Припинення орендних відносин та звільнення приміщення

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Повідомлення орендодавцем орендаря про припинення договору оренди та наслідки несвоєчасного звільнення приміщення

04 травня 2023 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду в рамках справи № 910/13639/21 (ЄДРСРУ № 110626816) досліджував питання щодо Припинення орендних відносин та звільнення приміщення.

Відповідно до статті 759 ЦК України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Згідно із частинами першою та другою статті 763 ЦК України договір найму укладається на строк, встановлений договором. Якщо строк найму не встановлений, договір найму вважається укладеним на невизначений строк. Кожна із сторін договору найму, укладеного на невизначений строк, може відмовитися від договору в будь-який час, письмово попередивши про це другу сторону за один місяць, а у разі найму нерухомого майна  -  за три місяці. Договором або законом може бути встановлений інший строк для попередження про відмову від договору найму, укладеного на невизначений строк.

Правові наслідки продовження користування майном після закінчення строку договору оренди також передбачені у статті 764 ЦК України, якою визначено, що якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Наведена норма визначає можливість продовження договору оренди на той самий термін і на тих самих умовах. При цьому для такого автоматичного продовження договору оренди передбачена особливість  -  відсутність заяви (повідомлення) однієї зі сторін про припинення чи зміну умов договору протягом місяця після закінчення терміну його дії.

У контексті наведених норм заява орендодавця про припинення договору оренди за закінченням строку договору є одностороннім правочином, який відображає волевиявлення орендодавця у спірних правовідносинах, що не потребує узгодження з орендарем в силу прямої норми закону, і є підставою для припинення відповідних зобов`язальних правовідносин.

Повідомлення орендодавцем орендаря про припинення договору є юридично значимою дією, яка засвідчує наявність такого волевиявлення та забезпечує своєчасну обізнаність з ним іншої сторони, є передумовою для настання обумовлених таким одностороннім правочином наслідків також для іншої особи за правилами абзацу 3 частини третьої статті 202 ЦК України.

Такі висновки викладено в постанові Великої Палати Верховного Суду від 19.05.2020 у справі № 910/719/19.

Загальний порядок укладання, зміни та розірвання договорів, які вчиняються в письмовій формі, пов`язує момент реалізації учасником правовідносин власного волевиявлення на виникнення, зміну чи припинення правовідносин зі здійсненням ним такого волевиявлення в належний спосіб.

Як зазначив Верховний Суд у постанові від 2 листопада 2022 року у справі №146/1094/21, у разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим (частина третя статті 651 ЦК України).

У цивільному законодавстві закріплено конструкцію «розірвання договору» (статті 651-654 ЦК України). Вона охоплює собою розірвання договору: за згодою (домовленістю) сторін; за рішенням суду; внаслідок односторонньої відмови від договору. У спеціальних нормах ЦК України досить часто використовується формулювання «відмова від договору» (наприклад, у статтях 665, 739, 766, 782).

Односторонню відмову від договору в тих випадках, коли вона допускається законом або договором, слід кваліфікувати як односторонній правочин, оскільки вона є волевиявленням особи, спеціально спрямованим на припинення цивільних прав та обов`язків.

Крім того, Верховний Суд у постанові від 26 лютого 2020 року у справі №910/4391/19 звернув увагу на те, що одним із найголовніших принципів цивільного права є забезпечення стабільності договору, яка забороняє односторонню відмову від договору, за виключенням випадків, передбачених законом або договором. Відмова від договору за своєю суттю є одностороннім правочином і, з огляду на підстави такої відмови, є способом захисту порушених прав, а тому не вимагає згоди другої сторони. Відмова від договору вважається такою, що відбулася, якщо одна сторона направила іншій стороні відповідну заяву (лист, повідомлення), надавши суду докази такого направлення та отримання її іншою стороною.

Також у постанові від 12 травня 2022 року в справі №756/15123/18 Верховний Суд наголосив, що належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору.

Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 5 березня 2009 року №270.

Пунктом 6 статті 3 ЦК України закріплений принцип справедливості, добросовісності та розумності. Зазначений принцип включає, зокрема, обов`язок особи враховувати потреби інших осіб у цивільному обороті, проявляти розумну дбайливість та добросовісно вести переговори.

