Розірвання договору про участь у ФФБ у зв`язку з істотним порушенням строків будівництва

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Правова можливість розірвання договору про участь у ФФБ у зв`язку з істотним порушенням строків будівництва та стягнення пені 

11 листопада 2026 року Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи № 752/6378/25, провадження № 61-13116св25 (ЄДРСРУ № 141424605) досліджував питання щодо можливості розірвання договору про участь у ФФБ у зв`язку з істотним порушенням строків будівництва та стягнення пені. 

Відповідно до частини першої статті 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. 

Згідно з частиною першою статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. 

Відповідно до частини першої статті 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). 

Згідно зі статтею 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання). 

У частині першій статті 611 ЦК України визначено, що у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору, зміна умов зобов`язання, сплата неустойки, відшкодування збитків та моральної шкоди. 

Відповідно до частини першої статті 1029 ЦК України за договором управління майном одна сторона (установник управління) передає другій стороні (управителеві) на певний строк майно в управління, а друга сторона зобов`язується за плату здійснювати від свого імені управління цим майном в інтересах установника управління або вказаної ним особи (вигодонабувача). 

Згідно зі статтею 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) інвестування та фінансування будівництва об`єктів житлового будівництва з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов`язань за якими здійснюється шляхом передачі об`єкта (частини об`єкта) житлового будівництва. Інші способи фінансування будівництва таких об`єктів визначаються виключно законами. 

Закон № 978-IV встановлює загальні принципи, правові та організаційні засади залучення коштів фізичних і юридичних осіб в управління з метою фінансування будівництва житла та особливості управління цими коштами (стаття 1). 

Відповідно до абзацу третього частини першої статті 2 Закону № 978-IV управитель - фінансова установа, яка від свого імені діє в інтересах установників управління майном і здійснює управління залученими коштами згідно із законодавством, Правилами фонду та відповідає вимогам, встановленим цим Законом. 

Фінансова установа, яка відповідає вимогам цього Закону, може за власною ініціативою створити ФФБ. ФФБ не є юридичною особою. ФФБ може бути двох видів - ФФБ виду А та ФФБ виду Б. Для ФФБ виду А поточну ціну вимірної одиниці об`єкта будівництва, споживчі властивості об`єктів інвестування та об`єкта будівництва, коефіцієнти поверху та комфортності визначає забудовник, при цьому він приймає на себе ризик щодо недостатності залучених коштів на спорудження об`єкта будівництва та зобов`язаний своєчасно ввести його в експлуатацію відповідно до проектної документації і виконати усі необхідні роботи для дотримання технічних характеристик об`єктів інвестування та об`єкта будівництва, незалежно від обсягу фінансування (частини перша - третя статті 11 Закону № 978-IV). 

Правила ФФБ визначають вид ФФБ, процедуру створення ФФБ, порядок організації взаємовідносин забудовника, управителя та довірителів, порядок встановлення управління майном, умови, особливості та обмеження здійснення управління майном, напрями та порядок використання залучених коштів, порядок участі у фонді та відмови від участі в ньому, типи вимірних одиниць об`єктів інвестування, порядок та умови закріплення об`єкта інвестування за довірителем, розмір винагороди управителя, відповідальність управителя і забудовника за невиконання прийнятих на себе зобов`язань, порядок отримання довірителем страхового відшкодування у разі несвоєчасного введення об`єкта будівництва в експлуатацію, невиконання робіт, передбачених договором між управителем і забудовником та договором між управителем і установником фонду, або неналежного виконання таких робіт та інші умови функціонування ФФБ (частина друга статті 12 Закону № 978-IV). 

Система функціонування ФФБ передбачає, зокрема, можливість дострокового припинення управління майном за ініціативою довірителя, відкріплення від нього об`єкта інвестування, повернення довірителю коштів у розмірі та у порядку, визначених Правилами ФФБ, внаслідок зменшення обсягу підтвердженого замовлення на будівництво; здійснення управителем ФФБ контролю за цільовим використанням забудовником спрямованих на будівництво коштів; повернення забудовником коштів до ФФБ на вимогу управителя у випадках зменшення обсягу підтвердженого замовлення внаслідок відмови довірителя від участі у ФФБ, а також в інших випадках, визначених договором; здійснення управителем ФФБ контролю за виконанням забудовником своїх зобов`язань за договором (абзаци шостий, одинадцятий - тринадцятий частини першої статті 13 Закону № 978-IV). 

