Продовження договору оренди торговельного місця на ринку

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Особливості та нормативне регулювання укладення, зміни, розірвання, продовженні договору оренди торговельного місця на ринку

09 квітня 2026 року Верховний Суд у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду в рамках справи № 914/746/25 (ЄДРСРУ № 135693092) досліджував питання щодо регулювання правовідносин, що виникають при укладенні, зміні, розірванні, продовженні договору оренди торговельного місця?

Спеціалізована палата враховує, що відповідно до частини першої статті 6 ЦК України сторони мають право укласти договір, який не передбачений актами цивільного законодавства, але відповідає загальним засадам цивільного законодавства, а також договір, в якому містяться елементи різних договорів (змішаний договір). До відносин сторін у змішаному договорі застосовуються у відповідних частинах положення актів цивільного законодавства про договори, елементи яких містяться у змішаному договорі, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті змішаного договору.

Тобто приписи ЦК України не позбавляють учасників цивільного обороту права укладення договору, за яким одна сторона надає іншій правомочності, що зумовлюють можливість тимчасового використання земельної ділянки, іншого нерухомого майна або їх частини. Такий договір може бути укладений за зразком договору найму (оренди) нерухомого майна, але не містити право володіння ним тимчасовим володільцем.

До такого договору можуть mutatis mutandis застосовуватися правила про найм (оренду), тобто тією мірою, якою вони відповідають суті правовідносин. До подібних договорів належать, наприклад, договори найму (оренди) площ під встановлення лотків на ринку, площ для обладнання магазинів в торговельних центрах, частин земельних ділянок під стоянку автомобіля, частини стіни будинку під розміщення реклами тощо. Адже в такому разі використання частини об`єкта нерухомого майна не відбуватиметься (див. правовий висновок Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду, викладений у постанові від 13.03.2024 у справі № 906/91/20).

З огляду на наведене спеціалізована палата зауважує, що використання підприємцями наданих їм адміністрацією торговельних місць (площ) не є тотожним використанню земельних ділянок під цими ринками, павільйонів, розміщених на їх території, тощо, хоча, безумовно, тим чи іншим способом передбачає їх експлуатацію. Договори оренди торговельних місць на ринках не є класичними договорами найму в контексті передачі орендарям правомочностей орендодавця. Обсяг таких правомочностей значно вужчий за аналогічний обсяг, який отримує орендар нерухомості, включаючи, але не обмежуючись, правом володіння, яке відсутнє при оренді торговельного місця, але наявне при оренді нерухомого майна, а тому безумовне розповсюдження на правовідносини, що виникають при укладенні, зміні, розірванні, продовженні таких договорів приписів Закону № 157-IX, є помилковим.

Відповідно до статті 3 Закону № 157-IX об`єктами оренди за цим Законом є:

єдині майнові комплекси підприємств, їхніх відокремлених структурних підрозділів;

нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення, а також їх окремі частини);

інше окреме індивідуально визначене майно;

майно, що не увійшло до статутного (складеного) капіталу господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації) (далі - майно, що не увійшло до статутного капіталу), а також майно, заборонене до приватизації, яке може при перетворенні державного підприємства в господарське товариство надаватись такому товариству на правах оренди;

майно, щодо якого до статутного капіталу внесено право господарського відання на майно;

майно, закріплене на праві господарського відання за акціонерними товариствами та їхніми дочірніми підприємствами у процесі їх утворення та діяльності;

майно, передане до статутного капіталу акціонерних товариств на праві господарського відання;

майно органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування, державних і комунальних установ та організацій, Збройних Сил України, Служби безпеки України, Державної прикордонної служби України, Державної кримінально-виконавчої служби України, Державної служби спеціального зв`язку та захисту інформації України, правоохоронних та фіскальних органів, Національної академії наук України та національних галузевих академій наук, що не використовується зазначеними органами для здійснення своїх функцій, - без права викупу та передачі в суборенду орендарем;

майно, що не підлягає приватизації, може бути передано в оренду без права викупу орендарем та передачі в суборенду;

об`єкти із складу майна, переданого на праві узуфрукта державного та комунального майна.

Із викладеного слідує, що торговельне місце як площа, відведена для розміщення необхідного для торгівлі інвентарю та здійснення продажу продукції на ринках, не підпадає під жодне із визначень об`єктів оренди за Законом № 157-IX, а тому і передбачені ним процедури, зокрема щодо укладення та продовження договорів оренди комунального майна, до договорів оренди торговельних місць очевидно не застосовні.

ВИСНОВОК: Дія Закону № 157-IX не розповсюджується на правовідносини з укладення, зміни та продовження договорів оренди торговельних місць (площ), незважаючи на те, де саме такі місця знаходяться (вулиця, тимчасовий павільйон, капітальна будівля) і до якої форми власності належать. Такі правовідносини регулює ЦК України, а також підзаконні нормативно-правові акти, зокрема, Положення № 868 і Правила торгівлі на ринку.

Інше ж тлумачення проаналізованих правових норм призведе до того, що оренда будь-яких торгових площ на ринках, зокрема, тимчасових павільйонів, кіосків, яток, палаток, наметів, лотків, столів, причепів, у випадку їх розміщення в нежитлових приміщеннях потребуватиме проходження усіх етапів складної та досить довготривалої процедури передачі майна в оренду, яка визначена у статті 5 Закону № 157-IX, що вочевидь не тільки невиправдано ускладнить, а, ймовірно, навіть унеможливить користування торговельними місцями (площами) на комунальних ринках України. Більше того, воно цілковито заблокує діяльність ярмарок, які також проводяться комунальними підприємствами і безумовно потребують використання комунального майна.

