Перехід права користування (оренди) на земельну ділянку при купівлі об’єкту нерухомості

Адвокат Морозов (судовий захист)

Перехід права користування (оренди) на земельну ділянку при купівлі об’єкту нерухомості на якій він розташований.

18 квітня 2019 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду в рамках справи №  913/210/18 (ЄДРСРУ № 81266218) досліджував питання щодо переходу права користування (оренди) земельної ділянки при купівлі об’єкту нерухомості на якій він розташований.

У частині першій статті 377 ЦК України визначено, що до особи, яка   набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Відповідно до частин першої, другої статті 120 ЗК України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.

Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Зазначені норми закріплюють загальний принцип цілісності об'єкту нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об'єкт розташований. За цими нормами визначення правового режиму земельної ділянки перебуває у прямій залежності від права власності на будівлю і споруду та передбачається механізм роздільного правового регулювання нормами цивільного законодавства майнових відносин, що виникають при укладенні правочинів щодо набуття права власності на нерухомість, і правового регулювання нормами земельного і цивільного законодавства відносин при переході прав на земельну ділянку у разі набуття права власності на нерухомість.

При цьому при застосуванні положень статті 120 ЗК України у поєднанні з нормою статті 125 ЗК України слід виходити з того, що у випадку переходу права власності на об'єкт нерухомості у встановленому законом порядку, право власності на земельну ділянку у набувача нерухомості виникає одночасно із виникненням права власності на зведені на земельній ділянці об'єкти. Це правило стосується й випадків, коли право на земельну ділянку не було зареєстроване одночасно з правом на нерухомість, однак земельна ділянка раніше набула ознак об'єкта права власності.

Вказана правова позиція висловлена Верховним Судом України у постановах від 23 грудня 2015 року у справі № 6-244цс15, від 12 жовтня  2016 року у справі № 6-2225цс16, Верховним Судом у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 10 квітня 2019 року у справі № 351/615/17, провадження № 61-40537св18 (ЄДРСРУ № 81234639) підтримана Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 04 грудня 2018 року у справі № 910/18560/16 (провадження № 12-143гс18) та від 20 березня 2019 року у справі № 514/1571/14-ц, провадження № 14-552цс18 (ЄДРСРУ № 80854677).

В постанові Верховного Суду від 03.03.2018 по справі № 904/6296/17 був викладений наступний правовий висновок: "Положеннями ч.2 статті 120 Земельного кодексу України  встановлено, що якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Відповідно до ч.3 ст.7 Закону України "Про оренду землі" до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Отже, наведені норми слід розуміти таким чином, що при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду право попереднього власника або користувача припиняється автоматично, в силу закону, без оформлення припинення права будь-якими актами та документами. Варто наголосити, що ця норма є імперативною, відступ від неї на підставі договору не допускається. Договір оренди при цьому не припиняється в цілому, має місце заміна сторони в зобов'язанні.

(!!!) На підставі викладеного, суд прийшов до висновку, що в день купівлі-продажу нерухомості у минулого власника автоматично припинилося, а у нового власника автоматично виникло право користування (оренди) спірною земельною ділянкою.

При цьому, Договір оренди  не припинив дію в цілому, а в цей день відбулася заміна сторони в зобов'язанні, а саме Орендаря, з Продавця нерухомості  на Покупця.

Аналогічна правова позиція, що у розумінні наведених положень законодавства при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки, відповідно, новий власник об'єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, тобто має місце заміна сторони у зобов'язанні, і що після відчуження об'єктів нерухомості позивачі не повинні сплачувати орендну плату за земельну ділянку, користувачем якої вони вже не є, а зобов'язання з такої сплати автоматично виникає у нового власника нерухомості, викладена у постановах Верховного Суду від 19.06.2018 у справі №922/3655/17, від 05.09.2018 по справі № 904/9027/17, від 07.11.2018 у справі №910/20774/17, від 29.11.2018 по справі № 915/1416/17, від 06.12.2018 по справі № 902/1592/15, від 27.02.2019 у справі №913/661/17, від 06.03.2019 по справі №914/2687/17, від 04.04.2019 у справі № 910/7197/18.

