Наслідки реконструкції (добудови) квартири із змінами геометричних розмірів

 

Адвокат Морозов (судовий захист)_

Наслідки реконструкції квартири (добудова) із змінами геометричних розмірів фундаментів у плані та за рахунок земельної ділянки територіальної громади

28 грудня 2023 року Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи № 523/1749/21, провадження № 61-7898св23 (ЄДРСРУ № 116046323) досліджував питання щодо наслідків Наслідки реконструкції (добудови) квартири із змінами геометричних розмірів.

Відповідно до частини першої статі 83 ЗК України землі, які належать на праві власності територіальним громадам сіл, селищ, міст, є комунальною власністю.

Згідно з частиною першою статті 116 ЗК України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону.

Відповідно до статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.

Згідно з частиною другою статті 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Відповідно до статті 212 ЗК України самовільно зайняті земельні ділянки підлягають поверненню власникам землі або землекористувачам без відшкодування затрат, понесених за час незаконного користування ними. Приведення земельних ділянок у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, здійснюється за рахунок громадян або юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки. Повернення самовільно зайнятих земельних ділянок провадиться за рішенням суду.

Відповідно до статті 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього. Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно. Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок. На вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб. Особа, яка здійснила самочинне будівництво, має право на відшкодування витрат на будівництво, якщо право власності на нерухоме майно визнано за власником (користувачем) земельної ділянки, на якій воно розміщене. У разі істотного відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил суд за позовом відповідного органу державної влади або органу місцевого самоврядування може постановити рішення, яким зобов`язати особу, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову. Якщо проведення такої перебудови є неможливим або особа, яка здійснила (здійснює) будівництво, відмовляється від її проведення, таке нерухоме майно за рішенням суду підлягає знесенню за рахунок особи, яка здійснила (здійснює) будівництво. Особа, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, зобов`язана відшкодувати витрати, пов`язані з приведенням земельної ділянки до попереднього стану.

Згідно з частиною четвертою статті 34 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» реконструкція, реставрація або капітальний ремонт об`єктів будівництва без зміни зовнішніх геометричних розмірів їхніх фундаментів у плані, реконструкція або капітальний ремонт автомобільних доріг, залізничних колій, ліній електропередачі, зв`язку, трубопроводів, інших лінійних комунікацій у межах земель їх розміщення, а також комплексна реконструкція кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду і нове будівництво об`єктів інженерно-транспортної інфраструктури відповідно до містобудівної документації на замовлення органів державної влади чи органів місцевого самоврядування на відповідних землях державної чи комунальної власності можуть здійснюватися за відсутності документа, що засвідчує право власності чи користування земельною ділянкою.

У частині другій статті 391 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» передбачено, що в разі виявлення відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю факту подання недостовірних даних, наведених у надісланому повідомленні чи зареєстрованій декларації, які є підставою вважати об`єкт самочинним будівництвом, зокрема, якщо він збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи без належно затвердженого проекту або будівельного паспорта, а також у разі набрання законної сили судовим рішенням про скасування містобудівних умов та обмежень відповідний орган державного архітектурно-будівельного контролю та нагляду звертається до суду із позовом про скасування реєстрації такої декларації або про припинення права на виконання підготовчих або будівельних робіт, набутого на підставі поданого повідомлення.

Аналіз наведених положень свідчить про те, що Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності», зокрема статтею 391, встановлено єдину підставу для скасування реєстрації декларації, а саме: подання замовником недостовірних даних, які є підставою вважати об`єкт самочинним будівництвом.

При цьому такі недостовірні дані повинні відповідати одній із таких умов, що дають підстави вважати об`єкт самочинним будівництвом:

1) об`єкт збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети;

2) об`єкт збудований або будується без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи;

3) об`єкт збудований або будується без належно затвердженого проекту або будівельного паспорта.

Аналогічний висновок міститься у постанові Верховного Суду від 20 липня 2023 року у справі № 523/3113/20.

