Оренда земельної ділянки в охоронній зоні пам`яток архітектури

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Велика Палата Верховного Суду: оренда та забудова  земельної ділянки в охоронній зоні пам`яток архітектури

16 липня 2025 року Велика Палата Верховного Суду в рамках справи № 910/2389/23, провадження № 12-14гс25 (ЄДРСРУ № 129278127) досліджувала питання щодо оренди та забудови земельної ділянки в охоронній зоні пам`яток архітектури.

Відповідно до частин другої, третьої статті 54 ЗК України (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) навколо історико-культурних заповідників, меморіальних парків, давніх поховань, архітектурних ансамблів і комплексів встановлюються охоронні зони із забороною діяльності, яка шкідливо впливає або може вплинути на додержання режиму використання цих земель. Порядок використання земель історико-культурного призначення визначається законом.

За статтею 1 Закону України "Про охорону культурної спадщини" (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин):

- історичне населене місце - населене  місце, яке зберегло повністю або частково історичний ареал і занесене до Списку історичних населених місць України;

- історичний ареал населеного місця - частина населеного місця, що зберегла об`єкти культурної спадщини і пов`язані з ними розпланування та форму забудови, які походять з попередніх періодів розвитку, типові для певних культур або періодів розвитку;

- зони охорони пам`ятки (далі - зони охорони) - встановлювані навколо пам`ятки охоронна зона,  зона регулювання забудови, зона охоронюваного ландшафту, зона охорони археологічного  культурного шару, в межах яких діє спеціальний режим їх використання.

Частиною першою статті 32 Закону України "Про охорону культурної спадщини" (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) визначено, що з метою захисту традиційного характеру середовища окремих пам`яток, комплексів (ансамблів) навколо них повинні встановлюватися зони охорони пам`яток: охоронні зони, зони регулювання забудови, зони охоронюваного ландшафту, зони охорони археологічного культурного шару. Межі та режими використання зон охорони пам`яток визначаються відповідною науково-проектною документацією і затверджуються відповідним органом охорони культурної спадщини. Порядок визначення та затвердження меж і режимів використання зон охорони пам`яток та внесення змін до них встановлюється центральним органом виконавчої влади у сфері охорони культурної спадщини.

З метою захисту традиційного характеру середовища населених місць вони заносяться до Списку історичних населених місць України. Список історичних населених місць України за поданням центрального органу виконавчої влади у сфері охорони культурної спадщини затверджується Кабінетом Міністрів України. Межі та режими використання історичних ареалів населених місць, обмеження господарської діяльності на територіях історичних ареалів населених місць визначаються у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України, відповідною науково-проектною документацією, яка затверджується центральним органом виконавчої влади у сфері охорони культурної спадщини або уповноваженими ним органами охорони культурної спадщини (частина друга статті 32 цього Закону).

Згідно із частиною третьою статті 32 Закону України "Про охорону культурної спадщини" (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) на охоронюваних археологічних територіях, у межах зон охорони пам`яток, історичних ареалів населених місць, занесених до Списку історичних населених місць України, забороняються містобудівні, архітектурні чи ландшафтні перетворення, будівельні, меліоративні, шляхові, земляні роботи без дозволу відповідного органу охорони культурної спадщини.

Території пам`яток, охоронних зон, заповідників, музеїв-заповідників, охоронювані археологічні території належать до земель історико-культурного призначення, включаються до державних земельних кадастрів, планів землекористування, проектів землеустрою, іншої проектно-планувальної та містобудівної документації (частина перша статті 34 Закону України "Про охорону культурної спадщини" в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин).

Таким чином, особливість використання зон охорони пам`яток передбачає нормативно визначений спеціальний режим їх використання.

Отже в зоні охорони пам’ятки архітектури встановлено спеціальний режим використання земельних ділянок, у тому числі щодо регулювання забудови та заборони проведення будівельних робіт без попереднього отримання дозволу в органах охорони культурної спадщини. Такі обмеження спрямовані на забезпечення захисту традиційного характеру середовища пам`ятки, оптимальне візуальне її сприйняття, збереження історичного середовища пам`ятки, захист від динамічних навантажень, підтоплення, ерозії ґрунтів, шкідливих техногенних та природніх впливів.

ВИСНОВОК: Відносно земельної ділянки, яка розташована в охоронній зоні, діє спеціальний режим її використання, що передбачає заборону на здійснення нового будівництва, проведення земляних, будівельних робіт без дозволу управління охорони пам`яток історії, культури та історичного середовища.