P.s. При цьому, судом касаційної інстанції не можуть бути прийняті посилання судів першої та апеляційної інстанції на пункт "е" частини першої статті 141 Земельного кодексу України та абзац восьмий частини першої статті 31 Закону України "Про оренду землі", відповідно до яких набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці, є підставами припинення права користування земельною ділянкою та договору оренди землі, оскільки дані норми містять загальне посилання про таке припинення права та договору.

В свою чергу, наведена ч.3 ст.7 Закону України "Про оренду землі" конкретизує та деталізує, відносно кого та в якій частині відбувається таке припинення, а саме, що припиняється договір оренди земельної ділянки саме в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, тобто вказана норма в даному випадку є спеціальною.

Матеріал по темі: «Принцип цілісності об’єкту нерухомості із земельною ділянкою»

ТЕГИ: перехід права власності на земельну ділянку, земельна ділянка, цілісність об’єкту нерухомості, припинення право власності, оренда землі, перехід користування, земельної ділянки, судова практика, Адвокат Морозов

Реалізація повноважень ДФС щодо відмови у реєстрації податкової накладної

Адвокат Морозов (судовий захист)

Реалізація повноважень ДФС щодо відмови у реєстрації податкової накладної в Єдиному реєстрі податкових накладних.

16 квітня 2019 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду в рамках справи № 826/10649/17, адміністративне провадження №К/9901/4895/19 (ЄДРСРУ 81182454) досліджував питання обґрунтованості податкового органу на  здійснення моніторингу податкових накладних, зупинення їх реєстрації та прийняття подальшого рішення про відмову у реєстрації податкової накладної в Єдиному реєстрі податкових накладних.

Відповідно до пункту 201.1 статті 201 Податкового кодексу України (у редакції чинній на момент виникнення правовідносин) на дату виникнення податкових зобов'язань платник податку зобов'язаний скласти податкову накладну в електронній формі з дотриманням умови щодо реєстрації у порядку, визначеному законодавством, електронного підпису уповноваженої платником особи та зареєструвати її в Єдиному реєстрі податкових накладних у встановлений цим Кодексом термін.

Пунктом 201.16 статті 201 Податкового кодексу України встановлено, що реєстрація податкової накладної/розрахунку коригування в Єдиному реєстрі податкових накладних може бути зупинена у порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України, у разі відповідності такої податкової накладної/розрахунку коригування сукупності критеріїв оцінки ступеня ризиків, достатніх для зупинення реєстрації податкової накладної/розрахунку коригування в Єдиному реєстрі податкових накладних, встановлених відповідно до пункту 74.2 статті 74 цього Кодексу.

На виконання цієї норми постановою Кабінету Міністрів України від 29 грудня 2010 року № 1246 затверджено Порядок ведення Єдиного реєстру податкових накладних (далі - Порядок № 1246, у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин).

Пунктами дванадцятим Порядку № 1246 передбачено здійснення в автоматичному режимі розшифрування та проведення перевірки поданих податкових накладних, серед іншого, на відповідність критеріям оцінки ступеня ризиків, достатнім для зупинення їх реєстрації відповідно до пункту 201.16 статті 201 Кодексу

За результатами перевірок, визначених пунктом дванадцятим Порядку № 1246, податковим органом формується квитанція про прийняття або неприйняття, або зупинення реєстрації податкової накладної та/або розрахунку коригування (далі - квитанція). Така квитанція надсилається платнику податку в автоматичному режимі (в електронному вигляді у текстовому форматі) протягом операційного дня і є підтвердженням зупинення такої реєстрації.