Правове регулювання процедури припинення орендних правовідносин, наведене у  статті 764 ЦК України, спрямовано на досягнення справедливого балансу між правом орендодавця як власника майна володіти, користуватися та розпоряджатися майном на власний розсуд і правом орендаря очікувати на стабільність та незмінність його майнового становища.

Зазначеними нормами встановлено основне правило щодо можливості припинення зобов`язання лише на підставі договору або закону. При цьому припинення зобов`язання на вимогу однієї зі сторін можливе, якщо такі дії вчинені відповідно до вимог закону або передбачені умовами договору.

Враховуючи наведені вимоги, договір оренди (найму) може бути розірваний у зв`язку з відмовою наймодавця від договору з підстав, передбачених статтею 782 Цивільного кодексу України (вчинення одностороннього правочину), або розірваний за згодою сторін шляхом укладення договору з урахуванням вимог статей 651, 654 Цивільного кодексу України.

Право наймодавця вимагати оплати неустойки відповідно до частини 2 статті 785 Цивільного кодексу України та обов`язок наймача сплачувати таку неустойку зберігається до моменту повернення наймачем наймодавцю орендованого майна. Винятком з такого правила можуть бути, зокрема, підтверджені належними доказами неправомірні дії (бездіяльність) наймодавця, спрямовані на ухилення від обов`язку прийняти орендоване майно та оформити повернення наймачем орендованого майна, про що зроблено висновок Касаційним господарським судом у складі Верховного Суду у постанові від 28.08.2018 у справі №913/155/17 та об`єднаною палатою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду в постанові від 13.12.2019 у справі №910/20370/17.

Окрім того, як вказав Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду у постанові від 06.02.2020 у справі №915/1429/19, визначальним для застосування частини другої статті 785 Цивільного кодексу України у спірних правовідносинах є саме факт неповернення об`єкта найму наймодавцю, а не факт користування/не користування наймачем об`єктом найму, оскільки поняття "неповернення речі" не є тотожним поняттю "не користування" у правовому сенсі статті 785 Цивільного кодексу України.

Слід вказати, що невиконання наймачем обов`язку щодо повернення речі зумовлює право наймодавця на застосування до наймача особливого виду майнової відповідальності у сфері орендних правовідносин, який полягає у сплаті наймачем, який прострочив виконання обов`язку щодо повернення речі, неустойки у вигляді подвійної плати за користування річчю за час прострочення відповідно до ч. 2 ст. 785 ЦК України.

Верховний Суд у постанові від 31.01.2020 року у справі № 916/2724/18 зазначає, що при здійсненні оцінки правомірності заявлених вимог про стягнення неустойки в порядку ч. 2 ст. 785 ЦК України обов`язковим для суду є врахування обставин невиконання орендарем зобов`язання щодо неповернення майна в контексті його добросовісної поведінки як контрагента за договором оренди та її впливу на обставини неповернення майна орендодавцеві зі спливом строку дії орендних правовідносин.

Для застосування наслідків, передбачених ч. 2 ст. 785 ЦК України, необхідна наявність вини (умислу або необережності) в особи, яка порушила зобов`язання, відповідно до вимог ст. 614 ЦК України. Тобто судам необхідно встановити обставини, за яких орендар мав можливість передати майно, що було предметом оренди, але умисно цього обов`язку не виконав.

Верховний Суд зазначає у наведеній постанові, що до предмета доказування при розгляді спорів щодо стягнення неустойки в порядку ч. 2 ст. 785 ЦК України, як подвійної плати за користування орендованим майном після спливу строку дії договору оренди, входять обставини невжиття орендарем належних заходів щодо повернення орендодавцю об`єкта оренди за наслідком припинення орендних правовідносин за відсутності умов, які б перешкоджали орендарю вчасно повернути майно орендодавцю у визначений договором оренди строк; умисне ухилення орендаря від обов`язку щодо повернення орендодавцю об`єкта оренди; утримання орендованого майна у володінні орендаря та перешкоджання орендарем в доступі орендодавця до належного йому об`єкта оренди; відсутності з боку орендодавця бездіяльності та невчинення ним дій, спрямованих на ухилення від обов`язку прийняти орендоване майно від орендаря та оформити повернення наймачем орендованого майна.