Водночас немає заборони щодо передачі такої земельної ділянки в оренду з урахуванням установлених законом обмежень використання зон охорони пам`яток.

  

 

 

Матеріал по темі: «"Нематеріальна" цінність, охорона та збереження культурної спадщини»

 

 

 

 

Теги: оренда, реконструкція, будівництво, земляні роботи, забудова,   земельна ділянка, охоронна зона, пам`ятка архітектури, управління охорони пам`яток історії, культури, історичного середовища, судова практика, Верховний суд, Адвокат Морозов

Стягнення коштів пайової участі у розвитку інфраструктури у зв`язку із будівництвом

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Стягнення пайової участі замовника будівництва об`єктів, зведення яких розпочато у попередні роки, однак які станом на 01.01.2020 не були введені в експлуатацію

24 червня 2025 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду в рамках справи № 911/1654/24 (ЄДРСРУ № 128346910) досліджував питання щодо стягнення пайової участі замовника будівництва об`єктів, зведення яких розпочато у попередні роки, однак які станом на 01.01.2020 не були введені в експлуатацію.

У постанові від 23.05.2024 у справі № 915/149/23 (в межах якої також розглядався позов Прокурора в інтересах держави в особі Міськради про стягнення грошових коштів пайової участі за відсутності укладеного між сторонами договору про пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту) Верховний Суд виснував, що відсутність укладеного договору про пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту не усуває зобов`язання забудовника сплатити визначені суми, при цьому таке зобов`язання повинно бути виконане до прийняття новозбудованого об`єкта в експлуатацію і спір у правовідносинах щодо сплати таких сум може виникнути лише щодо їх розміру.

Набуття чинності 01.01.2020 Законом № 132-IX, яким статтю 40 Закону № 3038-VI виключено, також не скасовує обов`язку по сплаті пайової участі у створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 14.12.2021 у справі №643/21744/19 зазначила таке: "…За змістом Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні" та Прикінцевих та перехідних положень до нього, з 01.01.2020 у замовників будівництва відсутній обов`язок укладати з органом місцевого самоврядування відповідний договір про пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту. Дійсними та такими, що продовжують свою дію до моменту їх виконання, є лише договори про пайову участь, укладені до 01.01.2020.

Відповідно до статті 5 Цивільного кодексу України акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом`якшує або скасовує цивільну відповідальність особи. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов`язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.

Зовнішнім виразом зміни правового регулювання суспільних відносин є процес втрати чинності одними нормами та/або набуття чинності іншими.

Так, при набранні чинності новою нормою права передбачається розповсюдження дії цієї норми на майбутні права і обов`язки, а також на правові наслідки, які хоча й випливають із юридичних фактів, що виникли під час чинності попередньої норми права, проте настають після набрання чинності новою нормою права.

Водночас, зміна правових норм і врегульованих ними суспільних відносин не завжди збігаються. У певних випадках після скасування нормативного акта має місце його застосування компетентними органами до тих відносин, які виникли до втрати ним чинності та продовжують існувати у подальшому. Такі правовідносини є триваючими. При цьому триваючі правовідносини повинні виникнути під час дії норми права, що їх регулює, та існувати після втрати нею чинності.

Стаття 40 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" (в редакції, що діяла до 01.01.2020 року) визначала зобов`язання замовника будівництва, який має намір забудови земельної ділянки, шляхом перерахування до відповідного місцевого бюджету коштів для створення і розвитку інфраструктури населеного пункту, де здійснюється будівництво, у строк до прийняття об`єкта в експлуатацію.

Аналіз правової природи цих правовідносин дає підстави для висновку, що з моменту завершення будівництва та прийняття новозбудованого об`єкта в експлуатацію правовідносини забудови припиняються, а тому не можна вважати, що на них поширюються положення статті 40 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" після втрати нею чинності.

Крім того, пунктом 2 Розділу II Прикінцеві та перехідні положення Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні" визначено, що ця норма права застосовується лише до договорів, які підписані до 01.01.2020. Саме у цьому випадку правовідносини з оплати участі в інфраструктурі населеного пункту є триваючими та до них можуть застосовуватись положення норми права, що втратила чинність. Якщо ж договори під час дії цієї норми укладено не було, то немає підстав вважати, що такі правовідносини виникли та тривають".

