Адвокат Морозов (судовий захист)
Верховний суд:
встановлення розміру земельної ділянки необхідної для обслуговування житлового
будинку для співвласників нерухомого майна
18 листопада
2024 року Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати
Касаційного цивільного суду в рамках справи № 134/2263/21, провадження № 61-3582св24 (ЄДРСРУ
№ 123081876) та від 25 вересня 2024 року в рамках справи № 712/5278/20, провадження
№ 61-7038св24 (ЄДРСРУ № 122061796) досліджував питання щодо встановлення
розміру земельної ділянки необхідної для обслуговування житлового будинку для
співвласників нерухомого майна.
Згідно зі
статтею 120 ЗК України до особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або
споруду, що розміщені на земельній ділянці, наданій у користування, переходить
право користування тією частиною земельної ділянки, на якій вони розміщені, та
частиною ділянки, яка необхідна для їх обслуговування. При переході права
власності на будівлю та споруду до кількох осіб право на земельну ділянку
визначається пропорційно часткам осіб у вартості будівлі та споруди, якщо інше
не передбачено у договорі відчуження будівлі і споруди.
(!) Володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою, що перебуває у
спільній частковій власності, здійснюються за згодою всіх співвласників згідно
з договором, а у разі недосягнення згоди - у судовому порядку. Учасник спільної
часткової власності на земельну ділянку має право на отримання в його
володіння, користування частини спільної земельної ділянки, що відповідає
розміру належної йому частки (стаття 88 ЗК України).
Загальні
правила вирішення спорів щодо порядку володіння й користування земельною
ділянкою застосовуються також у випадку, коли належний особам на праві спільної
власності жилий будинок, господарські будівлі та споруди розташовані на
земельній ділянці, яка знаходилася в їх користуванні до її приватизації або за
договором оренди.
Так, у пункті
19 постанови Пленуму Верховного Суду України «Про практику застосування судами
земельного законодавства при розгляді цивільних справ» від 16 квітня 2004 року
№ 7 також було роз`яснено судам, що загальні правила вирішення спорів щодо
порядку володіння й користування земельною ділянкою застосовуються також у
випадку, коли належний особам на праві спільної власності жилий будинок,
господарські будівлі та споруди розташовані на земельній ділянці, яка
знаходилася в їх користуванні до її
приватизації або за договором оренди.
Порядок
користування земельною ділянкою, на якій розташований належний співвласникам
житловий будинок, господарські будівлі та споруди, визначається, насамперед,
їхньою угодою залежно від розміру їхніх часток у спільній власності на будинок,
у зв`язку із чим при застосуванні статті 88 ЗК України при вирішенні спорів як
між ними самими, так і за участю осіб, котрі пізніше придбали відповідну
частку в спільній власності на землю або житловий будинок, слід брати до уваги
цю угоду.
Відповідно до
частини першої статті 318 ЦК кожен власник володіє, користується,
розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Однак право спільної часткової
власності здійснюється співвласниками за їхньою згодою.
Частиною п`ятою
статті 319 ЦК України встановлено, що право користування земельною ділянкою
визначається відповідно до часток кожного з власників нерухомого майна,
розташованого на цій земельній ділянці, якщо інше не було встановлено домовленістю
між ними. Однак у будь-якому випадку наявне в однієї особи право не може
порушувати права іншої особи.
При вирішенні
спору про встановлення порядку користування земельною ділянкою, визначаючи
варіанти користування, суд повинен виходити з розміру часток кожного зі
співвласників на нерухоме майно, наявності порядку користування земельною
ділянкою, погодженого власниками або визначеного на підставі відповідного
договору, оформленого у встановленому законом порядку.
Важливою є
правова позиція Верховного Суду викладена у постанові від 22.03.2023 у справі № 569/23068/21, в якій
колегія суддів Касаційного цивільного суду зазначила, що коли погодженого
або встановленого порядку користування земельною ділянкою немає, суд установлює
порядок користування земельною ділянкою з дотриманням часток кожного
співвласника у нерухомому майні та забезпеченням вільного користування кожним
зі співвласників належним йому майном. Відсутність оформлення права
користування чи права власності на спірну земельну ділянку у особи не є
перепоною для визначення порядку її користування за умови належності такій
особі на праві власності об`єкта нерухомого майна, що знаходиться на ній, з
огляду на загальний принцип цілісності об`єкта нерухомості із земельною
ділянкою, на якій цей об`єкт розташований.
Отже, при
вирішенні спору, визначаючи варіанти користування земельною ділянкою, суд
повинен виходити з розміру часток кожного зі співвласників на нерухоме майно,
наявності порядку користування земельною ділянкою, погодженого власниками
або визначеного на підставі відповідного договору, оформленого у встановленому
законом порядку. Якщо суд установить, що співвласники визначили порядок
користування та розпорядження земельною ділянкою, для зміни якого підстави
відсутні, він ухвалює рішення про встановлення саме такого порядку. Якщо ж
погодженого або встановленого порядку користування земельною ділянкою немає, то
суд установлює порядок користування земельною ділянкою з дотриманням часток
кожного співвласника у нерухомому майні та забезпеченням вільного користування
кожним зі співвласників належним йому майном.
Зазначений
правовий висновок викладений у постанові Верховного Суду України від 15 травня
2017 року у справі №
6-841цс16, підстав відступити від якого Верховний Суд не встановив,
більш того, аналогічний висновок викладено і в постанові Верховного Суду від
20.05.2020 року у справі №
127/21769/16.
(!!!) Розмір
земельної ділянки, необхідної для обслуговування житлового будинку, будівлі або
споруди, визначається шляхом проведення за клопотанням сторін експертизи
з урахуванням чинних нормативних документів у галузі будівництва, санітарних
норм та правил (пункт 181 постанови Пленуму Верховного Суду України від 16
квітня 2004 року № 7 "Про практику застосування судами земельного
законодавства при розгляді цивільних справ").
ВИСНОВОК: Якщо суд установить, що співвласники визначили порядок користування й
розпорядження земельною ділянкою, для зміни якого підстав немає, він ухвалює
рішення про встановлення саме такого порядку. Якщо ж погодженого або
встановленого порядку користування земельною ділянкою немає, то суд установлює
порядок користування земельною ділянкою з дотриманням часток кожного
співвласника у нерухомому майні та забезпеченням вільного користування кожним
зі співвласників належним йому майном.
Аналогічні
висновки викладені Верховним Судом України у постановах: від 15 травня 2017
року у справі № 6-841цс16 та
від 01 листопада 2017 року у справі № 6-2454цс16, а також Верховним Судом у постановах: від 13
листопада 2019 року у справі №686/6888/15-ц
та від 13 липня 2022 року у справі № 569/14731/17.
Матеріал по темі: «Користування земельною ділянкою, що перебуває у спільній частковій власності»
Теги: оренда землі, розірвання договору, негаторний позов, захист орендаря,
самочинне будівництво, забудова землі, орендні відносини, орендар, земельна
ділянка, передача в оренду, ефективний спосіб захисту, судова практика, Адвокат
Морозов
