Пролонгація договорів оренди державного або комунального майна

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Правове регулювання продовження договорів оренди державного та комунального майна строк дії яких закінчився після 01 липня 2020 року

09 лютого 2026 року Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи № 591/565/24, провадження № 61-9322св25 (ЄДРСРУ № 133909232) досліджував питання щодо регулювання продовження договорів оренди державного та комунального майна строк дії яких закінчився після 01 липня 2020 року.

Згідно зі статтею 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди). Особливості найму (оренди) державного і комунального майна встановлюються Законом України «Про оренду державного та комунального майна».

Договір найму укладається на строк, встановлений договором (частина 1 статті 763 ЦК України).

03 жовтня 2019 року Верховна Рада України прийняла Закон України «Про оренду державного та комунального майна» № 157-ІХ. У розділі «Прикінцеві та перехідні положення» наведеного Закону передбачено, що він набирає чинності з дня, наступного за днем його опублікування, та вводиться в дію з 01 лютого 2020 року (за винятком окремих норм). При цьому пунктом 5 розділу «Прикінцеві та перехідні положення» цього Закону було визнано таким, що втратив чинність, Закон України «Про оренду державного та комунального майна» (Відомості Верховної Ради України, 1992 р., № 30, ст. 416 із наступними змінами) з дня введення в дію цього Закону.

Ураховуючи опублікування тексту Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 03 жовтня 2019 року № 157-ІХ в офіційному виданні «Голос України» 26 грудня 2019 року, цей Закон набрав чинності 27 грудня 2019 року і, відповідно до наведених приписів, введений в дію з 01 лютого 2020 року, а отже, із цієї дати підлягають застосуванню його приписи (за винятком норм, зазначених в розділі «Прикінцеві та перехідні положення»).

Подібні висновки викладені в постановах Верховного Суду від 16 січня 2025 року у справі № 927/395/23, від 26 листопада 2024 року у справі № 927/394/23, від 07 лютого 2024 року у справі № 902/852/22.

При цьому, за загальним правилом, у разі якщо прийнятим нормативним актом порівняно з попереднім змінюється правове регулювання відносин в тій чи іншій сфері, то нові норми застосовуються з дати набрання ними чинності, якщо інше не визначено в самому нормативному акті.

У пункті 2 розділу «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 03 жовтня 2019 року № 157-ІХ передбачено, що договори оренди державного або комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, продовжуються в порядку, передбаченому законодавством, яке діяло до дати набрання чинності цим Законом, до дати, яка наступить раніше: набрання чинності рішенням Кабінету Міністрів України чи рішенням представницького органу місцевого самоврядування (щодо договорів оренди комунального майна, розташованого в межах відповідної територіальної громади), передбаченим абзацом п`ятим частини другої статті 18 цього Закону, або 1 липня 2020 року. Після настання однієї з дат, яка відповідно до цього пункту наступить раніше, але у будь-якому випадку не раніше дня введення в дію цього Закону, договори оренди продовжуються в порядку, визначеному цим Законом. Договори оренди державного та комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, зберігають свою чинність та продовжують діяти до моменту закінчення строку, на який вони були укладені.

Правовий аналіз наведених положень дає підстави для висновку про те, що порядок продовження договорів оренди державного та комунального майна, який діяв до 31 січня 2020 року та був передбачений Законом України «Про оренду державного та комунального майна» від 10 квітня 1992 року № 2269-XII (втратив чинність 31 січня 2020 року), може бути застосовано до процедури продовження тих договорів, строк дії яких закінчився до 01 липня 2020 року включно, а щодо інших договорів оренди державного та комунального майна (строк дії яких закінчився після 01 липня 2020 року) відповідно до вимог абзацу 3 пункту 2 розділу «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 03 жовтня 2019 року № 157-ІХ має застосовуватися порядок продовження, визначений Законом України «Про оренду державного та комунального майна» від 03 жовтня 2019 року № 157-ІХ.

Подібні висновки викладені в постановах Верховного Суду від 01 квітня 2025 року у справі № 916/4522/23, від 21 травня 2024 року у справі № 908/1670/23, від 09 квітня 2024 року у справі № 916/2555/23.

Крім того, як зазначив Верховний Суд у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у постанові від 26.09.2024 у справі № 902/489/23, невиконання орендодавцем обов`язку у встановлений строк повідомити орендаря про те, що договір оренди підлягає припиненню, хоча й може свідчити про недобросовісність орендодавця та бути підставою для визнання його бездіяльності протиправною, проте не може слугувати підставою для автоматичної пролонгації договору оренди державного чи комунального майна на новий строк, оскільки можливість такої пролонгації не передбачена Законом України "Про оренду державного та комунального майна" від 03.10.2019 № 157-ІХ.