Положення підпункту 201.16.1 пункту 201.16 статті 201 Податкового кодексу України визначають, що у квитанції про зупинення реєстрації податкової накладної зазначаються: а) порядковий номер та дата складення податкової накладної  б)   визначення критерію(їв) оцінки ступеня ризиків, достатніх для зупинення реєстрації податкової накладної в Єдиному реєстрі податкових накладних, на підставі яких було здійснено зупинення реєстрації податкової накладної; в) пропозиція щодо надання платником податку пояснень та/або копії документів (за вичерпним переліком), достатніх для прийняття контролюючим органом рішення про реєстрацію такої податкової накладної в Єдиному реєстрі податкових накладних.

Критерії оцінки ступеня ризиків, достатніх для зупинення реєстрації податкової накладної / розрахунку коригування в Єдиному реєстрі податкових накладних та вичерпний перелік документів, достатніх для прийняття рішення про реєстрацію податкової накладної / розрахунку коригування в Єдиному реєстрі податкових накладних затверджені наказом Міністерства фінансів України від 13 червня 2017 року № 567 (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) (далі - Критерії оцінки, Перелік документів).

Пунктом 6 Критеріїв оцінки визначено два критерії для проведення Моніторингу податкової накладної, при цьому за змістом пункту першого Переліку документів для кожного із критеріїв законодавцем визначено специфічний (окремий) перелік документів, які платник податків може подати податковому органу для прийняття рішення про реєстрацію податкової накладної.

Письмові пояснення та копії документів, зазначені у Переліку документів, платник податку подає до ДФС в електронному вигляді засобами електронного зв'язку, визначеними ДФС, з урахуванням вимог Законів України "Про електронний цифровий підпис", "Про електронні документи та електронний документообіг" та нормативно-правового акта щодо порядку обміну електронними документами з контролюючими органами.

Порядок прийняття рішення про реєстрацію податкової накладної або відмову у такій реєстрації, у періоді, протягом якого реалізовувалися спірні правовідносини, було регламентовано постановою Кабінету Міністрів України від 29 березня 2017 року №   190 "Про встановлення підстав для прийняття рішення комісією Державної фіскальної служби про реєстрацію податкової накладної/розрахунку коригування в Єдиному реєстрі податкових накладних або про відмову в такій реєстрації" (далі - Постанова № 190).

Пунктом 2 Постанови № 190 визначено підстави для прийняття комісією ДФС рішення про відмову в реєстрації податкової накладної/розрахунку коригування, зокрема, ненадання платником податку копій документів відповідно до підпункту "в" підпункту 201.16.1 пункту 201.16 статті 201 Кодексу;

Абзацом сьомим пункту 201.16.3 пункту 201.16 статті 201 Податкового кодексу України платнику податків надано можливість оскаржити Рішення про відмову у реєстрації податкової накладної в Єдиному реєстрі податкових накладних в адміністративному або судовому порядку.

Загальними вимогами, які висуваються до актів індивідуальної дії, як акта правозастосування, є його обґрунтованість та вмотивованість, тобто наведення податковим органом конкретних підстав його прийняття (фактичних і юридичних), а також переконливих і зрозумілих мотивів його прийняття.

Верховний Суд зазначає, що можливість надання платником податків вичерпного переліку документів на підтвердження правомірності формування та подання податкової накладної прямо залежить від чіткого визначення фіскальним органом конкретного виду критерію оцінки ступеня ризиків. Вживання податковим органом загального посилання на пункт шостий Критеріїв оцінки, без наведення відповідного підпункту, є неконкретизованим та призводить до необґрунтованого обмеження права платника податків бути повідомленим про необхідність надання документів за вичерпним переліком, відповідно до критерію зупинення реєстрації податкової накладної, а не будь-яких на власний розсуд.

Відтак, невиконання податковим органом законодавчо встановлених вимог щодо змісту, форми, обґрунтованості та вмотивованості акта індивідуальної дії призводить до його протиправності.

