Недобросовісний забудовник продав майнові права на квартиру декільком
особам, що робити – відповідь Верховного суду
Чинне законодавство, яким регулюється
ринок первинної нерухомості передбачає можливість залучення для спорудження
об`єктів будівництва грошових коштів фізичних та юридичних осіб шляхом
укладання з ними, у тому числі договорів: інвестиційних, пайової участі у
будівництві, купівлі-продажу майнових прав. Учасники цивільних справ у своїх
процесуальних зверненнях неодноразово звертають увагу суду на наявність різної
судової практики у цих правовідносинах, що дає можливість забудовникам
продавати одні й ті самі об`єкти нерухомості по декілька разів, отримуючи
прибутки та залишаючи громадян України без своїх грошових коштів та без
інвестованого нерухомого майна (наприклад, ухвала Першої судової палати
Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 08 травня 2019 року у
справі № 522/1029/18).
У постановах від 02.12.2015 року у
справі №6-1732цс15 та від 25.05.2016 року,
справі №6-503цс16 Верховний Суд України
зазначив, що «за змістом договорів резервування приміщення та комісії щодо
купівлі цінних паперів позивачка
отримала лише право на набуття права власності, а не саме право власності на
нерухоме майно. Отже, підстав для визнання за нею майнових прав
на об`єкт інвестування відповідно до статей 331, 392 ЦК України немає».
Як зазначила Велика Палата Верховного
Суду у пункті 115 постанови від 18 грудня 2019 року у справі № 522/1029/18 (провадження № 14-270цс19) особа,
яка звернулася до суду з позовом про витребування майна із чужого незаконного
володіння, повинна довести своє право власності на майно, що знаходиться у
володінні відповідача, при цьому власник має право витребувати своє майно від
особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним і в якої
майно фактично знаходиться та є індивідуально визначеним.
14 вересня 2021 року Велика Палата
Верховного Суду в рамках справи № 359/5719/17,
провадження № 14-8 цс 21 (ЄДРСРУ № 101584598) вказала на наступне.
По – перше: саме інвестор, як особа за
кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є
особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт
інвестування, а державній
реєстрації підлягає право власності тільки на ті об`єкти нерухомого майна,
будівництво яких закінчено та які прийнято в експлуатацію у встановленому
порядку. В іншому випадку інвестор не зможе визнати право власності на
квартиру до введення будинку в експлуатацію. Згідно із
частиною четвертою статті 334 ЦК України права на нерухоме майно, які
підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до
закону.
Таким чином, оскільки після виконання
умов інвестиційного договору інвестор набуває майнові права на об`єкт
інвестування, які після завершення будівництва об`єкта нерухомості та прийняття
його до експлуатації трансформуються у право власності інвестора на
проінвестований об`єкт з необхідністю державної реєстрації інвестором такого
права за собою, то забудовник позбавлений права відчужувати об`єкт інвестування на
користь будь-якої іншої особи.
Отже, інвестор наділений правом
вимагати повернення належного йому об`єкта інвестування від будь-якої іншої
особи.
Судове рішення про задоволення позовної
вимоги про витребування від (стягнення з) відповідача нерухомого майна є
підставою для державної реєстрації права власності на нерухоме майно. Такий
висновок сформульований, зокрема, у постанові Великої Палати Верховного Суду
від 19 травня 2020 року у справі № 916/1608/18
(провадження № 12-135гс19, пункт 80).
Як Велика Палата Верховного Суду
нагадувала неодноразово, за загальним правилом якщо право власності на спірне
нерухоме майно зареєстроване за іншою особою, то належному способу захисту
права відповідає вимога про витребування від (стягнення з) цієї особи
нерухомого майна. Задоволення віндикаційного позову, тобто рішення суду про
витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння, є підставою для
внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме
майно; такий запис вноситься виключно у разі, якщо право власності на нерухоме
майно зареєстроване саме за відповідачем, а не за іншою особою. У тих випадках,
коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного
володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги,
спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, є
неефективними. Близькі за змістом висновки наведені, зокрема, у постановах
Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16 (провадження № 14-208цс18, пункти
115, 116), від 7 листопада 2018 року у справі №
488/5027/14-ц (провадження № 14-256цс18, пункт 98), від 19 травня 2020
року у справі № 916/1608/18 (провадження №
12-135гс19, пункт 80) та багатьох інших.
ВИСНОВКИ ЩОДО
ЗАСТОСУВАННЯ НОРМ ПРАВА (визнання за інвестором
його майнових прав та витребування своєї власності з незаконного володіння
іншої особи):
1. Інвестор після виконання ним фінансових
зобов`язань за укладеними договорами купівлі-продажу цінних паперів та
резервування об`єкта нерухомості (чи аналогічними правочинами, що підтверджують
здійснення інвестування) отримує документи, які підтверджують реальність такого
правочину та встановлюють для нього його особисті майнові права на конкретний
об`єкт нерухомого майна. Для отримання права власності на такий об`єкт
нерухомості інвестор має трансформувати свої майнові права у власність шляхом
державної реєстрації речових прав на цей об`єкт нерухомості, але виконати це
можна лише за умов завершення будівництва новоствореного об`єкта нерухомості
відповідно вимог чинного законодавства та прийняття такого нерухомого майна до
експлуатації (статті 328, 331 ЦК України).
2. У разі виконання інвестором власних
інвестиційних зобов`язань після завершення будівництва об`єкта інвестування
відповідно до вимог закону майнові
права інвестора трансформуються у право власності, яке підлягає державній
реєстрації за інвестором як первісним власником. Отже саме
інвестор є особою, яка первісно набуває право власності на об`єкт нерухомого
майна, що споруджений за його кошти.
3. Разом з тим у разі вчинення самочинного
будівництва об`єкту нерухомого майна інвестор, рівно як і забудовник, не
набуває права власності на об`єкт самочинного будівництва (стаття 376 ЦК
України).
4 Інвестор наділений правами, тотожними правам
власника нерухомого майна, пов`язаними зі створенням об`єкту нерухомого майна,
а тому в разі порушення його речових прав він має право на звернення до суду за
їх захистом шляхом пред`явлення позову про визнання за ним його майнових прав
та витребування своєї власності з незаконного володіння іншої особи (статті
392, 388 ЦК України). При цьому не вимагається визнання недійсними нікчемних
правочинів, які спрямовані на незаконне заволодіння майном інвестора іншими
особами (стаття 228 ЦК України).
Матеріал по темі: «Захист прав інвестора на новостворене майно»
Теги:
інвестор, забудовник, введення в експлуатацію, визнання право власності,
рішення суду, новостворене майно, самочинне будівництво, захист прав, належний
спосіб захисту, судова практика, Верховний суд, Адвокат Морозов
Немає коментарів:
Дописати коментар