У означеній вище постанові Велика Палата Верховного Суду, розглядаючи питання пайової участі забудовника у розвитку інфраструктури населеного пункту та визначаючи належний спосіб захисту порушеного права, також зауважила, що:

"- з 01.01.2020 скасовано дію статті 40 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", яка передбачала обов`язкове укладення договору, тому визнання судом договору про пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту укладеним та встановлення цивільних прав та обов`язків сторін договору на майбутнє на підставі нормативно-правового акта, який було скасовано, суперечитиме принципу правової визначеності та не дозволить суду захистити право сторони належним способом. Відтак якщо на час здачі новозбудованого об`єкта до експлуатації або ухвалення судового рішення було скасовано норму статті закону, яка зобов`язувала укласти договір про участь у розвитку інфраструктури населеного пункту, то суд не має підстав для задоволення позову обраним позивачем способом, а саме зобов`язати укласти договір або визнати договір укладеним;

- у зв`язку з відмовою забудовника від укладання договору про пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту права органу місцевого самоврядування на отримання коштів на розвиток інфраструктури населеного пункту є порушеними і в органу місцевого самоврядування виникає право вимагати стягнення коштів, обов`язок сплати яких був встановлений законом. У такому разі суд має виходити з того, що замовник будівництва без достатньої правової підстави за рахунок органу місцевого самоврядування зберіг у себе кошти, які мав заплатити як пайовий внесок у розвиток інфраструктури населеного пункту, а отже, зобов`язаний повернути ці кошти на підставі частини першої статті 1212 Цивільного кодексу України;

- у разі порушення зобов`язання з боку замовника будівництва щодо участі у створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту у правовідносинах, які виникли до внесення змін у законодавство щодо скасування обов`язку замовника будівництва укласти відповідний договір, орган місцевого самоврядування вправі звертатись з позовом до замовника будівництва про стягнення безпідставно збережених грошових коштів. Саме такий спосіб захисту буде ефективним та призведе до поновлення порушеного права органу місцевого самоврядування".

Верховний Суд у своїх постановах (від 22.05.2025 у справі № 910/6176/24, від 20.05.2025 у справі № 915/476/24, від 19.02.2025 у справі № 903/468/24, від 17.04.2025 у справі № 911/65/24,  тощо) неодноразово зазначав про те, що передбачений Прикінцевими та перехідними положеннями Закону № 132-IX порядок пайової участі замовника будівництва було впроваджено законодавцем для:

1) об`єктів будівництва, зведення яких розпочато у попередні роки, однак які станом на 01.01.2020 не були введені в експлуатацію, а договори про сплату пайової участі між замовниками та органами місцевого самоврядування до 01.01.2020 не були укладені;

2) об`єктів, будівництво яких розпочате у 2020 році.

Відсутність звернення замовника будівництва з відповідною заявою про визначення розміру пайової участі щодо об`єкта будівництва на виконання вимог підпункту 3 абзацу 2 пункту 2 розділу II «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні» та ненадання ним передбачених цією нормою документів, не є перешкодою для самостійного визначення органом місцевого самоврядування розміру пайової участі на підставі наявних у нього документів із доведенням під час розгляду справи їх обґрунтованості.

Встановивши, що замовник будівництва до Міськради із заявою про визначення розміру пайової участі щодо об`єкта будівництва не звертався, та, як наслідок, грошові кошти до місцевого бюджету відповідачем, як замовником будівництва не сплачувались, суди дійшли обґрунтованого висновку про порушення останнім норми статті 40 Закону № 3038-VI.

Застосувавши абзац другий пункту 2 розділу II Прикінцевих та перехідних положень Закону № 132-IX, який визначив обов`язок (за винятком передбачених підпунктом 2 цього абзацу випадків) щодо перерахування замовником об`єкта будівництва до відповідного місцевого бюджету пайової участі (коштів для створення і розвитку інфраструктури населеного пункту) до прийняття такого об`єкта в експлуатацію та висновки Великої Палати Верховного Суду у постанові від 14.12.2021 у справі №643/21744/19 свідчить про наявність правових підстав для стягнення з відповідача заявлених безпідставно збережених коштів відповідно до статті 1212 ЦК України.