Управитель ФФБ при здійсненні управління ФФБ несе відповідальність за дотримання обмежень довірчої власності управителя, визначених Правилами ФФБ і визнаних довірителями ФФБ; несе зобов`язання перед довірителями ФФБ у межах договору про участь у ФФБ (абзаци перший - третій частини другої статті 13 Закону № 978-IV). 

Згідно зі статтею 18 Закону № 978-IV управитель здійснює контроль за дотриманням забудовником умов та зобов`язань за договором з метою своєчасного запобігання виникненню ризикових ситуацій у процесі будівництва внаслідок дій забудовника, що можуть призвести до: змін технічних характеристик об`єктів будівництва та/або об`єктів інвестування; погіршення споживчих властивостей об`єктів будівництва та/або об`єктів інвестування; зростання вартості будівництва більше ніж на двадцять відсотків; збільшення строків будівництва більше ніж на дев`яносто днів. У разі виявлення управителем ризику порушень умов договору управитель має право припинити фінансування будівництва, вимагати розірвання договору, повернення забудовником усіх спрямованих на фінансування будівництва цього об`єкта коштів, відшкодування заподіяних забудовником збитків, перерахування на рахунок ФФБ коштів, необхідних для розрахунків з довірителями відповідно до вимог статті 20 цього Закону, що виходять із ФФБ у зв`язку із розірванням договору про участь у ФФБ, а також здійснювати інші заходи щодо виконання забудовником своїх зобов`язань за договором, визначені цим Законом. 

Забудовник зобов`язаний на вимогу управителя протягом строку, визначеного в договорі, повернути грошові кошти на рахунок ФФБ або уступити майнові права на нерухомість, яка є об`єктом будівництва, чи на інші предмети іпотеки управителю з додержанням вимог статті 10 цього Закону, якщо інше не передбачене договором. 

У разі порушення забудовником строків спорудження об`єкта будівництва або у разі неналежного виконання управителем своїх обов`язків, передбачених частиною першою цієї статті, довіритель має право вимагати від управителя дострокового розірвання договору та виплати йому коштів. Управитель зобов`язаний виплатити довірителю кошти у сумі, що визначається відповідно до статті 20 цього Закону при відмові довірителя від участі у ФФБ і не може бути меншою за суму, внесену довірителем до ФФБ. Довіритель не сплачує управителю винагороду за виплату йому коштів у разі, якщо довіритель відмовляється від участі у ФФБ з підстав, визначених цією частиною. 

Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (частина друга статті 651 ЦК України). 

Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду. 

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 11 грудня 2019 року у справі № 759/16734/15-ц вказано, що «згідно з Правилами ФФБ виду А забудовник організує спорудження об`єкта будівництва та передає довірителям об`єкти інвестування з урахуванням комплексу робіт, передбачених Технічною характеристикою на цей об`єкт будівництва (пункт 4.7). При цьому визначеним у договорі обов`язком управителя ФФБ є здійснення управління грошовими коштами довірителя з метою їх використання для фінансування спорудження об`єкта інвестування, та після введення його в експлуатацію - надання довірителю довідки, яка підтверджує право довірителя на отримання у власність закріпленого за ним об`єкта інвестування. Позивач не довів, що збільшення строків будівництва об`єкта інвестування та непередання його у власність позивачу сталися внаслідок дій чи бездіяльності зі сторони відповідача. З урахуванням частини четвертої статті 18 Закону № 978-IV, місцевий суд, з яким також погодився суд апеляційної інстанції, мотивовано вказав на право позивача вимагати дострокового розірвання договору та виплати йому коштів управителем у порядку, встановленому договором». 

