Невід`ємні поліпшення за договором оренди нерухомого майна

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Особливості відшкодування вартості невід`ємних поліпшень за договором оренди нерухомого майна

17 вересня 2024 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду в рамках справи № 906/1423/20 (ЄДРСРУ № 122272769) досліджував питання щодо особливостей відшкодування вартості невід`ємних поліпшень за договором оренди нерухомого майна.

За змістом статей 13, 41 Конституції України власність гарантує не лише права власників, а й зобов`язує, покладає на них певні обов`язки. Зокрема, власник зобов`язаний не лише використовувати майно за його цільовим призначенням та без шкоди правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршення екологічної ситуацію і природних якостей землі, але й утримувати майно, що йому належить, якщо інше не встановлено договором або законом.

Частинами першою, другою статті 759 ЦК України унормовано, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. При цьому Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Водночас відповідно до частини першої статті 773 ЦК України наймач зобов`язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору.

Частина перша статті 776 ЦК України визначає, що поточний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймачем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом.

Частиною третьою статті 776 ЦК України унормовано, що якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, наймач має право:

1) відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю, або вимагати відшкодування вартості ремонту;

2) вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Положеннями Цивільного кодексу України також передбачено як регулювання правовідносин щодо здійснення капітального ремонту (стаття 776 ЦК України), так і щодо поліпшення речі (стаття 778 ЦК України).

Положення статей 776 ЦК України та 778 ЦК України регулюють різні за своєю правовою природою відносини, а саме стаття 776 ЦК України регулює питання здійснення капітального ремонту речі, переданої у найм, що є необхідним для експлуатації такої речі за призначенням, а положення статті 778 ЦК України стосуються поліпшення речі, яка є предметом договору найму, тобто проведення певних її змін, завдяки яким покращується її стан, корисність, комфортабельність, зовнішній вигляд тощо у порівнянні з тим станом, в якому річ знаходилася до передачі наймачеві.

Відповідно до вимог статті 778 ЦК України наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення.

Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю. Якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом. Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості.

Цивільний кодекс України не містить визначення поняття "невід`ємні поліпшення". Разом з тим, з урахуванням статті 8 ЦК України, колегія суддів звертається до визначення такого поняття, зазначеного у Порядку оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід`ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації, затверджений Наказом Фонду державного майна України від 27.02.2004 № 377.

Так, невід`ємними поліпшеннями орендованого майна є здійснені орендарем за час оренди заходи, спрямовані на покращення фізичного (технічного) стану орендованого майна та (або) його споживчих якостей, відокремлення яких призведе до зменшення його ринкової вартості та згода на які надана орендодавцем (абзац 3 пункт 1.1. Розділу 1 "Загальні положення").

При цьому, невід`ємні поліпшення можуть бути здійснені як в межах поточного, так і в межах капітального ремонту, оскільки законодавством обмежень щодо вчинення невід`ємних поліпшень в межах окремо визначеного виду ремонту не передбачено.

24 лютого 2021 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду в рамках справи № 905/435/19 (ЄДРСРУ № 95133599?) наголосив, що предметом доведення у аналогічній справі є юридичний склад, що включає факт збільшення вартості орендованого майна в результаті зроблених поліпшень, а не загальна вартість відновлювального ремонту (реконструкції) майна. При цьому зазначена вартість має бути визначена в установленому законодавством порядку.

Розмір витрат орендаря на проведення капітального ремонту, реконструкції не є тотожним поняттю розміру поліпшення орендованого майна, який орендодавець зобов`язаний компенсувати у разі розірвання договору оренди. У силу положень Закону компенсації підлягає лише збільшена в результаті таких поліпшень вартість орендованого майна. Вартість майна визначається ринковими показниками на подібне майно у певний час. Складовою такої вартості є витрати на поліпшення майна. Поряд з цим на вартість майна можуть впливати інші показники, наприклад, пропозиція і попит.

(!!!) Тобто, розглядаючи справу по суті, суди, окрім наявності згоди орендодавця на здійснення поліпшень, мали встановити початкову вартість орендованого майна на момент його прийняття позивачем та його вартість на момент розірвання договору оренди і відповідно вирішити питання про наявність підстав компенсувати орендарю різницю між зазначеними показниками.

Наведені правові висновки щодо застосування положень щодо порядку компенсації поліпшень орендованого державного майна є усталеними у судовій практиці Верховного Суду та, зокрема, викладені в постановах від 14.11.2018 у справі № 910/4923/14, від 20.02.2020 у справі № 916/685/17.

ВИСНОВОК:  Отже, головною ознакою невід`ємних поліпшень є те, що такі поліпшення не лише змінюють загальний фізичний стан та споживчі якості нерухомого майна, а прямо впливають на його ринкову вартість, тому здійснення таких поліпшень передбачає надання згоди власника майна.