ВИСНОВОК: Виходячи із системного тлумачення норм права, наведених вище, Суд вважає що наявність повноважень (на здійснення моніторингу податкових накладних, зупинення їх реєстрації та прийняття подальшого рішення про відмову у реєстрації податкової накладної в Єдиному реєстрі податкових накладних) - це одна з обставин, які входять до предмета доказування у справах цієї категорії, але не єдина.

Надання податковому органу відповідних повноважень - це лише передумова подальшої реалізації його управлінських функцій, результатом реалізації чого є прийняття рішення, законність якого може бути перевірена судом.

Матеріал по темі: «Зупинення реєстрації податкової накладної: наслідки та межі відповідальності»

Теги: реєстрація податкової накладної, відмова в реєстрації, штрафні санкції, зупинення реєстрації податкової накладної, ЄРПН, реєстр податкових накладних, судова практика, Адвокат Морозов

Особливості поновлення договору оренди землі в судовому порядку

Адвокат Морозов (судовий захист)

Особливості та судова практика Верховного суду щодо поновлення договору оренди землі.

11 квітня 2019 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду в рамках справи № 903/847/17 (ЄДРСРУ № 81143097) досліджував питання що особливостей поновлення договору оренди землі в судовому порядку.

Суть справи: приймаючи оскаржувані судові рішення суди свої висновки мотивували тим, що позивачем не дотримано положень частини 2 статті 33 Закону України "Про оренду землі" щодо надання проекту додаткової угоди орендодавцю, вимога позивача про визнання поновленим договору оренди землі не може забезпечити захист права без оформлення додаткової угоди про це, а заявляючи даний позов про продовження дії договору на тих саме умовах та одночасно намагаючись збільшити строк дії цього договору, позивач тим самим не дотримався положень частини 6 вказаної статті, а тому такий позов задоволенню не підлягає.

Верховний суд вказує, що статтею 33 Закону України "Про оренду землі" регламентовано поновлення договору оренди землі на новий строк як у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами (частини 1- 5 цієї статті), так і у випадку, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди (частина 6 цієї статті).

Правову позицію щодо розрізнення цих підстав було сформульовано Верховним Судом України, зокрема, у постанові від 25.02.2015 у справі № 6-219цс14, Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц, Верховним Судом у складі палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у постанові від 10.09.2018 у справі №920/739/17.

Частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", на підставі якої заявлено даний позов, врегульовано пролонгацію договору на той самий строк і на тих самих умовах, що були передбачені договором, за наявності такого фактичного складу: 1) користування орендарем земельною ділянкою після закінчення строку оренди і 2) відсутність протягом одного місяця заперечення орендодавця проти такого користування (що можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на пролонгацію договору).

(!!!) Суть поновлення договору оренди згідно з цією частиною статті полягає у тому, що орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку оренди, а орендодавець, відповідно, не заперечує у поновленні договору, зокрема у зв'язку з належним виконанням договору оренди землі.

Повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" не вимагається. Відсутність такого заперечення, як уже зазначалося, може мати прояв у "мовчазній згоді".

З підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" договір може бути поновлено виключно на тих самих умовах і на той самий строк. Тобто орендар не може вимагати поновлення договору оренди землі на інших умовах.

Законом України від 12.02.2015 N 191-VIII «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення умов ведення бізнесу (дерегуляція) частина третя статті 19 викладено у новій редакції, передбачено, що при передачі в оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може бути меншим як 7 років.

Разом з цим у контексті поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідно зауважити, що такий договір може бути поновлено виключно на тих самих умовах і на той самий строк. Тобто вимагати поновлення договору оренди землі на інших умовах орендар не може.

Щодо прав та обов'язків орендодавця слід акцентувати, що він має право заперечити стосовно поновлення згідно із цією частиною статті 33 Закону України "Про оренду землі", і таке заперечення має бути заявлено саме упродовж одного місяця після закінчення дії договору оренди землі, що безпосередньо випливає зі змісту частини 6 зазначеної статті.

