Адвокат Морозов (судовий захист)
Правова (не)можливість визнання майнових прав на об'єкт незавершеного будівництва за попереднім договором купівлі продажу
08 січня 2025
року Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного
цивільного суду в рамках справи №
466/4374/22, провадження № 61-14606св23 (ЄДРСРУ № 124331358) досліджував
питання щодо визнання майнових прав на об'єкт незавершеного будівництва за
попереднім договором купівлі продажу.
Відповідно до
статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у
разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист
свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Кожна особа має
право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового
права та інтересу (частина перша статті 16 ЦК України).
У статтях 3, 6,
203, 626, 627 ЦК України визначено загальні засади цивільного законодавства,
зокрема поняття договору і свободи договору, та сформульовано загальні вимоги
до договорів як різновиду правочинів, в тому числі, вільне волевиявлення
учасника правочину.
Відповідно до
частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше
сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та
обов`язків.
Частина перша
статті 628 ЦК України передбачає, що зміст договору становлять умови (пункти),
визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими
відповідно до актів цивільного законодавства.
Відповідно до
статті 635 ЦК України встановлено, що попереднім є договір, сторони якого
зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір у
майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.
Законом може
бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений
основний договір на підставі попереднього договору.
Істотні умови
основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у
порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не
встановлений актами цивільного законодавства.
Попередній
договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма
основного договору не встановлена, - у письмовій формі.
Сторона, яка
необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім
договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням,
якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного
законодавства.
Зобов`язання,
встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не
укладено протягом строку (у термін), встановлений попереднім договором, або якщо
жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.
Відповідно до
частини першої статті 546 ЦК України виконання зобов`язання може
забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням,
завдатком.
Згідно зі
статтею 570 ЦК України завдатком є грошова сума або рухоме майно, що видається
кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на
підтвердження зобов`язання і на забезпечення його виконання. Якщо не буде
встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є
завдатком, вона вважається авансом.
Ознакою
завдатку є те, що він слугує доказом укладення договору, на забезпечення якого
його видано, і одночасно є способом платежу та способом забезпечення виконання
зобов`язання.
З огляду на
викладене, на відміну від завдатку, аванс - це лише спосіб платежу. Він не
виконує забезпечувальної функції, а виконує функцію попередньої оплати, яка
підлягає поверненню у випадку невиконання зобов`язання.
Правила статті
570 ЦК України поширюються на випадки, коли договір було укладено, але одна із
сторін ухиляється від його виконання.
Внесення
завдатку як способу виконання зобов`язання може мати місце лише в разі
наявності зобов`язання, яке повинно було виникнути на підставі договору
купівлі-продажу.
(!!!) Положення частини другої статті 635 ЦК України
містять спеціальну норму, якою передбачено перелік правових наслідків порушення
попереднього договору.
Цією нормою
встановлено обов`язок сторони, яка необґрунтовано ухиляється від укладення
договору, відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше
не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.
За змістом
статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не
заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим
правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття
права власності не встановлена судом.
Примусове виконання зобов`язання в натурі суперечить
принципу вільного волевиявлення учасника правочину та вимогам статті 635 ЦК України
про правові наслідки порушення зобов`язання за попереднім договором.
Відповідно до
частини третьої статті 635 ЦК України зобов`язання, встановлене попереднім
договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку,
встановленого попереднім договором.
ВАЖЛИВО: Припинення зобов`язання з попереднього договору
внаслідок не укладення основного договору протягом встановленого попереднім
договором строку унеможливлює спонукання до укладення основного договору в
судовому порядку, визнання такого договору дійсним, виконання обов`язку в
натурі чи виникнення основного договірного зобов`язання як правової підстави
для виникнення в набувача права власності на майно.
Відповідно до
статті 657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного
майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна
укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім
договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.
Згідно із
частиною третьою статті 640 ЦК України договір, що підлягає нотаріальному
посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.
Примусове
виконання зобов`язання в натурі суперечить вимогам статті 635 ЦК України про
правові наслідки порушення зобов`язання за попереднім договором і положенням
статті 321 ЦК України про непорушність права власності (постанова Верховного
Суду України від 02 вересня 2015 року у справі № 6-226цс14).
ВИСНОВОК: Враховуючи викладене, Верховний суд дійшов висновку
про те, що укладення попереднього договору та виконання умов, які у ньому були
передбачені, є лише передумовами для укладення основного договору, і не заміняє
собою основний договір. Навпаки, внаслідок не укладення основного договору
зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється.
Аналогічні
постанови Верховного Суду від 23 січня 2018 року у справі № 2-2544/10, від 03 червня
2021 року у справі №
522/970/18, від 25 листопада
2021 року у справі №
461/3197/18.
Матеріал по темі: «Примушування
до угоди, яка ґрунтується на попередньому договорі»
Теги: попередній договір, основний
договір, купівля-продаж, визнання право власності, затвердження мирової угоди,
примушування до угоди, відшкодування збитків, судова практика, Адвокат Морозов