 

 

 

Матеріал по темі: «Стягнення коштів за нікчемним договором оренди нерухомого майна»

 

 

Теги: оренда, аренда, нерухомість, оренда нерухомого майна, нотаріальне посвідчення договору, держреєстрація, пролонгація, додаткова угода, невизначено майно, судова практика, Верховний суд, Адвокат Морозов

 

Реалізація переважного права на укладення договору оренди землі

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Особливості та умови визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі

05 липня 2024 року Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи № 604/630/23, провадження № 61-4229св24 (ЄДРСРУ № 120207230) досліджував питання щодо реалізації переважного права на укладення договору оренди землі.

Правовідносини сторін за договором оренди землі регулюються спеціальним Законом України «Про оренду землі», ЗК України та ЦК України.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства щодо договору найму, регулюються актами земельного законодавства - ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Згідно зі статтею 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Статтею 1 Закону України «Про оренду землі» визначено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

У частині першій статті 777 ЦК України закріплено переважне право наймача, який належно виконує свої обов`язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачено певну процедуру здійснення цього права.

Відповідно до частин першої та другої статті 93 ЗК України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам України, іноземцям і особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним об`єднанням і організаціям, а також іноземним державам.

Законом України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин), визначено умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі, а статтею 13 передбачено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до частин першої та другої статті 33 Закону України «Про оренду землі» по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

(!!!) Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

Відповідно до частини третьої статті 33 Закону України «Про оренду землі» до листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проєкт додаткової угоди.

Згідно з частиною п`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Аналіз положень частини першої-п`ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі» свідчить про те, що для визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належним чином виконує свої обов`язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення.

Подібні за змістом правові висновки викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18).

Водночас, реалізація переважного права на поновлення договору оренди, передбаченого частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива за умови як дотримання встановленої цією нормою (частини друга-п`ята статті 33 Закону України «Про оренду землі») процедури, так і наявності волевиявлення сторін.

Аналогічні за змістом правові висновки викладені у постановах Верховного Суду: від 23 січня 2019 року у справі № 902/619/17, від 27 червня 2019 року у справі № 923/925/18, від 29 квітня 2020 року у справі № 912/1138/19, від 17 травня 2022 року у справі № 384/30/21 (провадження № 61-21267 св 21), від 24 квітня 2023 року у справі № 608/2591/21 (провадження № 61-813 св 23) та інших.

У постанові Верховного Суду від 16 вересня 2019 у справі № 908/2314/18 зазначено, що саме лише визнання відмови протиправною не може бути підставою для поновлення договору оренди землі за частинами першою-п`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі», оскільки для поновлення договору оренди за цими частинами необхідне погодження обох сторін щодо істотних умов договору.

Водночас, направлення орендарем пропозиції про продовження відносин оренди не є безумовною підставою для їх поновлення між сторонами у разі відсутності волевиявлення орендодавця на продовження договору оренди.

Наявність незгоди орендодавця щодо поновлення договору оренди земельної ділянки згідно з положеннями частини п`ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі» виключає можливість визнання поновленим попереднього договору у вибраний позивачем спосіб.

До аналогічних правових висновків дійшов Верховний Суд у постановах:  від 21 січня 2020 року у справі № 379/1354/18 (провадження № 61-17309 св 19), від 25 березня 2020 року у справі № 379/1439/18 (провадження № 61-1715 св 20), від 06 квітня 2020 року у справі № 378/382/18 (провадження № 61-2684 св 19), від 20 серпня 2020 року у справі № 325/1951/19 (провадження № 61-7876 св 20), від 15 лютого 2023 року у справі № 399/295/11 (провадження № 61-13035 св 22), від 15 травня 2023 року у справа № 693/137/22 (провадження № 61-1217 св 23), від 08 березня 2024 року у справі № 604/425/23 (провадження № 61-18021 св 23), від 21 березня 2024 року у справі № 604/423/23 (провадження № 61-18123 св 23), від 08 травня 2024 року у справі № 604/483/23(провадження № 61-17970 св 23), від 27 травня 2024 року у справі № 604/482/23 (провадження № 61-1799 св 24), від 28 травня 2024 року у справі № 604/648/23 (провадження № 4230 св 24).

ВИСНОВОК: Отже, реалізація переважного права на укладення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої статтею 33 Закону України «Про оренду землі» процедури та за наявності волевиявлення сторін договору.

