Адвокат Морозов (судовий захист)
Чи порушує права співвласників багатоквартирного
будинку реконструкція відповідачем власної квартири з виходом за межі її об`єму
(будівельного об`єму будинку) без згоди інших співвласників цього
будинку?
27 листопада 2024 року Верховний Суд у складі колегії
суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи № 463/5124/21, провадження
№ 61-15412св23 (ЄДРСРУ № 126182554) досліджував питання: «Чи порушує права
співвласників багатоквартирного будинку реконструкція відповідачем власної
квартири з виходом за межі її об`єму (будівельного об`єму будинку) без згоди
інших співвласників цього будинку?»
Кожна фізична або юридична особа має право мирно
володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як
в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними
принципами міжнародного права. Проте попередні положення жодним чином не
обмежують право держави вводити в дію такі закони, які вона вважає за
необхідне, щоб здійснювати контроль за користуванням майном відповідно до
загальних інтересів або для забезпечення сплати податків чи інших зборів або
штрафів (стаття 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і
основоположних свобод).
Право власності набувається на підставах, що не
заборонені законом, зокрема із правочинів (частина перша статті 328 ЦК
України).
Власникові належать права володіння, користування та
розпоряджання своїм майном (частина перша статті 317 ЦК України).
Власник володіє, користується, розпоряджається своїм
майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які
дії, які не суперечать закону. При здійсненні своїх прав та виконанні
обов`язків власник зобов`язаний додержуватися моральних засад суспільства
(частини перша та друга статті 319 ЦК України).
Право власності є непорушним. Ніхто не може бути
протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні (частина
перша статті 321 ЦК України).
Власник земельної ділянки має право зводити на ній
будівлі та споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також
дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам (частина перша статті 375
ЦК України).
(!) Усі власники
квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на
праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку.
Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування
(у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні
конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання
всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або
нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для
задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані
на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій
розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі
державної реєстрації таких прав (частина друга статті 382 ЦК України; близькі
за змістом приписи передбачені у пункті 6 частини першої статті 1, частині
першій статті 5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у
багатоквартирному будинку»).
Співвласники майна, що є у спільній сумісній
власності, володіють і користуються ним спільно, якщо інше не встановлено
домовленістю між ними. Розпоряджання майном, що є у спільній сумісній
власності, здійснюється за згодою всіх співвласників, якщо інше не
встановлено законом (частина перша, абзац перший частини другої статті 369 ЦК
України).
(!!!) Власник
квартири може на свій розсуд здійснювати ремонт і зміни у квартирі, наданій
йому для використання як єдиного цілого, - за умови, що ці зміни не
призведуть до порушень прав власників інших квартир та нежитлових приміщень
у багатоквартирному будинку та не порушать санітарно-технічних вимог і правил
експлуатації будинку (частина друга статті 383 ЦК України).
Житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме
майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на
земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного
документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого
проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил (частина перша
статті 376 ЦПК України).
Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує
проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила
(здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує
права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює)
самочинне будівництво, або за її рахунок (частина четверта статті 376 ЦК
України).
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової
палати Касаційного цивільного суду звертає увагу на те, що за змістом принципу
спільності здійснення права спільної сумісної власності на спільне майно у
багатоквартирному будинку будь-які перепланування, переобладнання,
реконструкції житлових і нежитлових приміщень у ньому з використанням спільного
майна, зокрема несучих, огороджувальних і несуче-огороджувальних конструкцій
будинку, можна проводити тільки за згодою всіх співвласників і за умови, що
зазначені зміни не порушуватимуть права власників цих приміщень (див.
постанову Великої Палати Верховного Суду від 25 травня 2021 року у справі № 461/9578/15-ц (пункти
74-76), Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати
Касаційного цивільного суду від 6 березня 2024 року у справі № 757/5846/23-ц).
ВИСНОВОК: Будь-які
перепланування, переобладнання, реконструкції житлових і нежитлових приміщень у
ньому з використанням спільного майна, зокрема несучих, огороджувальних і
несуче-огороджувальних конструкцій будинку (наприклад зовнішня стіна будинку), можна
проводити тільки за згодою всіх співвласників і за умови, що зазначені зміни не
порушуватимуть права власників цих приміщень
Матеріал по темі: «Наслідки реконструкції (добудови) квартири із
змінами геометричних розмірів»
Теги: перебудування, добудування, реконструкція предмету
іпотеки, припинення іпотеки, знищення об’єкту іпотеки, ипотека, застава,
забезпечення зобов’язань, кредитний договір, іпотека, визнання право власності,
реєстрація, Верховний суд, судовий захист, Адвокат Морозов
Немає коментарів:
Дописати коментар