20 травня 2025 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду в рамках справи № 916/5157/23 (ЄДРСРУ № 127743285) зазначив, що за змістом частини 1 статті 24 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 03.10.2019 №    157-ІХ договір оренди припиняється у раз закінчення строку, на який його укладено.

Крім того,  Законом України "Про оренду державного та комунального майна" від 03.10.2019 № 157-ІХ не передбачено такої підстави для продовження строку дії договору оренди як "мовчазна згода".

ВИСНОВОК: Пролонгація договорів оренди державного та комунального майна (строк дії яких закінчився після 01 липня 2020 року) відповідно до вимог абзацу 3 пункту 2 розділу «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 03 жовтня 2019 року № 157-ІХ має застосовуватися порядок продовження, визначений Законом України «Про оренду державного та комунального майна» від 03 жовтня 2019 року № 157-ІХ.

 

 

Матеріал по темі: «Захист орендодавця в разі неповернення земельної ділянки після закінчення строкудоговору»

 

 

Теги: продовження договору, мінімальний строк оренди, аренда, державного, комунального майна, розрахунок, орендна плата, орендар, звільнення від сплати, судовий захист, Адвокат Морозов

Внесення змін щодо строку дії договору оренди державного нерухомого майна до 5 років

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Внесення змін до договору оренди нерухомого майна, що належить до державної або комунальної власності щодо збільшення строку дії договору до 5 років

01 листопада 2022 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду в рамках справи № 926/186/22 (ЄДРСРУ № 107249472) досліджував питання щодо внесення змін до договору оренди нерухомого майна, що належить до державної або комунальної власності щодо збільшення строку дії договору на 5 років з метою приведення договору у відповідність до вимог частини 3 статті 9 Закону України "Про оренду державного та комунального майна"

Суть справи: Позовні вимоги обґрунтовані тим, що Фону державного майна України в порушення норм ч. 4 ст. 16 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 та п.п. 125, 129 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого  постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 № 483,  ухиляється від приведення договору оренди в частині терміну його дії до мінімального строку визначеного законом - 5 років. 

Відповідно до ч.ч. 1 та 3  ст. 626 Цивільного кодексу України  договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов`язками наділені обидві сторони договору.

У ч. 1  ст. 627 ЦК України  вказано, що відповідно до  ст. 6 цього Кодексу  сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього  Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання майна, яке перебуває в державній та комунальній власності, майна, що належить Автономній Республіці Крим, зокрема, регулює Закон України "Про оренду державного та комунального майна" від 03.10.2019 № 157-ІХ.

Згідно ст. 1 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" оренда - речове право на майно, відповідно до якого орендодавець передає або зобов`язується передати орендарю майно у користування за плату на певний строк; орендар - фізична або юридична особа, яка на підставі договору оренди бере майно у користування за плату на певний строк; орендодавець - юридична особа, яка на підставі договору оренди передає майно у користування за плату на певний строк.

Відповідно до ч. 3 ст. 9 вказаного Закону строк договору оренди не може становити менше п`яти років, крім випадків, визначених Порядком передачі майна в оренду.

Водночас, за змістом ст. 16 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", яка визначає особливості укладення договору оренди державного і комунального майна та внесення змін до нього, договір оренди формується на підставі примірного договору оренди, що затверджується, зокрема, Кабінетом Міністрів України - щодо майна державної власності. Договір оренди може відрізнятися від примірного договору оренди, якщо об`єкт оренди передається в оренду з додатковими умовами. Рішенням Кабінету Міністрів України можуть бути передбачені особливості договору оренди майна, що передається в оренду з додатковими умовами.

Особливості визначення умов передачі майна в оренду, в тому числі пам`яток архітектури та містобудування, укладення договорів оренди встановлюються Порядком передачі майна в оренду та представницькими органами місцевого самоврядування щодо комунального майна. Порядком передачі майна в оренду встановлюються особливості внесення змін до умов договорів оренди та підстав для внесення таких змін, зокрема щодо зміни строку оренди, у разі якщо договір був укладений на строк, менший ніж мінімальний строк оренди, передбачений ч. 3 ст. 9 цього Закону (ч. 4 вказаної статті).

Постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 № 483  було затверджено Порядок передачі в оренду державного та комунального майна, положення якого визначають механізм передачі в оренду державного та комунального майна, включаючи особливості передачі його в оренду відповідно до положень  Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Пункт 125 Порядку № 483 структурно знаходиться в розділі "Внесення змін до договору оренди" та пов`язаний, насамперед, з положеннями  ст. 16 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

При цьому порядок та умови зміни строку оренди, у разі якщо договір був укладений на строк, менший ніж мінімальний строк оренди, передбачений ч. 3  ст. 9 цього Закону, визначені саме п. 125 Порядку № 483, за змістом якого, зокрема, не допускається внесення змін до договору оренди з метою збільшення строку його дії, крім випадків, коли договір був укладений на строк, що становить менш як п`ять років, та з моменту укладення не продовжувався, і заява орендаря стосується збільшення строку оренди з метою приведення його у відповідність із визначеним  Законом  мінімальним строком. Заява орендаря підлягає задоволенню, якщо право власності на об`єкт оренди зареєстровано за державою (відповідною територіальною громадою) у державному реєстрі речових прав станом на дату заяви орендаря або станом на дату закінчення строку, на який був укладений договір. У разі прийняття рішення про внесення змін до договору з метою приведення його строку у відповідність із мінімальним строком оренди, передбаченим  Законом, договір оренди викладається в новій редакції згідно з примірним договором оренди, затвердженим відповідно до ч. 1  ст. 16 Закону, але перебіг строку оренди визначається ретроактивно з дати підписання акта приймання-передачі майна за договором, до якого вносяться зміни шляхом викладення його у новій редакції. Якщо це вимагається  законом, договір оренди, викладений у новій редакції, підлягає нотаріальному посвідченню і державній реєстрації.

Системний аналіз положень п. 125 Порядку № 483 дозволяє дійти висновку про те, що вказаний пункт спрямований на уніфікацію умов договорів оренди державного та комунального майна, укладених до прийняття  Закону України "Про оренду державного та комунального майна", а також договорів, що укладаються після його прийняття в частині строку його дії з метою забезпечення прав та гарантій учасників цих правовідносин.

У цьому пункті нормативно закріплено, як загальну заборону щодо збільшення строку дії договору оренди шляхом внесення змін до договору оренди державного та комунального майна, так і виключення з такої заборони для застосування якого необхідно дотриматись наступних критеріїв: договір був укладений на строк, що становить менше як п`ять років; договір з моменту укладення не продовжувався; заява орендаря стосується збільшення строку оренди з метою приведення його у відповідність із визначеним Законом мінімальним строком; право власності на об`єкт оренди зареєстровано за державою (відповідною територіальною громадою) у державному реєстрі речових прав станом на дату заяви орендаря або станом на дату закінчення строку, на який був укладений договір.

Відповідно до наведеного пункту можливість задоволення відповідної заяви орендаря кореспондує як його праву на внесення таких змін, так і обов`язку орендодавця розглянути зазначену заяву та, за умови відповідності вищенаведеним критеріям, внести зміни до укладеного договору з метою приведення його строку у відповідність із мінімальним строком оренди.

Крім того, вищезазначеним пунктом встановлено порядок внесення відповідних змін. Викладення договору оренди в новій редакції згідно з примірним договором оренди. При цьому, як зазначалося вище, за змістом ч. 1  ст. 16 Закону України "Про оренду державного та комунального майна"  договір оренди формується на підставі примірного договору оренди, що затверджується Кабінетом Міністрів України - щодо майна державної власності або представницькими органами місцевого самоврядування - щодо майна комунальної власності, а якщо представницький орган місцевого самоврядування не затвердив примірний договір оренди комунального майна, застосовується примірний договір оренди державного майна.

Так, примірний договір оренди єдиного майнового комплексу державного підприємства, його відокремленого структурного підрозділу та Примірний договір оренди нерухомого майна, іншого окремого індивідуально визначеного майна, що належить до державної власності, затверджені  постановою Кабінету Міністрів України від 12.08.2020 № 820.

Перебіг строку оренди визначається ретроактивно з дати підписання акта приймання-передачі майна за договором, до якого вносяться зміни шляхом викладення його у новій редакції. Тобто строк зміненого договору фактично повинен дорівнювати встановленому у ч. 3  ст. 8 Закону України "Про оренду державного та комунального майна"  мінімальному п`ятирічному строку з моменту підписання відповідного акта.

Викладений у новій редакції договір оренди державного або комунального майна підлягає нотаріальному посвідченню і державній реєстрації у випадках, передбачених законодавством.

Між тим, загальний порядок внесення змін до господарського договору встановлений  ст. 188 Господарського кодексу України, якою передбачено, що зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено  законом  або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду. Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.