 

 

Матеріал по темі: «Переважне право орендаря на продовження договору оренди землі»

 

 

 

 

Теги: переважне право, поновлення договору оренди землі, добросовісний орендар, мовчазна згода, пролонгація договору оренди, користування земельною ділянкою, орендна плата, судова практика, Адвокат Морозов

Стягнення коштів за нікчемним договором оренди нерухомого майна

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Застосування положень ст. 1212 ЦК України у разі стягнення безпідставно набутих коштів при попередньому встановленні нікчемності договору оренди нерухомого майна

08 грудня 2021 року Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи № 759/9443/17, провадження № 61-11386св20 (ЄДРСРУ № 101913114) досліджував питання щодо: (а) чи підлягає договір оренди нежитлового приміщення,  який вчинений на 10 років, нотаріальному посвідченню; (б) чи підлягають стягнення грошові кошти з відповідача за користування нежитловим приміщенням.

Щодо нотаріального посвідчення договору нежитлового приміщення

Нікчемність правочину конструюється за допомогою «текстуальної» недійсності, оскільки вона існує тільки у разі прямої вказівки закону. Така пряма вказівка може втілюватися, зокрема, в термінах «нікчемний», «є недійсним». Нікчемний правочин, на відміну від оспорюваного, не створює юридичних наслідків, тобто, не «породжує» (змінює чи припиняє) цивільних прав та обов`язків.

Якщо недійсність певного правочину встановлена законом, тобто якщо цей правочин нікчемний, позовна вимога про визнання його нікчемним не є належним способом захисту права чи інтересу позивача. За наявності спору щодо правових наслідків недійсного правочину, одна зі сторін якого чи інша заінтересована особа вважає його нікчемним, суд перевіряє відповідні доводи та у мотивувальній частині судового рішення, застосувавши відповідні положення норм матеріального права, підтверджує чи спростовує обставину нікчемності правочину.

У разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним (частина перша статті 220 ЦК України).

Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі (частина перша статті 793 ЦК України в редакції, чинній станом на 22 травня 2014 року).

Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню (частина друга статті 793 ЦК України в редакції, чинній станом на 22 травня 2014 року).

Тлумачення вказаних норм свідчить, що:

1. нежитлове приміщення в розмінні статті 793 ЦК України (в редакції, чинній станом на 22 травня 2014 року) є окремою частиною будівлі;

2. договір найму нежитлового приміщення на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню;

3. у випадку відсутності нотаріального посвідчення договору найму нежитлового приміщення, укладеного на три роки і більше, такий договір є нікчемним.

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 27 травня 2020 року у справі № 911/1443/19 зроблено висновок, що «найм будівлі або іншої капітальної споруди врегульовано положеннями статей 793-797 ЦК України. Змістом зазначених статей ЦК України передбачено найм як будівлі або іншої капітальної споруди, так і їх окремої частини. […] майно, яке є об`єктом оренди за спірним договором, не належить до майна, яке згідно зазначеної норми права не може бути об`єктом оренди за вказаним договором. Кожна з частин приміщення, що передані за договором в оренду , мають схеми розташування, які є додатками до договору з виокремленням площ стосовно кожного об`єкта, тобто, кожен об`єкт за договором має індивідуальні ознаки та є окремою частиною будівлі, що відповідає нормам статей 793-797 ЦК України».

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 10 жовтня 2018 року у справі № 910/21570/17 зазначено, що «судом встановлено, що 01 березня 2011 року між орендодавцем і  орендарем було укладено договір оренди нерухомого майна, за умовами якого позивач передав, а відповідач прийняв у користування нерухоме майно. […] Апеляційним судом було встановлено, що при укладенні договору оренди, строком на 19 років, сторонами не було дотримано вимог щодо його нотаріального посвідчення та державної реєстрації та, що такій договір є нікчемним».

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 17 жовтня 2018 року у справі № 660/1050/15-ц (провадження № 61-24325св18) вказано, що «заочним рішенням суду визнано недійсним договір оренди нежитлового приміщення, укладений щодо користування нежитловим приміщенням […] Судом установлено, що оспорюваний договір оренди нежитлового приміщення був укладений сторонами у простій письмовій формі строком на п`ять років. Отже, відповідно до вимог статті 793 ЦК України цей договір підлягав обов`язковому нотаріальному посвідченню. Недодержання сторонами правочину вимоги щодо його нотаріального посвідчення дає підстави вважати цей договір згідно з положеннями статті 220 ЦК України нікчемним».

ВИСНОВОК № 1: За таких обставин, неправильним є висновок судів про стягнення заборгованості на підставі нікчемного договору оренди.

 

Щодо стягнення грошових коштів з відповідача за користування нежитловим приміщенням

Не вважаються зміною підстав позову доповнення його новими обставинами при збереженні в ньому первісних обставин та зміна посилання на норми матеріального чи процесуального права. Водночас і посилання суду в рішенні на інші норми права, ніж зазначені в позовній заяві, не може розумітися як вихід суду за межі позовних вимог. У зв`язку з цим суд, з`ясувавши в розгляді справи, що сторона або інший учасник судового процесу в обґрунтування своїх вимог або заперечень послалися не на ті норми, що фактично регулюють спірні правовідносини, самостійно здійснює правильну правову кваліфікацію останніх та застосовує у прийнятті рішення саме такі норми матеріального і процесуального права, предметом регулювання яких є відповідні правовідносини.

