Належне оформлення відступлення права вимоги за забезпечувальним зобов`язанням (іпотека)

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Правова можливість відступлення права вимоги за забезпечувальним зобов`язанням (іпотека) та належного оформлення таких правовідносин

22 травня 2024 року Велика Палата Верховного Суду в рамках справи № 754/8750/19, провадження № 14-202цс21 (ЄДРСРУ № 119583712) досліджувала питання щодо можливості відступлення права вимоги за забезпечувальним зобов`язанням та належного оформлення таких правовідносин.

Відповідно до частини першої статті 24 Закону № 898-IV відступлення прав за іпотечним договором здійснюється без необхідності отримання згоди іпотекодавця, якщо інше не встановлено іпотечним договором і за умови, що одночасно здійснюється відступлення права вимоги за основним зобов`язанням. Якщо не буде доведено інше, відступлення прав за іпотечним договором свідчить про відступлення права вимоги за основним зобов`язанням.

Аналіз приписів частини першої статті 24 Закону № 898-IV дозволяє зробити висновок, що законодавець прагне, аби в регулятивних цивільних правовідносинах відбувалося одночасне відступлення зобов`язань як за основним, так і за іпотечним зобов`язаннями.

Зокрема, правила першого речення частини першої статті 24 Закону № 898-IV, враховуючи мету цього Закону і межі його правового регулювання, спрямовані саме на врегулювання відступлення прав за іпотечним договором, певно поєднавши їх юридичну долю з юридичною долею основного зобов`язання.

Отже, цей припис статті 24 Закону № 898-IV закріплює правило, відповідно до якого у регулятивних правовідносинах відступлення прав за іпотечним договором здійснюється лише за умови, що одночасно здійснюється відступлення права вимоги за основним зобов`язанням.

Друге речення частини першої статті 24 Закону № 898-IV має таку правову мету - встановити доказову презумпцію в разі з`ясування питання, чи відбулося та коли відбулося відступлення права вимоги за основним зобов`язанням. Це речення не може тлумачитися так, що воно вказує на недійсність основного чи забезпечувального зобов`язання як на наслідок невиконання такого правила поведінки.

Логіка законодавця є зрозумілою, оскільки з огляду на те, що право іпотеки підлягає реєстрації у відповідному державному реєстрі, то в разі реєстрації відступлення прав вимоги за іпотечним договором з певним рівнем переконливості можна стверджувати і про відступлення за основним зобов`язанням.

Отже, відступлення прав за іпотечним договором доводить (підтверджує) відступлення права вимоги за основним зобов`язанням, а не навпаки. Тож факт відступлення права вимоги за іпотечним договором створює доказову презумпцію того, що відбулося й відступлення прав вимоги за основним зобов`язанням.

Проте, якщо немає сумнівів у факті, часі та обсязі відступленого права вимоги за основним зобов`язанням, тоді немає й підстав для застосування другого речення частини першої статті 24 Закону № 898-IV: у цьому реченні йдеться саме про доведеність факту відступлення права вимоги за основним зобов`язанням, у разі якщо у відповідному державному реєстрі здійснено реєстрацію відступлення права вимоги за іпотечним зобов`язанням.

Як підсумок, відступлення права вимоги за іпотечним договором, за загальним правилом, має відбуватися одночасно з відступленням права вимоги за кредитним договором. Права вимоги за основним зобов`язанням та права вимоги за іпотечним зобов`язанням як забезпечувальним до такого основного не можуть бути одночасно відступлені кредитором на користь різних осіб, оскільки «абстрактну іпотеку» (без зв`язку з належним кредиторові основним зобов`язанням) закон не передбачає, а, навпаки, констатує, що іпотекодержателем завжди є кредитор (стаття 1 Закону № 898-IV), що відповідає суті іпотеки як способу забезпечення виконання зобов`язання.