ВИСНОВОК: У контексті наведених вище норм настання наслідків у вигляді припинення чи продовження договору є пов`язаним з дотриманням сторонами орендних правовідносин добросовісної та послідовної поведінки, обумовленої змістом укладеного договору, положеннями діючого законодавства, а також усталеними звичаями ділового обороту та документообігу.

 

Матеріал по темі: «Переважне право на укладення (пролонгацію) договору оренди»

 

 

Теги: оренда приміщення, припинення оренди, звільнення нерухомості, аренда недвижимости, нерухомість, орендні відносини, припинення, продовження, розірвання договору, судова практика, Верховний суд, Адвокат Морозов

Землі ліквідованих колективних сільськогосподарських підприємств

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Особливості розпорядження землями колективних сільськогосподарських підприємств що припинені

15 лютого 2023 року Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи № 525/491/20, провадження № 61-2112св22 (ЄДРСРУ № 109018907) досліджував питання щодо розпорядження Держгеокадастром земельною ділянкою, яка належить до земель колективної (комунальної) власності.

Згідно з частиною другою статті 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Питання надання земельних ділянок із земель державної або комунальної власності для ведення особистого селянського господарства регулюється, зокрема, ЗК України.

Пунктом б) частини першої статті 121 ЗК України передбачено, що громадяни України мають право на безоплатну передачу їм земельних ділянок із земель державної або комунальної власності для ведення особистого селянського господарства в розмірі не більше 2,0 гектара.

За змістом частин шостої, сьомої статті 118 ЗК України громадяни, зацікавлені в одержанні безоплатно у власність земельної ділянки із земель державної або комунальної власності для ведення фермерського господарства, ведення особистого селянського господарства, ведення садівництва, будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибної ділянки), індивідуального дачного будівництва, будівництва індивідуальних гаражів у межах норм безоплатної приватизації, подають клопотання до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який передає земельні ділянки державної чи комунальної власності у власність відповідно до повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу. У клопотанні зазначаються цільове призначення земельної ділянки та її орієнтовні розміри. До клопотання додаються графічні матеріали, на яких зазначено бажане місце розташування земельної ділянки, погодження землекористувача (у разі вилучення земельної ділянки, що перебуває у користуванні інших осіб) та документи, що підтверджують досвід роботи у сільському господарстві або наявність освіти, здобутої в аграрному навчальному закладі (у разі надання земельної ділянки для ведення фермерського господарства).

Згідно до постанови Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 21.10.2020 р. справа № 383/993/18 (провадження № 61-5798св20), право особи на земельну частку (пай) виникає з моменту отримання сільськогосподарським підприємством державного акта про право колективної власності, в якому ця особа вказана як така, що має право на земельну частку (пай). Це право є непорушним та підлягає захисту без обмеження строком позовної давності.

Аналогічна позиція висловлена у справі № 181/257/19, постанова Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 29.09.2021 року.

З 01 січня 2019 року набув чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вирішення питання колективної власності на землю, удосконалення правил користування у масивах земель сільськогосподарського призначення, запобігання рейдерству та стимулювання зрошення в України» від 10 липня 2018 року № 2498-VIII, згідно якому землі колективних сільськогосподарських підприємств, що припинені, вважаються власністю територіальних громад.

Відповідно до пункту 21 Перехідних положень Земельного кодексу України (який є чинним з 01 січня 2019 року) з дня набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вирішення питання колективної власності на землю, удосконалення правил землекористування у масивах земель сільськогосподарського призначення, запобігання рейдерству та стимулювання зрошення в Україні» землі колективних сільськогосподарських підприємств, що припинені (крім земельних ділянок, які на день набрання чинності зазначеним Законом перебували у приватній власності), вважаються власністю територіальних громад, на території яких вони розташовані. Зазначений Закон є підставою для державної реєстрації права комунальної власності на земельні ділянки, сформовані за рахунок земель, які в силу зазначеного Закону переходять до комунальної власності.

