Подвійний продаж майнових прав на квартиру

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Недобросовісний забудовник продав майнові права на квартиру декільком особам, що робити – відповідь Верховного суду

Чинне законодавство, яким регулюється ринок первинної нерухомості передбачає можливість залучення для спорудження об`єктів будівництва грошових коштів фізичних та юридичних осіб шляхом укладання з ними, у тому числі договорів: інвестиційних, пайової участі у будівництві, купівлі-продажу майнових прав. Учасники цивільних справ у своїх процесуальних зверненнях неодноразово звертають увагу суду на наявність різної судової практики у цих правовідносинах, що дає можливість забудовникам продавати одні й ті самі об`єкти нерухомості по декілька разів, отримуючи прибутки та залишаючи громадян України без своїх грошових коштів та без інвестованого нерухомого майна (наприклад, ухвала  Першої судової палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 08 травня 2019 року у справі № 522/1029/18).

У постановах від 02.12.2015 року у справі №6-1732цс15 та від 25.05.2016 року, справі №6-503цс16 Верховний Суд України зазначив, що «за змістом договорів резервування приміщення та комісії щодо купівлі цінних паперів позивачка отримала лише право на набуття права власності, а не саме право власності на нерухоме майно. Отже, підстав для визнання за нею майнових прав на об`єкт інвестування відповідно до статей 331, 392 ЦК України немає».

Як зазначила Велика Палата Верховного Суду у пункті 115 постанови від 18 грудня 2019 року у справі № 522/1029/18 (провадження № 14-270цс19) особа, яка звернулася до суду з позовом про витребування майна із чужого незаконного володіння, повинна довести своє право власності на майно, що знаходиться у володінні відповідача, при цьому власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним і в якої майно фактично знаходиться та є індивідуально визначеним.

14 вересня 2021 року Велика Палата Верховного Суду в рамках справи №  359/5719/17, провадження № 14-8 цс 21 (ЄДРСРУ № 101584598) вказала на наступне.

По – перше: саме інвестор, як особа за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування, а державній реєстрації підлягає право власності тільки на ті об`єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийнято в експлуатацію у встановленому порядку. В іншому випадку інвестор не зможе визнати право власності на квартиру до введення будинку в експлуатацію. Згідно із частиною четвертою статті 334 ЦК України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.

Таким чином, оскільки після виконання умов інвестиційного договору інвестор набуває майнові права на об`єкт інвестування, які після завершення будівництва об`єкта нерухомості та прийняття його до експлуатації трансформуються у право власності інвестора на проінвестований об`єкт з необхідністю державної реєстрації інвестором такого права за собою, то забудовник позбавлений права відчужувати об`єкт інвестування на користь будь-якої іншої особи.

Отже, інвестор наділений правом вимагати повернення належного йому об`єкта інвестування від будь-якої іншої особи.

Судове рішення про задоволення позовної вимоги про витребування від (стягнення з) відповідача нерухомого майна є підставою для державної реєстрації права власності на нерухоме майно. Такий висновок сформульований, зокрема, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 19 травня 2020 року у справі № 916/1608/18 (провадження № 12-135гс19, пункт 80).

Як Велика Палата Верховного Суду нагадувала неодноразово, за загальним правилом якщо право власності на спірне нерухоме майно зареєстроване за іншою особою, то належному способу захисту права відповідає вимога про витребування від (стягнення з) цієї особи нерухомого майна. Задоволення віндикаційного позову, тобто рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння, є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно; такий запис вноситься виключно у разі, якщо право власності на нерухоме майно зареєстроване саме за відповідачем, а не за іншою особою. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, є неефективними. Близькі за змістом висновки наведені, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16 (провадження № 14-208цс18, пункти 115, 116), від 7 листопада 2018 року у справі № 488/5027/14-ц (провадження № 14-256цс18, пункт 98), від 19 травня 2020 року у справі № 916/1608/18 (провадження № 12-135гс19, пункт 80) та багатьох інших.

ВИСНОВКИ ЩОДО ЗАСТОСУВАННЯ НОРМ ПРАВА (визнання за інвестором його майнових прав та витребування своєї власності з незаконного володіння іншої особи):

1. Інвестор після виконання ним фінансових зобов`язань за укладеними договорами купівлі-продажу цінних паперів та резервування об`єкта нерухомості (чи аналогічними правочинами, що підтверджують здійснення інвестування) отримує документи, які підтверджують реальність такого правочину та встановлюють для нього його особисті майнові права на конкретний об`єкт нерухомого майна. Для отримання права власності на такий об`єкт нерухомості інвестор має трансформувати свої майнові права у власність шляхом державної реєстрації речових прав на цей об`єкт нерухомості, але виконати це можна лише за умов завершення будівництва новоствореного об`єкта нерухомості відповідно вимог чинного законодавства та прийняття такого нерухомого майна до експлуатації (статті 328, 331 ЦК України).

2. У разі виконання інвестором власних інвестиційних зобов`язань після завершення будівництва об`єкта інвестування відповідно до вимог закону майнові права інвестора трансформуються у право власності, яке підлягає державній реєстрації за інвестором як первісним власником. Отже саме інвестор є особою, яка первісно набуває право власності на об`єкт нерухомого майна, що споруджений за його кошти.

3.   Разом з тим у разі вчинення самочинного будівництва об`єкту нерухомого майна інвестор, рівно як і забудовник, не набуває права власності на об`єкт самочинного будівництва (стаття 376 ЦК України).

4  Інвестор наділений правами, тотожними правам власника нерухомого майна, пов`язаними зі створенням об`єкту нерухомого майна, а тому в разі порушення його речових прав він має право на звернення до суду за їх захистом шляхом пред`явлення позову про визнання за ним його майнових прав та витребування своєї власності з незаконного володіння іншої особи (статті 392, 388 ЦК України). При цьому не вимагається визнання недійсними нікчемних правочинів, які спрямовані на незаконне заволодіння майном інвестора іншими особами (стаття 228 ЦК України).

