Доплата за фактичні квадратні метри об`єкту інвестування

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Визначення суми доплати за додаткові квадратні метри фактичної (зданої в експлуатацію) загальної площі об`єкту інвестування

26 січня 2024 року Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи № 761/10543/21, провадження № 61-9539св23 (ЄДРСРУ № 116574964) досліджував питання щодо визначення суми доплати за додаткові квадратні метри фактичної (зданої в експлуатацію) загальної площі об`єкту інвестування.

Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» визначені загальні принципи, правові та організаційні засади залучення коштів фізичних і юридичних осіб в управління з метою фінансування будівництва житла та особливості управління цими коштами, а також правові засади та особливості випуску, розміщення та обліку сертифікатів фондів операцій з нерухомістю.

Згідно з статтею 19 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин, після введення об`єкта будівництва в експлуатацію забудовник письмово повідомляє про це управителя та надає дані щодо фактичної загальної площі об`єктів інвестування.

Управитель ФФБ надає забудовнику перелік довірителів, які мають право отримати у власність закріплені за ними об`єкти інвестування, відповідно до отриманих довірителями від управителя майнових прав на ці об`єкти інвестування, і повідомляє кожного довірителя про введення об`єкта будівництва в експлуатацію, а на письмову вимогу довірителя надає йому копію відповідного акта.

На підставі даних щодо фактичної загальної площі об`єктів інвестування довіритель за поточною ціною вимірної одиниці об`єкта інвестування здійснює остаточні розрахунки з управителем ФФБ та отримує в управителя ФФБ в обмін на свідоцтво про участь у ФФБ довідку за встановленою формою. Ця довідка є документом, що підтверджує право довірителя на набуття у власність закріпленого за ним об`єкта інвестування.

За змістом статті 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» поточна ціна вимірної одиниці об`єкта інвестування - встановлена на момент розрахунків ціна права вимоги на одну вимірну одиницю цього об`єкта інвестування.

У статті 14 Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" передбачено перелік обов`язкових умов договору про участь у ФФБ до якого не входить поточна ціна вимірної оцінки об`єкта інвестування або його загальна вартість.

Отже не зазначення у Договорі про участь у ФФБ та Правилах ФФБ поточної вартості вимірної одиниці або загальної вартості об`єкта інвестування не суперечить нормам Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" (11 грудня 2019 року Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду у справі № 756/11431/17, провадження № 61-4916св19).

Разом з цим, стаття 10 Закону України "Про ціни і ціноутворення" закріплює, що суб`єкти господарювання під час провадження господарської діяльності використовують вільні ціни, державні регульовані ціни.

При цьому, стаття 11 Закону України "Про ціни і ціноутворення" передбачає, що вільні ціни встановлюються об`єктами господарювання самостійно за згодою сторін на всі товари, крім тих, щодо яких здійснюється державне регулювання цін.

Стаття 7 Закону України "Про ціни і ціноутворення" передбачає, що центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну політику у сфері будівництва, містобудування архітектури здійснюється формування кошторисної нормативної бази, визначення порядку її застосування у будівництві, перевірка дотримання нормативних документів і активів обчислення вартості будівництва об`єктів, що споруджуються із залученням бюджетних коштів, коштів державних і комунальних підприємств, установ та організацій, кредитів, наданих під державні гарантії.

Положення про Міністерство регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України, затверджене Указом Президента України від 31 травня 2011 року № 633/2011, визначає, що Мінрегіон України відповідно до покладених на нього завдань затверджує кошторисну нормативну базу у будівництві, порядок її застосування при здійсненні будівництва із залученням державних коштів.

Частиною 6, 7 статті 15 Закону 978-IV передбачено, що поточна ціна вимірної одиниці об`єкта інвестування визначається виходячи з встановлених поточної ціни вимірної одиниці об`єкта будівництва, коефіцієнтів поверху та комфортності цього об`єкта інвестування. На підставі цих даних управитель розраховує вартість зобов`язань довірителя щодо внесення коштів до ФФБ.

ВИСНОВОК: Отже, за змістом визначення поточної ціни вимірної одиниці об`єкта інвестування, наведеного у статті 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», така ціна визначається саме на момент розрахунку, а не укладення договору.

 

 

Матеріал по темі: «Стягнення неустойки з забудовника за договором про участь у Фонді фінансування будівництва»

 

 

Теги: забудовник, споживач, будівництва житла, фонд фінансування будівництва, ФФБ, майнові права, недобудова, право власності на недобудову, порушення строків, введення в експлуатацію, судова практика, Верховний суд, Адвокат Морозов

Звільнення від оподаткування ПДВ операцій з постачання житла

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Оподаткування/звільнення від оподаткування податком на додану вартість операцій з постачання житла (об`єктів житлового фонду)

27 липня 2023 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду в рамках справи № 400/1325/22, адміністративне провадження № К/990/12213/23 (ЄДРСРУ № 112470630) досліджував питання щодо оподаткування/звільнення від оподаткування податком на додану вартість операцій з постачання житла (об`єктів житлового фонду).