Тобто, вказаним законом оновлено та конкретизовано порядок використання земель зазначеної категорії та, відповідно, єдиною підставою для виділення таких земельних ділянок в натурі (на місцевості) після 01 січня 2019 року є рішення територіальної громади (в особі відповідної сільської, селищної, міської ради).

Аналогічний висновок міститься у постанові Верховного Суду від 21 вересня 2022 року у справі № 530/467/19 (провадження № 61-5377св21, ЄДРСРУ № 93564475).

Згідно з частиною четвертою статті 122 ЗК України центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів у галузі земельних відносин та його територіальні органи передають земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної власності, крім випадків, визначених частиною восьмою цієї статті, у власність або у користування для всіх потреб.

Якщо земельна ділянка відноситься до земель колективної власності колишнього КСП, то не належить до земель державної власності.

За таких обставин, Держгеокадастр позбавлений повноважень розпоряджатись такою земельною ділянкою.

ВИСНОВОК: Землі колективних сільськогосподарських підприємств, що ліквідовані, вважаються власністю територіальних громад, а отже єдиною підставою для виділення таких земельних ділянок в натурі (на місцевості) після 01 січня 2019 року є рішення територіальної громади (в особі відповідної сільської, селищної, міської ради).

 

Матеріал по темі: «Землі запасу та зміна цільового призначення земельної ділянки»

 

 

Теги: оренда землі, розірвання договору, негаторний позов, захист орендаря, самочинне будівництво, забудова землі, орендні відносини, орендар, земельна ділянка, передача в оренду, ефективний спосіб захисту, судова практика, Адвокат Морозов

Визначення позивача у справі на безпечне довкілля

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Визначення належного позивача у справі право на захист порушеного конституційного права на безпечне довкілля

02 листопада 2021 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду в рамках справи № 420/2719/20, адміністративне провадження № К/9901/27778/21  (ЄДРСРУ № 100748749) досліджував питання щодо визначення належного позивача у справі право на захист порушеного конституційного права на безпечне довкілля.

Статтею 50 Конституції України встановлено, що кожен має право на безпечне для життя і здоров`я довкілля та на відшкодування завданої порушенням цього права шкоди.

Екологічні інтереси населення також можуть захищатися у судовому порядку на підставі частини сьомої статті 41 Конституції України, відповідно до якої використання власності не може завдавати шкоди правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію та природні якості землі, а також приписів статті 66 Конституції України, відповідно до яких ніхто не повинен заподіювати шкоду довкіллю.

Орхуська конвенція ратифікована Законом України № 832-ХІV від 06.07.1999, тому її положення відповідно до статті 9 Конституції України є нормами прямої дії, а положення національного законодавства про процедури і механізми судового захисту порушених екологічних прав та інтересів можуть їх конкретизувати.

Пунктом 3 статті 9 Орхуської конвенції на її Договірні Сторони покладається зобов`язання, зокрема, забезпечувати доступ громадськості до процедур оскарження дій та бездіяльності державних органів і приватних осіб, що порушують вимоги національного екологічного законодавства.

Водночас відповідно до Орхуської конвенції представники громадськості мають право оспорювати порушення національного законодавства у сфері довкілля незалежно від того, належать такі порушення до прав на інформацію і на участь громадськості у процесі ухвалення рішень, гарантованих Орхуською конвенцією, чи ні [(згідно із Настановами щодо впровадження Орхуської конвенції (ООН, 2000 рік)]. Орхуська конвенція забезпечує доступ до правосуддя як на підставі власних положень, так і в порядку забезпечення дотримання національного природоохоронного законодавства.

Приписи нормативно-правових актів усіх рівнів щодо принципів, правил, вимог, обов`язків різноманітних суб`єктів, що стосуються утримання диких тварин, на усіх правових титулах (в усіх формах власності чи користування), в неволі чи в напіввільних умовах, є "національним законодавством, що стосується навколишнього середовища" у значенні пункту 3 статті 9 Орхуської конвенції. Порушення приписів цих нормативно-правових актів може бути предметом судового оскарження відповідно до статті 9 Орхуської конвенції.