Подібним чином врегульовано підстави для зміни або розірвання договору  у ст. 651 ЦК України  і за загальним правилом, викладеним в частині першій цієї статті, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Про зміну або розірвання договору в порядку ч. 1  ст. 651 ЦК України  сторони вправі домовитися в будь-який час на свій розсуд (крім випадків, обумовлених законодавчо).

Разом з тим, законодавець передбачає випадки, коли розгляд питання про внесення змін до договору чи про його розірвання передається на вирішення суду за ініціативою однієї із сторін.

Так, відповідно до ч. 2  ст. 651 ЦК України  договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Іншими підставами для зміни або розірвання договору в судовому порядку (крім істотного його порушення) відповідно до ч. 2  ст. 651 ЦК України  є випадки, встановлені  законом  або договором, і настання таких випадків зумовлює право сторони ініціювати в судовому порядку питання зміни чи припинення відповідних договірних правовідносин.

Отже, підставами для виникнення юридичного спору про внесення змін у договір чи про його розірвання, який підлягає вирішенню судом є обставини, наведені у ч. 2  ст. 651 ЦК України, і ці обставини виникають в силу прямо наведених у цій нормі фактів та подій, що зумовлюють правову невизначеність у суб`єктивних правах чи інтересах. Такі підстави та умови виникнення юридичного спору у правовідносинах є однаковими незалежно від їх суб`єктного складу (за участі фізичних чи юридичних осіб) та змісту правовідносин (цивільні чи господарські).

Право особи на звернення до суду для внесення змін у договір (чи його розірвання) у передбаченому  законом  випадку відповідає визначеним  ст. 16 ЦК України  способам захисту та не може ставитися в залежність від поінформованості про позицію іншої сторони чи волевиявлення іншої сторони.

При цьому відповідно до положень  ст. 654 ЦК України  всі зміни та доповнення до договору вчиняються в такій самій формі, що й договір, який змінюється або розривається. За відсутності узгоджених та підписаних сторонами в письмовій формі ініційованих позивачем змін до договору оренди висновки суду про відсутність між сторонами спору про внесення таких змін є помилковими.

Разом з тим, як зазначалося, на розгляд суду можуть передаватися вимоги про внесення змін до договору чи його розірвання не з будь-яких підстав, а у випадках, передбачених  законом  або договором.

Право на внесення змін до договору виникає лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Водночас, в аспекті спору, що розглядається, суд доходить висновку про те, що в даному випадку правовою підставою внесення змін до договору є приписи абзацу 5 ч. 4  ст. 16 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", які конкретизовані в п. 125 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого  постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 № 483, а, отже, зазначені зміни могли бути внесені до договору за згодою сторін або на підставі рішення суду, тобто укладення цього договору (внесення змін до нього) є обов`язковим в силу вказаних вище приписів чинного законодавства.

При цьому, вимога позивача про зобов`язання внести зміни до договору, шляхом викладення у певній редакції у випадках, які допускають вирішення таких спорів судом, слід тлумачити як вимогу про визнання укладеним такого договору в судовому порядку у запропонованій позивачем редакції, що не суперечить способам захисту, визначеним п. 1 ч. 2  статті 16 ЦК України, та відповідає способам захисту, визначеним  статтею 20 ГК України.

Аналогічні правові позиції викладені в постановах Верховного Суду від 13.10.2021 у справі № 921/604/20, від 30.06.2022 у справі № 920/175/21 (ЄДРСРУ № 105178977).

ВИСНОВОК: Верховний Суд зазначає, що аналіз змісту пункту 125 Порядку № 483 з урахуванням висновків Верховного Суду, викладених у постанові від 13.10.2021 у справі № 921/604/20, свідчить про те, що з моменту звернення орендаря із заявою про внесення змін до договору оренди шляхом приведення його строку у відповідність до вимог законодавства у орендодавця виникає обов`язок розглянути зазначену заяву та, за умови відповідності встановленим критеріям, внести зміни до укладеного договору з метою приведення його строку у відповідність із мінімальним строком оренди.

В противному випадку, з урахуванням дотримання всіх законодавчо визначених умов, визнання такого договору укладеним здійснюється в судовому порядку у запропонованій позивачем редакції.