Наведене правозастосування положень абзац другий пункту 2 розділу II Прикінцевих та перехідних положень Закону № 132-IX у повній мірі узгоджується та відповідає сталому і послідовному висновку Верховного Суду у вирішенні спорів щодо стягнення пайової участі замовника будівництва об`єктів, зведення яких розпочато у попередні роки, однак які станом на 01.01.2020 не були введені в експлуатацію, а договори про сплату пайової участі між замовниками та органами місцевого самоврядування до 01.01.2020 не були укладені та/або об`єктів, будівництво яких розпочате у 2020 році.

ВИСНОВОК: Замовник будівництва (навіть за відсутності укладеного договору) зобов`язаний перерахувати органу місцевого самоврядування безпідставно збережені грошові кошти пайової участі на підставі статті 1212 Цивільного кодексу України, частина 1 якої передбачає, що особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно.

 

 

Матеріал по темі: «Зобов’язання забудовника укласти договір про пайову участь у інфраструктурі міста»

 

 

Теги: реконструкція об’єкту, будівля, будівництво, забудова, договір пайової участі, міська рада, пайові внески, ДАБІ, архітектурна інспекція, інфраструктура міста, містобудівна діяльність, судова практика, Адвокат Морозов

Зобов’язання забудовника укласти договір про пайову участь у інфраструктурі міста

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Зобов’язання забудовника укласти договір про пайову участь замовників будівництва у створенні і розвитку соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури міста

09 березня 2023 року Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи № 352/2033/19, провадження № 61-11765св22 (ЄДРСРУ № 109446125) досліджував питання щодо зобов’язання забудовника укласти договір про пайову участь замовників будівництва у створенні і розвитку соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури.

Правові та організаційні основи містобудівної діяльності в Україні визначені Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності».

Відповідно до статті 1 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» замовником будівництва визначається фізична або юридична особа, яка має намір забудови території (однієї чи декількох земельних ділянок) і подала в установленому законодавством порядку відповідну заяву.

Згідно з частиною першою статті 2 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» плануванням і забудовою територій є діяльність державних органів, органів місцевого самоврядування, юридичних та фізичних осіб, яка передбачає, зокрема, розроблення містобудівної та проектної документації, будівництво об’єктів; реконструкцію існуючої забудови та територій; створення та розвиток інженерно-транспортної інфраструктури.

Станом на час виникнення спірних правовідносин була чинною стаття 40 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності».

Відповідно до частини другої статті 40 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» замовник будівництва, який має намір щодо забудови земельної ділянки у відповідному населеному пункті, зобов’язаний взяти участь у створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту, крім випадків, передбачених частиною четвертою цієї статті.

Пайова участь у розвитку інфраструктури населеного пункту, відповідно до частини третьої статті 40 цього ж Закону, полягає у перерахуванні замовником до прийняття об’єкта будівництва в експлуатацію до відповідного місцевого бюджету коштів для створення і розвитку зазначеної інфраструктури.

Величина пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту визначається у договорі, укладеному з органом місцевого самоврядування (відповідно до встановленого органом місцевого самоврядування розміру пайової участі у розвитку інфраструктури), з урахуванням загальної кошторисної вартості будівництва об’єкта, визначеної згідно з будівельними нормами, державними стандартами і правилами.

Договір про пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту укладається не пізніше ніж через 15 робочих днів з дня реєстрації звернення замовника про його укладення, але до прийняття об’єкта будівництва в експлуатацію (частини п’ята та дев’ята статті 40 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності»).

Зі змісту статті 40 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» випливає, що у наведених у цьому Законі випадках перерахування замовником об’єкта будівництва до відповідного місцевого бюджету коштів для створення і розвитку інфраструктури населеного пункту є обов’язком, а не правом забудовника, який виникає на підставі положень закону, а положення договору лише визначають суму, що належить до перерахування. Тому укладення в таких випадках договору про пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту, який опосередковує відповідний платіж, було обов’язковим на підставі закону.

Аналогічні за змістом висновки викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 08 жовтня 2019 року у справі № 911/594/18 (провадження № 12-81гс19), від 22 серпня 2018 року у справі № 339/388/16-ц (провадження № 14-261цс18), від 22 вересня 2021 року у справі № 904/2258/20 (провадження № 12-34гс21).

(!!!) За змістом зазначених норм, відсутність укладеного договору про пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту не усуває зобов’язання забудовника сплатити визначені суми, таке зобов’язання повинне бути виконане до прийняття новозбудованого об’єкта в експлуатацію і  спір у правовідносинах щодо сплати таких сум може виникнути лише щодо їх розміру.