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 22 жовтня 2025 року у справі № 752/8593/24 зроблено такі висновки: «судами встановлено, що 14 березня 2024 року позивачка зверталася до ТОВ «ФК «Житло-Капітал» із заявою про розірвання договору про участь у ФФБ № 50-1002/2022-1 від 10 лютого 2022 року у зв`язку з істотним порушенням строків будівництва. Відповідач не заперечував того факту, що будівництво об`єкта інвестування не закінчено, будинок не введено в експлуатацію і право власності на квартиру не перейшло до позивачки на момент вирішення спору. Ухвалюючи рішення про часткове задоволення позовних вимог, суд першої інстанції, з висновком якого погодився й суд апеляційної інстанції, повно та всебічно встановивши обставини справи, дослідивши усі надані сторонами докази, які мають суттєве значення для її правильного вирішення, мотивовано виходив з того, що ТОВ «ФК «Житло-Капітал» як управитель ФФБ виду А «ЖК Голосіївська долина » (ІІІ пусковий комплекс - будинок АДРЕСА_4), взяті на себе зобов`язання не виконав належним чином, строки спорудження об`єкта будівництва істотно порушені забудовником, що наділяє ОСОБА_1 правом вимагати розірвання договору та повернення сплачених коштів. Відповідачем не було надано доказів здійснення управителем дієвих заходів контролю, що передбачені Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю». Враховуючи вищезазначене, суди правильно застосували положення частини другої статті 651 ЦК України, частини четвертої статті 18 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю». 

ВИСНОВОК: Встановивши, що укладений між сторонами договір на час вирішення спору належним чином не виконується, порушено строки спорудження об`єкта суд дійшов обґрунтованого висновку, що наведені обставини свідчать про істотне порушення умов укладеного між сторонами договору про участь у ФФБ, що надає право вимагати розірвання укладеного між сторонами договору про участь у ФФБ та повернення сплачених коштів на підставі частини четвертої статті 18 Закону № 978-IV.

 

 

 

Матеріал по темі: «Доплата за фактичні квадратні метри об`єкту інвестування»

 

 

Теги: забудовник, споживач, будівництва житла, фонд фінансування будівництва, ФФБ, майнові права, недобудова, право власності на недобудову, порушення строків, введення в експлуатацію, судова практика, Верховний суд, Адвокат Морозов

Нарахування пені в разі порушення договору купівлі-продажу майнових прав

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Нарахування пені у розмірі, передбаченому частиною п`ятою статті 10 Закону України «Про захист прав споживачів» до правовідносин, які виникли на підставі договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру

25 березня 2024 року Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду в рамках справи № 759/9026/21, провадження № 61-10154сво22 (ЄДРСРУ № 118070520) досліджував питання щодо нарахування пені у розмірі, передбаченому частиною п`ятою статті 10 Закону України «Про захист прав споживачів» до правовідносин, які виникли на підставі договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру.

Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду зауважує, що приписи статті 10 Закону України «Про захист прав споживачів» встановлюють права споживача у разі порушення умов договору про виконання робіт (надання послуг).

Частиною п`ятою зазначеної статті передбачено, що у разі коли виконавець не може виконати (прострочує виконання) роботу (надання послуги) згідно з договором, за кожний день (кожну годину, якщо тривалість виконання визначено у годинах) прострочення споживачеві сплачується пеня у розмірі трьох відсотків вартості роботи (послуги), якщо інше не передбачено законодавством. У разі коли вартість роботи (послуги) не визначено, виконавець сплачує споживачеві неустойку в розмірі трьох відсотків загальної вартості замовлення.

Сплата виконавцем неустойки (пені), встановленої в разі невиконання, прострочення виконання або іншого неналежного виконання зобов`язання, не звільняє його від виконання зобов`язання в натурі.

Відповідно до пункту 3 частини першої статті 1 Закону України «Про захист прав споживачів» виконавець - це суб`єкт господарювання, який виконує роботи або надає послуги. Поряд з цим, продавець - це суб`єкт господарювання, який згідно з договором реалізує споживачеві товари або пропонує їх до реалізації (пункт 18 частини першої статті 1 зазначеного закону).

Згідно з пунктом 17 частини першої статті 1 Закону України «Про захист прав споживачів» послуга - це діяльність виконавця з надання (передачі) споживачеві певного визначеного договором матеріального чи нематеріального блага, що здійснюється за індивідуальним замовленням споживача для задоволення його особистих потреб.