Велика Палата Верховного Суду наголошує, що механізм дії норм права визначається залежно від того, в охоронних чи в регулятивних відносинах виник спір.

У регулятивних відносинах законодавець передбачив заборону на одночасне відступлення права вимоги за основним та іпотечним зобов`язаннями на користь різних осіб. Проте в охоронних відносинах у разі виникнення спору належність прав за основним та іпотечним зобов`язаннями різним особам є можливою та не призводить до недійсності як основного, так і забезпечувального зобов`язань.

Вочевидь для врегулювання такої спірної ситуації, яка існує в межах охоронних відносин, регулятивні правила частини першої статті 24 Закону № 898-IV не можна застосовувати.

Також потрібно враховувати, що у статті 18 Закону № 898-IV закріплені вимоги щодо форми та змісту іпотечного договору. Так, у частині першій зазначеної статті передбачено, що іпотечний договір укладається між одним або декількома іпотекодавцями та іпотекодержателем у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню.

Згідно із частиною першою статті 513 ЦК України правочин щодо заміни кредитора у зобов`язанні вчиняється у такій самій формі, що і правочин, на підставі якого виникло зобов`язання, право вимоги за яким передається новому кредиторові.

Відповідно до частини третьої статті 24 Закону № 898-IV правочин про відступлення прав за іпотечним договором підлягає нотаріальному посвідченню. Відомості про таке відступлення підлягають державній реєстрації у встановленому законодавством порядку.

(!!!) Тож законодавство встановлює імперативну вимогу щодо нотаріального посвідчення іпотечного договору та договору про відступлення прав за таким договором.

За змістом частини першої статті 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Утім, потрібно враховувати, що законодавство, чинне на момент виникнення спірних правовідносин, зокрема стаття 51 Закону України «Про систему гарантування вкладів фізичних осіб», Положення щодо організації продажу активів (майна) банків, які ліквідуються, затверджене рішенням Виконавчої дирекції Фонду гарантування вкладів фізичних осіб від 24 березня 2016 року № 388, та рішення Виконавчої дирекції Фонду гарантування вкладів фізичних осіб від 20 липня 2017 року № 3117 «Про реалізацію активів (майна) банків, що ліквідуються, шляхом проведення відкритих торгів (аукціонів) із використанням електронної торгової системи для проведення електронного аукціону, який складається з автоматичного покрокового зниження початкової (стартової) ціни лота, етапів подання закритих цінових пропозицій та цінової пропозиції», визначали порядок продажу майна банку, що ліквідується. Фонд гарантування вкладів фізичних осіб здійснює передпродажну підготовку та реалізацію майна банку за найвищою вартістю у найкоротший строк на відкритих торгах (аукціоні) шляхом продажу безпосередньо юридичній або фізичній особі чи шляхом продажу майна (активів) банку в електронній формі (на електронних майданчиках).

Правова природа процедур реалізації майна на торгах полягає в продажу майна, тобто у вчиненні дій, спрямованих на виникнення в покупця зобов`язання зі сплати коштів за продане майно та передання права на майно до покупця - учасника торгів. Процедура набуття майна на торгах є різновидом договору купівлі-продажу. Отже, реалізація майна є завершеною з моменту виконання сторонами договору купівлі-продажу, укладеного на торгах.

Специфіка проведення конкурсних процедур з відчуження майна (активів) банку полягає в тому, що зазначені процедури є тривалими та складаються з низки визначених законодавством дій, які здійснюють учасники цих процедур, маючи на меті вчинення двостороннього правочину та виникнення на його підставі певних прав та обов`язків.

Враховуючи фактичні обставини цієї конкретної справи, Велика Палата Верховного Суду виснує, що сама по собі відсутність нотаріального посвідчення правочину, укладеного за результатами торгів, які були проведені з дотриманням вимог законодавства, не може свідчити про нікчемність торгів у цілому, а фактично є незавершеним оформленням договірних відносин між банком та переможцем торгів.