Разом з тим, 01 січня 2020 набули чинності норми Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні» від 20 вересня 2019 року № 132-IX, якими статтю 40 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» виключено.

Згідно з пунктом 2 розділу ІІ «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні» договори про сплату пайової участі, укладені до 01 січня 2020 року, є дійсними та продовжують свою дію до моменту їх повного виконання.

За змістом цього Закону та Прикінцевих та перехідних положень до нього, з 01 січня 2020 року у замовників будівництва відсутній обов’язок укладати з органом місцевого самоврядування відповідний договір про пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту. Дійсними та такими, що продовжують свою дію до моменту їх виконання, є лише договори про пайову участь, укладені до 01 січня 2020 року. Саме у цьому випадку правовідносини з оплати  участі в інфраструктурі населеного пункту є триваючими та до них можуть застосовуватись положення норми права, що втратила чинність. Якщо ж договори під час дії цієї норми укладено не було, то немає підстав вважати, що такі правовідносини виникли та тривають.

Відповідно до частини другої статті 631 ЦК України договір набирає чинності з моменту його укладення.

Згідно з частиною першою статті 649 ЦК України розбіжності, що виникли між сторонами при укладенні договору на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування та в інших випадках, встановлених законом, вирішуються судом.

Зі змісту зазначених норм слідує, що суд розглядає спори, що виникають при укладанні договорів, укладення яких є обов’язковим на підставі закону. При цьому день набрання чинності рішенням суду, яким вирішено питання щодо переддоговірного спору, вважається днем укладення відповідного договору, якщо рішенням суду не визначено інше.

Вирішивши такий спір, суд вказує в резолютивній частині рішення умови, на яких сторони зобов’язані укласти договір, з посиланням на поданий позивачем проект договору.

Тобто, з моментом набрання чинності рішенням суду (укладенням договору) пов’язується початок дії договору, відбувається набуття сторонами договору цивільних прав та обов’язків, встановлюється відповідальність сторін і правовідносини фактично регулюються на майбутнє.

У зв`язку з тим, що з 01 січня 2020 року скасовано дію статті 40 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», яка передбачала обов’язкове укладення договору, тому визнання судом договору про пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту укладеним та встановлення цивільних прав та обов’язків сторін договору на майбутнє на підставі нормативно-правового акта, який було скасовано, суперечитиме принципу правової визначеності та не дозволить суду захистити право сторони належним способом.

ВИСНОВОК: Відтак, якщо на час здачі новозбудованого об’єкта до експлуатації або ухвалення судового рішення було скасовано норму статті закону, яка зобов’язувала укласти договір про участь у розвитку інфраструктури населеного пункту, то суд не має підстав для задоволення позову обраним позивачем способом, а саме зобов’язати укласти договір або визнати договір укладеним.

Аналогічний правовий висновок викладено Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 14 грудня 2021 року у справі № 643/21744/19 (провадження № 14-175цс21).

 

P.s. В юридичній спільноті існувала також думка, що «…договори «про пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту» не є цивільно-правовими чи господарсько-правовими договорами, а пайовий внесок є звичайним «збором (платою, внеском)» до місцевого бюджету… який фактично не передбачений Податковим кодексом України», а отже є протиправним!!!

 

 

Матеріал по темі: «Особливості укладення договору пайової участі у розвитку інфраструктури міста»

 

 

Теги: реконструкція об’єкту, будівля, будівництво, забудова, договір пайової участі, міська рада, пайові внески, ДАБІ, архітектурна інспекція, інфраструктура міста, містобудівна діяльність, судова практика, Адвокат Морозов

Заборона будівництва шляхом винесення дистанційного припису

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Міністерство культури України може проводити перевірку будівництва  дистанційно - шляхом візуального огляду та/або перевірки електронної бази даних

26 березня 2021 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду в рамках справи № 813/2581/17, провадження № К/9901/58499/18 (ЄДРСРУ № 95815445) досліджував питання щодо заборони Міністерством культури України будівництва шляхом винесення дистанційного припису без проведення належної перевірки.

Пунктом 1 Положення про Міністерство культури України, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 3 вересня 2014 року № 495 (далі - Положення № 495) Мінкультури є головним органом у системі центральних органів виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну політику у сферах культури та мистецтв, охорони культурної спадщини, музейної справи, вивезення, ввезення і повернення культурних цінностей, державної мовної політики, а також забезпечує формування та реалізацію державної політики у сфері кінематографії, відновлення та збереження національної пам`яті.