Робота - це діяльність виконавця, результатом якої є виготовлення товару або зміна його властивостей за індивідуальним замовленням споживача для задоволення його особистих потреб (пункт 21 частини першої статті 1 Закону України «Про захист прав споживачів»).

У зобов`язаннях по виконанню робіт на одного з контрагентів покладається обов`язок виконати роботу, яка б завершувалась досягненням певного матеріального результату, а у зобов`язаннях про надання послуг діяльність контрагента спрямована на вчинення юридичних і фактичних дій, які безпосередньо не породжують матеріальних наслідків або зовсім не повинні завершуватися матеріальними наслідками, тобто споживання послуги має місце в процесі її надання, на відміну від роботи, споживання результатів якої зазвичай не збігається з часом її виконання.

Відповідно до частини першої статті 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Відповідно до статті 837 ЦК України, за договором підряду одна сторона (підрядник) зобов`язується на свій ризик виконати певну роботу за завданням другої сторони (замовника), а замовник зобов`язується прийняти та оплатити виконану роботу. Договір підряду може укладатися на виготовлення, обробку, переробку, ремонт речі або на виконання іншої роботи з переданням її результату замовникові.

Згідно з частиною першою статті 901 ЦК України, за договором про надання послуг одна сторона (виконавець) зобов`язується за завданням другої сторони (замовника) надати послугу, яка споживається в процесі вчинення певної дії або здійснення певної діяльності.

(!!!) Також відсутні підстави для поширення на правовідносини сторін дії  Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю».

ВИСНОВКИ про застосування норм права:

На правовідносини, які виникли на підставі договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру, стороною яких є фізична особа, метою якої є придбання житла для власних потреб, поширюється дія Закону України «Про захист прав споживачів».

Тлумачення частини п`ятої статті 10 Закону України «Про захист прав споживачів» дозволяє стверджувати, що вона поширюється на договори підряду та договори про надання послуг. Відповідно прострочення зобов`язань, що виникли з договору підряду або договору про надання послуг зумовлює нарахування пені у розмірі трьох відсотків вартості роботи (послуги) або в розмірі трьох відсотків загальної вартості замовлення.

Відсутні правові підстави для стягнення з продавця за договором купівлі-продажу майнових прав пені, передбаченої частиною п`ятою статті 10 Закону України «Про захист прав споживачів», з огляду на те, що така пеня підлягає нарахуванню у разі порушення умов договору про виконання робіт (надання послуг) виконавцями робіт і надавачами послуг, а не продавцями товарів. Способи захисту прав покупця за споживчим договором купівлі-продажу передбачені статтями 8, 9 Закону України «Про захист прав споживачів».

 

 

Матеріал по темі: «Стягнення неустойки з забудовника за договором про участь у Фонді фінансування будівництва»

 

 

 

 

 

Теги: стягнення, неустойка, пеня, 3%річних, забудовник, споживач, будівництва житла, фонд фінансування будівництва, ФФБ, майнові права, недобудова, право власності на недобудову, порушення строків, введення в експлуатацію, судова практика, Верховний суд, Адвокат Морозов

Доплата за фактичні квадратні метри об`єкту інвестування

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Визначення суми доплати за додаткові квадратні метри фактичної (зданої в експлуатацію) загальної площі об`єкту інвестування

26 січня 2024 року Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи № 761/10543/21, провадження № 61-9539св23 (ЄДРСРУ № 116574964) досліджував питання щодо визначення суми доплати за додаткові квадратні метри фактичної (зданої в експлуатацію) загальної площі об`єкту інвестування.

Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» визначені загальні принципи, правові та організаційні засади залучення коштів фізичних і юридичних осіб в управління з метою фінансування будівництва житла та особливості управління цими коштами, а також правові засади та особливості випуску, розміщення та обліку сертифікатів фондів операцій з нерухомістю.

Згідно з статтею 19 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин, після введення об`єкта будівництва в експлуатацію забудовник письмово повідомляє про це управителя та надає дані щодо фактичної загальної площі об`єктів інвестування.