Встановивши, що спірний об`єкт є самочинним будівництвом, розташований на землях територіальної громади та перешкоджає реалізації громадою своїх повноважень як власника відповідної земельної ділянки, суд дійшов правильного висновку про наявність правових підстав для зобов`язання звільнити самовільно зайняту земельну ділянку шляхом знесення самочинно збудованого (прибудованого) об’єкта.

Аналогічні висновки зроблені у постанові Верховного Суду від 13 грудня 2023 року у справі № 522/17307/19 (провадження № 61-972св23).

ВИСНОВОК: Наслідком реконструкції квартири із змінами геометричних розмірів фундаментів у плані та за рахунок земельної ділянки територіальної громади є скасування декларації про готовність об`єкта до експлуатації, скасування рішення державного реєстратора та звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки шляхом знесення самочинно прибудованого об`єкта до квартири.

 

 

Матеріал по темі: «Реконструкція предмету іпотеки, як спосіб уникнення договірних зобов’язань»

 

Теги: перебудування, добудування, реконструкція предмету іпотеки, припинення іпотеки, знищення об’єкту іпотеки, ипотека, застава, забезпечення зобов’язань, кредитний договір, іпотека, визнання право власності, реєстрація, Верховний суд, судовий захист, Адвокат Морозов

Критерій істотного збільшення вартості майна подружжя при його поділі

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Особливості поділу майна подружжя, яке істотно збільшилось у вартісному еквіваленті внаслідок спільних трудових чи грошових затрат

19 жовтня 2022 року Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи № 334/7560/20, провадження № 61-6499св22 (ЄДРСРУ № 106868823) досліджував питання щодо особливостей поділу майна подружжя, яке істотно збільшилось у вартісному еквіваленті внаслідок спільних трудових чи грошових затрат.

Згідно зі статтею 57 СК України особистою приватною власністю дружини, чоловіка є, зокрема, й майно, набуте нею, ним за час шлюбу, але за кошти, які належали їй, йому особисто.

Відповідно до частини першої статті 62 СК України, якщо майно дружини, чоловіка за час шлюбу істотно збільшилося у своїй вартості внаслідок спільних трудових чи грошових затрат або затрат другого з подружжя, воно у разі спору може бути визнане за рішенням суду об`єктом права спільної сумісної власності подружжя.

Отже, наведені положення закону встановлюють підстави обмеження (втручання) у права особистої власності одного з подружжя, внаслідок яких зменшується обсяг правомочностей колишнього одноосібного власника майна. Тому у статті 62 СК України передбачені умови, за яких таке втручання у право власності буде не лише законним, але і необхідним з точки зору забезпечення інтересів іншого, не власника, з подружжя та гарантуватиме дотримання балансу інтересів кожного з подружжя.

Зі змісту статті 62 СК України вбачається, що втручання у право власності може бути обґрунтованим та дотримано балансу інтересів подружжя, у разі наявності у сукупності двох факторів:

1) істотність збільшення вартості майна;

2) таке збільшення вартості пов`язане зі спільними трудовими чи грошовими затратами або затратами другого з подружжя, який не є власником.

(!!!) Як трудові затрати, необхідно розуміти особисту чи спільну трудову діяльність подружжя. Така діяльність може бути направлена на ремонт майна, його добудову чи перебудову, тобто дії, що потягли істотне збільшення вартості такого майна.

Грошові затрати передбачають внесення особистих чи спільних коштів на покращення чи збільшення майна. Наявність істотного збільшення вартості є оціночним поняттям, тому у конкретній справі рішення про задоволення чи відмову у задоволенні позову приймається судом з урахуванням усіх його обставин.