 

 

Матеріал по темі: «Ринок та торговельне місце на ринку»

 

 

 

 

Теги:  ринок, торгівельний ринок, продавці, торгове місце, кіоск, палатка, торгівельне місце, продовження договору, комунальне майно, оренда, судова практика, Верховний суд, Адвокат Морозов

 

 

Ринок та торговельне місце на ринку

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Що являють собою ринок та торговельне місце на ринку?  Яка правова природа договору користування таким торговельним місцем?

09 квітня 2026 року Верховний Суд у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду в рамках справи № 914/746/25 (ЄДРСРУ № 135693092) досліджував питання: «Що являють собою ринок та торговельне місце на ринку?»  та «Яка правова природа договору користування таким торговельним місцем?»

Вимоги щодо функціонування створених в установленому порядку ринків усіх форм власності, організації оптового та роздрібного продажу на них сільгосппродуктів, продовольчих і непродовольчих товарів, худоби, тварин, кормів тощо, надання послуг, додержання ветеринарних, санітарних, протипожежних вимог і правил безпеки праці на ринках, прав споживачів і вимог податкового законодавства визначені Правилами торгівлі на ринках.

Крім цього, на продовольчі, непродовольчі та змішані ринки незалежно від форми власності поширюються також приписи Положення № 868.

Відповідно до пунктів 2, 3 Положення № 868 під терміном "ринок" розуміється об`єкт торгівлі, на території якого суб`єкт господарювання, що має право на користування чи розпорядження земельною ділянкою, на якій даний об`єкт розташований, організовує та/або забезпечує створення належних умов для провадження торговельної діяльності підприємцями. Послуги з обслуговування та утримання торговельних місць на території ринку надаються суб`єктом господарювання, який є юридичною особою.

За змістом пункту 2 Правил торгівлі на ринках ринок - це суб`єкт господарювання, створений на відведеній за рішенням місцевого органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування земельній ділянці і зареєстрований в установленому порядку, функціональними обов`язками якого є надання послуг та створення для продавців і покупців належних умов у процесі купівлі-продажу товарів за цінами, що складаються залежно від попиту і пропозицій.

Згідно з пунктом 5 Правил торгівлі на ринках за конструкцією ринки можуть бути криті, відкриті та комбіновані; за часом діяльності - постійно діючі або сезонні, ранкові та вечірні; за місцезнаходженням - міські, селищні та сільські; за видами економічної діяльності - з оптової торгівлі, з роздрібної торгівлі; за товарною спеціалізацією - з продажу продовольчих товарів, непродовольчих товарів, транспортних засобів, худоби та кормів, тварин і птахів, квітів тощо, а також змішані.

Пунктом 7 Правил торгівлі на ринках визначено, що адміністрація ринку узгоджує з місцевим органом самоврядування режим роботи ринку; з територіальними установами державної санітарно-епідеміологічної служби, ветеринарної медицини, пожежного нагляду, архітектурно-будівельної комісії, державтоінспекції - проєктну документацію щодо функціонального планування території ринку, розміщення приміщень, торговельних місць і об`єктів, їх кількості і розміру, забезпечення їх торговельно-технологічним обладнанням та забезпечує утримання території ринку й організацію продажу товарів відповідно до затвердженого плану.

За змістом пункту 13 Правил торгівлі на ринках торговельне місце - площа, відведена для розміщення необхідного для торгівлі інвентарю (вагів, лотків тощо) та здійснення продажу продукції з прилавків (столів), транспортних засобів, причепів, візків (у тому числі ручних), у контейнерах, кіосках, палатках тощо. Розмір торговельного місця визначається в правилах торгівлі на ринках, що затверджуються відповідно до законодавства.

Згідно з пунктом 18 Правил торгівлі на ринках за право займання торговельного місця на ринку справляється ринковий збір у порядку, визначеному законодавством.

Відповідно до пункту 19 Правил торгівлі на ринках за окрему плату продавцям можуть надаватися такі послуги: бронювання торговельних місць; прокат торговельного інвентарю, обладнання, засобів вимірювальної техніки, санітарного одягу; зберігання особистих речей і продукції в камерах схову, на складах і в холодильниках; зважування на товарних вагах, розрубка м`яса (рубачами м`яса ринку); утримання торговельного місця в належному стані; інформаційні оголошення рекламного та довідкового характеру; забезпечення місцями в готелях і на автостоянках за наявності їх на ринку; консультації спеціалістів, вантажно-розвантажувальні роботи і транспортні послуги; приймання для подальшого продажу сільгосппродуктів та інших товарів у бюро торгових послуг тощо.

Тарифи на послуги ринку, що пов`язані із забезпеченням діяльності ринкового господарства, установлюються адміністрацією ринку відповідно до чинного законодавства.

За приписами пункту 20 Правил торгівлі на ринках адміністрація ринку при наданні продавцям торговельних місць на визначений термін укладає з ними письмову угоду, в якій рекомендується зазначати термін дії угоди, асортимент (вид) товарів, що реалізуються, розташування торговельного місця, умови оренди торговельного місця, розмір та порядок оплати за оренду майна, перелік послуг, які надає ринок, та їх вартість.