Управитель ФФБ надає забудовнику перелік довірителів, які мають право отримати у власність закріплені за ними об`єкти інвестування, відповідно до отриманих довірителями від управителя майнових прав на ці об`єкти інвестування, і повідомляє кожного довірителя про введення об`єкта будівництва в експлуатацію, а на письмову вимогу довірителя надає йому копію відповідного акта.

На підставі даних щодо фактичної загальної площі об`єктів інвестування довіритель за поточною ціною вимірної одиниці об`єкта інвестування здійснює остаточні розрахунки з управителем ФФБ та отримує в управителя ФФБ в обмін на свідоцтво про участь у ФФБ довідку за встановленою формою. Ця довідка є документом, що підтверджує право довірителя на набуття у власність закріпленого за ним об`єкта інвестування.

За змістом статті 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» поточна ціна вимірної одиниці об`єкта інвестування - встановлена на момент розрахунків ціна права вимоги на одну вимірну одиницю цього об`єкта інвестування.

У статті 14 Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" передбачено перелік обов`язкових умов договору про участь у ФФБ до якого не входить поточна ціна вимірної оцінки об`єкта інвестування або його загальна вартість.

Отже не зазначення у Договорі про участь у ФФБ та Правилах ФФБ поточної вартості вимірної одиниці або загальної вартості об`єкта інвестування не суперечить нормам Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" (11 грудня 2019 року Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду у справі № 756/11431/17, провадження № 61-4916св19).

Разом з цим, стаття 10 Закону України "Про ціни і ціноутворення" закріплює, що суб`єкти господарювання під час провадження господарської діяльності використовують вільні ціни, державні регульовані ціни.

При цьому, стаття 11 Закону України "Про ціни і ціноутворення" передбачає, що вільні ціни встановлюються об`єктами господарювання самостійно за згодою сторін на всі товари, крім тих, щодо яких здійснюється державне регулювання цін.

Стаття 7 Закону України "Про ціни і ціноутворення" передбачає, що центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну політику у сфері будівництва, містобудування архітектури здійснюється формування кошторисної нормативної бази, визначення порядку її застосування у будівництві, перевірка дотримання нормативних документів і активів обчислення вартості будівництва об`єктів, що споруджуються із залученням бюджетних коштів, коштів державних і комунальних підприємств, установ та організацій, кредитів, наданих під державні гарантії.

Положення про Міністерство регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України, затверджене Указом Президента України від 31 травня 2011 року № 633/2011, визначає, що Мінрегіон України відповідно до покладених на нього завдань затверджує кошторисну нормативну базу у будівництві, порядок її застосування при здійсненні будівництва із залученням державних коштів.

Частиною 6, 7 статті 15 Закону 978-IV передбачено, що поточна ціна вимірної одиниці об`єкта інвестування визначається виходячи з встановлених поточної ціни вимірної одиниці об`єкта будівництва, коефіцієнтів поверху та комфортності цього об`єкта інвестування. На підставі цих даних управитель розраховує вартість зобов`язань довірителя щодо внесення коштів до ФФБ.

ВИСНОВОК: Отже, за змістом визначення поточної ціни вимірної одиниці об`єкта інвестування, наведеного у статті 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», така ціна визначається саме на момент розрахунку, а не укладення договору.

 

 

Матеріал по темі: «Стягнення неустойки з забудовника за договором про участь у Фонді фінансування будівництва»

 

 

Теги: забудовник, споживач, будівництва житла, фонд фінансування будівництва, ФФБ, майнові права, недобудова, право власності на недобудову, порушення строків, введення в експлуатацію, судова практика, Верховний суд, Адвокат Морозов

Стягнення неустойки з забудовника за договором про участь у Фонді фінансування будівництва

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Стягнення неустойки з забудовника за прострочення виконання зобов`язання за договором про участь у Фонді будівництва на підставі ч. 5 ст. 10 Закону України «Про захист прав споживачів» у розмірі 3 % загальної вартості послуги

01 вересня 2022 року Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи № 759/3606/20, провадження № 61-11705св21 (ЄДРСРУ № 106028892) досліджував питання щодо відповідальності забудовника перед замовником на підставі положення частини п`ятої статті 10 Закону України «Про захист прав споживачів».