 

Матеріал по темі: «Орендна плата по договорам оренди державного і комунального майна»

 

 

Теги: продовження договору, мінімальний строк оренди, аренда, державного, комунального майна, розрахунок, орендна плата, орендар, звільнення від сплати, судовий захист, Адвокат Морозов

Авансовий внесок, орендна плата та забезпечувальний депозит в період воєнного стану

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Питання авансового внеску, орендної плати та забезпечувального депозиту відносно оренди державного так комунального майна в період воєнного стану

27 травня 2022 р. Кабінет Міністрів України прийняв Постанову «Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану» за № 634, якою врегульоване питання зокрема щодо авансового внеску та забезпечувального депозиту відносно оренди державного так комунального майна в період воєнного стану.

Так, для договорів оренди, що укладаються в період воєнного стану, авансовий внесок та забезпечувальний депозит:

• орендарями, визначеними абзацами другим та четвертим частини першої статті 15 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” (релігійні організації для забезпечення проведення релігійних обрядів та церемоній; дипломатичні представництва, консульські установи іноземних держав, представництва міжнародних міжурядових організацій в Україні для виконання функцій дипломатичного представництва, консульських і статутних функцій міжнародних міжурядових організацій) — не сплачуються;
• орендарями, крім визначених абзацами другим та четвертим частини першої статті 15 Закону (органи державної влади та органи місцевого самоврядування, інші установи і організації, діяльність яких фінансується за рахунок державного або місцевих бюджетів; Пенсійний фонд України та його органи) — сплачуються в розмірі однієї місячної орендної плати відповідно.

Уряд також постановив, що на період воєнного стану тимчасово припиняється передача в оренду державного майна на «визначених територіях».

Окрім цього, переможці електронних аукціонів, які взяли участь в аукціоні з метою переміщення виробництва та інших активів і потужностей для провадження господарської діяльності з територій Донецької, Луганської, Запорізької, Київської, Миколаївської, Сумської, Харківської, Херсонської, Чернігівської, Кіровоградської, Дніпропетровської, Житомирської, Одеської областей, Автономної Республіки Крим та м. Києва і м. Севастополя, протягом перших шести місяців оренди сплачують орендну плату (у тому числі авансовий внесок) в розмірі 1 гривня за 1 кв. метр орендованої площі.

Для цього переможець аукціону разом із підписаним протоколом аукціону подає орендодавцю клопотання про сприяння переміщенню виробництва та інших активів і потужностей для провадження господарської діяльності, видане обласною військовою адміністрацією за місцем розташування орендованого майна. Клопотання може бути видано не пізніше дати, що передує даті проведення аукціону.

Щодо пролонгації договорів, то договори оренди державного та комунального майна, строк дії яких завершується у період воєнного стану, вважаються продовженими на період дії воєнного стану та протягом чотирьох місяців з дати припинення чи скасування воєнного стану, крім випадку їх припинення за угодою сторін або за ініціативою орендаря.

(!!!) Заява вважається належно поданою, якщо вона підписана уповноваженою особою орендаря, а її PDF-копія надіслана з електронної адреси орендаря, зазначеної в договорі оренди або подана відповідній обласній військовій адміністрації за місцезнаходженням орендованого майна засобами поштового зв’язку, електронного документообігу або на офіційну електронну адресу.

У разі коли граничний строк для подання заяви про продовження договору оренди припадає на період воєнного стану, цей строк продовжується на строк воєнного стану та три місяці з дати його припинення чи скасування.

У разі отримання протягом воєнного стану заяви про оренду майна від орендарів, визначених абзацом другим частини першої статті 15 Закону, передача майна відповідному орендарю здійснюється з урахуванням таких особливостей:

• балансова вартість об’єкта оренди станом на останнє число місяця, який передує даті подання заяви про оренду державного чи комунального майна. Якщо балансова вартість об’єкта оренди дорівнює нулю або відсутня, переоцінка такого об’єкта не проводиться;

• страхування об’єкта оренди не здійснюється;

• договір оренди та акт приймання-передачі оприлюднюються в електронній торговій системі протягом одного місяця з дня припинення чи скасування воєнного стану.

В додачу до об’єкту оренди:

1) протягом воєнного стану додатковою умовою оренди майна, крім визначених пунктом 54 Порядку передачі майна в оренду, може бути також вимога щодо працевлаштування визначеної кількості працівників балансоутримувача об’єкта оренди;

2) якщо договори оренди укладені без аукціону, то орендарі мають право на повернення сплачених ними забезпечувальних депозитів та авансових внесків.