Згідно з підпунктом 187.1 статті 187 ПК України датою виникнення податкових зобов`язань з постачання товарів/послуг вважається дата, яка припадає на податковий період, протягом якого відбувається будь-яка з подій, що сталася раніше: а) дата зарахування коштів від покупця/замовника на банківський рахунок платника податку як оплата товарів/послуг, що підлягають постачанню, а в разі постачання товарів/послуг за готівку - дата оприбуткування коштів у касі платника податку, а в разі відсутності такої - дата інкасації готівки у банківській установі, що обслуговує платника податку; б) дата відвантаження товарів, а в разі експорту товарів - дата оформлення митної декларації, що засвідчує факт перетинання митного кордону України, оформлена відповідно до вимог митного законодавства, а для послуг - дата оформлення документа, що засвідчує факт постачання послуг платником податку. Для документів, складених в електронній формі, датою оформлення документа, що засвідчує факт постачання послуг платником податку, вважається дата, зазначена у самому документі як дата його складення відповідно до Закону України «Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні», незалежно від дати накладення електронного підпису.

Підпунктом 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 ПК України передбачено, що звільняються від оподаткування операції з: постачання житла (об`єктів житлового фонду), крім їх першого постачання, якщо інше не передбачено цим підпунктом.

У цьому підпункті перше постачання житла (об`єкта житлового фонду) означає: а) першу передачу готового новозбудованого житла (об`єкта житлового фонду) у власність покупця або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) зі спорудження такого житла за рахунок замовника; б) перший продаж реконструйованого або капітально відремонтованого житла (об`єкта житлового фонду) покупцю, який є особою, іншою, ніж власник такого об`єкта на момент виведення його з експлуатації (використання) у зв`язку з такою реконструкцією або капітальним ремонтом, або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) на таку реконструкцію чи капітальний ремонт за рахунок замовника.

Норми цього підпункту поширюються також на перший продаж дачних або садових будинків, а також будь-яких інших об`єктів власності, зареєстрованих згідно із законодавством як житло (житловий фонд).

За визначеннями, які містяться у статті 14 ПК України: постачання товарів - це будь-яка передача права на розпорядження товарами як власник, у тому числі продаж, обмін чи дарування такого товару, а також постачання товарів за рішенням суду (підпункт 14.1.191); постачання послуг - це будь-яка операція, що не є постачанням товарів, чи інша операція з передачі права на об`єкти права інтелектуальної власності та інші нематеріальні активи чи надання інших майнових прав стосовно таких об`єктів права інтелектуальної власності, а також надання послуг, що споживаються в процесі вчинення певної дії або провадження певної діяльності (підпункт 14.1.185).

Отже, підпунктом 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 ПК України встановлено спеціальні положення щодо оподаткування податком на додану вартість операцій з постачання житла (об`єктів житлового фонду).

Так, здійснюючи системний аналіз означеної норми ПК України Верховний Суд у справі за подібних правовідносин (постанова від 28 квітня 2020 року у справі №814/4831/13-а) дійшов висновку, що майнові права на нерухомість окремо від об`єкта власності (нерухомості) не існують і переходять покупцю в момент державної реєстрації права власності на нерухомість, а тому такі права можуть бути окремим об`єктом оподаткування лише при першому постачанні новозбудованого житла.

Крім того, Велика палата Верховного Суду у постанові від 14.12.2021 у справі № 344/16879/15-ц сформувала правовий висновок, що майнове право це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений деякими, але не всіма правами власника майна, і яке свідчить про правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно або інше речове право на певне майно в майбутньому ( ЄДРСРУ №  102221949).

Визначення майнового права як права очікування та повноваження власника таких прав надано у висновках Верховного Суду України, викладених у постановах від 30 січня 2013 року у справі № 6-168цс12, від 15 травня 2013 року у справі № 6-36цс13, від 04 вересня 2013 року у справі № 6-51цс13, від 24 червня 2015 року у справі № 6-318цс15, від 04 листопада 2015 року у справі № 6-1920цс15, від 18 листопада 2015 року у справі № 6-1858цс15, від 02 грудня 2015 року у справах № 6-1502цс15 та № 6-1732цс15, від 10 лютого 2016 року у справі № 6-2124цс15, від 16 березня 2016 року у справі № 6-290цс16, від 23 березня 2016 року у справі № 6-289цс16, від 30 березня 2016 року у справах № 6-3129цс15 та № 6-265цс16, від 20 квітня 2016 року у справі № 6-2994цс15, від 25 травня 2016 року у справі № 6-503цс16, від 07 грудня 2016 року у справі № 6-1111цс16.