Частиною першою статті 15 ЦК України передбачено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Згідно з частиною першою статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Відповідно до частини першої статті 627 та статті 6 ЦК України сторони  є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Статтею 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Відповідно до частини першої статті 1029 ЦК України за договором управління майном одна сторона (установник управління) передає другій стороні (управителеві) на певний строк майно в управління, а друга сторона зобов`язується за плату здійснювати від свого імені управління цим майном в інтересах установника управління або вказаної ним особи (вигодонабувача).

У відповідності до статті 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях  з нерухомістю»  (далі - Закон № 978-IV) управитель - це фінансова установа, яка від свого імені діє в інтересах установників управління майном і здійснює управління залученими коштами згідно із законодавством, Правилами фонду та відповідає вимогам, встановленим цим Законом, а Правила фонду - це система норм, затверджена та оприлюднена управителем цього фонду, якої мають дотримуватися всі суб`єкти системи фінансово-кредитних механізмів будівництва житла для досягнення мети управління майном, визначеної установником управління, що повинні відповідати вимогам цього Закону.

Законом № 978-IV та укладеними відповідно до нього договорами урегульована система фінансово-кредитних механізмів при будівництві житла та операціях з нерухомістю, тобто дії суб`єктів цієї системи (довірителів, управителів, забудовників та інш.) при організації будівництва житла, фінансуванні цього будівництва та здійсненні операцій з нерухомістю (стаття 3 Закону).

З метою отримання довірителями у власність житла фінансова установа як управитель створює фонд фінансування будівництва (ФФБ), управління яким здійснює відповідно до затверджених Правил фонду та договору управління майном (статті 5, 6, 7, 9 Закону № 978-IV).

Відповідно до частини другої статті 12 Закону № 978-IV правила ФФБ визначають вид ФФБ, процедуру створення ФФБ, порядок організації взаємовідносин забудовника, управителя та довірителів, порядок встановлення управління майном, умови, особливості та обмеження здійснення управління майном, напрями та порядок використання залучених коштів, порядок участі у фонді та відмови від участі в ньому, типи вимірних одиниць об`єктів інвестування, порядок та умови закріплення об`єкта інвестування за довірителем, розмір винагороди управителя, відповідальність управителя і забудовника за невиконання прийнятих на себе зобов`язань, порядок отримання довірителем страхового відшкодування у разі несвоєчасного введення об`єкта будівництва в експлуатацію, невиконання робіт, передбачених договором між управителем і забудовником та договором між управителем і установником фонду, або неналежного виконання таких робіт та інші умови функціонування ФФБ.

Частинами першою-третьою статті 18 Закону № 978-IV визначено, що управитель здійснює контроль за дотриманням забудовником умов та зобов`язань за договором з метою своєчасного запобігання виникненню ризикових ситуацій у процесі будівництва внаслідок дій забудовника, що можуть призвести до: змін технічних характеристик об`єктів будівництва та/або об`єктів інвестування; погіршення споживчих властивостей об`єктів будівництва та/або об`єктів інвестування; зростання вартості будівництва більше ніж на двадцять відсотків; збільшення строків будівництва більше ніж на дев`яносто днів.

У разі виявлення управителем ризику порушень умов договору управитель має право припинити фінансування будівництва, вимагати розірвання договору, повернення забудовником усіх спрямованих на фінансування будівництва цього об`єкта коштів, відшкодування заподіяних забудовником збитків, перерахування на рахунок ФФБ коштів, необхідних для розрахунків з довірителями відповідно до вимог статті 20 цього Закону, що виходять із ФФБ у зв`язку із розірванням договору про участь у ФФБ, а також здійснювати інші заходи щодо виконання забудовником своїх зобов`язань за договором, визначені цим Законом.

Забудовник зобов`язаний на вимогу управителя протягом строку, визначеного в договорі, повернути грошові кошти на рахунок ФФБ або уступити майнові права на нерухомість, яка є об`єктом будівництва, чи на інші предмети іпотеки управителю з додержанням вимог статті 10 цього Закону, якщо інше не передбачене договором.