Загальними засадами цивільного законодавства є, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність (пункт 6 статті 3 ЦК України).

Тлумачення як статті 3 ЦК України загалом, так і пункту 6 статті 3 ЦК України, свідчить, що загальні засади (принципи) цивільного права мають фундаментальний характер й інші джерела правового регулювання, в першу чергу, акти цивільного законодавства, мають відповідати змісту загальних засад. Це, зокрема, проявляється в тому, що загальні засади (принципи) є по своїй суті нормами прямої дії та повинні враховуватися, зокрема, при тлумаченні норм, що містяться в актах цивільного законодавства.

Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15, частина перша статті 16 ЦК України).

Для застосування того чи іншого способу захисту, необхідно встановити які ж права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду. При оцінці обраного позивачем способу захисту потрібно враховувати його ефективність, тобто спосіб захисту має відповідати змісту порушеного права, характеру правопорушення, та забезпечити поновлення порушеного права.

Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках (абзац 12 частини другої статті 16 ЦК України).

Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону (частина перша та друга статті 5 ЦПК України).

Тлумачення вказаних норм свідчить, що цивільні права/інтереси захищаються у спосіб, який передбачений законом або договором, та є ефективним для захисту конкретного порушеного або оспорюваного права/інтересу позивача. Якщо закон або договір не визначають такого ефективного способу захисту, суд відповідно до викладеної в позові вимоги позивача може визначити у рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону. При розгляді справи суд має з`ясувати: чи передбачений обраний позивачем спосіб захисту законом або договором; чи передбачений законом або договором ефективний спосіб захисту порушеного права/інтересу позивача; чи є спосіб захисту, обраний позивачем, ефективним для захисту його порушеного права/інтересу у спірних правовідносинах. Якщо суд зробить висновок, що обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором та/або є неефективним для захисту порушеного права/інтересу позивача, у цих правовідносинах позовні вимоги останнього не підлягають задоволенню. Однак, якщо обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором, проте є ефективним та не суперечить закону, а закон або договір у свою чергу не визначають іншого ефективного способу захисту, то порушене право/інтерес позивача підлягає захисту обраним ним способом.

У пункті VII.-2:101 Книги VII Принципів, визначень і модельних правил європейського приватного права вказано, що збагачення є безпідставним, за винятком таких випадків: особа, яка збагатилася, має право на отримання збагачення за рахунок потерпілого в силу договору чи іншого юридичного акту, судового рішення або норми права; або потерпілий вільно і без помилки погодився на настання невигідних для себе наслідків.

У статті VII-3:101 Книги VII Модельних правил європейського приватного права щодо змісту збагачення зазначено, що особа вважається збагаченою у випадку: a) збільшення доходів або зменшення обов`язків; b) отримання послуги або результатів виконаної роботи; c) користування чужим майном.

У постанові Верховного Суду в складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 22 жовтня 2020 року у справі № 910/18279/19 вказано, що «аналіз змісту статті 1212 ЦК України свідчить, що цивільне законодавство що охоплюється безпідставно набутим майном як особливим об`єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки (частина перша статті 190 ЦК України). Наприклад, у статті VII-3:101 Книги VII Модельних правил європейського приватного права (Draft Common Frame of Reference. Principles, Definitions and Model Rules of European Private Law) щодо змісту збагачення зазначено, що особа вважається збагаченою у випадку: a) збільшення доходів або зменшення обов`язків; b) отримання послуги або результатів виконаної роботи; c) користування чужим майном. Тлумачення статті 1212 ЦК України, із застосуванням телеологічного способу її тлумачення, свідчить, що цією нормою до випадків безпідставного набуття та збереження майна віднесено також збереження особою без достатніх правових підстав у себе виплати, яку вона згідно закону мала віддати (перерахувати) іншій особі в силу покладеного на неї законом зобов`язання. Тобто зменшення обов`язку. У справі, що переглядається, збагаченням є збереження страховиком без достатніх правових підстав у себе виплати, яку він згідно закону мав виплатити потерпілій особі враховуючи спричинену шкоду його страхувальником. Такий підхід до розуміння норми статті 1212 ЦК України відповідає змісту інституту набуття, збереження майна без достатньої правової підстави адже очевидно, що у наведений спосіб відбувається збагачення страховика за рахунок зменшення (звільнення) його від виконання обов`язку з відшкодування шкоди завданої потерпілій особі його страхувальником».

Особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала (частина перша статті 1212 ЦК України).

Тлумачення статті 1212 ЦК України дозволяє зробити висновок, що до безпідставно набутого майна набувача, з урахуванням розумності, відноситься користування чужим майном (майном потерпілого). (!!!) Причому потерпілий, якому належить майно, що користувався набувач, має право вимагати від набувача повернення такого збагачення.

У справі, що переглядається: позивач пред`явив позов про стягнення з відповідача коштів за користування нежитловим приміщенням. Відповідач факт користування вказаним приміщенням не заперечував, як і узгоджений сторонами розмір плати за таке користування, посилаючись лише нікчемність договору оренди; суди не врахували, що до безпідставно набутого майна набувача, з урахуванням розумності, відноситься користування чужим майном (майном потерпілого).

Положення глави 83 ЦК України застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події, положення цієї глави застосовуються також до вимог про: повернення виконаного за недійсним правочином; витребування майна власником із чужого незаконного володіння; повернення виконаного однією із сторін у зобов`язанні; відшкодування шкоди особою, яка незаконно набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи.

Згідно висновку, якого дійшла колегія суддів Верховного суду у постанові від 22.10.2020 прийнятій за результатами розгляду справи №910/18279/19, аналіз змісту статті 1212 ЦК України свідчить, що цивільне законодавство що охоплюється безпідставно набутим майном як особливим об`єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки (частина перша статті 190 ЦК України).

Отже, тлумачення статті 1212 ЦК України дозволяє зробити висновок, що до безпідставно набутого майна набувача відноситься користування чужим майном (майном потерпілого). Причому потерпілий, якому належить майно, яким користувався набувач, має право вимагати від набувача повернення такого збагачення.

ВИСНОВОК № 2: «Орендар» за нікчемним договором зобов`язаний сплатити «орендодавцю» кошти за використання належного останньому нерухомого майна за період його користування на підставі ст. 1212 ЦК України.

 

Матеріал по темі: «Обов’язковість нотаріального посвідчення і держреєстрації договорів оренди нерухомого майна»

 

 

 

Теги: оренда, аренда, нерухомість, оренда нерухомого майна, нотаріальне посвідчення договору, держреєстрація, пролонгація, додаткова угода, невизначено майно, судова практика, Верховний суд, Адвокат Морозов

Обов’язковість нотаріального посвідчення і держреєстрації договорів оренди нерухомого майна

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Обов’язковість нотаріального посвідчення та державній реєстрації договорів оренди нерухомого майна 

08 грудня 2021 року Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи № 759/9443/17, провадження № 61-11386св20 (ЄДРСРУ № 101913114) досліджував питання щодо нотаріального посвідчення договору оренди нежитлового приміщення,  який вчинений на 3 і більше років. 

Слід мати на увазі, що з 01.01.2013 набрали чинності зміни до ЦК України, внесені Законом України "Про внесення змін до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" та інших законодавчих актів". Цим Законом, зокрема, у новій редакції викладено частину третю статті 640 і статтю 794 ЦК України, за змістом яких відповідно договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення, а державній реєстрації підлягає право користування нерухомим майном, яке виникло на підставі договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини). 

Нікчемність правочину конструюється за допомогою «текстуальної» недійсності, оскільки вона існує тільки у разі прямої вказівки закону. Така пряма вказівка може втілюватися, зокрема, в термінах «нікчемний», «є недійсним». Нікчемний правочин, на відміну від оспорюваного, не створює юридичних наслідків, тобто, не «породжує» (змінює чи припиняє) цивільних прав та обов`язків. 

Якщо недійсність певного правочину встановлена законом, тобто якщо цей правочин нікчемний, позовна вимога про визнання його нікчемним не є належним способом захисту права чи інтересу позивача. За наявності спору щодо правових наслідків недійсного правочину, одна зі сторін якого чи інша заінтересована особа вважає його нікчемним, суд перевіряє відповідні доводи та у мотивувальній частині судового рішення, застосувавши відповідні положення норм матеріального права, підтверджує чи спростовує обставину нікчемності правочину. 

У разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним (частина перша статті 220 ЦК України). 

Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі (частина перша статті 793 ЦК України в редакції, чинній станом на 22 травня 2014 року). 

Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню (частина друга статті 793 ЦК України в редакції, чинній станом на 22 травня 2014 року).

 Тлумачення вказаних норм свідчить, що:

1. нежитлове приміщення в розмінні статті 793 ЦК України (в редакції, чинній станом на 22 травня 2014 року) є окремою частиною будівлі;
2. договір найму нежитлового приміщення на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню;
3. у випадку відсутності нотаріального посвідчення договору найму нежитлового приміщення, укладеного на три роки і більше, такий договір є нікчемним.