Резюмуючи, у цій справі Велика Палата Верховного Суду дійшла переконання, що сторони правочину про відступлення прав вимоги за іпотечним договором, укладеного за результатами проведення торгів, не позбавлені можливості посвідчити його нотаріально у подальшому, а також здійснити державну реєстрацію відомостей про таке відступлення на виконання вимог частини третьої статті 24 Закону № 898-IV. З цього моменту у сторін виникнуть права та обов`язки, передбачені договором, зокрема цесіонарій набуде статусу іпотекодержателя та притаманних цьому статусу прав, а саме - права на звернення стягнення на предмет іпотеки. Такі висновки Велика Палати сформулювала винятково у контексті тлумачення приписів частини першої статті 24 Закону № 898-IV за конкретних обставин цієї справи.

ВИСНОВОК:

По-перше: Відступлення прав за іпотечним договором здійснюється лише за умови, що одночасно здійснюється відступлення права вимоги за основним зобов`язанням;

По-друге: Факт відступлення права вимоги за іпотечним договором створює доказову презумпцію того, що відбулося й відступлення прав вимоги за основним зобов`язанням;

По-третє: Правочин про відступлення прав за іпотечним договором підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації;

По-четверте: Сама по собі відсутність нотаріального посвідчення правочину, укладеного за результатами торгів, які були проведені з дотриманням вимог законодавства, не може свідчити про нікчемність торгів у цілому, а фактично є незавершеним оформленням договірних відносин між банком та переможцем торгів, оскільки сторони не позбавлені можливості посвідчити його нотаріально у подальшому, а також здійснити державну реєстрацію відомостей про таке відступлення.

 

Матеріал по темі: «Іпотека є акцесорним видом забезпечення виконання зобов`язання»

 

 

 

 

Теги: іпотека, ипотека, звернення стягнення на предмет іпотеки, письмова вимога, повідомлення іпотекодателя, позасудовий спосіб, боржник, стягнення іпотеки, грошовому вираженні, вартість майна, судова практика, Верховний суд, Адвокат Морозов

22.04.2021 р. «чорний день» для валютних позичальників забезпечених іпотекою

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Стягнення на предмет іпотеки або «чорний день» для валютних позичальників забезпечених іпотекою, коли не діяв ЗУ «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» 

10 квітня2024 року Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи № 759/15715/21, провадження № 61-18597св 23 (ЄДРСРУ № 118296813) досліджував питання щодо стягнення на предмет іпотеки або «чорний день» для валютних позичальників, коли не діяв ЗУ «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті». 

Пунктом 4 Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» передбачено, що протягом дії цього Закону інші закони України з питань майнового забезпечення кредитів діють з урахуванням його норм. 

Відповідно до абзацу 4 пункту 2 розділу «Прикінцеві та перехідні положення» Кодексу України з процедури банкрутства (у редакції Закону України від 16 вересня 2020 року № 895-IX) Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» втрачає чинність через вісімнадцять місяців з дня введення в дію цього Кодексу, тобто 21 квітня 2021 року. 

13 квітня 2021 року Верховна Рада України прийняла Закон України № 1381-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо споживчих кредитів, наданих в іноземній валюті», відповідно до пункту 2 розділу ІІ якого Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» втрачає чинність через п`ять місяців з дня набрання чинності цим Законом. 

Також 13 квітня 2021 року Верховна Рада України прийняла Закон України № 1382-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо реструктуризації зобов`язань за кредитами в іноземній валюті та адаптації процедур неплатоспроможності фізичних осіб», яким внесла зміни до Кодексу України з процедур банкрутства у розділі «Прикінцеві та перехідні положення» та абзац четвертий пункту 2 виклала в такій редакції: «Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» втрачає чинність через двадцять місяців з дня введення в дію цього Кодексу». 

Закони № 1381-IX та № 1382-IX Президент України 21 квітня 2021 року підписав, та 22 квітня 2021 року їх опубліковано в офіційному друкованому виданні - газеті «Голос України».