До повноважень Міністерства культури України згідно з п.п. 57-58 пункту 4 Положення № 495 відносяться, зокрема: видача розпоряджень і приписів щодо охорони пам`яток національного значення, припинення робіт на таких пам`ятках, їх територіях та в зонах охорони, на охоронюваних археологічних територіях, в історичних ареалах населених місць, якщо зазначені роботи виконуються за відсутності затверджених або погоджених з відповідними органами охорони культурної спадщини програм та проектів, передбачених законом, дозволів або з відхиленням від них; визнання необхідності проведення охоронних заходів щодо збереження пам`яток національного значення та їх територій у разі виникнення загрози руйнування або пошкодження внаслідок дії природних факторів або виконання будь-яких робіт; здійснення відповідно до закону нагляду за виконанням робіт з дослідження, консервації, реабілітації, реставрації, ремонту, пристосування і музеєфікації пам`яток та інших робіт на пам`ятках, об`єктах археологічної спадщини і в зонах їх охорони, на охоронюваних археологічних територіях, в історичних ареалах населених місць.

(!!!) Зі змісту наведених правових норм убачається, що Міністерство культури України є спеціально уповноваженим органом, що забезпечує формування та реалізує державну політику, зокрема, у сфері охорони культурної спадщини. До його повноважень, крім іншого, відноситься надання дозволів на проведення земельних робіт на охоронюваних археологічних територіях, в історичних ареалах населених місць, проведення охоронних заходів щодо збереження пам`яток національного значення та їх територій, видання приписів щодо охорони пам`яток національного значення, об`єктів всесвітньої спадщини, припинення робіт на них, їх територіях, в зонах охорони, буферних зонах, якщо такі роботи проводяться без дозволів або з відхиленням від них.

Стосовно застосування до спірних правовідносин положень Закону України «Про основні засади державного нагляду (контролю) у сфері господарської діяльності» колегія суддів зазначає наступне.

Відповідно до преамбули Закону України «Про основні засади державного нагляду (контролю) у сфері господарської діяльності» цей Закон визначає правові та організаційні засади, основні принципи і порядок здійснення державного нагляду (контролю) у сфері господарської діяльності, повноваження органів державного нагляду (контролю), їх посадових осіб і права, обов`язки та відповідальність суб`єктів господарювання під час здійснення державного нагляду (контролю).

Статтею 1 цього ж Закону визначено, що державний нагляд (контроль-діяльність уповноважених законом центральних органів виконавчої влади, їх територіальних органів, державних колегіальних органів, органів виконавчої влади Автономної Республіки Крим, місцевих державних адміністрацій, органів місцевого самоврядування (далі - органи державного нагляду (контролю) в межах повноважень, передбачених законом, щодо виявлення та запобігання порушенням вимог законодавства суб`єктами господарювання та забезпечення інтересів суспільства, зокрема належної якості продукції, робіт та послуг, допустимого рівня небезпеки для населення, навколишнього природного середовища.

Відповідно до частини першої статті 2 Закону України «Про основні засади державного нагляду (контролю) у сфері господарської діяльності» дія цього Закону поширюється на відносини, пов`язані зі здійсненням державного нагляду (контролю) у сфері господарської діяльності.

Враховуючи вищенаведене, Верховний суд вважає, що Закон України «Про основні засади державного нагляду (контролю) у сфері господарської діяльності» слід застосовувати до правовідносин, що виникають у сфері здійснення державного нагляду (контролю) за дотриманням суб`єктами господарської діяльності вимог законодавства у відповідній сфері; предметом регулювання цього закону є повноваження органів державного нагляду (контролю) та їх посадових осіб, межі та порядок реалізації цих повноважень.

Водночас відповідно до преамбули Закону України «Про охорону культурної спадщини» цей Закон регулює правові, організаційні, соціальні та економічні відносини у сфері охорони культурної спадщини з метою її збереження, використання об`єктів культурної спадщини у суспільному житті, захисту традиційного характеру середовища в інтересах нинішнього і майбутніх поколінь.

