Момент набрання чинності договору оренди землі

Адвокат Морозов (судовий захист)

Строк дії договору оренди землі починається після набрання ним чинності (держреєстрації), а не з моменту його укладення.

13 грудня 2018 року Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи № 500/2858/16-ц, провадження № 61-20945св18 (ЄДРСРУ № 78528947) досліджував питання щодо моменту набрання чинності договору оренди землі.

Необхідно наголосити, що 30 січня 2018 року в рамках справи № 484/272/16-ц, провадження № 61-913св18 (ЄДРСРУ № 72044023) Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду чітко вказав, що строк дії договору оренди землі починається після набрання ним чинності (державної реєстрації), а не з моменту його укладення.

Відповідно до частини першої статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо з належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

За змістом частини першої статті 210 ЦК України правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

Згідно частини 2 статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов'язані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі».

Статтею 17 Закону України «Про оренду землі» (в редакції чинній на час укладання договору оренди) передача об'єктів оренди орендарю здійснюється орендодавцем у строки та на умовах, що визначені у договорі оренди землі, за актом приймання передачі.

Згідно частини 1 статті 20 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі підлягає державній реєстрації та на підставі частини 1 статті 210, частини 3 статті 640 ЦК України, частини 2 статті 125 ЗК України й статті 18 Закону України «Про оренду землі» є укладеним з моменту його державної реєстрації; договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.

Аналогічної позиції дотримувався Верховний Суд України в постановах від 25 грудня 2013 року у справі №6-118цс13, від 19 лютого 2014 року у справі №6-162цс13, від 13 червня 2016 року у справі №6-643цс16.

Пунктом 8 постанови Пленуму Верховного Суду України «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» від 06 листопада 2009 року № 9 роз'яснено, що відповідно до частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання стороною (сторонами) вимог, які встановлені статтею 203 ЦК України, саме на момент вчинення правочину. Не може бути визнаний недійсним правочин, який не вчинено. У зв'язку з цим судам необхідно правильно визначати момент вчинення правочину (статті 205 - 210, 640 ЦК України тощо). Зокрема, не є укладеними правочини (договори), у яких відсутні встановлені законодавством умови, необхідні для їх укладення. Згідно зі статтями 210 та 640 ЦК України не є вчиненим також правочин у разі нездійснення його державної реєстрації, якщо правочин підлягає такій реєстрації.

Правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації (частина перша статті 210 ЦК України).

Строк дії договору оренди землі, умовами якого передбачено, що відлік строку оренди настає з моменту державної реєстрації цього договору, починається після набрання ним чинності, а не з моменту його укладення.

ВИСНОВОК: Отже, набрання договором чинності є моментом у часі, коли починають діяти права та обов'язки за договором, тобто коли договір (як підстава виникнення правовідносин та письмова форма, в якій зафіксовані умови договору) породжує правовідносини, на виникнення яких було спрямоване волевиявлення сторін.

Зазначений правовий висновок міститься у постанові Верховного Суду України від 18 січня 2017 року у справі № 6-2777цс16 та від 07 червня 2017 року у справі № 6-872цс17.

Така правова позиція є незмінною і підстав для відступлення Верховний суд не вбачає (22 листопада 2018 року Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи №704/1413/16-ц, провадження № 61-26833св18 (ЄДРСРУ № 78110831), від 31 жовтня 2018 року у справі № 616/415/17-ц, провадження № 61-1446св17 (ЄДРСРУ № 77763969), від 24 жовтня 2018 року у справі № 704/99/16-ц, провадження № 61-11380св18 (ЄДРСРУ № 77653919)).

Матеріал по темі: «Договір оренди землі: момент набрання чинності»

ТЕГИ: договір оренди землі, момент набрання чинності, державна реєстрація договору оренди землі, аренда земли, заключение договора, государственная регистрация, судебная практика, Адвокат Морозов

Підвідомчість судових справ що виникають з земельних правовідносин

Адвокат Морозов (судовий захист)

Проблеми визначення підвідомчості судових проваджень при подані відповідних позовів, що виникають з земельних правовідносин. Суперечлива судова практика. «Багатогранність» постанов Пленумів вищих судів касаційної інстанції.