У подальшому, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення дії договору оренди і орендодавець не надав заперечень стосовно поновлення цього договору протягом одного місяця після його закінчення, орендар має право звернутися із вимогою про визнання укладеною угоди про поновлення договору на тих самих умовах і на той самий строк.

Орендодавець, у свою чергу, в будь-який час до укладення додаткової угоди стосовно поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах може звернутися із вимогою про звільнення земельної ділянки.

Тобто договір оренди землі вважатиметься поновленим лише у разі укладення додаткової угоди, про що безпосередньо зазначено у частині 8 статті 33 Закону України "Про оренду землі". При цьому відмову або зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено у суді.

З наведеного слідує, що за даних обставин, що склались між сторонами, орендар мав право звернутися із вимогою про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору на тих самих умовах і на той самий строк, оскільки зміна умов договору стосовно стоку дії оренди положеннями статті 33 Закону України "Про оренду землі" не передбачена, зміна умов договору і поновлення договору - це різні конструкції правовідносин, котрі регулюються відмінними нормами права.

Правовідносини щодо зміни умов договору задля приведення його норм у відповідність законодавству або у зв'язку з іншою істотною зміною обставин, унормовано приписами статті 652 Цивільного кодексу України, статті 30 Закону України "Про оренду землі".

Стаття 33 Закону України "Про оренду землі" урегульовує правовідносини поновлення договору оренди землі, а тому аргументи позивача щодо правомірності збільшення строку дії договору шляхом поновлення договору оренди землі є помилковими та такими, що не відповідають чинному законодавству, оскільки наведеною нормою права передбачається можливість поновлення договору оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Частина 9 статті 238 Господарського процесуального кодексу України визначає, що у спорі, котрий виник при укладанні або зміні договору, в резолютивній частині вказується рішення з кожної спірної умови договору, а у спорі про спонукання укласти договір - умови, на яких сторони зобов'язані укласти договір, з посиланням на поданий позивачем проект договору.

Звернувшись в суд з позовом з проханням визнати договір оренди землі  поновленим на тих самих умовах, то по суті позивачем заявлено вимогу про визнання юридичного факту поновлення договору оренди, а не про укладення відповідної додаткової угоди, як це передбачено частиною 8 статті 33 Закону України "Про оренду землі".

При цьому позивачем не надано до позовної заяви редакції проекту додаткової угоди про продовження договору, яка з урахуванням частини 9 статті 238 Господарського процесуального кодексу України, враховуючи положення частини 8 статті 33 Закону України "Про оренду землі", має бути викладена у резолютивній частині судового рішення на підтвердження умов укладення відповідної угоди.

Отже у спорі, що виник між сторонами у позові та в резолютивній частині судового рішення в обов'язковому порядку мають вказуватися умови додаткової угоди до договору оренди землі про його поновлення.

Відповідна правова позиція викладена Касаційним господарським судом у постановах від 11.09.2018 у справі №911/1170/17, від 06.12.2018 у справі № 908/1634/17, від 11.12.2018 у справі № 921/43/18, від 20.02.2019 у справі № 915/1401/17.

Згідно з частиною 1 статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання, а частиною 1 статті 16 цього Кодексу визначено, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Отже особа, права якої порушено, може скористатися не будь-яким, а конкретним способом захисту свого права, який має відповідати тим фактичним обставинам, які склалися, виходячи із тих відносин, які відповідають відповідним нормам права, і такий спосіб має забезпечувати ефективний захист та відновлення порушеного права позивача. При цьому під ефективним способом слід розуміти такий, що призводить до потрібних результатів, наслідків, дає найбільший ефект.

Таким чином, ефективний спосіб захисту повинен забезпечити поновлення порушеного права, бути адекватним наявним обставинам.

