Землі запасу та зміна цільового призначення земельної ділянки

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Землі запасу:  зміна цільового призначення  та передача такої земельної ділянки в оренду

Цільове призначення земельної ділянки - допустимі напрями використання земельної ділянки відповідно до встановлених законом вимог щодо використання земель відповідної категорії та визначеного виду цільового призначення (ст.1 ЗУ "Про землеустрій").

Відповідно до ч. 1 ст. 19 Земельний кодексу України, землі України за основним цільовим призначенням поділяються на такі категорії:

• землі сільськогосподарського призначення;
• землі житлової та громадської забудови;
• землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення;
• землі оздоровчого призначення;
• землі рекреаційного призначення;
• землі історико-культурного призначення;
• землі лісогосподарського призначення;
• землі водного фонду;
• землі промисловості, транспорту, електронних комунікацій, енергетики, оборони та іншого призначення.

Земельні ділянки  кожної категорії  земель,  які не надано у власність або користування громадянам чи юридичним особам,  можуть перебувати у запасі (ч.2 ст. 19 ЗК України)

Земельна ділянка, яка за основним цільовим призначенням належить до відповідної категорії земель, відноситься в порядку, визначеному цим Кодексом, до певного виду цільового призначення, що характеризує конкретний напрям її використання та її правовий режим (ч.3 ст. 19 ЗК України).

Приписами частини 1 статті 20 ЗК України визначено, що віднесення земельних ділянок до певної категорії та виду цільового призначення земельних ділянок здійснюється щодо земельних ділянок, якими розпоряджаються Верховна Рада Автономної Республіки Крим, Рада міністрів Автономної Республіки Крим, органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування, - за рішенням відповідного органу.

Наказом Державного комітету України із земельних ресурсів від 23.07.2010 № 458 затверджено Класифікацію видів цільового призначення земель.

Згідно із  п. 1.2, 1.4 Класифікації, код та цільове призначення земель застосовуються для забезпечення обліку земельних ділянок за видами цільового призначення у Державному земельному кадастрі.

За змістом розділу ІІ КВЦПЗ за функцією використання землі поділяються на: землі сільськогосподарського призначення (01); землі житлової забудови (02); землі громадської забудови (03); землі природно-заповідного фонду (04); землі іншого природоохоронного призначення (05); землі оздоровчого призначення (06); землі рекреаційного призначення (07); землі історико-культурного призначення (08); землі лісогосподарського призначення (09); землі водного фонду (10); землі промисловості (11); землі транспорту (12); землі зв`язку (13); землі енергетики (14); землі оборони (15); землі запасу (16); землі резервного фонду (17); землі загального користування (18); для цілей підрозділів 16.00-18.00 та для збереження та використання земель природно-заповідного фонду (19).

Отже, зміна цільового призначення земельних ділянок (тобто переведення земельної ділянки з однієї категорії, визначеної частиною 1  статті 19 ЗК України  в іншу) здійснюється за проектами землеустрою та з дотриманням відповідної процедури.

Згідно з ч. 5  ст. 20 ЗК України  види використання земельної ділянки в межах певної категорії земель (крім земель сільськогосподарського призначення та земель оборони) визначаються її власником або користувачем самостійно в межах вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, з урахуванням містобудівної документації та документації із землеустрою.

Таким чином, цільове призначення земельної ділянки відповідно до законодавчо встановлених категорій земель визначається на підставі документації із землеустрою, а порядок використання земельної ділянки в межах певної категорії визначається землекористувачем самостійно, проте з обов`язковим дотриманням містобудівної документації та документації із землеустрою.

У постанові від 01.06.2021 року у справі № 925/929/19  (провадження № 12-11гс21) Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку про те, що зміна виду використання земельної ділянки в межах однієї категорії земель не є зміною її цільового призначення, а отже, не потребує проходження процедур, які відповідно до земельного законодавства України застосовуються при зміні цільового призначення (розробки проекту землеустрою щодо відведення земельних ділянок, його затвердження тощо).

Єдина умова, яку встановлюють положення ч. 5  ст. 20 ЗК України  при самостійному визначені виду використання земельної ділянки її власником/користувачем, є дотримання вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, та необхідність урахування містобудівної документації та документації із землеустрою.