У зазначеному судовому рішенні Верховний Суд сформулював підхід, за яким операцією з першого постачання житла слід вважати операцію з передачі права власності (оформлення правовстановлюючих документів) до першого власника такого житла, незалежно від джерел фінансування будівництва: чи за рахунок власних коштів підприємства забудовника, чи за рахунок учасників фонду фінансування будівництва, чи за кошти держателів облігацій. Така операція з першого постачання житла підлягає оподаткуванню податком на додану вартість на загальних підставах.

Натомість, у випадку, коли після завершення будівництва правовстановлюючі документи на новозбудоване житло оформлюються на замовника, а пізніше згідно з договорами купівлі-продажу квартир з фізичними особами переоформлюються на таких фізичних осіб, операцією з першого постачання житла буде вважатись операція оформлення правовстановлюючих документів на замовника. Подальше переоформлення права власності на фізичних осіб у розумінні норм ПК України не буде вважатися операцією з першого постачання житла, а тому дана операція звільняється від оподаткування податком на додану вартість відповідно до статті 197 ПК України.

Запроваджений Верховним Судом підхід до правозастосування підпункту 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 ПК України був підтриманий і надалі, про що, зокрема, свідчать постанови цього ж суду від 23 травня 2022 року у справі №810/3116/18, від 22 червня 2022 року у справі №826/19396/16, від 21 липня 2022 року у справі №826/14391/16.

Так,  Головне управління ДПС у м. Києві інформує, що перше постачання житла (об’єкта житлової нерухомості) означає:

а) першу передачу готового новозбудованого житла (об’єкта житлової нерухомості) у власність покупця або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) із спорудження такого житла за рахунок замовника;

б) перший продаж реконструйованого або капітально відремонтованого житла (об’єкта житлової нерухомості) покупцю, який є особою, іншою, ніж власник такого об’єкта на момент виведення його з експлуатації (використання) у зв’язку з такою реконструкцією або капітальним ремонтом, або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) на таку реконструкцію чи капітальний ремонт за рахунок замовника.

Перше постачання неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта житлової нерухомості означає першу передачу спеціального майнового права на відповідний об’єкт покупцю за договором купівлі-продажу неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта житлової нерухомості (перший продаж) від замовника будівництва/девелопера будівництва, за яким зареєстровано спеціальне майнове право на відповідний об’єкт.

Норми пп. 197.1.14 п. 197.1 ст. 197 ПКУ поширюються також на перший продаж дачних або садових будинків, а також будь-яких інших об’єктів власності, зареєстрованих згідно із законодавством як житло (об’єкт житлової нерухомості).

Отже, лише при передачі власності (оформлення правовстановлюючих документів) на готове новозбудоване житло фізичній особі (першому власнику новозбудованого житла) у замовника виникають податкові зобов`язання на підставі пункту 187.1 статті 187 ПК України, оскільки майнові права на нерухомість окремо від об`єкта власності (нерухомості) не існують.

ВИСНОВОК: Операцією з першого постачання житла буде вважатися операція з передачі права власності (оформлення правовстановлюючих документів) до першого власника такого житла, незалежно від джерел фінансування будівництва і лише така операція підлягає оподаткуванню податком на додану вартість на загальних підставах.

 

Матеріал по темі: «Скасування рішення податкової про включення до переліку ризикових»

 

 

 

Теги: перше постачання житла, оподаткування житла, пдв на новостворене житло, нерухомість пдв, правовстановлюючі документи, власник житла, майнові права, податкові спори, оскарження рішення податкової, судова практика, Верховний суд, Адвокат Морозов

 

 

Стягнення неустойки з забудовника за договорами купівлі-продажу майнових прав

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Стягнення неустойки з забудовника не поширюється на договори купівлі-продажу майнових прав

15 червня 2022 року Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи № 711/1032/21, провадження № 61-19291св21 (ЄДРСРУ № 104849709) досліджував питання щодо вимоги про стягнення пені з забудовника на підставі частини п`ятої статті 10 Закону № 1023-XII

Суд вказує, що договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України), а тлумачення статті 629 ЦК України свідчить, що в ній закріплено один із фундаментальних принципів цивільного права - обов`язковість договору.

Тобто з укладенням договору та виникненням зобов`язання його сторони набувають не лише суб`єктивні права, а й обов`язки, які вони мають виконувати.

Невиконання обов`язків, встановлених договором, може відбуватися при:

(1) розірванні договору за взаємною домовленістю сторін;

(2) розірванні договору в судовому порядку;

(3) відмові від договору в односторонньому порядку у випадках, передбачених договором та законом;

(4) припинення зобов`язання на підставах, що містяться в главі 50 ЦК України;

(5) недійсності договору (нікчемності договору або визнання його недійсним на підставі рішення суду).

Неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання (частина перша статті 549 ЦК України).

Якщо предметом неустойки є грошова сума, її розмір встановлюється договором або актом цивільного законодавства (абзац перший частини другої статті 551 ЦК України).

Відповідно до частини першої статті 637 ЦК України тлумачення умов договору здійснюється відповідно до статті 213 ЦК України.

У частинах третій та четвертій статті 213 ЦК України визначаються загальні способи, що застосовуватимуться при тлумаченні, які втілюються в трьох рівнях тлумачення.

Перший рівень тлумачення здійснюється за допомогою однакових для всього змісту правочину значень слів і понять, а також загальноприйнятих у відповідній сфері відносин значення термінів.

Другим рівнем тлумачення (у разі, якщо за першого підходу не вдалося витлумачити зміст правочину) є порівняння різних частин правочину як між собою, так і зі змістом правочину в цілому, а також з намірами сторін, які вони виражали при вчиненні правочину, а також з чого вони виходили при його виконанні.

Третім рівнем тлумачення (при без результативності перших двох) є врахування: мети правочину, змісту попередніх переговорів, усталеної практики відносин між сторонами (якщо сторони перебували раніш у правовідносинах між собою), звичаїв ділового обороту; подальшої поведінки сторін; тексту типового договору; інших обставин, що мають істотне значення Таким чином, тлумаченню підлягає зміст правочину або його частина за правилами, встановленими статтею 213 ЦК України.

Аналіз цивільного законодавства свідчить, що перекваліфікація відповідного договору може мати місце, зокрема, при:

(а) недійсності договору (зокрема, удаваності договору);

(б) тлумаченні змісту договору. Перекваліфікація договору можлива тільки в тих випадках, коли вона відбувається в межах спору, що стосується такого договору. Саме такий висновок зумовлений тим, що по своїй суті перекваліфікація направлена на з`ясуванні справжньої волі сторін договору, який перекваліфіковується в інший. А це, відповідно, можливо зробити тільки в рамках спору щодо такого договору.

У разі коли виконавець не може виконати (прострочує виконання) роботу (надання послуги) згідно з договором, за кожний день (кожну годину, якщо тривалість виконання визначено у годинах) прострочення споживачеві сплачується пеня у розмірі трьох відсотків вартості роботи (послуги), якщо інше не передбачено законодавством. У разі коли вартість роботи (послуги) не визначено, виконавець сплачує споживачеві неустойку в розмірі трьох відсотків загальної вартості замовлення (частина п`ята статті 10 Закону № 1023-XII).

Тлумачення абзацу першого частини п`ятої статті 10 Закону № 1023-XII свідчить, що ця норма не поширюється на договори купівлі-продажу майнових прав.

Вказане узгоджується із висновками Верховного Суду у постанові від 04 серпня 2021 року у справі № 587/823/19.

 

P.s. Між тим судова практика доволі не однорідна… і інший склад Верховного суду вважає, що до спірних правовідносин підлягає застосуванню Закон України «Про захист прав споживачів», оскільки договір купівлі-продажу майнових прав передбачає в подальшому набуття їх покупцем права власності на квартиру, яку буде здано в експлуатацію у відповідний термін, а отже, на такі правовідносини поширюється дія вказаного Закону.

Подібні висновки містяться у постановах Верховного Суду від 07 жовтня 2020 року у справі № 755/3509/18 (провадження № 61-17721св19), від 16 лютого 2022 року у справі №524/8390/20 (ЄДРСРУ № 103525084).

 

Матеріал по темі: «Стягнення неустойки з забудовника за договором про участь у Фонді фінансування будівництва»

 

 

Теги: стягнення, неустойка, пеня, 3%річних, забудовник, споживач, будівництва житла, фонд фінансування будівництва, ФФБ, майнові права, недобудова, право власності на недобудову, порушення строків, введення в експлуатацію, судова практика, Верховний суд, Адвокат Морозов

Визнання власником майнових прав на об'єкт інвестування

Адвокат Морозов (судовий захист)

Належний правовий захисту при визнанні власником на майнові права щодо об'єкту інвестування.

27 лютого 2019 року Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи № 2-856/12, провадження № 61-29899св18 (ЄДРСРУ № 80715967 ) досліджував питання належного правового захисту при визнанні власником на майнові права щодо об'єкту інвестування.

Відповідно до статей 526, 527, 530-532 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту та інших вимог, що звичайно ставляться.

Майном як особливим об'єктом вважаються окремі речі, сукупність речей, а також майнові права та обов'язки (частина перша статті 190 ЦК України).

ВАЖЛИВО: Майновими правами визнаються будь-які права, пов'язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права та право вимоги.

Майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як об'єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

Разом з тим статтею 328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема з правочинів.

Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Стаття 331 ЦК України визначає загальне правило, відповідно до якого право власності на новостворене нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації прав на нерухоме майно після завершення будівництва та прийняття його в експлуатацію.

За правилами статті 392 ЦК України позов про визнання права власності може бути пред'явлено, по-перше, якщо особа є власником майна, але її право оспорюється або не визнається іншою особою; по-друге, якщо особа втратила документ, який засвідчує її право власності.

Указаними нормами права визначено порядок оформлення права власності (здійснення державної реєстрації права власності) на об'єкт інвестування після прийняття такого об'єкта до експлуатації.

Оскільки відповідно до статті 328 ЦК України набуття права власності - це певний юридичний склад, з яким закон пов'язує виникнення в особи суб'єктивного права власності на певні об'єкти, суд при застосуванні цієї норми повинен установити, з яких саме передбачених законом підстав, у який передбачений законом спосіб позивач набув право власності на спірний об'єкт та чи підлягає це право захисту в порядку, визначеному статтею 392 цього Кодексу.

Крім того, на час укладення сторонами договорів про купівлю-продаж майнових прав правовідносини щодо залучення коштів фізичних осіб з метою фінансування будівництва, порядку управління цими коштами регулювалися законами України від 19 червня 2003 року № 978-IV «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» та від 18 вересня 1991 року № 1560-XII «Про інвестиційну діяльність» (далі - Закони).

(!!!) Виникнення права власності на новостворений об'єкт нерухомості на підставі судового рішення зазначеними нормами та нормою статті 331 ЦК України не передбачено.

Указаними законами визначено порядок оформлення права власності (здійснення державної реєстрації права власності) на об'єкт інвестування після прийняття такого об'єкта до експлуатації.

Отже, ураховуючи, що відповідно до статті 328 ЦК України набуття права власності - це певний юридичний склад, з яким закон пов'язує виникнення в особи суб'єктивного права власності на певні об'єкти, суд при застосуванні цієї норми повинен встановити, з яких саме передбачених законом підстав, у який передбачений законом спосіб позивач набув право власності на спірний об'єкт та чи підлягає це право захисту в порядку, передбаченому статтею 392 ЦК України.

Аналогічний правовий висновок викладений в постановах Верховного Суду України від 18 лютого 2015 року у справі № 6-244цс14, від 24 червня 2015 року у справі № 6-318цс15, від 02 грудня 2015 року у справі № 6-1502цс15, від 02 грудня 2015 року у справі № 6-1732цс15, від 18 листопада 2015 року у справі № 6-1858цс15, від 04 листопада 2015 року у справі № 6-1920цс15, від 10лютого 2016 року у справі № 6-2250цс15, від 25 травня 2016 року у справі № 6-503цс16, від 30 березня 2016 року у справі № 6-3129цс15, від 30 березня 2016 року у справі № 6-265цс16, від 23 березня 2016 року у справі № 6-289цс16, від 16 березня 2016 року у справі № 6-290цс16,  від 20 квітня 2016 року у справі № 6-2994 цс15.

Отже, установивши, що предметом договорів є майнові права на нерухоме майно, суд дійшов помилкового висновку про визнання за позивачем права власності, оскільки за змістом укладених між сторонами договорів, позивач отримав лише право на набуття права власності, а не саме право власності на нерухоме майно.

У даній справі позивач виконав свої грошові зобов'язання за договорами купівлі-продажу майнових прав, повністю сплативши вартість, установлену вказаними договорами, тобто вчинив дії, спрямовані на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на об'єкт будівництва, а відповідач ухилився від надання необхідних для оформлення права власності позивача документів на майно, чим порушив умови договорів, укладених між сторонами.

Позов про визнання права подається у випадках, коли належне певній особі право не визнається, оспорюється іншою особою, або у разі відсутності в неї документів, що засвідчують приналежність їй права. При цьому спосіб відновлення порушеного права має бути ефективним та таким, що виключає подальші протиправні рішення, дії чи бездіяльність суб'єкта владних повноважень, а у випадку невиконання або неналежного виконання рішення не виникала б необхідність повторного звернення до суду.

Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Згідно зі статтею 509 ЦК України зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити грошові кошти тощо) або утриматись від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.

Відповідно до статті 530 ЦК України, якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін)  його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Отже, порушене право інвестора підлягає захисту шляхом зобов'язання забудовника виконати умови укладених між сторонами договорів у частині зобов'язання останнього передати позивачу документи (копії документів, нотаріальні копії документів, оригінали документів та інше), що необхідні для оформлення права власності на об'єкти нерухомості.

Аналогічна правова позиція висловлена у постанові Верховного Суду від 10 травня 2018 року у справі № 367/1623/15-ц (провадження № 61-4466св18).

