Належний правовий захисту
при визнанні власником на майнові права щодо об'єкту інвестування.
27
лютого 2019 року Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати
Касаційного цивільного суду в рамках справи №
2-856/12, провадження № 61-29899св18 (ЄДРСРУ № 80715967 ) досліджував
питання належного правового захисту при визнанні власником на майнові права
щодо об'єкту інвестування.
Відповідно
до статей 526, 527, 530-532 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним
чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів
цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до
звичаїв ділового обороту та інших вимог, що звичайно ставляться.
Майном
як особливим об'єктом вважаються окремі речі, сукупність речей, а також майнові
права та обов'язки (частина перша статті 190 ЦК України).
ВАЖЛИВО: Майновими правами визнаються будь-які права,
пов'язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є
складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження,
користування), а також інші специфічні права та право вимоги.
Майнове
право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як
об'єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким
власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та
яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме
майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.
Захист
майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий
спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на
загальних підставах цивільного законодавства.
Разом
з тим статтею 328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на
підставах, що не заборонені законом, зокрема з правочинів.
Право
власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону
або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
Стаття
331 ЦК України визначає загальне правило, відповідно до якого право власності
на новостворене нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації прав на
нерухоме майно після завершення будівництва та прийняття його в експлуатацію.
За
правилами статті 392 ЦК України позов про визнання права власності може бути
пред'явлено, по-перше, якщо особа є власником майна, але її право оспорюється
або не визнається іншою особою; по-друге, якщо особа втратила документ, який
засвідчує її право власності.
Указаними
нормами права визначено порядок оформлення права власності (здійснення
державної реєстрації права власності) на об'єкт інвестування після прийняття
такого об'єкта до експлуатації.
Оскільки
відповідно до статті 328 ЦК України набуття права власності - це певний
юридичний склад, з яким закон пов'язує виникнення в особи суб'єктивного права
власності на певні об'єкти, суд при застосуванні цієї норми повинен установити,
з яких саме передбачених законом підстав, у який передбачений законом спосіб
позивач набув право власності на спірний об'єкт та чи підлягає це право захисту
в порядку, визначеному статтею 392 цього Кодексу.
Крім
того, на час укладення сторонами договорів про купівлю-продаж майнових прав
правовідносини щодо залучення коштів фізичних осіб з метою фінансування
будівництва, порядку управління цими коштами регулювалися законами України від
19 червня 2003 року № 978-IV «Про фінансово-кредитні механізми і управління
майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» та від 18 вересня 1991
року № 1560-XII «Про інвестиційну діяльність» (далі - Закони).
(!!!) Виникнення права власності на новостворений
об'єкт нерухомості на підставі судового рішення зазначеними нормами та нормою
статті 331 ЦК України не передбачено.
Указаними
законами визначено порядок оформлення права власності (здійснення державної
реєстрації права власності) на об'єкт інвестування після прийняття такого
об'єкта до експлуатації.
Отже,
ураховуючи, що відповідно до статті 328 ЦК України набуття права власності - це
певний юридичний склад, з яким закон пов'язує виникнення в особи суб'єктивного
права власності на певні об'єкти, суд при застосуванні цієї норми повинен
встановити, з яких саме передбачених законом підстав, у який передбачений
законом спосіб позивач набув право власності на спірний об'єкт та чи підлягає
це право захисту в порядку, передбаченому статтею 392 ЦК України.
Аналогічний
правовий висновок викладений в постановах Верховного Суду України від 18 лютого
2015 року у справі № 6-244цс14, від 24
червня 2015 року у справі № 6-318цс15, від
02 грудня 2015 року у справі № 6-1502цс15,
від 02 грудня 2015 року у справі № 6-1732цс15,
від 18 листопада 2015 року у справі № 6-1858цс15,
від 04 листопада 2015 року у справі № 6-1920цс15,
від 10лютого 2016 року у справі № 6-2250цс15,
від 25 травня 2016 року у справі № 6-503цс16,
від 30 березня 2016 року у справі № 6-3129цс15,
від 30 березня 2016 року у справі № 6-265цс16,
від 23 березня 2016 року у справі № 6-289цс16,
від 16 березня 2016 року у справі № 6-290цс16,
від 20 квітня 2016 року у справі № 6-2994 цс15.