Закони України від 13 квітня 2021 року № 1381-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо споживчих кредитів, наданих в іноземній валюті» та № 1382-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо реструктуризації зобов`язань за кредитами в іноземній валюті та адаптації процедур неплатоспроможності фізичних осіб» набрали чинності 23 квітня 2021 року. 

Відповідно до цих законів Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» (який втратив чинність 21 квітня 2021 року) поновлює свою дію на п`ять місяців з дня набрання чинності Законом № 1381-IX, тобто діє з 23 квітня 2021 року до 23 вересня 2021 року. 

В оцінці правомірності дій іпотекодержателя щодо звернення стягнення на предмет іпотеки 22 квітня 2021 року потрібно враховувати, що Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» втратив чинність 21 квітня 2021 року та поновив свою дію лише 23 квітня 2021 року. 

Відповідно до частини першої статті 58 Конституції України закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом`якшують або скасовують відповідальність особи. 

За правилами частин першої та третьої статті 5 ЦК України акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов`язків, що виникли з моменту набрання ним чинності. 

Закріплення названого принципу на конституційному рівні є гарантією стабільності суспільних відносин, у тому числі відносин між державою і громадянами, зумовлює у громадян впевненість у тому, що їхнє існуюче становище не буде погіршене в результаті прийняття пізніше іншого закону чи інакшого нормативно-правового акта. 

У Рішенні Конституційного Суду України від 09 лютого 1999 року № 1-рп/99 у справі про зворотну дію в часі законів та інших нормативно-правових актів наголошується на тому, що до події, факту застосовується той закон або інший нормативно-правовий акт, під час дії якого вони настали або мали місце. 

У Рішенні від 12 липня 2019 року № 5-р(I)/2019 Конституційний Суд України висловив думку, що за змістом частини першої статті 58 Основного Закону України новий акт законодавства застосовується до тих правовідносин, які виникли після набрання ним чинності. Якщо правовідносини тривалі і виникли до ухвалення акта законодавства та продовжують існувати після його ухвалення, то нове нормативне регулювання застосовується з дня набрання ним чинності або з дня, встановленого цим нормативно-правовим актом, але не раніше дня його офіційного опублікування (абзац четвертий пункту 5 мотивувальної частини). 

З урахуванням наведених приписів Закону та Рішення Конституційного Суду України є підстави для висновку, що іпотекодержатель, звертаючись до державного реєстратора з метою позасудового врегулювання спору, мав керуватися тією нормою права, яка сформульована саме у законі, яка була чинною на момент вчинення ним відповідної реєстраційної дії, зокрема й звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом реєстрації права власності на нього за іпотекодержателем. За умови дотримання вимог позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки, чинних на момент вчинення такої дії, рішення державного реєстратора про реєстрацію права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем є правомірним та не підлягає скасуванню судом. 

Та обставина, що Президент України підписав закони № 1381-IX та № 1382-IX 21 квітня 2021 року, та 22 квітня 2021 року їх опубліковано в офіційному друкованому виданні - газеті «Голос України», не підтверджує, що ці закони набрали законної сили та були обов`язковими для іпотекодержателя (у цій справі) у день їх опублікування. 

Верховний Суд наголошує на тому, що, як зазначалося, новий закон України, який набрав чинності, за загальним правилом, застосовується до тих правовідносин, які виникли після набрання ним чинності. Якщо правовідносини є тривалими і виникли до ухвалення акта законодавства та продовжують існувати після його ухвалення, тоді нове правове регулювання застосовується з дня набрання ним чинності або з дня, встановленого цим нормативно-правовим актом, але не раніше дня його офіційного опублікування. 

У Законі № 1381-IX, пунктом 2 розділу ІІ «Прикінцеві та перехідні положення» якого продовжено дію Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», не міститься застереження про те, що його положення застосовуються до правовідносин не раніше дня його офіційного опублікування, а тому підстав для застосування норм Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» у справі, що переглядається, не встановлено. 