Таким чином, Верховний Суд дійшов висновку про необґрунтованість висновків суду апеляційної інстанції про часткове задоволення позову та визнання за позивачем права власності на нерухоме майно, оскільки, установивши, що позивачем вчинені дії, спрямовані на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на об'єкт завершеного будівництва, а відповідач ухилився від надання необхідних для оформлення права власності позивача документів на нерухоме майно, чим порушив умови укладених між ними договорів, позивачем неправильно обраний спосіб захисту своїх порушених прав, оскільки між сторонами існують договірні зобов'язання щодо майнових прав на нерухоме майно та порядку набуття позивачем права власності на нього, тобто договірні зобов'язання між сторонами є первісними, такими, що не виконуються однією із сторін договору, а тому право позивача підлягає захисту шляхом звернення до суду із позовом про зобов'язання виконати умови договорів, а не визнання права власності на нерухоме майно. 

Згідно з правовою позицією Верховного Суду України, викладеною у постанові від 12 листопада 2014 року у справі № 6-129цс14 суди не можуть визнати право власності на новостворене нерухоме майно, однак в цій постанові йдеться про визнання права власності на новостворене майно, тоді як у цій справі предметом позовних вимог є майнові права.

В той же час, 13 травня 2019 року Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи № 760/17864/16-ц, провадження № 61-699св17 (ЄДРСРУ № 81722147) підтвердив раніше сформовану позицію викладену у постановах від 20 березня 2019 року у справі № 6-14-39цс19 та від 27 лютого 2019 року у справі № 6-14-606цс18, яка полягає в тому, що  у разі невиконання належним чином взятих на себе зобов'язань, а також, відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків, ефективним способом захисту порушених прав є визнання майнових прав на об'єкт інвестування.

ВИСНОВОК: Таким чином за аналогічних правовідносин предметом позову повинно бути визнання майнових прав на об'єкт незавершеного будівництва, а не визнання права власності на нього.

Теги: договір пайової участі, інвестування в новобудову, майнові права, право власності, нерухомість, визнання права, судова практика, Адвокат Морозов

Захист інвестора або право власності на об’єкт новобудови

Адвокат Морозов (судебная защита)

Верховний суд України дослідив спосіб захисту інвестора при стандартній схемі недобросовісного забудовника: відчудження новозбудованого майна декільком особам, які в подальшому укладають наступні договори відчуження (дарування, купівля – продаж і.т.і.)…

07.12.2016 р. вирішуючи питання про усунення розбіжностей Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України розглядаючи справу № 6-1111цс16 виходила з наступного.

Стаття 15 ЦК України передбачає право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання, а також на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Отже, указана норма встановлює об'єктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов'язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, викликана поведінкою іншої особи.

Таким чином, порушення, невизнання або оспорювання суб'єктивного права є підставою для звернення особи за захистом цього права із застосуванням відповідного способу захисту.

ВАЖЛИВО: разом з тим особа, права якої порушені, може скористатися не будь-яким, а конкретним способом захисту свого права. Під способами захисту суб’єктивних цивільних прав розуміють закріплені законом матеріально-правові заходи примусового характеру, за допомогою яких здійснюється поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав та вплив на порушника.

Загальний перелік таких способів захисту цивільних прав та інтересів визначений у статті 16 ЦК України.

Згідно з пунктом 1 частини другої цієї статті одним зі способів захисту цивільних прав та інтересів є визнання права, що рівною мірою означає як наявність права, так і його відсутність або й відсутність обов’язків.

Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом (частина друга статті 16 ЦК України).

В свою чергу,  в Рішенні Конституційного суду України від 01.12.2004 р. по справі № 1-10/2004 розкривається поняття "охоронюваний законом інтерес", що вживається  в частині  першій статті 4 Цивільного процесуального кодексу України та інших законах України у логічно-смисловому зв'язку з поняттям "права",  треба розуміти як прагнення  до  користування конкретним   матеріальним   та/або   нематеріальним   благом,   як зумовлений   загальним   змістом   об'єктивного   і    прямо    не опосередкований  у  суб'єктивному праві простий легітимний дозвіл, що є  самостійним  об'єктом  судового  захисту  та  інших  засобів правової  охорони з метою задоволення індивідуальних і колективних потреб, які не суперечать Конституції і  законам України,  суспільним інтересам,  справедливості,  добросовісності, розумності та іншим загальноправовим засадам.

Частиною четвертою статті 55 Конституції України унормовано, що кожен має право будь-якими не забороненими законом засобами захищати свої права і свободи від порушень і протиправних посягань.

Таким чином, особа, законний інтерес або право якої порушено, може скористатися способом захисту, який прямо передбачений нормою матеріального права або може скористатися можливістю вибору між декількома способами захисту, якщо це не заборонено законом.