ВИСНОВОК: Із викладеного слідує, що торговельний ринок - це простір для здійснення підприємницької діяльності, який має своє правове регулювання, де адміністрація ринку виступає організатором, а продавці - безпосередніми реалізаторами товарів.

У свою чергу торговельне місце на ринку - це площа, відведена для розміщення необхідного для торгівлі інвентарю (вагів, лотків тощо) та здійснення продажу продукції з прилавків (столів), транспортних засобів, причепів, візків (у тому числі ручних), у контейнерах, кіосках, палатках тощо.

Право на зайняття торговельних місць на ринку на визначений термін та реалізацію бажаних товарів продавці отримують внаслідок укладення письмових угод з адміністрацією, які передбачають, зокрема, внесення за це відповідної плати.

 

 

Матеріал по темі: «Продовження договору оренди торговельного місця на ринку»

 

 

 

 

 

Теги:  ринок, торгівельний ринок, продавці, торгове місце, кіоск, палатка, торгівельне місце, продовження договору, комунальне майно, оренда, судова практика, Верховний суд, Адвокат Морозов

 

 

Пролонгація договорів оренди державного або комунального майна

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Правове регулювання продовження договорів оренди державного та комунального майна строк дії яких закінчився після 01 липня 2020 року

09 лютого 2026 року Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи № 591/565/24, провадження № 61-9322св25 (ЄДРСРУ № 133909232) досліджував питання щодо регулювання продовження договорів оренди державного та комунального майна строк дії яких закінчився після 01 липня 2020 року.

Згідно зі статтею 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди). Особливості найму (оренди) державного і комунального майна встановлюються Законом України «Про оренду державного та комунального майна».

Договір найму укладається на строк, встановлений договором (частина 1 статті 763 ЦК України).

03 жовтня 2019 року Верховна Рада України прийняла Закон України «Про оренду державного та комунального майна» № 157-ІХ. У розділі «Прикінцеві та перехідні положення» наведеного Закону передбачено, що він набирає чинності з дня, наступного за днем його опублікування, та вводиться в дію з 01 лютого 2020 року (за винятком окремих норм). При цьому пунктом 5 розділу «Прикінцеві та перехідні положення» цього Закону було визнано таким, що втратив чинність, Закон України «Про оренду державного та комунального майна» (Відомості Верховної Ради України, 1992 р., № 30, ст. 416 із наступними змінами) з дня введення в дію цього Закону.

Ураховуючи опублікування тексту Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 03 жовтня 2019 року № 157-ІХ в офіційному виданні «Голос України» 26 грудня 2019 року, цей Закон набрав чинності 27 грудня 2019 року і, відповідно до наведених приписів, введений в дію з 01 лютого 2020 року, а отже, із цієї дати підлягають застосуванню його приписи (за винятком норм, зазначених в розділі «Прикінцеві та перехідні положення»).

Подібні висновки викладені в постановах Верховного Суду від 16 січня 2025 року у справі № 927/395/23, від 26 листопада 2024 року у справі № 927/394/23, від 07 лютого 2024 року у справі № 902/852/22.

При цьому, за загальним правилом, у разі якщо прийнятим нормативним актом порівняно з попереднім змінюється правове регулювання відносин в тій чи іншій сфері, то нові норми застосовуються з дати набрання ними чинності, якщо інше не визначено в самому нормативному акті.

У пункті 2 розділу «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 03 жовтня 2019 року № 157-ІХ передбачено, що договори оренди державного або комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, продовжуються в порядку, передбаченому законодавством, яке діяло до дати набрання чинності цим Законом, до дати, яка наступить раніше: набрання чинності рішенням Кабінету Міністрів України чи рішенням представницького органу місцевого самоврядування (щодо договорів оренди комунального майна, розташованого в межах відповідної територіальної громади), передбаченим абзацом п`ятим частини другої статті 18 цього Закону, або 1 липня 2020 року. Після настання однієї з дат, яка відповідно до цього пункту наступить раніше, але у будь-якому випадку не раніше дня введення в дію цього Закону, договори оренди продовжуються в порядку, визначеному цим Законом. Договори оренди державного та комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, зберігають свою чинність та продовжують діяти до моменту закінчення строку, на який вони були укладені.

Правовий аналіз наведених положень дає підстави для висновку про те, що порядок продовження договорів оренди державного та комунального майна, який діяв до 31 січня 2020 року та був передбачений Законом України «Про оренду державного та комунального майна» від 10 квітня 1992 року № 2269-XII (втратив чинність 31 січня 2020 року), може бути застосовано до процедури продовження тих договорів, строк дії яких закінчився до 01 липня 2020 року включно, а щодо інших договорів оренди державного та комунального майна (строк дії яких закінчився після 01 липня 2020 року) відповідно до вимог абзацу 3 пункту 2 розділу «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 03 жовтня 2019 року № 157-ІХ має застосовуватися порядок продовження, визначений Законом України «Про оренду державного та комунального майна» від 03 жовтня 2019 року № 157-ІХ.

Подібні висновки викладені в постановах Верховного Суду від 01 квітня 2025 року у справі № 916/4522/23, від 21 травня 2024 року у справі № 908/1670/23, від 09 квітня 2024 року у справі № 916/2555/23.