Верховний Суд наголошує на тому, що та обставина, що до втрати чинності Законом України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» Верховна Рада України схвалила Закони № 1381-IX та № 1382-IX, не мала для іпотекодержателя таких наслідків, як заборона позасудового врегулювання спору після втрати чинності Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», адже прийняття закону Верховною Радою України не ототожнюється з набранням ним чинності. 

Відповідно до статті 94 Конституції України закон підписує Голова Верховної Ради України і невідкладно направляє його Президентові України. Президент України протягом п`ятнадцяти днів після отримання закону підписує його, беручи до виконання, та офіційно оприлюднює його або повертає закон зі своїми вмотивованими і сформульованими пропозиціями до Верховної Ради України для повторного розгляду. У разі якщо Президент України протягом встановленого строку не повернув закон для повторного розгляду, закон вважається схваленим Президентом України і має бути підписаний та офіційно оприлюднений. Закон набирає чинності через десять днів з дня його офіційного оприлюднення, якщо інше не передбачено самим законом, але не раніше дня його опублікування. 

Тож прийняття Закону України Верховною Радою України без набрання ним чинності не створює для особи обов`язку для вчинення певних дій або утримання від них, адже за загальним правилом закон не має зворотної дії у часі. 

Верховний Суд зазначає, що звернення іпотекодержателя 22 квітня 2022 року до державного реєстратора з метою звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі іпотечного застереження у примусовому порядку без згоди іпотекодавця є правомірним, не суперечить принципу добросовісності, розумності та справедливості, а тому немає підстав для висновку про існування підстав для скасування рішення державного реєстратора про реєстрацію права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем. 

Вказані норми були застосовані у постанові Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 12 червня 2023 року у справі № 718/1816/21, провадження № 61 - 3528 сво 22. 

Частиною дев`ятою статті 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що датою і часом державної реєстрації прав вважається дата і час реєстрації відповідної заяви, за результатом розгляду якої державним реєстратором прийнято рішення про державну реєстрацію прав. 

Державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться у строк, що не перевищує п`яти робочих днів з дня реєстрації відповідної заяви в Державному реєстрі прав, крім випадку, передбаченого статтею 31-2 цього Закону (частина друга статті 19 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»). 

Тобто, дата формування та реєстрації заяви є датою державної реєстрації прав, що передує прийняттю рішення про державну реєстрацію прав.

Аналогічний висновок, викладено у пунктах 17, 17.1. постанови Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 14 червня 2023 року у справі № 910/5635/22, у постановах Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 17 травня 2022 року у справі № 760/5743/20, провадження № 61-8984св21,  від 23 червня 2022 року у справі № 369/5531/20, провадження № 61-19042св21. 

ВИСНОВОК: Юридична підкованість кредиторів, і навпаки, несумлінність законотворця створили умови для того щоб Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» втратив чинність 21 квітня 2021 року  і поновив свою дію лише 23 квітня 2021 року, тобто не діяв лише 1 день…, але в цю дату - 22.04.21 р. – день подання/приймання заяви реєстратором і на протязі ще 5-ти днів (завершення реєстраційної процедури) іпотечна нерухомість боржника стала власністю кредитора.

 

 

Матеріал по темі: «Підстави для виселення при зверненні стягнення на предмет іпотеки»

 

 

Теги: іпотека, ипотека, звернення стягнення на предмет іпотеки, письмова вимога, повідомлення іпотекодателя, позасудовий спосіб, боржник, стягнення іпотеки, грошовому вираженні, вартість майна, судова практика, Верховний суд, Адвокат Морозов

Ціна набуття права власності на предмет іпотеки є (не)істотною обставиною

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Скасування рішення державного реєстратора про реєстрацію права власності на предмет іпотеки з підстав відсутності оцінки нерухомого майна

29 листопада 2023 року Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи № 201/15228/17, провадження № 61-3665св22 (ЄДРСРУ № 115545743) досліджував питання щодо скасування рішення державного реєстратора про реєстрацію права власності на предмет іпотеки з підстав відсутності оцінки нерухомого майна.