За обставин недотримання самим позивачем процедури поновлення договору оренди, зокрема щодо звернення до суду з відповідною вимогою про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору на тих самих умовах і на той самий строк із зазначенням ним умов, на яких він має намір поновити договір, тобто з урахуванням положень частин 6 і 8 статті 33 Закону України "Про оренду землі", частини 9 статті 238 Господарського процесуального кодексу України, правові підстави для задоволення даного позову відсутні.

Підсумовуючи зазначене вище вбачається наступне:

1.   Договір оренди землі може бути поновлено виключно на тих самих умовах і на той самий строк!!!

2.    Повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі не вимагається;

3.    Орендодавець має право заперечити стосовно поновлення саме упродовж одного місяця після закінчення дії договору оренди землі;

4. Якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення дії договору оренди і орендодавець не надав заперечень стосовно поновлення цього договору протягом одного місяця після його закінчення, орендар має право звернутися із вимогою про визнання укладеною угоди про поновлення договору на тих самих умовах і на той самий строк;

5.  Орендодавець в будь-який час до укладення додаткової угоди стосовно поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах може звернутися із вимогою про звільнення земельної ділянки.

ВИСНОВОК: Договір оренди землі вважатиметься поновленим лише у разі укладення додаткової угоди, при цьому відмову або зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено у суді.

Матеріал по темі: «Поновлення договору оренди землі за наявності дійсного договору з третьою особою»

Теги: оренда землі, поновлення договору, орендні відносини, орендар, земельна ділянка, передача в оренду, ефективний спосіб захисту, судова практика, Адвокат Морозов

Обов'язки орендаря земельної ділянки для ведення фермерського господарства

Адвокат Морозов (судовий захист)

Обов'язки орендаря земельної ділянки для ведення фермерського господарства, виконує фермерське господарство, а не громадянин, якому вона надавалась.

3 квітня 2019 року Велика Палата Верховного Суду в рамках справи № 628/776/18, провадження № 14-102цс19 (ЄДРСРУ № 81139243) підтвердила, що після укладення договору оренди земельної ділянки для ведення фермерського господарства та проведення державної реєстрації такого господарства обов'язки орендаря цієї земельної ділянки виконує фермерське господарство, а не громадянин, якому вона надавалась, а отже підсудність с органом державної влади – господарська.

Згідно із частиною першою статті 1 Закону України «Про фермерське господарство» (тут і далі - у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) фермерське господарство є формою підприємницької діяльності громадян зі створенням юридичної особи, які виявили бажання виробляти товарну сільськогосподарську продукцію, займатися її переробкою та реалізацією з метою отримання прибутку на земельних ділянках, наданих їм для ведення фермерського господарства, відповідно до закону.

Відносини, пов'язані зі створенням, діяльністю та припиненням діяльності фермерських господарств, регулюються, Конституцією України, Земельним кодексом України, Законом України «Про фермерське господарство» та іншими нормативно-правовими актами України (стаття 2 цього Закону). У таких правовідносинах Закон України «Про фермерське господарство» є спеціальним нормативно-правовим актом. 

Право на створення фермерського господарства має кожний дієздатний громадянин України, який досяг 18-річного віку та виявив бажання створити фермерське господарство. Для отримання (придбання) у власність або в оренду земельної ділянки державної власності з метою ведення фермерського господарства громадяни звертаються до відповідної районної державної адміністрації. Для отримання у власність або в оренду земельної ділянки із земель комунальної власності з метою ведення фермерського господарства громадяни звертаються до місцевої ради (частина перша статті 5, частина перша статті 7 Закону України «Про фермерське господарство»).

(!!!) Після одержання засновником державного акта на право власності на земельну ділянку або укладення договору оренди земельної ділянки та його державної реєстрації фермерське господарство підлягає державній реєстрації в порядку, встановленому законом для державної реєстрації юридичних осіб (стаття 8 згаданого Закону).

Тобто можливість реалізації громадянином права на створення фермерського господарства безпосередньо пов'язана з наданням (передачею) йому земельних ділянок для ведення фермерського господарства, що є обов'язковою умовою для державної реєстрації фермерського господарства.