Крім того, як зазначив Верховний Суд у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у постанові від 26.09.2024 у справі № 902/489/23, невиконання орендодавцем обов`язку у встановлений строк повідомити орендаря про те, що договір оренди підлягає припиненню, хоча й може свідчити про недобросовісність орендодавця та бути підставою для визнання його бездіяльності протиправною, проте не може слугувати підставою для автоматичної пролонгації договору оренди державного чи комунального майна на новий строк, оскільки можливість такої пролонгації не передбачена Законом України "Про оренду державного та комунального майна" від 03.10.2019 № 157-ІХ.

20 травня 2025 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду в рамках справи № 916/5157/23 (ЄДРСРУ № 127743285) зазначив, що за змістом частини 1 статті 24 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 03.10.2019 №    157-ІХ договір оренди припиняється у раз закінчення строку, на який його укладено.

Крім того,  Законом України "Про оренду державного та комунального майна" від 03.10.2019 № 157-ІХ не передбачено такої підстави для продовження строку дії договору оренди як "мовчазна згода".

ВИСНОВОК: Пролонгація договорів оренди державного та комунального майна (строк дії яких закінчився після 01 липня 2020 року) відповідно до вимог абзацу 3 пункту 2 розділу «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 03 жовтня 2019 року № 157-ІХ має застосовуватися порядок продовження, визначений Законом України «Про оренду державного та комунального майна» від 03 жовтня 2019 року № 157-ІХ.

 

 

Матеріал по темі: «Захист орендодавця в разі неповернення земельної ділянки після закінчення строкудоговору»

 

 

Теги: продовження договору, мінімальний строк оренди, аренда, державного, комунального майна, розрахунок, орендна плата, орендар, звільнення від сплати, судовий захист, Адвокат Морозов

Спосіб судового захисту як стягнення суми попередньої оплати

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Право продавця стягнути з покупця суму попередньої оплати у разі якщо продавець не передав товар або вимога розірвати договір

18 серпня 2023 року Верховний Суд у складі суддів об`єднаної палати Касаційного господарського суду в рамках справи № 927/211/22 (ЄДРСРУ № 112967141) зробив уточнення висновків щодо застосування ст.538 ЦК України та дослідив право продавця стягнути з покупця суму попередньої оплати у разі якщо продавець не передав товар або вимога розірвати договір.

Згідно з п.1 ч.2 ст.11 ЦК підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Згідно із ч.1 ст.509 ЦК зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Відповідно до ст.629 ЦК договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Статтею 599 ЦК передбачено, що зобов`язання припиняється виконанням, проведеним належним чином.

Порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання) (ст.610 ЦК).

Відповідно до ст.530 ЦК, якщо у зобов`язанні  встановлений  строк  (термін)  його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов`язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом (ст.612 ЦК).

За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму (ст.655 ЦК).

Частинами 1, 2 ст.692 ЦК встановлено, що покупець зобов`язаний оплатити товар після його прийняття або прийняття товаророзпорядчих документів на нього, якщо договором або актами цивільного законодавства не встановлений інший строк оплати товару. Покупець зобов`язаний сплатити продавцеві повну ціну переданого товару. Договором купівлі-продажу може бути передбачено розстрочення платежу.

У разі прострочення оплати товару продавець має право вимагати оплати товару та сплати процентів за користування чужими грошовими коштами (ч.3 ст.692 ЦК).

Якщо покупець відмовився прийняти та оплатити товар, продавець має право за своїм вибором вимагати оплати товару або відмовитися від договору купівлі-продажу (ч.4 ст. 692 ЦК).

Продавець зобов`язаний передати товар покупцеві у строк, встановлений договором купівлі-продажу, а якщо зміст договору не дає змоги визначити цей строк, - відповідно до положень ст.530 ЦК (ст.663 ЦК).

Двосторонній характер договору купівлі-продажу зумовлює взаємне виникнення у кожної зі сторін прав та обов`язків. Так, з укладенням такого договору продавець приймає на себе обов`язок передати покупцеві певну річ і водночас набуває права вимагати її оплати, а покупець у свою чергу зобов`язаний здійснити оплату придбаної речі та водночас набуває права вимагати від продавця її передачі.

Якщо договором встановлений обов`язок покупця частково або повністю оплатити товар до його передання продавцем (попередня оплата), покупець повинен здійснити оплату в строк, встановлений договором купівлі-продажу, а якщо такий строк не встановлений договором, - у строк, визначений відповідно до ст.530 ЦК. У разі невиконання покупцем обов`язку щодо попередньої оплати товару застосовуються положення ст.538 ЦК (ч.1 ст.693 ЦК).

Згідно з ч.1 ст.664 ЦК обов`язок продавця передати товар покупцеві вважається виконаним у момент: 1) вручення товару покупцеві, якщо договором встановлений обов`язок продавця доставити товар; 2) надання товару в розпорядження покупця, якщо товар має бути переданий покупцеві за місцезнаходженням товару. Договором купівлі-продажу може бути встановлений інший момент виконання продавцем обов`язку передати товар.

Відповідно до ч.1 ст.697 ЦК договором може бути встановлено, що право власності на переданий покупцеві товар зберігається за продавцем до оплати товару або настання інших обставин. У цьому разі покупець не має права до переходу до нього права власності розпоряджатися товаром, якщо інше не встановлено договором, законом або не випливає із призначення та властивостей товару.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі №918/631/19 вказано, що попередня оплата - це грошова сума, яка не забезпечує виконання договору, а є сумою, що перераховується згідно з договором наперед, у рахунок майбутніх розрахунків, зокрема, за товар, який має бути поставлений, за роботи, які мають бути виконані.