За змістом статті 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим документам.

Згідно з пунктом 57 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв`язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.

Відповідно до пункту 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

Згідно з частинами першою-третьою статті 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем та іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку»; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

Згідно з частинами першою-третьою статті 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.

Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді.

Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

В постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 січня 2019 року у справі № 306/1224/16-ц та від 20 березня 2019 у справі № 306/2053/16-ц сформульовано висновки щодо необхідності подання державному реєстратору документа про оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем. Акцентовано увагу на тому, що ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною.

(!!!)Велика Палата Верховного Суду в ухвалі від 16 червня 2021 року в справі №761/11601/19 (провадження №14-102цс21), повертаючи справу на розгляд Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду, зазначила, що у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 січня 2019 року у справі №306/1224/16-ц (провадження №14-501цс18) та від 20 березня 2019 року у справі №306/2053/16-ц (провадження №14-22цс19) однозначно висловлено правові висновки щодо необхідності подання державному реєстратору документа про експертну оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації про експертну оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем. Відсутність оцінки предмету іпотеки на момент переходу права власності свідчить про порушення проведеної державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем. Подібні за змістом висновки, із посиланням на вказані висновки Великої Палати Верховного Суду, зроблено у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 04 грудня 2019 року у справі №917/2101/17, від 11 червня 2020 року у справі №914/953/19, від 12 серпня 2020 року у справі №921/353/19. Наведене свідчить про те, що суди однаково застосовують висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені у справах №306/1224/16-ц, 306/2053/16-ц та приходять до подібних висновків про те, що відсутність оцінки предмета іпотеки на момент переходу права власності свідчить про порушення проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем.

Разом із тим Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду у постанові від 29 серпня 2023 року у cправі № 910/3867/19 на вирішення поставив такі питання:

1) «Чи необхідне подання державному реєстратору документа про експертну оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем?»;

2) «Чи може відсутність оцінки предмета іпотеки виступати єдиною підставою для визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем?»

За обставинами цієї справи позивач заперечував наявність експертної оцінки іпотечного майна, яка мала подаватися державному реєстратору на момент переходу до іпотекодержателя права власності на це майно.

Вирішуючи питання про те, чи може відсутність оцінки предмета іпотеки виступати єдиною підставою для визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду дійшов висновку, що відсутність оцінки предмета іпотеки на момент переходу права власності свідчить про порушення проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем.

Разом із тим Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин у справі, яка є предметом касаційного перегляду, справах, які переглядались Великою Палатою Верховного Суду та Верховним Судом у складі колегії суддів Касаційного господарського суду, передбачено вичерпний перелік документів, необхідних для подання державному реєстратору.

До цього переліку не входить звіт про оцінку предмета іпотеки.

Отже, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду вважає, що існують підстави для відступу від висновків Касаційного господарського суду щодо практики застосування положень Закону України «Про іпотеку» та Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, оскільки до вказаного Переліку не входить звіт про оцінку предмета іпотеки, а позивач просить скасувати рішення державного реєстратора про реєстрацію права власності, обґрунтовуючи свої позовні вимоги відсутністю лише оцінки майна.

Колегія суддів вважає, що хоча статтею 37 Закону України «Про іпотеку» і передбачено, що іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність або спеціальне майнове право на нього за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності, проте Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 вчинення реєстраційної дії не ставив в залежність від наявності такої оцінки, а тому лише її відсутність не може бути єдиної підставою для відмови у вчинені реєстраційної дії та, відповідно, скасування рішення про державну реєстрацію. Право іпотекодавця може бути захищене шляхом пред`явлення позову про відшкодування різниці вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

Жоден із наведених нормативних актів не містить приписів про обов`язковість наявності звіту про оцінку майна саме на час вчинення реєстраційної дії. Звіт може бути складений і після переходу права власності до іпотекодержателя, проте повинен містити відомості про вартість майна саме на момент переходу права власності на нього.