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 10 жовтня 2018 року у справі № 910/21570/17 зазначено, що «судом встановлено, що 01 березня 2011 року між орендодавцем і  орендарем було укладено договір оренди нерухомого майна, за умовами якого позивач передав, а відповідач прийняв у користування нерухоме майно. […] Апеляційним судом було встановлено, що при укладенні договору оренди, строком на 19 років, сторонами не було дотримано вимог щодо його нотаріального посвідчення та державної реєстрації та, що такій договір є нікчемним». 

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 17 жовтня 2018 року у справі № 660/1050/15-ц (провадження № 61-24325св18) вказано, що «заочним рішенням суду визнано недійсним договір оренди нежитлового приміщення, укладений щодо користування нежитловим приміщенням […] Судом установлено, що оспорюваний договір оренди нежитлового приміщення був укладений сторонами у простій письмовій формі строком на п`ять років. Отже, відповідно до вимог статті 793 ЦК України цей договір підлягав обов`язковому нотаріальному посвідченню. Недодержання сторонами правочину вимоги щодо його нотаріального посвідчення дає підстави вважати цей договір згідно з положеннями статті 220 ЦК України нікчемним». 

Частиною другою статті 220 ЦК України передбачено, що якщо сторони домовилися стосовно усіх істотних умов договору і це підтверджується письмовими доказами та відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається. 

Відповідні приписи частини другої статті 220 ЦК України не застосовуються до правочинів, які підлягали і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до статей 210 та 640 ЦК України (у редакції, чинній до 01.01.2013) пов'язувався з державною реєстрацією; відповідні правочини не є укладеними і не створюють прав та обов'язків для сторін. 

Окрім цього, Постанова пленуму Вищого господарського суду України від 29 травня 2013 року N12 «Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна» передбачає наступне:«... якщо із закінченням строку договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) його дію було продовжено і наведене призвело до збільшення загального строку користування орендованим майном, який складає понад три роки, це не може бути підставою для визнання такого договору нікчемним у зв'язку з відсутністю його нотаріального посвідчення та державної реєстрації, якщо на момент укладення такого договору він відповідно до частини другої статті 215 ЦК України відповідав вимогам частини другої статті 793 та статті 794 ЦК України. 

У разі якщо внаслідок внесення змін до договору така його істотна умова як строк його дії сторонами визначено більше, ніж три роки (а саме, якщо додатковою угодою відповідним чином змінюється пункт договору, який передбачав менш ніж трирічний строк), то, за загальним правилом, передбаченим статтею 654 ЦК України, відповідна додаткова угода чи договір у редакції такої угоди підлягають нотаріальному посвідченню, якщо інше не встановлено договором. Таким чином, у випадку неодноразової пролонгації договору оренди будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) на підставі статті 764 ЦК України чи частини другої статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (строк дії якого менший трьох років) немає підстав для його нотаріального посвідчення та державної реєстрації» (п. 2.9 Постанови пленуму) 

ВИСНОВОК:

1. Якщо договір укладено менше ніж на три роки, його подальша автоматична пролонгація не підлягає нотаріальному посвідченню та держреєстрації;
2. Не посвідчена нотаріально додаткова угода про пролонгацію (на строк менше ніж три роки) не є підставою для визнання договору нікчемним у зв'язку з недотриманням форми договору;
3. Якщо в новій редакції пункт договору, який регламентує строк його дії, на три і більше років, з урахуванням пролонгації, то договір підлягає нотаріальному посвідченню, в противному разі є нікчемним.

 

 

Матеріал по темі: «Стягнення з орендаря нерухомого майна вартості  комунальних послуг»

 

 

 

Теги: оренда, аренда, нерухомість, оренда нерухомого майна, нотаріальне посвідчення договору, держреєстрація, пролонгація, додаткова угода, невизначено майно, судова практика, Верховний суд, Адвокат Морозов

Переважне право орендаря на продовження договору оренди землі

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Особливості та судова практика Верховного суду щодо реалізації переважного права орендаря на продовження договору оренди землі

21 жовтня 2021 року Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи № 605/662/18, провадження № 61-192св20 (ЄДРСРУ №100490927) досліджував питання щодо переважного права орендаря на продовження договору оренди землі.

Частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і  орендарем.

Згідно з частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Відповідно до вимог частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33  Закону України «Про оренду землі», яка фактично об`єднує два випадки пролонгації договору оренди землі.

Зокрема, частинами першою-третьою статті 33 цього Закону (у редакції на час виникнення спірних правовідносин) передбачено, що по закінченню строку, на  який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди  землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це  орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України, яка передбачає, що наймач, який належно виконує свої обов`язки за  договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк.

Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов`язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не  встановлений договором, - в розумний строк.

Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і  строків.

Аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, статті 15 ЦК України буде порушене у разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.

Аналогічний висновок міститься у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року в справі № 14-65цс18.

Разом з тим для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Аналогічна правова позиція висловлена Верховним Судом України у постанові від 12 жовтня 2016 року у справі № 6-1282цс16, у постанові від 13 квітня 2016 року у справі № 6-2027цс15, у постанові від 23 березня 2016 року у справі № 6-146цс16, у постанові від 25 лютого 2015 року у справі № 6-10цс15, у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 06 жовтня 2021 року у справі № 729/759/19, провадження № 61-10422св21 (ЄДРСРУ № 100179233), від 06 жовтня 2021 року Верховного  Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду у справі № 126/2518/19, провадження №61-12072св21 (ЄДРСРУ № 100292115) та у постановах Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18), від 21 листопада 2018 року у справі № 530/212/17 (провадження № 14-330цс18).

Втім, Велика Палата Верховного Суду у пунктах 34-38.2 постанови від 31 серпня 2021 року у справі № 903/1030/19 (провадження № 12-4гс21) фактично підтримала свої висновки, викладені у постановах від 22 вересня 2020 року у справі № 159/5756/18 (провадження № 14-99цс20), від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18), від 22 вересня 2020 року у справі № 159/5756/18 (провадження № 14-99цс20) щодо обов`язку орендаря у строки, визначені законом повідомити про поновлення договору оренди, щодо загального та спеціального правила продовження оренди землі (частини п`ята, шоста статті 33 закону України «Про оренду землі»), щодо «мовчазної згоди» з обов`язковим оформленням договірних відносин шляхом підписання сторонами додаткової угоди, а у разі відмови орендодавця від цього - у судовому порядку.

Так, Велика Палата Верховного Суду у пункті 38.2 постанови від 31 серпня 2021 року у справі № 903/1030/19 (провадження № 12-4гс21) дійшла висновку про те, що у разі відсутності листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як його мовчазну згоду на поновлення цього договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені у ньому раніше. Але таке поновлення обов`язково оформляється шляхом підписання сторонами додаткової угоди, а у разі якщо орендодавець цього не робить, - у судовому порядку за вимогою про визнання укладеною додаткової угоди та з фіксацією її повного тексту у резолютивній частині рішення суду.

ВИСНОВОК: Отже, якщо право орендаря  порушене, то підлягає судовому захисту шляхом визнання укладеною додаткової угоди з фіксацією її повного тексту у резолютивній частині рішення суду.

 

P.s. Існує також ОКРЕМА ДУМКА судді Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду Крата В. І. від 06 жовтня 2021 року в рамках справи № 701/488/17-ц, провадження № 61-871св17 (ЄДРСРУ № 100179329) суть якої зводиться до того, що аналіз висновків у вказаних постановах свідчить, що як Верховним Судом України, так і Великою Палатою Верховного Суду, відбулося ототожнення двох відмінних правових конструкцій - переважного права наймача на укладення договору та поновлення договору. І саме це зумовило висновок, що для поновлення необхідні такі юридичні факти як: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди. Проте, очевидно, для застосування конструкції поновлення договору найму такі юридичні факти не є необхідними.

Матеріал по темі: «Поняття «переважного права орендаря» щодо укладання договору оренди землі»

 

Теги: переважне право, поновлення договору оренди землі, добросовісний орендар, мовчазна згода, пролонгація договору оренди, користування земельною ділянкою, орендна плата, судова практика, Адвокат Морозов

Переважне право на поновлення договору оренди землі добросовісним орендарем

Адвокат Морозов (судовий захист)

Переважне право на поновлення договору оренди землі. Добросовісний орендар.

17 жовтня 2018 року та 24 жовтня 2018 року Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справ № 391/378/17-ц, провадження № 61-1939св18 (ЄДРСРУ № 77397921) та у справі №395/1425/16-ц, провадження № 61-7772св18 (ЄДРСРУ № 77312598) відповідно досліджував питання щодо переважного права на поновлення договору оренди землі добросовісним орендарем.

Частиною першою статті 123 ЗК України передбачено, що надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється Верховною Радою Автономної Республіки Крим, Радою міністрів Автономної Республіки Крим, органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

За змістом частини другої статті 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства щодо договору, договору найму, регулюються актами земельного законодавства - ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Законом України «Про оренду землі» визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

У частині першій статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Статтею 764 ЦК України передбачено такий правовий механізм, як поновлення договору найму, який зводиться по суті до автоматичного продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умови, по-перше, що наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, та, по-друге, відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця.

Згідно із частинами першою-п'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

(!!!) Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Між тим, при відсутності спроби або конкретних дій сторін для досягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору не можна вважати, що переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припинилося.