(!!!) З огляду на важливість реального захисту довкілля, неприпустимим є обмежене тлумачення чинного законодавства України, частиною якого є Орхуська конвенція, стосовно права на звернення до суду за захистом охоронюваного законом інтересу у сфері гарантування екологічної безпеки.

Отже, право на захист порушеного конституційного права на безпечне довкілля належить кожному та може реалізовуватися громадянами особисто або спільно - через об`єднання громадян (громадськість).

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 21 жовтня 2019 року у справі №826/3820/18 та від 07.09.2022 у справі №620/6024/20

Європейський суд з прав людини у своєму рішенні від 10 травня 2011 року у справі "Дубецька та інші проти України" (заява № 30499/03) дійшов висновку, що "п. 105. Посилаючись на свою судову практику, Суд зазначає, що ні стаття 8, ні будь-які інші положення Конвенції не гарантують права на охорону природного екологічного середовища як такого (див. рішення у справі "Кіртатос проти Греції", заява №41666/98, пункт 52, ECHR 2003-VI). Також жодного питання не виникне, якщо оскаржувана шкода є незначною у порівнянні з небезпекою навколишнього середовища, притаманною життю в кожному сучасному місті. Однак може мати місце небезпідставна скарга за статтею 8 там, де екологічна небезпека досягає такого серйозного рівня, що призводить до суттєвого перешкоджання здатності заявника користуватися своїм житлом, мати приватне чи сімейне життя. Оцінка такого мінімального рівня є відносною і залежить від усіх обставин справи, таких як інтенсивність та тривалість шкідливого впливу та його фізичний чи психологічний вплив на здоров`я або якість життя особи."

Принципи, які застосовуються до оцінки відповідальності держави за статтею 8 Конвенції в екологічних справах, загалом схожі незалежно від того, чи розглядається справа з точки зору прямого втручання, чи позитивного обов`язку регулювати приватну діяльність (див. рішення у справі "Хеттон та інші проти Сполученого Королівства" (Hatton and Others v. the United Kingdom) [ВП], заява № 36022/97, пункт 98, ECHR 2003VIII, та рішення у справі "Фадєєва проти Росії" (Fadeyeva v. Russia).

Європейський суд з прав людини звертає увагу, що у справах, що стосуються екологічних питань, державі мають надаватися широкі межі розсуду та можливість вибору між різними способами та засобами дотримання своїх зобов`язань. Основне питання Суду полягає в тому, чи вдалось державі дотримати справедливого балансу між конкуруючими інтересами осіб, що зазнали впливу, та суспільства в цілому (див. рішення у справі "Хеттон та інші проти Сполученого Королівства" (Hatton and Others v. the United Kingdom), пп. 100, 119 та 123).

Відповідно до статті 10 Закону України "Про охорону навколишнього природного середовища" екологічні права громадян забезпечуються: б) обов`язком центральних органів виконавчої влади, підприємств, установ, організацій здійснювати технічні та інші заходи для запобігання шкідливому впливу господарської та іншої діяльності на навколишнє природне середовище, виконувати екологічні вимоги при плануванні, розміщенні продуктивних сил, будівництві та експлуатації об`єктів економіки; д) компенсацією в установленому порядку шкоди, заподіяної здоров`ю і майну громадян внаслідок порушення законодавства про охорону навколишнього природного середовища; е) невідворотністю відповідальності за порушення законодавства про охорону навколишнього природного середовища.

ВИСНОВОК: Право на захист порушеного конституційного права на безпечне довкілля належить кожному та може реалізовуватися громадянами як особисто, так і спільно – через об’єднання громадян.

Аналогічна правова позиція висловлена в постанові Верховного Суду від 2 жовтня 2019 року у справі № 826/9432/17.