Матеріал по темі: «Захист прав інвестора на новостворене майно»

 

Теги: інвестор, забудовник, введення в експлуатацію, визнання право власності, рішення суду, новостворене майно, самочинне будівництво, захист прав, належний спосіб захисту, судова практика, Верховний суд, Адвокат Морозов

Визнання банківської гарантії такою, що не підлягає виконанню є належним способом захисту

Адвокат Морозов (судовий захист)

Визнання банківської гарантії такою, що не підлягає виконанню є належним способом захисту, адже це фактично є вимогою про визнання припиненим одностороннього правочину (гарантії).

15 серпня 2019 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду в рамках справи № 910/5989/18 (ЄДРСРУ № 83691918) досліджував питання щодо визнання банківської гарантії такою, що не підлягає виконанню.

Згідно зі статтею 55 Конституції України права і свободи людини і громадянина захищаються судом. Кожен має право будь-якими не забороненими законом засобами захищати свої права і свободи від порушень і протиправних посягань. Завданням суду при здійсненні правосуддя в силу положень статті 2 Закону України "Про судоустрій і статус суддів" є, зокрема, захист гарантованих Конституцією та законами України, прав і законних інтересів юридичних осіб.

Статтею 16 ЦК України, положення якої кореспондуються з положеннями статті 20 Господарського кодексу України, встановлено, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого немайнового або майнового права та інтересу. Зокрема, згідно з пунктами 3, 5, 7 частини другої статті 16 ЦК України такими способами є припинення дії, яка порушує право, примусове виконання обов`язку в натурі, припинення правовідношення. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках. Частиною другою статті 20 Господарського кодексу України передбачено визнання наявності або відсутності прав; установлення, зміну чи припинення господарських правовідносин, як одні із способів захисту прав суб`єктів господарювання. Разом з тим, такі вимоги будуть належними способами захисту цивільних прав, якщо вони самостійно будуть призводити до поновлення порушених прав. У випадку, якщо такі вимоги є пов`язаними з іншим способом захисту цивільних прав, зокрема, вимогою про стягнення грошових коштів за зобов`язаннями, вони не можуть самостійно розглядатися в окремій справі та підлягають розгляду разом з вимогами, що забезпечують дійсне поновлення прав позивача.

Такі висновки Великої Палати Верховного Суду щодо застосування способів захисту цивільних прав наведені у постанові 21.08.2018 зі справи № 910/14144/17.

Предметом позовних вимог у цій справі були дві вимоги: про визнання банківської гарантії такою, що не підлягає виконанню та про повернення зазначеної банківської гарантії, як способу забезпечення зобов`язань позивача за Договором.

Відповідно до частини першої статті 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Згідно зі статтями 546, 560, 563, 569 ЦК України, банківська гарантія є одним із способів забезпечення зобов`язання боржника перед кредитором та одностороннім правочином, за яким банк, інша фінансова установа, страхова організація (гарант) гарантує перед кредитором (бенефіціаром) виконання боржником (принципалом) свого обов`язку. Гарант відповідає перед кредитором за порушення зобов`язання боржником та має право на зворотну вимогу (регрес) до боржника в межах суми, сплаченої ним за гарантією кредиторові, якщо інше не встановлено договором між гарантом та боржником.

Необхідно підкреслити, що з умов гарантії та норм права слідує, що обов`язок гаранта сплатити кредиторові грошову суму відповідно до умов гарантії настає за умови порушення боржником зобов`язання, забезпеченого гарантією, та направлення кредитором гаранту письмової вимоги разом із зазначеними у гарантії документами в установлений цією гарантією строк. За відсутності однієї із вказаних умов відповідальність гаранта не настає.

Наведена правова позиція викладена у постанові Верховного Суду України від 24 лютого 2016 року № 3-31гс16.

Отже, припинення зобов`язання за гарантією стосується також прав боржника (принципала), оскільки в такому випадку останній звільняється від відповідальності за регресними вимогами, з якими гарант може звернутися до нього у випадку стягнення з нього грошової суми за виданою гарантією.

З огляду на викладене, Касаційний господарський суд погоджується з висновком про можливість обрання позивачем такого способу захисту своїх прав та інтересів як визнання банківської гарантії такою, що не підлягає виконанню, що фактично є вимогою про визнання припиненим одностороннього правочину (гарантії). Аналогічна позиція викладена у постановах Верховного Суду від 21.03.2019 зі справи № 910/5726/18 (ЄДРСРУ № 80648592) та від 04.04.2019 зі справи № 910/5723/18 (ЄДРСРУ № 81038926).

P.s. Разом з тим, суд вказує, що не є належним способом захисту цивільних прав вимога позивача про повернення банківської гарантії, як документа, що був наданий позивачем до тендерної документації при оформленні договору з постачання паливо-мастильних матеріалів та який втратив свою чинність, оскільки правочин (гарантію) визнано таким, що не підлягає виконанню. Така вимога не призводить до реального захисту порушених прав та інтересів позивача, а тому провадження з її розгляду на законних підставах закрито судом апеляційної інстанції з посиланням на приписи пункту 1 частини першої статті 231 ГПК України (аналогічний висновок міститься у постановах Верховного Суду від 21.03.2019 зі справи № 910/5726/18 та від 04.04.2019 зі справи № 910/5723/18).

Теги: банківська гарантія, визнання банківської гарантії такою що не підлягає виконанню, належний спосіб захисту, гарант, вимога, зобов`язання за банківською гарантією, судова практика, Адвокат Морозов