суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 20 вересня 2018 року у справі № 384/648/17-ц, провадження № 61-13391св18 (ЄДРСРУ № 76715496) пролонгація договору оренди можлива лише за мовчазної згоди власника землі (орендодавця), а при висловленні орендодавцем заперечень щодо пролонгації договору оренди землі такий договір не може вважатись поновленим. 

ВИСНОВОК: Реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків. Так, для продовження користування землею (поновлення договору оренди) добросовісний орендар повинен:

1)  Належно виконувати обов’язки згідно з умовами договору, особливо в частині оплати;

2)  Не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити орендодавця про намір укласти договір оренди землі на новий строк;

3)   Надати проект додаткової угоди до договору;

4)   Продовжувати сплачувати орендну плату;

5)   Продовжувати користуватися земельною ділянкою після спливу строку дії договору;

Теги: переважне право, поновлення договору оренди землі, добросовісний орендар, мовчазна згода, пролонгація договору оренди, користування земельною ділянкою, орендна плата, судова практика, Адвокат Морозов