 

Матеріал по темі: «Землі запасу та зміна цільового призначення земельної ділянки»

 

 

Теги: оренда землі, розірвання договору, негаторний позов, захист орендаря, самочинне будівництво, забудова землі, орендні відносини, орендар, земельна ділянка, передача в оренду, ефективний спосіб захисту, судова практика, Адвокат Морозов

 

 

Землі запасу та зміна цільового призначення земельної ділянки

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Землі запасу:  зміна цільового призначення  та передача такої земельної ділянки в оренду

Цільове призначення земельної ділянки - допустимі напрями використання земельної ділянки відповідно до встановлених законом вимог щодо використання земель відповідної категорії та визначеного виду цільового призначення (ст.1 ЗУ "Про землеустрій").

Відповідно до ч. 1 ст. 19 Земельний кодексу України, землі України за основним цільовим призначенням поділяються на такі категорії:

• землі сільськогосподарського призначення;
• землі житлової та громадської забудови;
• землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення;
• землі оздоровчого призначення;
• землі рекреаційного призначення;
• землі історико-культурного призначення;
• землі лісогосподарського призначення;
• землі водного фонду;
• землі промисловості, транспорту, електронних комунікацій, енергетики, оборони та іншого призначення.

Земельні ділянки  кожної категорії  земель,  які не надано у власність або користування громадянам чи юридичним особам,  можуть перебувати у запасі (ч.2 ст. 19 ЗК України)

Земельна ділянка, яка за основним цільовим призначенням належить до відповідної категорії земель, відноситься в порядку, визначеному цим Кодексом, до певного виду цільового призначення, що характеризує конкретний напрям її використання та її правовий режим (ч.3 ст. 19 ЗК України).

Приписами частини 1 статті 20 ЗК України визначено, що віднесення земельних ділянок до певної категорії та виду цільового призначення земельних ділянок здійснюється щодо земельних ділянок, якими розпоряджаються Верховна Рада Автономної Республіки Крим, Рада міністрів Автономної Республіки Крим, органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування, - за рішенням відповідного органу.

Наказом Державного комітету України із земельних ресурсів від 23.07.2010 № 458 затверджено Класифікацію видів цільового призначення земель.

Згідно із  п. 1.2, 1.4 Класифікації, код та цільове призначення земель застосовуються для забезпечення обліку земельних ділянок за видами цільового призначення у Державному земельному кадастрі.

За змістом розділу ІІ КВЦПЗ за функцією використання землі поділяються на: землі сільськогосподарського призначення (01); землі житлової забудови (02); землі громадської забудови (03); землі природно-заповідного фонду (04); землі іншого природоохоронного призначення (05); землі оздоровчого призначення (06); землі рекреаційного призначення (07); землі історико-культурного призначення (08); землі лісогосподарського призначення (09); землі водного фонду (10); землі промисловості (11); землі транспорту (12); землі зв`язку (13); землі енергетики (14); землі оборони (15); землі запасу (16); землі резервного фонду (17); землі загального користування (18); для цілей підрозділів 16.00-18.00 та для збереження та використання земель природно-заповідного фонду (19).

Отже, зміна цільового призначення земельних ділянок (тобто переведення земельної ділянки з однієї категорії, визначеної частиною 1  статті 19 ЗК України  в іншу) здійснюється за проектами землеустрою та з дотриманням відповідної процедури.

Згідно з ч. 5  ст. 20 ЗК України  види використання земельної ділянки в межах певної категорії земель (крім земель сільськогосподарського призначення та земель оборони) визначаються її власником або користувачем самостійно в межах вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, з урахуванням містобудівної документації та документації із землеустрою.

Таким чином, цільове призначення земельної ділянки відповідно до законодавчо встановлених категорій земель визначається на підставі документації із землеустрою, а порядок використання земельної ділянки в межах певної категорії визначається землекористувачем самостійно, проте з обов`язковим дотриманням містобудівної документації та документації із землеустрою.

У постанові від 01.06.2021 року у справі № 925/929/19  (провадження № 12-11гс21) Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку про те, що зміна виду використання земельної ділянки в межах однієї категорії земель не є зміною її цільового призначення, а отже, не потребує проходження процедур, які відповідно до земельного законодавства України застосовуються при зміні цільового призначення (розробки проекту землеустрою щодо відведення земельних ділянок, його затвердження тощо).

Єдина умова, яку встановлюють положення ч. 5  ст. 20 ЗК України  при самостійному визначені виду використання земельної ділянки її власником/користувачем, є дотримання вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, та необхідність урахування містобудівної документації та документації із землеустрою.