 

Матеріал по темі: «Орендна плата по договорам оренди державного і комунального майна»

        

Теги: оренда, аренда, державного, комунального майна, розрахунок, орендна плата, орендар, звільнення від сплати, судовий захист, Адвокат Морозов

Орендна плата по договорам оренди державного і комунального майна

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Особливості сплати орендної плати по договорам оренди державного і комунального майна в період дії воєнного стану

27 травня 2022 р. Кабінет Міністрів України прийняв Постанову «Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану» за № 634, якою регулюється питання щодо особливостей сплати орендної плати по договорам оренди державного і комунального майна в період дії воєнного стану

Так, на період воєнного стану і протягом трьох місяців після його припинення чи скасування, але у будь-якому разі до 31 грудня 2022 р., за договорами оренди державного і комунального майна, чинними станом на 24 лютого 2022 р. або укладеними після цієї дати за результатами аукціонів, що відбулися 24 лютого 2022 р. або раніше, звільняються від орендної плати орендарі державного і комунального майна:

• фізичні особи та фізичні особи — підприємці, які були призвані або прийняті на військову службу після оголошення воєнного стану;

• які використовують майно, розташоване в адміністративно-територіальних одиницях, в межах яких припиняється доступ користувачів до єдиних та державних реєстрів, держателем яких є Міністерство юстиції, в умовах воєнного стану (Донецька область; Запорізька область в межах Бердянського, Василівського, Мелітопольського, Пологівського районів; Луганська область; Миколаївська область в межах Баштанського, Вознесенського районів (крім селищ міського типу Доманівка, Братське, м. Южноукраїнська), Миколаївського району (крім м. Миколаєва); Харківська область в межах Богодухівського району (крім мм. Валків, Богодухова, смт Краснокутськ), Ізюмського району, Куп’янського і Харківського районів (крім м. Мерефи, смт Нова Водолага, м. Харкова), Чугуївського району (крім м. Змієва); Херсонська область; Автономна Республіка Крим; м. Севастополь) ;

2) на період воєнного стану, але у будь-якому разі не довше ніж до 30 вересня 2022 р., за договорами оренди державного майна, чинними станом на 24 лютого 2022 р. або укладеними після цієї дати за результатами аукціонів, що відбулися 24 лютого 2022 р. або раніше, звільняються від орендної плати орендарі, які використовують майно, розміщене

• на територіях Київської, Чернігівської, Сумської, Харківської, Запорізької, Миколаївської областей і м. Києва (крім адміністративно-територіальних одиниць на визначених територіях);

• у закладах культури і освіти, якщо об’єкт оренди було передано в оренду на погодинній основі;

3) на період воєнного стану, але у будь-якому разі не довше ніж до 30 травня 2022 р., за договорами оренди державного майна, чинними станом на 24 лютого 2022 р. або укладеними після цієї дати за результатами аукціонів, що відбулися 24 лютого 2022 р. або раніше, звільняються від орендної плати орендарі, які використовують майно, розміщене на територіях:  Кіровоградської, Дніпропетровської, Житомирської, Одеської областей;

4) на період воєнного стану і протягом трьох місяців після його припинення чи скасування за договорами оренди державного майна, чинними станом на 24 лютого 2022 р. або укладеними після цієї дати за результатами аукціонів, що відбулися 24 лютого 2022 р. або раніше:

• орендарям єдиних майнових комплексів (їх структурних підрозділів), крім визначених підпунктами 1—3 цього пункту, орендна плата нараховується у розмірі 75 відсотків розміру орендної плати, встановленої договором оренди (з урахуванням її індексації);

• орендарям, крім визначених підпунктами 1—3 цього пункту, орендна плата нараховується у розмірі 50 відсотків розміру орендної плати, встановленої договором оренди (з урахуванням її індексації);

• орендарям на територіях, визначених у підпунктах 2 і 3 цього пункту, орендна плата нараховується у розмірі 50 відсотків розміру орендної плати, встановленої договором оренди (з урахуванням її індексації) після 30 вересня 2022 р. і 30 травня 2022 р. відповідно і до закінчення строку, визначеного в абзаці першому цього підпункту;

ВАЖЛИВО: Звільнення або перерахунок орендної плати відповідно до цього пункту здійснюється без окремого рішення орендодавця.

З метою реалізації права на звільнення від орендної плати орендарі, визначені абзацом другим підпункту 1 цього пункту, або члени їх сімей протягом воєнного стану та 60 календарних днів після припинення чи скасування воєнного стану або протягом 60 календарних днів після припинення військової служби, якщо служба продовжувалася після припинення чи скасування воєнного стану, подають орендодавцю документ, що підтверджує факт початку військової служби відповідно до статті 24 Закону України “Про військовий обов’язок і військову службу”.

(!!!) У разі наявності на дату набрання чинності цією постановою переплати кошти зараховуються в рахунок орендної плати за майбутній період.