Системне тлумачення ч.1 ст.693 ЦК, ч. 1 ст.655, ч.1 ст.664, ч.1 ст.697 ЦК свідчить, що термін "передача товару" охоплює як передачу у власність, так і передачу у користування.

Право власності на товар може переходити від продавця до покупця у момент передачі товару, до  цього моменту, або після нього - відповідно до умов договору купівлі-продажу. Це випливає зі змісту ч.1 ст.655, ч.1 ст.677, ч.1 ст.697 ЦК. 

Об`єднана палата погоджується, що  оплата за товар є попередньою, якщо  відповідно до договору вона має бути здійснена до моменту виконання продавцем свого обов`язку з передачі товару саме у власність, тобто до моменту переходу права власності на товар від продавця до покупця. Це випливає з визначення договору купівлі-продажу, наведеного у ч.1 ст.655 ЦК, яка встановлює обов`язок продавця передати товар саме у власність покупця.

Відповідно до ч.2 ст.625 ЦК боржник, який прострочив виконання грошового зобов`язання, на вимогу кредитора зобов`язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.

Договір купівлі продажу крім основного зобов`язання продавця передати у власність товар, а покупця - оплатити його, може передбачати низку додаткових зобов`язань, встановлювати певну послідовність вчинення дій продавцем та покупцем.

Виконання свого обов`язку однією із сторін, яке відповідно до договору обумовлене виконанням другою стороною свого обов`язку, є зустрічним виконанням зобов`язання (ч.1 ст.538 ЦК).

Правилами зустрічного виконання зобов`язання, встановленими ст.538 ЦК, передбачено одночасне виконання кожною із сторін свого обов`язку.

У разі невиконання однією із сторін у зобов`язанні свого обов`язку або за наявності очевидних підстав вважати, що вона не виконає свого обов`язку у встановлений строк (термін) або виконає його не в повному обсязі, друга сторона має право зупинити виконання свого обов`язку, відмовитися від його виконання частково або в повному обсязі (ч.3 ст.538 ЦК).

Якщо зустрічне виконання обов`язку здійснено однією із сторін, незважаючи на невиконання другою стороною свого обов`язку, друга сторона повинна виконати свій обов`язок (ч.4 ст.538 ЦК).

Як було зазначено, Верховний Суд у постановах від 20.05.2019 у справі №908/523/18, від 29.01.2020 у справі №903/154/19, від 25.02.2020 у справі №922/1705/19 зазначив, що виходячи з вимог ст.538 ЦК, у разі нездійснення покупцем попередньої оплати товару, зобов`язання продавця щодо поставки товару не виникає, а нездійснення ним на свій ризик поставки товару без попередньої оплати, не надає продавцю права вимагати оплати такого товару.

Однак таке тлумачення приписів ч.3 ст.538 ЦК є помилковим, оскільки ця норма спрямована на захист інтересів насамперед постраждалої від невиконання договору сторони, яка має право (а не зобов`язана) зупинити виконання свого обов`язку або відмовитися від його виконання у разі порушення або очікуваного порушення свого зобов`язання з боку іншої сторони.

Вказівка "має право" означає, що сторона може скористатися таким додатковим захистом, але ця норма не може тлумачитися як така, що звільняє іншу сторону від виконання зобов`язання.

Верховний Суд вважає, що таке тлумачення приписів ст.538 ЦК по суті прирівнює невнесення передоплати до розірвання договору покупцем в односторонньому порядку (відмови від договору), що є неприпустимим, адже договір є дійсним. І право на його розірвання внаслідок неотримання попередньої оплати виникає саме у продавця, а не покупця.

(!!!) Відповідно до наведених вище приписів чинного законодавства продавець, який не отримав попередню оплату за товар, який ще не перейшов у власність покупця, має право скористатися одним із наступних способів захисту:

1) стягнути суму попередньої оплати відповідно з умовами договору і продовжувати виконувати договір;

2) розірвати договір та вимагати компенсації збитків.

Покупець, який не здійснив попередню оплату відповідно до умов договору, є стороною, яка порушила зобов`язання. Втім, керуючись вказаним висновком Верховного Суду, суд має відмовити продавцю у стягненні попередньої оплати за товар, мотивуючи це тим, що до покупця ще не перейшло право власності на товар (не виконано поставку). Надання покупцю, який порушив умови договору, такого додаткового захисту порушує розумний баланс між захистом інтересів сторін договору, адже суд має захистити права та інтереси саме тієї сторони, щодо якої відбулося порушення договору (постраждалої сторони), а не тієї, яка порушила договір (порушника).

Відмовляючи у стягненні попередньої оплати, суд позбавляє продавця права вибору, передбаченого ЦК - наполягати на виконанні в натурі укладеного договору чи вимагати його розірвання та стягнення збитків.

Більше того, така правова позиція Верховного Суду по суті змушує продавця, зацікавленого у виконанні договору, на власний ризик здійснити виконання (поставку товару) без отримання попередньої оплати, що суперечить приписам частин 3, 4 ст.538, частинам 3, 4 ст. 292 ЦК та умовам договору.