ВИСНОВОК: Для забезпечення єдності судової практики справа № 201/15228/17 передана на розгляд Великої Палати Верховного Суду.

 

 

Матеріал по темі: «Ціна продажу предмета іпотеки»

 

Теги: іпотека, ипотека, ціна іпотеки у рішенні суду, початкова ціна предмета іпотеки, грошовому вираженні, вартість майна, судова практика, Верховний суд, Адвокат Морозов

 

Ціна продажу предмета іпотеки

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Ціна продажу предмета іпотеки встановлюється на підставі оцінки майна суб’єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни

27 квітня 2023 року Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи № 345/3027/18, провадження № 61-12543св22 (ЄДРСРУ № 110486385) досліджував питання щодо встановлення ціни продажу предмету іпотеки.

Іпотека є видом забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що  залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право у разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника в порядку, встановленому цим законом (стаття 1 Закону України «Про іпотеку»).

Право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки передбачено статтею 38 Закону України «Про іпотеку».

За змістом частини шостої цієї статті, ціна продажу предмета іпотеки встановлюється 1) за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або 2) на  підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з  пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.

Слід вказати, що оцінка предмета забезпечення (майна) сторонами на момент укладення договору не впливає на обсяг забезпечених вимог у разі звернення стягнення на предмет забезпечення.

Вказані вище висновки узгоджуються з правовою позицією Великої Палати Верховного Суду, викладеною у постановах від 15 травня 2018 року у справі № 902/492/17 (провадження № 12-52гс18), від 12 червня 2019 року у справі № 205/578/14-ц (провадження № 14-48цс19), від 03 липня 2019 року у справі № 521/10445/15-ц (провадження № 14-280цс19).

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 21.03.2018 у справі № 235/3619/15-ц зазначила наступне: «Виходячи зі змісту поняття "ціна", як форми грошового вираження вартості товару, послуг тощо, аналізу норм статей 38, 39 Закону України "Про іпотеку" можна зробити висновок, що у розумінні норми статті 39 Закону України "Про іпотеку" встановлення початкової ціни предмету іпотеки у грошовому вираженні визначається за процедурою, передбаченою частиною шостою статті 38 цього Закону».

ВИСНОВОК: Тобто, у разі якщо продаж предмета іпотеки здійснено іпотекодержателем за  ціною, яка не була погоджена з іпотекодавцем і яка не відповідала його реальній вартості, іпотекодацець має право на відшкодування збитків у вигляді різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.

 

Матеріал по темі: «Початкова ціна предмета іпотеки в грошовому вираженні у рішенні суду»

 

 

Теги: іпотека, ипотека, ціна іпотеки у рішенні суду, початкова ціна предмета іпотеки, грошовому вираженні, вартість майна, судова практика, Верховний суд, Адвокат Морозов

Початкова ціна предмета іпотеки в грошовому вираженні у рішенні суду

Адвокат Морозов (судовий захист)

Верховний суд: наслідки не зазначення у резолютивній частині рішення суду початкової ціни предмета іпотеки в грошовому вираженні. 

21 березня 2018 року Велика Палата Верховного Суду в рамках справи № 235/3619/15-ц, провадження № 14-11цс18 (ЄДРСРУ № 73500804) досліджувала питання обов’язковості зазначення у резолютивній частині рішення суду початкової ціни предмета іпотеки в грошовому вираженні.