Аналогічну правову позицію викладено Верховним Судом у справі № 806/5308/15 (постанова від 31.07.2019), у справі №  916/1998/19  (постанова від 14.07.2020).

Отже, при передачі земель запасу в оренду для ведення товарного с/г виробництва потрібно присвоїти ділянці новий код цільового призначення, а йвідповідно внести відомості до Державного земельного кадастру.

ВИСНОВОК: Отже, землями запасу  визнаються   всі   землі,  не  переведені  у власність або не надані у постійне користування.  До них  належать також  землі,  право  власності  або  користування якими припинено відповідно до статей 140 і  141  Земельного  кодексу  України.

 

Матеріал по темі: «Розірвання договору оренди землі з підстав нецільового використання та строки звернення до суду»

 

 

Теги: оренда землі, розірвання договору, негаторний позов, захист орендаря, самочинне будівництво, забудова землі, орендні відносини, орендар, земельна ділянка, передача в оренду, ефективний спосіб захисту, судова практика, Адвокат Морозов

Користування земельною ділянкою, що перебуває у спільній частковій власності

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Особливості володіння та порядок користування земельною ділянкою, що перебуває у спільній частковій власності

01 грудня 2022 року Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду № 201/10184/20, провадження № 61-1163св22 (ЄДРСРУ № 107651346) досліджував питання щодо особливостей володіння та порядок користування земельною ділянкою, що перебуває у спільній частковій власності.

Частиною першою статті 356 ЦК України передбачено, що власність двох чи більше осіб з визначенням часток кожного з них у праві власності є спільною частковою власністю.

Відповідно до статей 364, 367 ЦК України кожен із співвласників має право на виділ його частки майна, що є у спільній частковій власності в натурі або його поділ з дотриманням вимог статті 183 цього Кодексу.

Аналогічне положення закріплено в частині третій статті 88 ЗК України.

Частиною 1 статті 88 ЗК України передбачено, що володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою, що перебуває у спільній час

тковій власності, здійснюється за згодою всіх співвласників згідно з договором, а у разі недосягнення згоди - у судовому порядку.

Пунктом 21 постанови № 7 Пленуму Верховного Суду України від 16 квітня 2004 року визначено наступне: виходячи з того, що порядок користування спільною земельною ділянкою, у тому числі тією, на якій розташовані належні співвласникам жилий будинок, господарські будівлі та споруди, визначається насамперед їхньою угодою залежно від розміру їхніх часток у спільній власності на будинок, суд відповідно до статті 88 ЗК України бере до уваги цю угоду при вирішені спорів як між ними самими, так і за участю осіб, котрі пізніше придбали відповідну частку в спільній власності на землю або на жилий будинок і для яких зазначена угода також є обов`язковою.

Якщо суд установить, що співвласники визначили порядок користування й розпорядження земельною ділянкою, для зміни якого підстав немає, він ухвалює рішення про встановлення саме такого порядку. Якщо ж погодженого або встановленого порядку користування земельною ділянкою немає, то суд установлює порядок користування земельною ділянкою з дотриманням часток кожного співвласника у нерухомому майні та забезпеченням вільного користування кожним зі співвласників належним йому майном.

Оскільки володіння та порядок користування земельною ділянкою, що перебуває у спільній частковій власності, в тому числі тією, на якій розташовані належні співвласникам жилий будинок, господарські будівлі та споруди, визначається насамперед їхньою угодою залежно від розміру їхніх часток у спільній власності на будинок, то при застосуванні статті 88 ЗК України при вирішенні спорів як між ними самими, так і за участю осіб, котрі пізніше придбали відповідну частку в спільній власності на землю або жилий будинок, слід брати до уваги цю угоду. Це правило стосується тих випадків, коли житловий будинок поділено в натурі.

Відповідно до частини першої статті 318 ЦК України кожен власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Однак право спільної часткової власності здійснюється співвласниками за їхньою згодою.

Зазначені положення щодо користування власністю цілком повинні застосовуватись до майнових прав на майно (зокрема до права користування земельною ділянкою).

Відтак право користування земельною ділянкою визначається відповідно до часток кожного з власників нерухомого майна, яке знаходиться на цій земельній ділянці, якщо інше не було встановлено домовленістю між ними. Однак у будь якому випадку наявне в однієї особи право не може порушувати права іншої особи (частина п`ята статті 319 ЦК України).