У ст.620 ЦК передбачені правові наслідки невиконання обов`язку передати річ, визначену індивідуальними ознаками. У разі невиконання боржником обов`язку передати кредиторові у власність або у користування річ, визначену індивідуальними ознаками, кредитор має право витребувати цю річ у боржника та вимагати її передання відповідно до умов зобов`язання (ч.1 ст.620 ЦК).

Аналогічні приписи містяться у ст.665 ЦК щодо договору купівлі-продажу.

ВАЖЛИВО: Отже, права покупця, який попередньо оплатив товар (або з якого суд стягнув суму попередньої оплати), захищені можливістю вимагати у продавця передати йому цей товар у власність.

Інше тлумачення ст.538 ЦК нівелює зміст норм щодо належного виконання зобов`язання за договором, та щодо розірвання договору (відмови від договору) в передбаченому законом та договором порядку.

У ст.193 ГК передбачено, що суб`єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов`язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов`язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться (ч.1). Не допускаються одностороння відмова від виконання зобов`язань, крім випадків, передбачених законом (ч.7).

Залежно від моменту, з якого договір вважається укладеним, розрізняють консенсуальні договори - вважаються укладеними з моменту, як тільки сторони досягли згоди по всіх істотних умовах договору, що має знайти відображення у формі, яка передбачена для даного виду договору; та реальні договори - є дійсними лише після вчинення на основі досягнутої згоди певної дії з передачі предмета договору (перевезення вантажу, позика, дарування).

Договір купівлі-продажу є консенсуальним договором, який вважається укладеним з моменту досягнення згоди щодо істотних умов договору, що підтверджується його підписанням сторонами. Отже, сторона, яка не здійснила попередню оплату за договором купівлі-продажу, всупереч своїм договірним обов`язкам не може вважати договір неукладеним, а обов`язки зі здійснення попередньої оплати неіснуючими. 

Якщо сторона втратила інтерес до виконання договору, зокрема до придбання товару, або не вносить попередню оплату через порушення своїх обов`язків продавцем, то така сторона може скористатися правом розірвання договору. Без здійснення відповідних дій її обов`язки з внесення попередньої оплати,  передбачені договором, не є припиненими або виконаними, і відповідно інша сторона може звернутися до суду для стягнення відповідних сум заборгованості  за договором  в примусовому порядку.

З огляду на зазначене, Об`єднана палата дійшла висновку про наявність підстав для відступу (уточнення) висновків щодо застосування ст.538 ЦК, викладених в постановах Верховного Суду від 20.05.2019 у справі №908/523/18, від 29.01.2020 у справі №903/154/19, від 25.02.2020 у справі №922/1705/19.

Системне тлумачення ст.538, ч.2 ст.625, ч.1 ст.655, ст.692, ч.1 ст.697 ЦК дозволяє дійти ВИСНОВКУ про те, що у разі прострочення оплати товару продавець має право вимагати від покупця оплати товару, сплати процентів за користування чужими грошовими коштами та інфляційних втрат, навіть якщо товар ще не був переданий продавцем у власність покупця. При  цьому суд повинен враховувати заперечення іншої сторони (покупця) щодо невиконання продавцем своїх інших зустрічних зобов`язань,  передбачених договором (не виставлення рахунку-фактури, неповідомлення інформації про готовність товару до відправки, передбаченої договором,  недопуск представників покупця для огляду та перевірки товару тощо).

Покупець, заперечуючи проти вимоги продавця про стягнення попередньої оплати, також може доводити очікувану неможливість виконання продавцем свого зобов`язання з передачі товару в натурі (знищення, втрату товару) або істотну затримку у виконанні  продавцем своїх обов`язків з передачі товару (очікуване істотне порушення).

 

Матеріал по темі: «Прийняття та оплата робіт за договором підряду»

 

Теги: попередня оплата, оплата товару, продавець, покупець, стягнення збитків, продовження договору, компенсація, витрати, зобовязання укласти договір, судова практика, Верховний суд, Адвокат Морозов

 

Внесення змін щодо строку дії договору оренди державного нерухомого майна до 5 років

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Внесення змін до договору оренди нерухомого майна, що належить до державної або комунальної власності щодо збільшення строку дії договору до 5 років

01 листопада 2022 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду в рамках справи № 926/186/22 (ЄДРСРУ № 107249472) досліджував питання щодо внесення змін до договору оренди нерухомого майна, що належить до державної або комунальної власності щодо збільшення строку дії договору на 5 років з метою приведення договору у відповідність до вимог частини 3 статті 9 Закону України "Про оренду державного та комунального майна"

Суть справи: Позовні вимоги обґрунтовані тим, що Фону державного майна України в порушення норм ч. 4 ст. 16 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 та п.п. 125, 129 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого  постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 № 483,  ухиляється від приведення договору оренди в частині терміну його дії до мінімального строку визначеного законом - 5 років. 

Відповідно до ч.ч. 1 та 3  ст. 626 Цивільного кодексу України  договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов`язками наділені обидві сторони договору.

У ч. 1  ст. 627 ЦК України  вказано, що відповідно до  ст. 6 цього Кодексу  сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього  Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання майна, яке перебуває в державній та комунальній власності, майна, що належить Автономній Республіці Крим, зокрема, регулює Закон України "Про оренду державного та комунального майна" від 03.10.2019 № 157-ІХ.