ВИСНОВКИ:

Повне звільнення від орендної плати державного і комунального майна:

а) На період воєнного стану і протягом трьох місяців після його припинення чи скасування, але у будь-якому разі до 31 грудня 2022 р. орендарі державного і комунального майна звільняються від орендної плати – фізичні особи та ФОП призвані або прийняті на військову службу після оголошення воєнного стану та або майно знаходиться на територіях:

• Донецької області;
• Запорізької області в межах Бердянського, Василівського, Мелітопольського, Пологівського районів;
• Луганської області;
• Миколаївської області в межах Баштанського, Вознесенського районів (крім селищ міського типу Доманівка, Братське, м. Южноукраїнська), Миколаївського району (крім м. Миколаєва);
• Харківської області в межах Богодухівського району (крім мм. Валків, Богодухова, смт Краснокутськ), Ізюмського району, Куп’янського і Харківського районів (крім м. Мерефи, смт Нова Водолага, м. Харкова), Чугуївського району (крім м. Змієва);
• Херсонської області;
• Автономної Республіки Крим;
• м. Севастополь.

Б) на територіях Київської, Чернігівської, Сумської, Харківської, Запорізької, Миколаївської областей і м. Києва - не довше ніж до 30 вересня 2022 р.;

В) на територіях  Кіровоградської, Дніпропетровської, Житомирської, Одеської областей - не довше ніж до 30 травня 2022 р.;

Часткова компенсація

В інших регіонах, на період воєнного стану і протягом трьох місяців після його припинення чи скасування орендарям єдиних майнових комплексів, крім вищевказаного, орендна плата нараховується у розмірі 75 відсотків розміру орендної плати, а всім іншим орендарям, крім вищезазначених, орендна плата нараховується у розмірі 50 відсотків розміру орендної плати(з урахуванням її індексації).

 

Матеріал по темі: «Державна регуляторна служба України пропонує регуляцію бізнесу «без суду та слідства»»

 

Теги: оренда, аренда, державного, комунального майна, розрахунок, орендна плата, орендар, звільнення від сплати, судовий захист, Адвокат Морозов

Продовження договору оренди індивідуально визначеного комунального майна

Адвокат Морозов (судовий захист)

Визнання продовженим договору оренди індивідуально визначеного майна, що належить до комунальної чи державної власності

08 квітня 2020 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду в рамках справи № 915/1124/18 (ЄДРСРУ № 88654433) досліджував питання щодо визнання продовженим договору оренди індивідуально визначеного майна, що належить до комунальної власності.

Згідно зі статтею 283 ГК України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Відповідно до ст. 2 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Згідно зі ст. 759 ЦК України та ч. 1 ст. 283 ГК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Відповідно до ч. 3 ст. 283 ГК України об`єктом оренди можуть бути: державні та комунальні підприємства або їх структурні підрозділи як цілісні майнові комплекси, тобто господарські об`єкти із завершеним циклом виробництва продукції (робіт, послуг), відокремленою земельною ділянкою, на якій розміщений об`єкт, та автономними інженерними комунікаціями і системою енергопостачання; нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення); інше окреме індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення, що належить суб`єктам господарювання.

Згідно з ч. 1 ст. 4 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" об`єктами оренди за цим Законом є, зокрема, нерухоме майно (будівлі, споруди, нежитлові приміщення) та інше окреме індивідуально визначене майно підприємств.

Відповідно до ч. 1 ст. 287 ГК України орендодавцями щодо державного та комунального майна є: 1) Фонд державного майна України, його регіональні відділення - щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, яке є державною власністю, а також іншого майна у випадках, передбачених законом; 2) органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим або місцевими радами управляти майном, - відповідно щодо майна, яке належить Автономній Республіці Крим або є у комунальній власності; 3) державні (комунальні) підприємства, установи та організації - щодо нерухомого майна, загальна площа якого не перевищує 200 квадратних метрів на одне підприємство, установу, організацію, та іншого окремого індивідуально визначеного майна, якщо інше не передбачено законом; 4) державне підприємство із забезпечення функціонування дипломатичних представництв та консульських установ іноземних держав, представництв міжнародних міжурядових організацій в Україні Державного управління справами - щодо нерухомого майна та іншого окремого індивідуально визначеного майна цього підприємства.

За приписами ст. 5 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендодавцями є, зокрема, органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим та органами місцевого самоврядування управляти майном, - щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, яке відповідно належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності.