Аналогічну правову позицію викладено Верховним Судом у справі № 806/5308/15 (постанова від 31.07.2019), у справі №  916/1998/19  (постанова від 14.07.2020).

Отже, при передачі земель запасу в оренду для ведення товарного с/г виробництва потрібно присвоїти ділянці новий код цільового призначення, а йвідповідно внести відомості до Державного земельного кадастру.

ВИСНОВОК: Отже, землями запасу  визнаються   всі   землі,  не  переведені  у власність або не надані у постійне користування.  До них  належать також  землі,  право  власності  або  користування якими припинено відповідно до статей 140 і  141  Земельного  кодексу  України.

 

Матеріал по темі: «Розірвання договору оренди землі з підстав нецільового використання та строки звернення до суду»

 

 

Теги: оренда землі, розірвання договору, негаторний позов, захист орендаря, самочинне будівництво, забудова землі, орендні відносини, орендар, земельна ділянка, передача в оренду, ефективний спосіб захисту, судова практика, Адвокат Морозов

Поновлення договору оренди земельної ділянки в судовому порядку

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Визнання поновленим договору оренди земельної ділянки в судовому порядку на підставі положень частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі"

25 жовтня 2022 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду в рамках справи № 921/703/20 (ЄДРСРУ № 106976163) досліджував питання щодо визнання поновленим договору оренди земельної ділянки в судовому порядку на підставі положень частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі".

Суть справи: Спір у справі між сторонами виник з приводу визнання поновленим договору оренди земельної ділянки на підставі положень частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі".

Відповідно до частини 1 статті 13 Конституції України земля, її надра, атмосферне повітря, водні та інші природні ресурси, які знаходяться в межах території України, природні ресурси її континентального шельфу, виключної (морської) економічної зони є об`єктами права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією.

Частиною 2 статті 19 Конституції України передбачено, що органи державної влади та місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Порядок та умови набуття права користування земельною ділянкою на умовах оренди встановлено ЗК України та Законом України "Про оренду землі", стаття 1 якого визначає, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі термінове платне володіння та користування земельною ділянкою, необхідною орендарю для ведення підприємницької та іншої діяльності.

За змістом статті 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, Цивільним кодексом України (далі - ЦК України), цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

За змістом частини 2 статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Законом України "Про оренду землі" визначено умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі, а статтею 13 цього Закону передбачено, що договором оренди землі є договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, строк дії договору оренди (стаття 15 Закону України "Про оренду землі").

Згідно зі статтею 31 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі припиняється в разі, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено.

Водночас, розділ IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" доповнено абзацами третім і четвертим такого змісту: "Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 ЗК України.

Правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".

Згідно з частинами 1-3 статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у відповідній редакції) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

Відповідно до частин 4, 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

Статтею 33 Закону України "Про оренду землі" було визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря, як більш уразливої сторони в цих правовідносинах, від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря. При цьому законодавець ототожнив поняття "переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк" та "поновлення договору оренди землі", використовуючи конструкцію "поновлення договору оренди землі" як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами 1- 5, так і для підстави, передбаченої частиною 6 цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.

Дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною 2 статті 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладенню орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини 1- 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі").

Тобто виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини, до якого має бути додано проект додаткової угоди. Факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі"). І саме у такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на поновлення договору та той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Наведений правовий висновок викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18, про відсутність підстав для відступу від якого Велика Палата Верховного Суду зазначила у пункті 29 постанови від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19.

При цьому в постановах від 22.09.2020 у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18 Велика Палата Верховного Суду зазначила про необхідність відступити від висновку судової палати з розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду, викладеного у постанові від 10.09.2018 у справі № 920/739/17, а саме стосовно тверджень про необов`язковість повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з надсиланням проекту додаткової угоди для виникнення підстави поновлення договору, передбаченої частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі".

Таким чином, Велика Палата Верховного Суду констатувала необхідність попереднього своєчасного звернення орендаря до орендодавця з листом-повідомленням про намір продовжити відносини оренди землі, до якого (листа-повідомлення) має додаватися проект додаткової угоди.