Згідно ст. 1 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" оренда - речове право на майно, відповідно до якого орендодавець передає або зобов`язується передати орендарю майно у користування за плату на певний строк; орендар - фізична або юридична особа, яка на підставі договору оренди бере майно у користування за плату на певний строк; орендодавець - юридична особа, яка на підставі договору оренди передає майно у користування за плату на певний строк.

Відповідно до ч. 3 ст. 9 вказаного Закону строк договору оренди не може становити менше п`яти років, крім випадків, визначених Порядком передачі майна в оренду.

Водночас, за змістом ст. 16 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", яка визначає особливості укладення договору оренди державного і комунального майна та внесення змін до нього, договір оренди формується на підставі примірного договору оренди, що затверджується, зокрема, Кабінетом Міністрів України - щодо майна державної власності. Договір оренди може відрізнятися від примірного договору оренди, якщо об`єкт оренди передається в оренду з додатковими умовами. Рішенням Кабінету Міністрів України можуть бути передбачені особливості договору оренди майна, що передається в оренду з додатковими умовами.

Особливості визначення умов передачі майна в оренду, в тому числі пам`яток архітектури та містобудування, укладення договорів оренди встановлюються Порядком передачі майна в оренду та представницькими органами місцевого самоврядування щодо комунального майна. Порядком передачі майна в оренду встановлюються особливості внесення змін до умов договорів оренди та підстав для внесення таких змін, зокрема щодо зміни строку оренди, у разі якщо договір був укладений на строк, менший ніж мінімальний строк оренди, передбачений ч. 3 ст. 9 цього Закону (ч. 4 вказаної статті).

Постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 № 483  було затверджено Порядок передачі в оренду державного та комунального майна, положення якого визначають механізм передачі в оренду державного та комунального майна, включаючи особливості передачі його в оренду відповідно до положень  Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Пункт 125 Порядку № 483 структурно знаходиться в розділі "Внесення змін до договору оренди" та пов`язаний, насамперед, з положеннями  ст. 16 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

При цьому порядок та умови зміни строку оренди, у разі якщо договір був укладений на строк, менший ніж мінімальний строк оренди, передбачений ч. 3  ст. 9 цього Закону, визначені саме п. 125 Порядку № 483, за змістом якого, зокрема, не допускається внесення змін до договору оренди з метою збільшення строку його дії, крім випадків, коли договір був укладений на строк, що становить менш як п`ять років, та з моменту укладення не продовжувався, і заява орендаря стосується збільшення строку оренди з метою приведення його у відповідність із визначеним  Законом  мінімальним строком. Заява орендаря підлягає задоволенню, якщо право власності на об`єкт оренди зареєстровано за державою (відповідною територіальною громадою) у державному реєстрі речових прав станом на дату заяви орендаря або станом на дату закінчення строку, на який був укладений договір. У разі прийняття рішення про внесення змін до договору з метою приведення його строку у відповідність із мінімальним строком оренди, передбаченим  Законом, договір оренди викладається в новій редакції згідно з примірним договором оренди, затвердженим відповідно до ч. 1  ст. 16 Закону, але перебіг строку оренди визначається ретроактивно з дати підписання акта приймання-передачі майна за договором, до якого вносяться зміни шляхом викладення його у новій редакції. Якщо це вимагається  законом, договір оренди, викладений у новій редакції, підлягає нотаріальному посвідченню і державній реєстрації.

Системний аналіз положень п. 125 Порядку № 483 дозволяє дійти висновку про те, що вказаний пункт спрямований на уніфікацію умов договорів оренди державного та комунального майна, укладених до прийняття  Закону України "Про оренду державного та комунального майна", а також договорів, що укладаються після його прийняття в частині строку його дії з метою забезпечення прав та гарантій учасників цих правовідносин.

У цьому пункті нормативно закріплено, як загальну заборону щодо збільшення строку дії договору оренди шляхом внесення змін до договору оренди державного та комунального майна, так і виключення з такої заборони для застосування якого необхідно дотриматись наступних критеріїв: договір був укладений на строк, що становить менше як п`ять років; договір з моменту укладення не продовжувався; заява орендаря стосується збільшення строку оренди з метою приведення його у відповідність із визначеним Законом мінімальним строком; право власності на об`єкт оренди зареєстровано за державою (відповідною територіальною громадою) у державному реєстрі речових прав станом на дату заяви орендаря або станом на дату закінчення строку, на який був укладений договір.

Відповідно до наведеного пункту можливість задоволення відповідної заяви орендаря кореспондує як його праву на внесення таких змін, так і обов`язку орендодавця розглянути зазначену заяву та, за умови відповідності вищенаведеним критеріям, внести зміни до укладеного договору з метою приведення його строку у відповідність із мінімальним строком оренди.

Крім того, вищезазначеним пунктом встановлено порядок внесення відповідних змін. Викладення договору оренди в новій редакції згідно з примірним договором оренди. При цьому, як зазначалося вище, за змістом ч. 1  ст. 16 Закону України "Про оренду державного та комунального майна"  договір оренди формується на підставі примірного договору оренди, що затверджується Кабінетом Міністрів України - щодо майна державної власності або представницькими органами місцевого самоврядування - щодо майна комунальної власності, а якщо представницький орган місцевого самоврядування не затвердив примірний договір оренди комунального майна, застосовується примірний договір оренди державного майна.