ВИСНОВОК: Отже, при вирішенні спору, визначаючи варіанти користування земельною ділянкою, суд повинен виходити: 

1) з розміру часток кожного зі співвласників на нерухоме майно;

2) наявності порядку користування земельною ділянкою, погодженого власниками або визначеного на підставі відповідного договору, оформленого у встановленому законом порядку.

Якщо суд установить, що співвласники визначили порядок користування й розпорядження земельною ділянкою, для зміни якого підстав немає, він ухвалює рішення про встановлення саме такого порядку. Якщо ж погодженого або встановленого порядку користування земельною ділянкою немає, то суд установлює порядок користування земельною ділянкою з дотриманням часток кожного співвласника у нерухомому майні та забезпеченням вільного користування кожним зі співвласників належним йому майном.

Аналогічні висновки викладені у постановах Верховного Суду від 22 лютого 2022 року у справі  № 577/5615/19 (провадження № 61-12815св21), від 31 травня 2022 року у справі № 642/5013/17 (провадження № 61-10431св20), від 17 лютого 2021 року у справі № 473/4829/13-ц (провадження № 61-3537ск20) та у постановах Верховного Суду України від 15 травня 2017 року у справі № 6-841цс16 та від 01 листопада 2017 року у справі № 6-2454цс16.

 

Матеріал по темі: «Розірвання договору оренди землі з підстав нецільового використання та строки звернення до суду»

 

 

 

Теги: оренда землі, розірвання договору, негаторний позов, захист орендаря, самочинне будівництво, забудова землі, орендні відносини, орендар, земельна ділянка, передача в оренду, ефективний спосіб захисту, судова практика, Адвокат Морозов

Розірвання договору оренди землі з підстав нецільового використання та строки звернення до суду

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Особливості розірвання договору оренди землі з підстав нецільового використання земельної ділянки (самочинне будівництво) та строків звернення до суду за захистом порушених прав орендодавця

02 листопада 2022 року Велика Палата Верховного Суду в рамках справи № 922/3166/20, провадження № 12-36гс21 (ЄДРСРУ № 107510192) досліджувала питання щодо особливостей розірвання договору оренди землі з підстав нецільового використання земельної ділянки (самочинне будівництво) та строків звернення до суду за захистом порушених прав орендодавця.

Самочинне будівництво - це правопорушення, яке має триваючий характер та продовжує існувати до дати звернення з позовною заявою до суду у цій справі. Отже, позов про дострокове розірвання договору оренди землі власником земельної ділянки може бути заявлено впродовж усього часу порушення його прав.

З цього приводу Велика Палата Верховного Суду звертає увагу на таке.

По - перше: Відповідно до абзацу першого частини п`ятої статті 261 ЦК України за зобов`язаннями з визначеним строком виконання перебіг позовної давності починається зі спливом строку виконання.

За частиною першою статті 509 ЦК України, зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Зі змісту наведених вище норм слідує, що за договором оренди землі (зобов`язанням з визначеним строком виконання (дії) обов`язку з цільового використання земельної ділянки) орендар зобов`язаний утриматись від певної дії (використовувати земельну ділянку не за цільовим призначенням), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку (використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням).

(!!!) Обов`язок орендаря використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням відповідно до умов договору оренди землі та вимог земельного законодавства повинен виконуватись ним безперервно, протягом усього строку дії договору оренди землі.

Слід звернути увагу, що використання відповідачем земельної ділянки всупереч її цільовому призначенню - це протиправні дії, які тривають у часі, існують на момент звернення позивача до суду та ухвалення судами рішень.

ВИСНОВОК № 1: Отже, протягом строку дії договору оренди землі орендодавець не може бути обмежений у праві звернутися до суду з позовом, покликаним усунути нецільове використання земельної ділянки, зокрема і шляхом розірвання договору оренди землі. Такий позов може бути пред`явлений протягом всього строку дії договору (та існування обумовленого таким договором обов`язку виконувати зобов`язання щодо цільового використання земельної ділянки).