Втім, виходячи із зворотного, відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як його мовчазну згоду на поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені у ньому раніше. Але таке поновлення обов`язково оформляється шляхом підписання сторонами додаткової угоди, а у разі якщо орендодавець цього не робить, - у судовому порядку за вимогою про визнання укладеною додаткової угоди та з фіксацією її повного тексту у резолютивній частині рішення суду (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року у справах N 313/350/16-ц і N 159/5756/18).

Аналогічні висновки містяться у постанові Верховного Суду від 20.10.2021 у справі №126/2527/19 (провадження №61-10973св21).

Важливість дотримання як строку звернення орендаря до орендодавця, так і відповіді орендодавця на таке звернення неодноразово підкреслювалось Верховним Судом (див. постанови від 10    квітня 2018     року у справі №  594/376/17-ц, від 22   вересня 2020 року у справах № 313/350/16-ц, №   159/5756/18).

Втім, користуючись свободою договору, сторони мають можливість врегулювати строк звернення на власний розсуд, і у такому разі він має перевагу стосовно строку, зазначеного у статті 33 Закону №   161-XIV. Верховний Суд звертається до власних правових висновків у постанові від 03.02.2021 у справі №915/1003/20, від 03.11. 2021 року у справі № 910/7864/20 (ЄДРСРУ № 101027533).

Водночас Велика Палата Верховного Суду у постанові від 30.01.2019 у справі № 755/10947/17 зазначила, що суди під час вирішення тотожних спорів мають враховувати саме останню правову позицію Великої Палати Верховного Суду.

Згідно з останньою правовою позицією, викладеною в пункті 43 постанови від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 Велика Палата Верховного Суду уточнила, що єдиним механізмом оформлення продовження орендних відносин, є укладення згаданої у частинах 3, 5-8, 11 статті 33 Закону України "Про оренду землі" додаткової угоди, що підтверджує змістовну єдність усіх приписів цієї статті.

У зв`язку із цим, помилковим є твердження скаржника про те, що передбачені у частинах 1- 5 і 6 статті 33 цього Закону України "Про оренду землі" підстави для поновлення договору оренди землі не пов`язані між собою.

Крім того, Велика Палата Верховного Суду в пункті 35 постанови від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 зауважила, що незалежно від того, чи бажають сторони змінити умови оренди на майбутнє, покладення на орендаря обов`язку з надсилання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проектом відповідної додаткової угоди до спливу строку цього договору є вигідним для обох сторін і не є надмірно обтяжливим для будь-кого із них. Якщо орендар розраховував на відсутність потенційних орендарів (про яких орендодавець не зобов`язаний повідомляти) та завчасно не надіслав орендодавцеві лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі, а просто продовжив користуватися земельною ділянкою після спливу строку цього договору, він втрачав право оренди та ризикував отримати відмову орендодавця в укладенні нового договору оренди землі.

Як неодноразово зазначала Велика Палата Верховного Суду, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідна наявність таких юридичних фактів:

• орендар належно виконує його обов`язки за цим договором;
• він повідомив орендодавця в установлені законом строки про намір поновити договірні відносини на новий строк;
• до листа-повідомлення додав проект додаткової угоди про поновлення договору оренди землі;
• продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою;
• орендодавець упродовж місяця після закінчення строку договору оренди землі письмово не повідомив орендаря про заперечення у поновленні цього договору (постанови Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц, від 22.09.2020 у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18, від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19).

ВИСНОВОК: Якщо орендар не дотримався  чітко визначеної законом процедури поновлення договору оренди землі, тобто не направив своєчасно відповідне повідомлення орендодавцю, то у суду відсутні підстави для поновлення спірного договору оренди земельної ділянки на той самий строк і на тих самих умовах.

 

Матеріал по темі: «Поновлення договору оренди землі з попереднім орендодавцем (орендарем)»

 

 

Теги: оренда землі, поновлення договору, орендні відносини, орендар, земельна ділянка, передача в оренду, ефективний спосіб захисту, судова практика, Адвокат Морозов