Істотність має визначальне значення, так як необхідно враховувати не лише збільшення остаточної вартості в порівнянні з первинною оцінкою об`єкта, однак співвідносити і у співмірності з одиницями тенденцій загального удорожчання конкретного майна, інфляційними процесами, якісні зміни характеристик самого об`єкта та ту обставину, що первинна оцінка чи сам об`єкт стають малозначними в остаточній вартості об`єкта власності чи у остаточному об`єкті.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 22 вересня 2020 року у справі № 214/6174/15-ц (провадження № 14-114цс20) зробила висновок, що істотність збільшення вартості майна підлягає з`ясуванню шляхом порівняння вартості майна до та після поліпшень внаслідок спільних трудових чи грошових затрат або затрат другого з подружжя.

Тобто істотність збільшення вартості має відбутися така, що первинний об`єкт нерухомості, який належав одному з подружжя на праві приватної вартості, розчиняється, нівелюється, втрачається чи стає настільки несуттєвим, малозначним у порівнянні із тим об`єктом нерухомого майна, який з`явився під час шлюбу у результаті спільних трудових чи грошових затрат подружжя чи іншого з подружжя, який не є власником.

За загальною практикою мають враховуватися капітальний ремонт чи переобладнання житла, тобто значне перетворення об`єкта нерухомості.

(!!!) Поточний ремонт житла, зміна його призначення з житлового на нежитлове без капітального переобладнання не буде надавати підстав для визначення такого об`єкта спільною сумісною власністю подружжя, оскільки значних перетворень сам об`єкт не зазнав і не можна вважати ці перетворення такими, що істотно збільшили вартість майна.

Другий чинник істотності такого збільшення має бути пов`язаний із спільними затратами грошових коштів або трудовими затратами. Сам факт перебування осіб у шлюбі у період, коли особисте майно чи його вартість істотно збільшилося, не є підставою для визнання його спільним майном.

Істотне збільшення вартості майна обов`язково і безумовно має бути наслідком спільних трудових чи грошових затрат або затрат іншого, не власника майна, з подружжя. Тобто вирішальне значення має не факт збільшення вартості сам по собі у період шлюбу, а правова природа збільшення такої вартості, шляхи та способи збільшення такої вартості, зміст процесу збільшення вартості майна.

При посиланні на вимоги статті 62 СК України як на підставу виникнення спільної сумісної власності подружжя, позивач повинен довести, що збільшення вартості майна є істотним і у таке збільшення були вкладені його окремі (власні) кошти чи власна трудова діяльність.

Визначаючи правовий статус спірного майна як спільної сумісної власності подружжя, суд має враховувати, що частка в такому майні визначається відповідно до розміру фактичного внеску кожної зі сторін, у тому числі за рахунок майна, набутого одним з подружжя до шлюбу, яке є його особистою приватною власністю, у придбання (набуття) майна. Якщо в придбання (будівництво) майна вкладено, крім спільних коштів, особисті приватні кошти однієї зі сторін, то частка в такому майні відповідно до розміру внеску є її власністю.

При цьому, тягар доказування обставин, необхідних для виникнення права спільної сумісної власності подружжя на майно, що належало іншому з подружжя, покладається на того із подружжя, який заявляє такі вимоги

Подібні висновки викладено у постанові Верховного Суду від 24 березня 2021 року у справі № 161/17237/19 (провадження № 61-15св21).

ВИСНОВОК: Враховуючи вищевказане,  обов’язком позивача у аналогічному виді судових спорів, буде довести в суді, що вартість нерухомого майна істотно збільшилась порівняно з його вартістю, яка була на момент укладення між сторонами шлюбу, саме внаслідок спільних трудових чи грошових затрат або затрат другого з подружжя.

 

Матеріал по темі: «Істотне збільшення вартості майна подружжя при його поділі»

 

 

Теги: поділ майна, істотне збільшення, зросла вартість нерухомості, капітальний ремонт, реконструкція, поточний ремонт виділ часток, спільна сумісна власність, спільна часткова власність, поділ нерухомого майна, співвласник, ідеальні частки, грошова компенсація, технічний паспорт, судово – будівельна експертиза, судовий захист, Адвокат Морозов