Стаття 1 Закону України «Про захист прав споживачів» визначає наступні дефініції: споживачем є фізична особа, яка придбаває, замовляє, використовує або має намір придбати чи замовити продукцію для особистих потреб, безпосередньо не пов`язаних з підприємницькою діяльністю або виконанням обов`язків найманого працівника (пункт 22); продукція - це будь-які виріб (товар), робота чи послуга, що виготовляються, виконуються чи надаються для задоволення суспільних потреб (пункт 19); послугою є діяльність виконавця з надання (передачі) споживачеві певного визначеного договором матеріального чи нематеріального блага, що здійснюється за індивідуальним замовленням споживача для задоволення його особистих потреб (пункт 17); виконавець - це суб`єкт господарювання, який виконує роботи або надає послуги (пункт 3).

Відповідно до частини п`ятої статті 10 Закону України «Про захист прав споживачів» у разі, коли виконавець не може виконати (прострочує виконання) роботу (надання послуги) згідно з договором, за кожний день (кожну годину, якщо тривалість виконання визначено у годинах) прострочення споживачеві сплачується пеня у розмірі трьох відсотків вартості роботи (послуги), якщо інше не передбачено законодавством. У разі коли вартість роботи (послуги) не визначено, виконавець сплачує споживачеві неустойку в розмірі трьох відсотків загальної вартості замовлення.

Сплата виконавцем неустойки (пені), встановленої в разі невиконання, прострочення виконання або іншого неналежного виконання зобов`язання, не звільняє його від виконання зобов`язання в натурі.

Таким чином, норми Закону України «Про захист прав споживачів» застосовуються до правовідносин при будівництві житла та операціях з нерухомістю в частині, не врегульованій спеціальним законом.

Як зазначив Конституційний Суд України в Рішенні від 11 липня 2013 року № 7-рп/2013 участь у договорі споживача як слабкої сторони, яка підлягає особливому правовому захисту у відповідних правовідносинах, звужує дію принципу рівності учасників цивільно-правових відносин та свободи договору.

Позивач мав на меті задовольнити власні потреби у житлі, він є споживачем, зокрема фінансової послуги, а тому до спірних правовідносин підлягають застосуванню положення Закону України «Про захист прав споживачів».

ВИСНОВОК: Замовник, у розумінні положень вищезазначеного Закону України «Про захист прав споживачі», має право на захист свого порушеного права шляхом стягнення неустойки відповідно до частини п`ятої статті 10 Закону України «Про захист прав споживачів» у розмірі 3 % загальної вартості послуги.

Подібні висновки висловлені у постановах Верховного Суду від 30 червня 2020 року у справі № 501/3038/16-ц (провадження № 61-264св19) та   від 08 вересня 2021 року у справі № 755/17909/19 (провадження № 61-10431св21).

 

P.s. Якщо спір виник унаслідок невиконання відповідачем своїх зобов`язань за договором про пайову участь у будівництві багатоквартирного житлового будинку із завершення будівництвом житлового будинку, передачі його в експлуатацію та надання документів для реєстрації права власності на квартиру, то за характером ці правовідносини подібні до положень, визначених у статті 875 ЦК України ( договір будівельного підряду ), а отже такі правовідносини між сторонами слід кваліфікувати як угоду про послугу з будівництва житла.

Такого висновку колегія суддів дійшла з урахуванням висновків Верховного суду, викладених у постановах від 04 лютого 2021 року у справі № 607/1579/19 та від 20 травня 2021 року у справі № 607/1569/19. У постанові від 04 вересня 2019 року по справі № 361/5893/16-ц Верховний Суд зазначив, що предметом договору про пайову участь у кооперативі є придбання асоційованим членом кооперативу квартири для особистих потреб за рахунок пайового внеску, тому позивач є споживачем у розумінні статті 1 Закону України «Про захист прав споживачів». Такого висновку дійшов Верховний Суд і у справі № 504/2353/15-ц, виклавши його у постанові від 14 липня 2021 року.

 

Матеріал по темі: «Захист прав інвестора на новостворене майно»

  

Теги: стягнення, неустойка, пеня, 3%річних, забудовник, споживач, будівництва житла, фонд фінансування будівництва, ФФБ, майнові права, недобудова, право власності на недобудову, порушення строків, введення в експлуатацію, судова практика, Верховний суд, Адвокат Морозов