Вказане узгоджується з позицією викладеною в постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 18 січня 2018 року у справі № 910/12017/17.

Більше того, за змістом вказаної правової позиції Верховного Суду, сторони попереднього договору оренди, і в першу чергу орендодавець, мають право на перегляд умов попереднього договору при укладенні нового. Але нові умови мають бути доведені в чіткій та конкретній формі, щоби інша сторона змогла зробити такий же чіткий і конкретний вибір.

При цьому суд касаційної інстанції зробив висновок, що порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦК України, матиме місце при укладенні договору оренди:

- із новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право;

- у випадку недосягнення згоди щодо плати за новим договором та інших умов договору з іншим наймачем на більш сприятливих умовах та укладення з ним договору на тих самих умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права;

- укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю у поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати об'єкт оренди для власних потреб.

ВАЖЛИВО: Порушенням переважного права орендаря буде також укладення договору з новим орендарем  на умовах, які були б прийнятними для попереднього орендаря.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. 

Суди першої та апеляційної інстанцій обґрунтовано застосувавши положення статті 33 Закону України «Про оренду землі», дійшли правильного висновку про те, що позивач є добросовісним орендарем, дії якого виразилися у продовжені користування ним земельною ділянкою та внесенні відповідної орендної плати після закінчення строку дії договору, що свідчить про його намір скористатися своїм переважним правом та поновити договір оренди земельної ділянки, строк дії якого закінчився.

Аналогічний висновок зазначений у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 25 квітня 2018 року у справі № 541/831/17-ц та у постановах Верховного Суду України від 12 жовтня 2016 року № 6-1282цс16 та від 23 листопада 2016 року № 6-2540цс16.

Крім того, вказані вище висновки узгоджуються з висновками Великої Палати Верховного Суду, викладеними в постанові від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц.

«Мовчазна згода»

Необхідно також вказати, що 21.02.2018 р. Верховний Суд у складі колегії суддів палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду в рамках справи № 917/772/17 (ЄДРСРУ № 72448843) зауважив, що у відповідності до ч.6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» встановлено іншу правову підставу, яка полягає в наступному: у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Ч.1-ч.5 статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачає, що орендар ініціює питання поновлення договору оренди землі на новий строк шляхом направлення орендодавцю листа-повідомлення та проекту додаткової угоди. Отримавши зазначений лист-повідомлення та проект додаткової угоди, орендодавець вчиняє ряд юридично значимих дій, а саме: (а) перевіряє його на відповідність вимогам закону, (б) узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, (в) приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), (г) укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.

Отже, якщо орендар, маючи на меті реалізацію свого переважного права на поновлення договору оренди землі на новий строк, ініціював перед орендодавцем питання про таке поновлення, скориставшись правовим механізмом ч.1-ч.5 статті 33 Закону України «Про оренду землі», то ч. 6 вказаної статті не може бути застосована до таких правовідносин, оскільки: (1) не передбачає звернення орендаря до орендодавця; (2) переговори сторін щодо зміни (за необхідності) істотних умов не проводяться.

(!!!) Таким чином, виходячи з того, що в ч.1-ч.5 та ч.6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» містять дві окремі правові підстави реалізації орендаря свого переважного права на поновлення договору оренди землі, вони не можуть бути застосовані одночасно, оскільки є різними за своєю правовою природою, механізмом застосування та правовими наслідками. Сам лише факт спливу місячного строку за відсутністю листа-повідомлення орендодавця про заперечення в поновленні договору оренди, разом з іншими підставами, вказаними в ч.6 статті 33 Закону України «Про оренду землі», не може свідчити про автоматичне поновлення договору оренди землі за наявності вже погоджених сторонами змін істотних умов договору оренди.

Як зазначив Верховний суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 20 вересня 2018 року у справі № 384/648/17-ц, провадження № 61-13391св18 (ЄДРСРУ № 76715496) пролонгація договору оренди можлива лише за мовчазної згоди власника землі (орендодавця), а при висловленні орендодавцем заперечень щодо пролонгації договору оренди землі такий договір не може вважатись поновленим. 

ВИСНОВОК: Реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків. Так, для продовження користування землею (поновлення договору оренди) добросовісний орендар повинен:

1)  Належно виконувати обов’язки згідно з умовами договору, особливо в частині оплати;

2)  Не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити орендодавця про намір укласти договір оренди землі на новий строк;

3)   Надати проект додаткової угоди до договору;

4)   Продовжувати сплачувати орендну плату;

5)   Продовжувати користуватися земельною ділянкою після спливу строку дії договору;

Теги: переважне право, поновлення договору оренди землі, добросовісний орендар, мовчазна згода, пролонгація договору оренди, користування земельною ділянкою, орендна плата, судова практика, Адвокат Морозов