24.01.2017 р. судова палата в адміністративних справах Верховного Суду України розглядаючи справу № 21-1559а16 підтримала правові висновки викладені у постановах Верховного Суду України від 24 лютого та 10 березня 2015 року (справи №№ 21-34а15, 21-547а14 відповідно) щодо підвідомчості судових спорів з суб’єктом владних повноважень відносно рішення про передачу земельних ділянок у власність чи оренду.

У цих справах суд дійшов висновку, що у разі прийняття суб’єктом владних повноважень рішення про передачу земельних ділянок у власність чи оренду (тобто ненормативного акта, який вичерпує свою дію після його реалізації) подальше оспорювання правомірності набуття фізичною чи юридичною особою спірної земельної ділянки має вирішуватися у порядку цивільної (господарської) юрисдикції, оскільки виникає спір про право цивільне.

В даному випадку суд вказав, що предметом спору у цій справі, як випливає зі змісту її фактичних обставин, були реєстраційні дії із державної реєстрації за заявником права приватної власності на самочинно житловий будинок за вказаною вище адресою та видачі свідоцтва про право власності на нього.

(!!!) Цей спір сторони та суди визнали таким, що належить до юрисдикції адміністративних судів.

Однак ВСУ зазначив, що в контексті конкретних обставин цієї справи та зумовленого ними нормативного регулювання правовідносин, що склалося між його суб’єктами, такий висновок не можна визнати правильним.

За частиною першою статті 2 Закону України від 1 липня 2004 року № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі – Закон № 1952-IV) під державною реєстрацією речових прав на нерухоме майно розуміється офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Згідно з пунктом 46 Порядку для проведення державної реєстрації прав з видачею свідоцтва про право власності на нерухоме майно у зв’язку з набуттям права власності на новозбудовані чи реконструйовані об’єкти нерухомого майна заявник, крім документів, що зазначені у пунктах 28, 29 і 31 цього Порядку, подає органові державної реєстрації прав документ, що посвідчує речове право на земельну ділянку (крім випадків реконструкції квартири, житлового або нежитлового приміщення), а також витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку (у разі, коли в документі, що посвідчує речове право на земельну ділянку, відсутні відомості про її кадастровий номер).

Відповідно до частин першої–третьої, п’ятої статті 376 ЦК житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

ВАЖЛИВО: Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.

На вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб.

Якщо проведення такої перебудови є неможливим або особа, яка здійснила (здійснює) будівництво, відмовляється від її проведення, таке нерухоме майно за рішенням суду підлягає знесенню за рахунок особи, яка здійснила (здійснює) будівництво. Особа, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, зобов’язана відшкодувати витрати, пов’язані з приведенням земельної ділянки до попереднього стану.

Окрім зазначених вище обставин, суди встановили також, що серед переліку документів, доданих позивачем до заяви про державну реєстрацію права власності на житловий будинок, не було документа, що посвідчує речове право на земельну ділянку, на якій розташовано житловий будинок.

Було відомо й про те, що відносно використання земельної ділянки, на якій розташована будівля виник  цивільно – правовий спір.

Аналіз зазначених фактичних обставин дає підстави вважати, що оспореним реєстраційним діям передує невирішений спір між його учасниками про право цивільне, зокрема, про право на конкретну земельну ділянку, збудовану будівлю на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, і право власності на яку (будівлю, нерухоме майно) може бути визнане судом, якщо це не порушуватиме прав інших осіб.

Наведена правова ситуація дозволяє дійти такого правового висновку.

Відповідно до статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року (далі – Конвенція) кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом. 