Так, примірний договір оренди єдиного майнового комплексу державного підприємства, його відокремленого структурного підрозділу та Примірний договір оренди нерухомого майна, іншого окремого індивідуально визначеного майна, що належить до державної власності, затверджені  постановою Кабінету Міністрів України від 12.08.2020 № 820.

Перебіг строку оренди визначається ретроактивно з дати підписання акта приймання-передачі майна за договором, до якого вносяться зміни шляхом викладення його у новій редакції. Тобто строк зміненого договору фактично повинен дорівнювати встановленому у ч. 3  ст. 8 Закону України "Про оренду державного та комунального майна"  мінімальному п`ятирічному строку з моменту підписання відповідного акта.

Викладений у новій редакції договір оренди державного або комунального майна підлягає нотаріальному посвідченню і державній реєстрації у випадках, передбачених законодавством.

Між тим, загальний порядок внесення змін до господарського договору встановлений  ст. 188 Господарського кодексу України, якою передбачено, що зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено  законом  або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду. Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.

Подібним чином врегульовано підстави для зміни або розірвання договору  у ст. 651 ЦК України  і за загальним правилом, викладеним в частині першій цієї статті, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Про зміну або розірвання договору в порядку ч. 1  ст. 651 ЦК України  сторони вправі домовитися в будь-який час на свій розсуд (крім випадків, обумовлених законодавчо).

Разом з тим, законодавець передбачає випадки, коли розгляд питання про внесення змін до договору чи про його розірвання передається на вирішення суду за ініціативою однієї із сторін.

Так, відповідно до ч. 2  ст. 651 ЦК України  договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Іншими підставами для зміни або розірвання договору в судовому порядку (крім істотного його порушення) відповідно до ч. 2  ст. 651 ЦК України  є випадки, встановлені  законом  або договором, і настання таких випадків зумовлює право сторони ініціювати в судовому порядку питання зміни чи припинення відповідних договірних правовідносин.

Отже, підставами для виникнення юридичного спору про внесення змін у договір чи про його розірвання, який підлягає вирішенню судом є обставини, наведені у ч. 2  ст. 651 ЦК України, і ці обставини виникають в силу прямо наведених у цій нормі фактів та подій, що зумовлюють правову невизначеність у суб`єктивних правах чи інтересах. Такі підстави та умови виникнення юридичного спору у правовідносинах є однаковими незалежно від їх суб`єктного складу (за участі фізичних чи юридичних осіб) та змісту правовідносин (цивільні чи господарські).

Право особи на звернення до суду для внесення змін у договір (чи його розірвання) у передбаченому  законом  випадку відповідає визначеним  ст. 16 ЦК України  способам захисту та не може ставитися в залежність від поінформованості про позицію іншої сторони чи волевиявлення іншої сторони.

При цьому відповідно до положень  ст. 654 ЦК України  всі зміни та доповнення до договору вчиняються в такій самій формі, що й договір, який змінюється або розривається. За відсутності узгоджених та підписаних сторонами в письмовій формі ініційованих позивачем змін до договору оренди висновки суду про відсутність між сторонами спору про внесення таких змін є помилковими.

Разом з тим, як зазначалося, на розгляд суду можуть передаватися вимоги про внесення змін до договору чи його розірвання не з будь-яких підстав, а у випадках, передбачених  законом  або договором.

Право на внесення змін до договору виникає лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Водночас, в аспекті спору, що розглядається, суд доходить висновку про те, що в даному випадку правовою підставою внесення змін до договору є приписи абзацу 5 ч. 4  ст. 16 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", які конкретизовані в п. 125 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого  постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 № 483, а, отже, зазначені зміни могли бути внесені до договору за згодою сторін або на підставі рішення суду, тобто укладення цього договору (внесення змін до нього) є обов`язковим в силу вказаних вище приписів чинного законодавства.

При цьому, вимога позивача про зобов`язання внести зміни до договору, шляхом викладення у певній редакції у випадках, які допускають вирішення таких спорів судом, слід тлумачити як вимогу про визнання укладеним такого договору в судовому порядку у запропонованій позивачем редакції, що не суперечить способам захисту, визначеним п. 1 ч. 2  статті 16 ЦК України, та відповідає способам захисту, визначеним  статтею 20 ГК України.

Аналогічні правові позиції викладені в постановах Верховного Суду від 13.10.2021 у справі № 921/604/20, від 30.06.2022 у справі № 920/175/21 (ЄДРСРУ № 105178977).

ВИСНОВОК: Верховний Суд зазначає, що аналіз змісту пункту 125 Порядку № 483 з урахуванням висновків Верховного Суду, викладених у постанові від 13.10.2021 у справі № 921/604/20, свідчить про те, що з моменту звернення орендаря із заявою про внесення змін до договору оренди шляхом приведення його строку у відповідність до вимог законодавства у орендодавця виникає обов`язок розглянути зазначену заяву та, за умови відповідності встановленим критеріям, внести зміни до укладеного договору з метою приведення його строку у відповідність із мінімальним строком оренди.

В противному випадку, з урахуванням дотримання всіх законодавчо визначених умов, визнання такого договору укладеним здійснюється в судовому порядку у запропонованій позивачем редакції.

 

Матеріал по темі: «Орендна плата по договорам оренди державного і комунального майна»

 

 

Теги: продовження договору, мінімальний строк оренди, аренда, державного, комунального майна, розрахунок, орендна плата, орендар, звільнення від сплати, судовий захист, Адвокат Морозов