Статтею 1 зазначеного Закону визначено, що охорона культурної спадщини   - система правових, організаційних, фінансових, матеріально-технічних, містобудівних, інформаційних та інших заходів з обліку (виявлення, наукове вивчення, класифікація, державна реєстрація), запобігання руйнуванню або заподіянню шкоди, забезпечення захисту, збереження, утримання, відповідного використання, консервації, реставрації, ремонту, реабілітації, пристосування та музеєфікації об`єктів культурної спадщини; предмет охорони об`єкта культурної спадщини -характерна властивість об`єкта культурної спадщини, що становить його історико-культурну цінність, на підставі якої цей об`єкт визнається пам`яткою.

(!!!) Отже, під час здійснення охорони культурної спадщини уповноважені органи державної влади керуються у своїй діяльності приписами спеціального закону, а саме - Закону України «Про охорону культурної спадщини», зокрема, якщо предметом охоронних заходів є забезпечення збереження характерних властивостей об`єкта культурної спадщини.

З огляду на вищевказане, Верховний суд дійшов висновку, що, ухвалюючи оскаржуване рішення (припис) Мінкультури фактично не здійснювало заходів державного контролю, оскільки не перебувало на території будівництва, не здійснювало перевірку суб`єкта містобудівної діяльності, а лише вживало охоронних заходів шляхом проведення візуального огляду та перевірку електронної бази даних.

Аналогічна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 25 січня 2019 року у справі № 823/1154/18, від 13 березня 2019 року у справі № 826/11708/17, від 21 серпня 2019 року у справі № 826/12524/18, від 16 березня 2020 року у справі № 826/6522/15, від 22 жовтня 2020 року у справі № 813/840/18,   від 23 жовтня 2020 року у справі № 825/1486/17.

ВИСНОВОК: З урахуванням зазначеного вбачається, що Міністерство культури України може проводити перевірку будівництва  дистанційно шляхом візуального огляду та/або перевірки електронної бази даних, однак прийнятий за результатами такого обстеження припис є чинним та не підлягає скасуванню лише з зазначених підстав, оскільки «не відбуваються заходи державного контролю», а лише вживаються «охороні заходи».

 

Теги: припис, будівництво, заборона, дозвіл, охорона культурної спадщини, заходи державного контролю, Міністерство культури України, візуальний огляд, бази даних, судова практика, Верховний суд, Адвокат Морозов

Обов’язок замовника будівництва укласти договір про пайову участь

Адвокат Морозов (судебная защита)

Спонукання замовника будівництва до укладення договору про пайову участь у розвитку інфраструктури міста. 

25.05.2017 р. Верховний Суд України в розрізі справи № 3-187гс17 дослідив питання щодо  спонукання замовника будівництва до укладення договору про пайову участь у розвитку інфраструктури та підстав пайової участі забудовників в інфраструктурі міста.

За змістом положень частини першої статті 173, частини першої       статті 174 Господарського кодексу України (далі – ГК) господарським визнається зобов’язання, що виникає між суб’єктом господарювання та іншим учасником (учасниками) відносин у сфері господарювання з підстав, передбачених цим Кодексом, зокрема безпосередньо із закону або іншого нормативно-правового акта, що регулює господарську діяльність; з господарського договору та інших угод, передбачених законом, а також з угод, не передбачених законом, але таких, які йому не суперечать.

Згідно з частиною третьою статті 179 ГК укладення господарського договору є обов’язковим для сторін, якщо він заснований на державному замовленні, виконання якого є обов’язком для суб’єкта господарювання у випадках, передбачених законом, або існує пряма вказівка закону щодо обов'язковості укладення договору для певних категорій суб’єктів господарювання чи органів державної влади або органів місцевого самоврядування.

Спори, що виникають при укладанні господарських договорів за державним замовленням, або договорів, укладення яких є обов’язковим на підставі закону та в інших випадках, встановлених законом, розглядаються судом (стаття 187 ГК).

ВАЖЛИВО: Правові та організаційні основи містобудівної діяльності встановлюються Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності», що спрямований на забезпечення сталого розвитку територій з урахуванням державних, громадських та приватних інтересів.

За змістом статті 2 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» планування і забудова територій – діяльність державних органів, органів місцевого самоврядування, юридичних та фізичних осіб, яка передбачає, зокрема, реконструкцію існуючої забудови та територій, будівництво об’єктів.

Відповідно до статті 40 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» замовник, який має намір щодо забудови земельної ділянки у відповідному населеному пункті, зобов’язаний взяти участь у створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту, крім випадків, передбачених частиною четвертою цієї статті.