Способи захисту цивільного права та інтересу зазначені в статті 16 Цивільного кодексу України. За приписами цієї норми кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: 1) визнання права; 2) визнання правочину недійсним; 3) припинення дії, яка порушує право; 4) відновлення становища, яке існувало до порушення; 5) примусове виконання обов'язку в натурі; 6) зміна правовідношення; 7) припинення правовідношення; 8) відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; 9) відшкодування моральної (немайнової) шкоди; 10) визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб.

У розумінні наведених приписів спосіб захисту повинен бути таким, що відповідає змісту порушеного права, характеру його порушення та наслідкам, спричиненим цим порушенням.

ВАЖЛИВО: Однак, надаючи правову оцінку належності обраного заявником способу захисту, слід зважати й на його ефективність з точки зору статті 13 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.

Абзацами 5, 6, та 7 вступної частини Рекомендації Rec (2004) 6 Комітету міністрів Ради Європи державам-членам "Щодо вдосконалення національних засобів правового захисту"  ухваленої на 114-й сесії Комітету міністрів від 12 травня 2004 р. передбачено,   що,  відповідно  до вимог статті 13  Конвенції,  держави-члени  зобов'язуються забезпечити будь-якій особі,  що звертається з оскарженням порушення її прав  і  свобод, викладених  в  Конвенції,  ефективний  засіб  правового  захисту в національному органі; крім  обов'язку  впровадити  такі   ефективні засоби   правового   захисту   у   світлі   прецедентної  практики Європейського  суду  з  прав  людини ,  на  держави покладається загальний обов'язок розв'язувати проблеми,  що лежать в основі виявлених порушень; саме  держави-члени   повинні   забезпечити ефективність  таких  національних  засобів  як  з правової,  так і практичної точок зору,  і щоб їх застосування  могло  привести  до вирішення  скарги  по  суті та належного відшкодування за будь-яке виявлене порушення.

Зокрема, у пункті 145 рішення від 15 листопада 1996 року у справі "Чахал проти Об'єднаного Королівства" (Chahal v. the United Kingdom, (22414/93) [1996] ECHR 54) Європейський суд з прав людини зазначив, що згадана норма гарантує на національному рівні ефективні правові засоби для здійснення прав і свобод, що передбачаються Конвенцією, незалежно від того, яким чином вони виражені в правовій системі тієї чи іншої країни.

Суть цієї статті зводиться до вимоги надати заявникові такі міри правового захисту на національному рівні, що дозволили б компетентному державному органові розглядати по суті скарги на порушення положень Конвенції й надавати відповідний судовий захист, хоча держави - учасники Конвенції мають деяку свободу розсуду щодо того, яким чином вони забезпечують при цьому виконання своїх зобов'язань.

Крім того, Суд указав на те, що за деяких обставин вимоги статті 13 Конвенції можуть забезпечуватися всією сукупністю засобів, що передбачаються національним правом.

Стаття 13 вимагає, щоб норми національного правового засобу стосувалися сутності "небезпідставної заяви" за Конвенцією та надавали відповідне відшкодування.

Зміст зобов'язань за статтею 13 також залежить від характеру скарги заявника за Конвенцією. Тим не менше, засіб захисту, що вимагається згаданою статтею повинен бути "ефективним".

Отже, "ефективний засіб правового захисту" у розумінні статті 13 Конвенції повинен забезпечити поновлення порушеного права і одержання особою бажаного результату.

Згідно зі статтею 17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" суди застосовують при розгляді справ Конвенцію та практику Суду як джерело права.

Більше того, згідно Рекомендації Rec (2004) 6 - "орган",  про який ідеться у статті 13 Конвенції,  не обов'язково має бути судовим,  але якщо він не є таким,  то його повноваження і ті гарантії,  які він надає,  доцільно визначати з огляду на  реальну ефективність засобу правового захисту, який він забезпечує; - "ефективність" "засобу правового захисту" в значенні статті 13  не  залежить  від  визначеності   позитивного   для   заявника результату;  проте  вона  містить  певну  мінімальну  вимогу щодо швидкості розгляду (абз. 5 та 6 розділу «Вступ», Рекомендації Rec (2004).

Окремої уваги заслуговує Аналіз Верховного суду України щодо практики застосування судами ст. 16 ЦК України і який свідчить, що ВСУ не може погодитися з практикою судів, які відмовляють у позові у зв’язку з тим, що заявник (позивач), звертаючись до суду, обрав спосіб захисту, не встановлений законом або договором для захисту права чи інтересу, що порушене, невизнане або оспорюється.

У таких випадках  слід виходити із загальних засад захисту прав, свобод та інтересів, визначених Конституцією України, Конвенцією про захист прав людини і основоположних свобод.

Зокрема, ч. 2 ст. 16 ЦК України  передбачено, що суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом.