Згідно з ч. 1 ст. 284 ГК України істотними умовами договору оренди є: об`єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); строк, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу.

Відповідно до ч. 1 ст. 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" істотними умовами договору оренди є: об`єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); термін, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань, якщо їх нарахування передбачено законодавством; відновлення орендованого майна та умови його повернення; виконання зобов`язань; забезпечення виконання зобов`язань - неустойка (штраф, пеня), порука, завдаток, гарантія тощо; порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об`єкта оренди; відповідальність сторін; страхування орендарем взятого ним в оренду майна; обов`язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна.

Договір найму укладається на строк, встановлений договором (ч. 1 ст. 763 Цивільного кодексу України).

Згідно з ч. 4 ст. 284 ГК України строк договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Правові наслідки продовження користування майном після закінчення строку договору оренди також визначені у ст. 764 ЦК України, якою визначено, що якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Норма ст. 764 ЦК України передбачає таку правову конструкцію як поновлення договору найму, яка зводиться по суті до автоматичного продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умови, по-перше, що наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, та, по-друге, відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця.

Наведена норма Закону визначає можливість продовження договору оренди на той самий термін і на тих самих умовах. При цьому, для такого автоматичного продовження договору оренди передбачена особливість - відсутність заяви (повідомлення) однієї із сторін про припинення чи зміну умов договору протягом місяця після закінчення терміну його дії.

Відсутність такого заперечення може мати прояв у «мовчазній згоді» і у такому випадку орендар у силу закону може розраховувати, що договір оренди вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Відповідно до ч. 1 та 2 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» термін договору оренди визначається за погодженням сторін. Термін договору оренди не може бути меншим, ніж п`ять років, якщо орендар не пропонує менший термін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору, він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Норма ч. 2 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» не вказує на те, що відповідна вимога про припинення чи зміну договору оренди має називатися виключно заявою. Така заява може бути направлена однією із сторін у формі листа, телеграми, факсограми тощо. Істотне значення у цьому випадку має зміст такої заяви, оскільки вона обов`язково повинна бути спрямована на припинення або зміну умов договору оренди, та факт її отримання іншою стороною.

Правовий аналіз наведених норм матеріального права свідчить про те, що після закінчення строку договору оренди він може бути продовжений на такий самий строк, на який цей договір укладався, за умови, якщо проти цього не заперечує орендодавець. Якщо на дату закінчення строку договору оренди і протягом місяця після закінчення цього строку мали місце заперечення орендодавця щодо поновлення договору на новий строк, то такий договір припиняється. Оскільки зазначеними нормами визначено умови, за яких договір оренди вважається пролонгованим на строк, який був раніше встановлений, і на тих самих умовах, що були передбачені договором, то для продовження дії договору не вимагається обов`язкового укладення нового договору або внесення змін до нього.

Аналогічну правову позицію викладено у постановах Верховного Суду від 07.02.2018 у справі № 914/433/16, від 09.04.2019 у справі № 904/3415/18, від 29.05.2018 у справі № 923/854/17, від 05.06.2018 у справі № 904/7825/17, від 12.06.2018 у справі № 910/15387/17 та від 03.04.2019 у справі № 911/928/18.

Необхідно також вказати, що приписи частини другої статті 17 Закону № 2269-XII не містять вимог щодо форми надісланого повідомлення або заяви, але в той же час Верховний суд  23 квітня 2019 року у справі №904/2997/18 вказав, що істотне значення має не лише зміст такої заяви, яка обов`язково повинна бути спрямована на припинення або зміну умов договору оренди, але й факт її отримання іншою стороною.

Також норма зазначеної статті має диспозитивний характер, оскільки не вказує на те, що відповідна вимога про припинення чи зміну договору оренди має називатися виключно заявою. Така заява може бути направлена однією із сторін у формі листа, телеграми, факсограми тощо. Істотне значення у даному випадку має зміст такої заяви, оскільки вона обов`язково повинна бути спрямована на припинення або зміну умов договору оренди, та факт її отримання іншою стороною.

ВИСНОВОК: Якщо на дату закінчення строку договору оренди і протягом місяця після закінчення цього строку мали місце заперечення орендодавця щодо поновлення договору на новий строк, то такий договір припиняється, однак якщо такі відсутні та/або не отримані орендарем, то пролонгація можлива.

Матеріал по темі: «Переважне право на укладення (пролонгацію) договору оренди»

Теги: оренда державного майна, аренда, комунального майна, строк, договір оренди, типовий, закінчення, розірвання, припинення, продовження, пролонгація, судова практика, Верховний суд, Адвокат Морозов