Пайова участь у розвитку інфраструктури населеного пункту полягає у перерахуванні замовником до прийняття об’єкта будівництва в експлуатацію до відповідного місцевого бюджету коштів для створення і розвитку зазначеної інфраструктури.

Величина пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту визначається у договорі, укладеному з органом місцевого самоврядування (відповідно до встановленого органом місцевого самоврядування розміру пайової участі у розвитку інфраструктури), з урахуванням загальної кошторисної вартості будівництва об’єкта, визначеної згідно з будівельними нормами, державними стандартами і правилами.

ВАЖЛИВО: Граничний розмір пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту з урахуванням інших передбачених законом відрахувань не може перевищувати 10 відсотків загальної кошторисної вартості будівництва об’єкта – для нежитлових будівель та споруд.

Розмір пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту визначається протягом десяти робочих днів з дня реєстрації органом місцевого самоврядування звернення замовника про укладення договору про пайову участь та доданих до нього документів, що підтверджують вартість будівництва об’єкта, з техніко-економічними показниками.

Договір про пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту укладається не пізніше ніж через 15 робочих днів з дня реєстрації звернення замовника про його укладення, але до прийняття об’єкта будівництва в експлуатацію.

Кошти, отримані як пайова участь у розвитку інфраструктури населеного пункту, можуть використовуватися виключно для створення і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури відповідного населеного пункту.

Кошти, отримані як пайова участь у розвитку інфраструктури населеного пункту, можуть використовуватися виключно для створення і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури відповідного населеного пункту.

Згідно з частиною першою статті 40 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» порядок залучення, розрахунку розміру і використання коштів пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту встановлюють органи місцевого самоврядування відповідно до цього Закону.

Аналіз наведених норм дає підстави для висновку, що реконструкцію існуючої забудови та територій, поряд із новим будівництвом об’єктів, визначено як окремий вид забудови території.

Отже, на замовника, який має намір щодо реконструкції існуючої забудови та територій у відповідному населеному пункті, покладено зобов’язання взяти участь у створенні та розвитку інженерно-транспортної і соціальної інфраструктури населеного пункту шляхом перерахування замовником до відповідного місцевого бюджету коштів для створення і розвитку зазначеної інфраструктури на підставі договору про пайову участь між замовником та органом місцевого самоврядування, укладення якого є обов’язковим.

Водночас Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності» (частина четверта статті 40) встановлено вичерпний перелік об’єктів, у разі будівництва яких замовник не залучається до пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту.

ВИСНОВОК: Зважаючи на викладене, висновок судів усіх інстанцій про те, що ТОВ проводило реконструкцію вже існуючих приміщень, без забудови нової території, тому відповідач не є замовником будівництва у розумінні імперативної норми закону й у нього відсутній обов’язок укладати договір про пайову участь і сплачувати пайові внески, є передчасним.

Крім того, посилання судів на сплив граничного терміну для укладення такого виду договору є помилковим, оскільки строк, визначений законом для укладення договору пайової участі, – протягом 15 днів із дня реєстрації звернення замовника про його укладення, але до прийняття об’єкта будівництва в експлуатацію, – встановлено саме для добровільного виконання стороною зазначеного обов’язку, отже невиконання такого зобов’язання свідчить про порушення замовником свого обов’язку, встановленого законом, і не звільняє останнього від укладення договору.

P.s. Неправомірна бездіяльність відповідача щодо його обов'язку взяти участь у створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту, який кореспондується зі зверненням відповідача до позивача із заявою про укладення такого договору, є протиправною формою поведінки, внаслідок якої міськрада була позбавлена права отримати на розвиток інфраструктури населеного пункту відповідну суму коштів, яка охоплюється визначенням упущеної вигоди.

При цьому наслідки у виді упущеної вигоди перебувають у безпосередньому причинному зв'язку із наведеною неправомірною бездіяльністю відповідача.

Аналогічна правова позиція викладена в постанові Верховного суду України від 30 листопада 2016 року № 3-1323гс16 та від 22.03.2017 р. у справі № 3-1553гс16.

Матеріал по темі: «Пайова участь забудовників в інфраструктурі міста» 

Теги: реконструкція об’єкту, будівля, будівництво, забудова, договір пайової участі, міська рада, пайові внески, ДАБІ, архітектурна інспекція, інфраструктура міста, містобудівна діяльність, судова практика, Адвокат Морозов