Законодавчі обмеження матеріально-правових способів захисту цивільного права чи інтересу підлягають застосуванню з дотриманням положень ст. ст. 55, 124 Конституції  України та ст. 13 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, відповідно до яких кожна особа має право на ефективний засіб правового захисту, не заборонений законом.

Оскільки положення Конституції України та Конвенції мають вищу юридичну силу (ст. ст. 8, 9 Конституції України), а обмеження матеріального права суперечать цим положенням, порушення цивільного права чи цивільного інтересу підлягають судовому захисту і у спосіб, не передбачений законом, зокрема ст. 16 ЦК України, але який є ефективним засобом захисту, тобто таким, що відповідає змісту порушеного права, характеру його порушення та наслідкам, спричиненим цим порушенням.

Саме такий концептуальний підхід до застосування судами положень ст. 16 ЦК знайшов своє втілення в постанові Верховного Суду України від 21 травня 2012 року у справі № 6-20цс11 та в постанові Верховного суду України від 12 червня 2013 року в справі № 6-32цс13 і які, в свою чергу,  є обов’язковими для всіх органів і судів з метою приведення судової практики до єдності.

Підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою – третьою, п’ятою та шостою статті 203 цього Кодексу (частина перша статті 215 ЦК України).

За змістом статей 215, 216 ЦК України вимога про визнання оспорюваного правочину недійсним та застосування наслідків його недійсності може бути заявлена як однією зі сторін правочину, так і іншою заінтересованою особою, права та законні інтереси якої порушено вчиненим правочином.

На підставі статті 190 ЦК України майном вважається не лише окрема річ чи сукупність речей, а також майнові права та обов’язки. Майнові права є неспоживною річчю і визнаються речовими правами.

Майновими правами, як зазначено у постанові Верховного Суду України від 18. 11. 2015 р. у справі № 6-1858цс15, визнаються будь-які права, пов’язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права та право вимоги.

Більше того, відповідно до ст. 328 ЦК України набуття права власності - це певний юридичний склад, з яким закон пов'язує виникнення в особи суб'єктивного права власності на певні об'єкти, суд повинен встановити, з яких саме передбачених законом підстав і у який передбачений законом спосіб позивач набув право власності на спірний об'єкт та чи підлягає це право захисту в порядку, передбаченому ст. 392 ЦК України (Постанова Верховного суду України у справі № 6-2124цс15 від 10.02.2016 р.).

ВАЖЛИВО: Майнові права на нерухомість, що є об’єктом будівництва (інвестування), не вважаються речовими правами на чуже майно, тому що об’єктом цих прав є не чуже майно, а також не вважаються правом власності.

Отже, майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як об’єкта цивільних прав.

Майнове право – це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

ВИСНОВОК: майнове право, яке є предметом договору купівлі-продажу, – це обумовлене право набуття в майбутньому права власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, необхідні й достатні для набуття речового права.

Аналогічні висновки Верховного Суду України викладені у наданих для порівняння постановах від 4 листопада 2015 року (№ 6-1920цс15) та 30 березня 2016 року (№ 6-265цс16).

Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

Разом з тим, ч. 1 ст. 328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.

Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Стаття 331 ЦК України встановила загальне правило, відповідно до якого право власності на новостворене нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації прав на нерухоме майно після завершення будівництва та прийняття його в експлуатацію.

За правилами ст. 392 ЦК України позов про визнання права власності може бути пред'явлено, по-перше, якщо особа є власником майна, але її право оспорюється або не визнається іншою особою; по-друге, якщо особа втратила документ, який засвідчує його право власності.

Отже, виникнення права власності на новостворений об'єкт нерухомості на підставі судового рішення зазначеними нормами та нормою ст. 331 ЦК України не передбачено.

P.s. На мою думку, і нажаль, в Україні не діє положення Закону України  «Про інвестиційну діяльність», ч. 5. ст. 7 зокрема якого передбачає, що інвестор  має право володіти,    користуватися    і розпоряджатися об'єктами  та  результатами  інвестицій,  включаючи реінвестиції  та  торговельні  операції  на  території    України, відповідно до законодавчих актів України.

P.s.s. Інвестор запам’ятай:  перед укладанням такого виду угод обов’язково отримайте інформацію про забудовника: про його засновників, контрагентів, податкових зобов’язань, розміру статутного фонду, наявність у нього відповідних ліцензій, участь його у подібних господарських операціях, не буде і зайвим перевірити його по всім наявним базам в т.ч. і по «Єдиному державному реєстру судових рішень», а найліпше довірити цю справу професіоналам, які зберуть для Вас «досьє» на забудовника  та зроблять відповідний правовий висновок.

Теги: захист право власності, інвестор, забудовник, новобудова, будівництво, майнові права, квартира, відчудження новозбудованого майна, дарування, купівля – продаж, судовий захист, судова практика, суд, Адвокат Морозов