У рішенні Європейського суду з прав людини (далі – Суд) від 20 липня 2006 року у справі «Сокуренко і Стригун проти України» (заяви №№ 29458/04, 29465/04) зазначено, що відповідно до прецедентної практики Суду термін «встановленим законом» у статті 6 Конвенції спрямований на гарантування того, «що судова гілка влади у демократичному суспільстві не залежить від органів виконавчої влади, але керується законом, що приймається парламентом» [див. рішення у справі «Занд проти Австрії» (Zand v. Austria), заява № 7360/76]. У країнах з кодифікованим правом організація судової системи також не може бути віддана на розсуд судових органів, хоча це не означає, що суди не мають певної свободи для тлумачення відповідного національного законодавства. <…> фраза «встановленого законом» поширюється не лише на правову основу самого існування «суду», але й дотримання таким судом певних норм, які регулюють його діяльність. У своїх оцінках Суд дійшов висновку, що не може вважатися судом, «встановленим законом», національний суд, що не мав юрисдикції судити деяких заявників, керуючись практикою, яка не мала регулювання законом.

Відповідно до частини другої статті 2 КАС до адміністративних судів можуть бути оскаржені будь-які рішення, дії чи бездіяльність суб’єктів владних повноважень, крім випадків, коли щодо таких рішень, дій чи бездіяльності Конституцією чи законами України встановлено інший порядок судового провадження.

Визначальним принципом здійснення правосуддя в адміністративних справах є принцип офіційного з’ясування всіх обставин у справі і обов’язок суб’єкта владних повноважень доказувати правомірність своїх дій чи рішень, тоді як визначальним принципом цивільного судочинства є змагальність сторін.

Рішення суду касаційної інстанції, про перегляд якого подано заяву, ухвалено щодо реєстраційних дій, здійснених на основі юридичних фактів, стосовно яких існує спір про право цивільне, в межах якого (за наявності для цього підстав) можуть бути розв’язані й питання, пов’язані з реєстрацією права власності на будівлю.

ВАЖЛИВО: Таким чином ВСУ вказав, що справа не підлягає розгляду в порядку адміністративного судочинства.

Разом з тим, відповідно до статті 69 Закону України «Про Конституційний Суд України» рішення і висновки Конституційного Суду України рівною мірою є обов'язковими до виконання.

 Згідно резолютивної частини  рішення Конституційного Суду України від 01 квітня 2010 року № 10-рп/2010 вбачається чітка визначеність підсудності земельних спорів, зокрема:

- положення частини першої статті 143 Конституції України, згідно з якими територіальні громади села, селища, міста безпосередньо або через утворені ними органи місцевого самоврядування "вирішують інші питання місцевого значення, віднесені законом до їхньої компетенції", слід розуміти так, що при вирішенні цих питань органи місцевого самоврядування діють як суб'єкти владних повноважень;

- положення пунктів "а", "б", "в", "г" статті 12 Земельного кодексу у частині повноважень сільських, селищних, міських рад відповідно до цього кодексу вирішувати питання розпорядження землями територіальних громад, передачі земельних ділянок комунальної власності у власність громадян та юридичних осіб, надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності, вилучення земельних ділянок із земель комунальної власності треба розуміти так, що при вирішенні таких питань ці ради діють як суб'єкти владних повноважень;

- положення пункту 1 частини першої статті 17 Кодексу адміністративного судочинства України стосовно поширення компетенції адміністративних судів на "спори фізичних чи юридичних осіб із суб'єктом владних повноважень щодо оскарження його рішень (нормативно-правових актів чи правових актів індивідуальної дії), дій чи бездіяльності" слід розуміти так, що до публічно-правових спорів, на які поширюється юрисдикція адміністративних судів, належать і земельні спори фізичних чи юридичних осіб з органом місцевого самоврядування як суб'єктом владних повноважень, пов'язані з оскарженням його рішень, дій чи бездіяльності.

Більше того, раніше Верховний суд України чітко вказав, що оскарження розпоряджень та рішень щодо питань відведення земельних ділянок відбувається за правилами адмінсудочинства, а не будь-якого іншого (ВСУ від 7 червня 2016 року у справі № 820/3507/15, ЄДРСРУ № 58928563).