 

По - друге: У постанові від 25.03.2020 у справі № 527/605/17 Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду виснував, що позовна вимога про розірвання договору оренди землі є негаторним позовом, на пред`явлення якого не поширюються строки позовної давності, оскільки з таким позовом можна звернутися в будь-який час, поки існують правовідносини та правопорушення. Аналогічний правовий висновок викладено у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 12.06.2019 у справі № 527/600/17.

Примітка: Негаторний позов - це позов власника, який є  фактичним володільцем майна, до будь-якої особи про усунення перешкод, які ця особа створює у користуванні чи розпорядженні відповідним майном. Позивач за негаторним позовом вправі вимагати усунути існуючі перешкоди чи зобов`язати відповідача утриматися від вчинення дій, що можуть призвести до виникнення таких перешкод.  Означений спосіб захисту спрямований на усунення порушень прав власника, які не пов`язані з позбавленням його володіння майном.

Визначальним критерієм для розмежування віндикаційного та негаторного позовів є наявність або відсутність в особи права володіння майном на момент звернення з позовом до суду (постанова Великої Палати Верховного Суду від 04 липня 2018 року у справі № 653/1096/16-ц (провадження № 14-181цс18).

Велика Палата Верховного Суду зауважує, що негаторний позов розглядається у вітчизняній цивілістиці як класичний речовий спосіб захисту права власності (речовий позов, actio in rem). З цих причин він може бути пред`явлений лише для захисту абсолютного суб`єктивного цивільного права в абсолютному речовому правовідношенні, коли власник-позивач та правопорушник-відповідач не перебувають між собою у договірних чи в інших зобов`язальних правовідносинах, або ж такі правовідносини між ними не стосуються вчиненого порушення права власності.

Речове право захищається за допомогою негаторного позову, якщо вчинене особою порушення такого права в принципі було можливим для будь-якої особи з кола зобов`язаних за відповідним абсолютним цивільним правовідношенням (тобто фактично - з необмеженого кола осіб) і не створює саме по собі зобов`язального правовідношення.

Вказане відображається в правових висновках Великої Палати Верховного Суду. У постанові від 18.12.2019 у справі № 522/1029/18, зокрема, встановлено, що позов власника майна про усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном (негаторний позов) відповідає способу захисту, визначеному у пункті 3 частини другої статті 16 ЦК України, - припинення дії, яка порушує право. Цей спосіб захисту пов`язаний зі вчиненням іншою особою незаконних дій, спрямованих на порушення права, належного особі. Однієї з умов застосування негаторного позову є відсутність між сторонами спору договірних відносин.

Натомість, якщо вчинене особою порушення було можливе лише як вчинене певною особою через її статус у договірному чи іншому зобов`язальному правовідношенні з власником, то негаторний позов не може бути заявлено, а право власника має захищатися за допомогою зобов`язально-правових способів.

Отже, обґрунтованими є твердження про те, що позов про розірвання договору оренди земельної ділянки належить до зобов`язально-правових способів захисту, оскільки між сторонами існують договірні правовідносини.

Метою позову є захист інтересів власника як учасника зобов`язальних відносин, та розрахований він на випадки порушення цих прав особою, яка знаходиться із власником чи іншим носієм цивільного права в договірних чи інших зобов`язальних правовідносинах.

ВИСНОВОК № 2: Позов про розірвання договору НЕ є негаторним позовом, як про це зазначено у постановах Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного цивільного суду від 12.06.2019 у справі № 527/600/17 та від 25.03.2020 у справі № 527/605/17 і Велика Палата Верховного Суду відступає від висновків Верховного Суду про те, що позовна вимога про розірвання договору оренди землі є негаторним позовом.

 

ЗАГАЛЬНИЙ ВИСНОВОК: Нецільове використання земельної ділянки (самочинне будівництво) це протиправні дії, які тривають у часі, а тому орендодавець не обмежений у праві звернутися до суду з позовом про їх усунення у весь період дії договору оренди землі, незважаючи на те, що позов про розірвання договору не є негаторним.

 

Матеріал по темі: «Поновлення договору оренди земельної ділянки в судовому порядку»

 «Розмежування віндикаційного та негаторного позовів»

 

 

Теги: оренда землі, розірвання договору, негаторний позов, захист орендаря, самочинне будівництво, забудова землі, орендні відносини, орендар, земельна ділянка, передача в оренду, ефективний спосіб захисту, судова практика, Адвокат Морозов