Суд вказав, що у постанові Верховного Суду України від 27 травня 2015 року № 6-61цс15 міститься висновок про те, що виходячи зі змісту поняття «ціна», як форми грошового вираження вартості товару, послуг тощо, аналізу норм статей 38, 39 Закону «Про іпотеку», розумінні норми статті 39 Закону «Про іпотеку» встановлення початкової ціни предмету іпотеки у грошовому вираженні визначається за процедурою, передбаченою частиною шостою статті 38 цього Закону.

Аналогічна правова позиція викладена Верховним Судом України також в постанові від 07 жовтня 2015 року (справа № 6-1935цс15), в постанові від 21 жовтня 2015 року (справа № 6-1561цс15) та в постанові від 08 червня 2016 року (справа № 6-1239цс16).

Аналізуючи обґрунтованість підстав для відступлення від висновку Верховного Суду України щодо застосування норми права (стаття 39 Закону України «Про іпотеку») у подібних правовідносинах Велика Палата Верховного Суду виходить з наступного.

У разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов'язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов'язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 Закону України «Про іпотеку».

(!!!) Стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотеко держателя.

Статтею 38 Закону України «Про іпотеку» передбачено право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки.

Положеннями частини першої статті 39 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що в разі задоволення судом позову про звернення стягнення на предмет іпотеки у рішенні суду зазначаються: загальний розмір вимог та всі його складові, що підлягають сплаті іпотекодержателю з вартості предмета іпотеки; опис нерухомого майна, за рахунок якого підлягають задоволенню вимоги іпотекодержателя; заходи щодо забезпечення збереження предмета іпотеки або передачі його в управління на період до його реалізації, якщо такі необхідні; спосіб реалізації предмета іпотеки шляхом проведення прилюдних торгів або застосування процедури продажу, встановленої статтею 38 цього Закону; пріоритет та розмір вимог інших кредиторів, які підлягають задоволенню з вартості предмета іпотеки; початкова ціна предмета іпотеки для його подальшої реалізації.

У справі, яка розглядається, суд першої інстанції, з висновками якого погодився й суд апеляційної інстанції, встановивши наявність заборгованості за кредитним договором, порушення обов'язків іпотекодавцем, прийняв рішення про звернення стягнення на предмети іпотеки шляхом продажу вищевказаного нерухомого майна Банку від свого імені будь-якій особі-покупцеві на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому статтею 38 Закону України «Про іпотеку» за ціною, встановленою за згодою сторін або на підставі оцінки суб'єкта оціночної діяльності на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна.

При цьому суд не зазначив початкову ціну предмета іпотеки для його подальшої реалізації, визначеної відповідно до частини шостої статті 38 Закону України «Про іпотеку».

Виходячи зі змісту поняття «ціна», як форми грошового вираження вартості товару, послуг тощо, аналізу норм статей 38, 39 Закону України «Про іпотеку» можна зробити висновок, що у розумінні норми статті 39 Закону України «Про іпотеку» встановлення початкової ціни предмету іпотеки у грошовому вираженні визначається за процедурою, передбаченою частиною шостою статті 38 цього Закону.

Разом з тим відповідно до статей 19, 57 Закону України «Про виконавче провадження» сторони виконавчого провадження під час здійснення виконавчого провадження не позбавлені можливості заявляти клопотання про визначення вартості майна, тобто визначення іншої ціни предмета іпотеки, ніж буде зазначена в резолютивній частині рішення суду, якщо наприклад, така вартість майна змінилася.

ВИСНОВОК: З урахуванням наведеного, Велика Палата Верхового Суду дійшла висновку про те, що у спорах цієї категорії, лише не зазначення у резолютивній частині рішення суду початкової ціни предмета іпотеки в грошовому вираженні не має вирішального значення, та не тягне за собою безумовного скасування судових рішень. 

Теги: іпотека, ипотека, ціна іпотеки у рішенні суду, початкова ціна предмета іпотеки, грошовому вираженні, вартість майна, судова практика, Адвокат Морозов