Між тим необхідно враховувати, що у постанові від 17 лютого 2015 року по справі № 21-551а14 Верховний Суду України висловив правову позицію, яка полягає у тому, що у разі прийняття суб'єктом владних повноважень рішення, на підставі якого виникають цивільні права та обов'язки особи та такі права підтверджуються чи оформленні відповідним правовстановлюючим документом, подальше оспорювання іншою особою правомірності набуття фізичною чи юридичною особою права має вирішуватись у порядку цивільної (господарської) юрисдикції, оскільки виникає спір про цивільне право.

Такого ж висновку Верховний Суд України дійшов у постановах від 24 лютого 2015 (справа №21-34а15), від 16 грудня 2014 року (справа №21-544а14) від 09 грудня 2014 року (справа №21-308а14), від 11 листопада 2014 року (справа №21-493а14).

ВИСНОВОК: Для встановлення підвідомчості справ, що виникають з земельних правовідносин слід враховувати КОНКРЕТНІ ОБСТАВИНИ справи, а також наявну (але доволі суперечливу) судову практику судів вищих інстанцій.

P.s. Для тих хто сумнівається щодо підсудності (: 

Господарська юрисдикція: За змістом статей 13, 14 Конституції України, статті 11 ЦК України, статей 123, 124, 127, 128 ЗК України рішенням органу місцевого самоврядування або державної адміністрації про надання земельної ділянки господарюючому суб'єкту у власність або в користування здійснюється волевиявлення власника землі і реалізуються відповідні права у цивільних правовідносинах з урахуванням вимог ЗК України, спрямованих на раціональне використання землі як об'єкта нерухомості (власності).

Індивідуальні акти органів держави або місцевого самоврядування, якими реалізовуються волевиявлення держави або територіальної громади як учасника цивільно-правових відносин і з яких виникають, змінюються, припиняються цивільні права і обов'язки, не належать до правових актів управління, а спори щодо їх оскарження мають приватноправовий характер, тобто справи у них підвідомчі господарським судам. (п. 1.2.4. Постанова Пленуму ВГСУ від 17.05.2011  № 6 «Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин»);

Цивільна юрисдикція: Земельні відносини, суб'єктами яких є фізичні чи юридичні особи, органи місцевого самоврядування, органи державної влади, а об'єктами - землі у межах території України, земельні ділянки та права на них, у тому числі на земельні частки (паї), регулюються земельним і цивільним законодавством на принципах забезпечення юридичної рівності прав їх учасників, забезпечення гарантій прав на землю (стаття 1 ЦК, статті 2, 5 Земельного кодексу України; далі - ЗК). Захист судом прав на землю у цих відносинах здійснюється способами, визначеними статтями 16, 21, 393 ЦК, статтею 152 ЗК, у тому числі шляхом визнання недійсними рішень органів виконавчої влади, органів місцевого самоврядування.

Відповідно до цього спори, що виникають із земельних відносин, у яких хоча б однією зі сторін є фізична особа, незважаючи на участь у них суб'єкта владних повноважень, згідно зі статтею 15 ЦПК розглядаються в порядку цивільного судочинства. (п. 7 Постанови пленуму ВССУ від 01.03.2013  № 3 «Про деякі питання юрисдикції загальних судів та визначення підсудності цивільних справ»);

Адміністративна юрисдикція: Земельні спори фізичних чи юридичних осіб з органом місцевого самоврядування як суб'єктом владних повноважень, пов'язані з оскарженням його рішень, дій чи бездіяльності, належать до публічно-правових спорів, на які поширюється юрисдикція адміністративних судів. (п. 12 Постанови пленуму ВАСУ від 20.05.2013  № 8 «Про окремі питання юрисдикції адміністративних судів»).

Теги: підвідомчість судових справ що виникають з земельних правовідносин, речове право на землю, земельна ділянка, оренда,  державна реєстрація, право приватної власності, самочинний житловий будинок, свідоцтва про право власності, комунальна власність, судовий захист, Адвокат Морозов