Отже,
установивши, що предметом договорів є майнові права на нерухоме майно, суд
дійшов помилкового висновку про визнання за позивачем права власності, оскільки
за змістом укладених між сторонами договорів, позивач отримав лише право на
набуття права власності, а не саме право власності на нерухоме майно.
У
даній справі позивач виконав свої грошові зобов'язання за договорами
купівлі-продажу майнових прав, повністю сплативши вартість, установлену
вказаними договорами, тобто вчинив дії, спрямовані на виникнення юридичних
фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права
власності на об'єкт будівництва, а відповідач ухилився від надання необхідних
для оформлення права власності позивача документів на майно, чим порушив умови
договорів, укладених між сторонами.
Позов
про визнання права подається у випадках, коли належне певній особі право не
визнається, оспорюється іншою особою, або у разі відсутності в неї документів,
що засвідчують приналежність їй права. При цьому спосіб відновлення порушеного
права має бути ефективним та таким, що виключає подальші протиправні рішення,
дії чи бездіяльність суб'єкта владних повноважень, а у випадку невиконання або
неналежного виконання рішення не виникала б необхідність повторного звернення
до суду.
Відповідно
до статті 629 ЦК України договір є обов'язковим для виконання сторонами.
Згідно
зі статтею 509 ЦК України зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона
(боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію
(передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити грошові кошти тощо)
або утриматись від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника
виконання його обов'язку.
Відповідно
до статті 530 ЦК України, якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін)
його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
Отже,
порушене право інвестора
підлягає захисту шляхом зобов'язання забудовника виконати умови укладених між
сторонами договорів у частині зобов'язання останнього передати позивачу
документи (копії документів, нотаріальні копії документів, оригінали документів
та інше), що необхідні для оформлення права власності на об'єкти нерухомості.
Аналогічна
правова позиція висловлена у постанові Верховного Суду від 10 травня 2018 року
у справі № 367/1623/15-ц (провадження №
61-4466св18).
Таким
чином, Верховний Суд дійшов висновку про необґрунтованість висновків суду
апеляційної інстанції про часткове задоволення позову та визнання за позивачем
права власності на нерухоме майно, оскільки, установивши, що позивачем вчинені
дії, спрямовані на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для
отримання права вимоги переходу права власності на об'єкт завершеного
будівництва, а відповідач ухилився від надання необхідних для оформлення права
власності позивача документів на нерухоме майно, чим порушив умови укладених
між ними договорів, позивачем неправильно обраний спосіб захисту своїх
порушених прав, оскільки між сторонами існують договірні зобов'язання щодо
майнових прав на нерухоме майно та порядку набуття позивачем права власності на
нього, тобто договірні зобов'язання між сторонами є первісними, такими, що не
виконуються однією із сторін договору, а тому право позивача підлягає захисту шляхом звернення до суду із
позовом про зобов'язання виконати умови договорів, а не визнання права
власності на нерухоме майно.
Згідно
з правовою позицією Верховного Суду України, викладеною у постанові від 12
листопада 2014 року у справі № 6-129цс14
суди не можуть визнати право власності на новостворене нерухоме майно, однак в
цій постанові йдеться про визнання права власності на новостворене майно, тоді
як у цій справі предметом позовних вимог є майнові права.
В
той же час, 13 травня 2019 року Верховний Суд у складі колегії суддів Першої
судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи № 760/17864/16-ц, провадження № 61-699св17 (ЄДРСРУ
№ 81722147) підтвердив раніше сформовану позицію викладену у постановах від 20
березня 2019 року у справі № 6-14-39цс19 та
від 27 лютого 2019 року у справі № 6-14-606цс18,
яка полягає в тому, що у разі невиконання належним чином взятих на себе
зобов'язань, а також, відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням
повної та вчасної сплати пайових внесків, ефективним способом захисту порушених
прав є визнання майнових прав на об'єкт інвестування.
ВИСНОВОК: Таким чином за аналогічних правовідносин
предметом позову повинно бути визнання майнових прав на об'єкт незавершеного
будівництва, а не визнання права власності на нього.
Теги: договір
пайової участі, інвестування в новобудову, майнові права, право власності,
нерухомість, визнання права, судова практика, Адвокат Морозов