Зі змісту положень статті 12 Закону України «Про фермерське господарство» вбачається, що земельні ділянки, які використовуються фермерським господарством на умовах оренди, входять до складу земель фермерського господарства.

З комплексного аналізу норм статей 1, 5, 7, 8, 12 Закону України «Про фермерське господарство» можна зробити висновок, що після укладення договору користування землею, у тому числі на умовах оренди, фермерське господарство реєструється в установленому законом порядку і з дати реєстрації набуває статусу юридичної особи. З цього часу обов'язки землекористувача земельної ділянки здійснює фермерське господарство, а не громадянин, якому вона надавалась.

За змістом статей 1, 5, 7, 8 і 12 Закону України «Про фермерське господарство» після укладення договору оренди земельної ділянки для ведення фермерського господарства та проведення державної реєстрації такого господарства обов'язки орендаря цієї земельної ділянки виконує фермерське господарство, а не громадянин, якому вона надавалась.

ВИСНОВОК: Оскільки фермерські господарства є юридичними особами, їхні земельні спори з іншими юридичними особами, зокрема з органом державної влади, щодо користування земельними ділянками, наданими із земель державної або комунальної власності, підвідомчі господарським судам.

Саме такі правові позиції містяться в постановах Верховного Суду від 13 березня 2018 року у справі № 348/992/16-ц (провадження № 14-5цс18), від 20 червня 2018 року у справі № 14-157цс18 (провадження 14-157цс18).

Такої позиції дотримується і Верховний Суд у складі Касаційного цивільного суду в судовому рішенні від 10 жовтня 2018 року у справі № 694/1211/16-ц (провадження № 61-19983св18).

Аналогічна правова позиція висловлена Великою Палатою Верховного Суду в постанові від 13.03.2018 у справі № 348/992/16-ц, від 22.08.2018 у справі № 606/2032/16-ц, від 21.11.2018 у справі №272/1652/14-ц.

Теги: фермерське господарство, земельні спори, оренда землі, обовязки орендаря земельної ділянки,  ведення фермерського господарства, судова практика, Адвокат Морозов

Позов ДФС про скасування запису в частині зміни місцезнаходження юридичної особи

Адвокат Морозов (судовий захист)

Правомірність позову ДФС про скасування запису в частині зміни місцезнаходження юридичної особи.

12 квітня 2019 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду в рамках справи № 802/69/17-а, адміністративне провадження №К/9901/40731/18 (ЄДРСРУ № 81136901) досліджував питання, щодо правомірності позову ДФС про скасування запису в частині зміни місцезнаходження юридичної особи.

Суть справи: платник податків не знаходиться за зазначеною в реєстрі юридичною адресою, що й стало підставою для звернення контролюючим органом до суду з  позовом про скасування запису в частині зміни місцезнаходження юридичної особи і саме правомірність такого звернення досліджував Верховний суд.

Необхідно спочатку вказати, що суб'єкт владних повноважень має діяти виключно в межах та у спосіб, що встановлені законом, оскільки він виконує державні функції, і лише держава шляхом законодавчого регулювання визначає його завдання, межі його повноважень та спосіб, у який він здійснює ці повноваження. Розширене тлумачення суб'єктом владних повноважень способів здійснення своїх повноважень не допускається. У зв'язку з цим визначений законом предмет позову, з яким суб'єкт владних повноважень може звернутися до суду при здійсненні ним владних управлінських функцій, не підлягає розширеному тлумаченню.

Аналогічний висновок щодо застосування норм права викладений у постанові Верховного Суду України  від 16 жовтня 2012 року  (справа № 21-281а12).

Згідно зі статтею 1 Закону України «Про державну реєстрацію юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців» від 15 травня 2003 року № 755-IV (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) місцезнаходженням юридичної особи є адреса органу або особи, які відповідно до установчих документів юридичної особи чи закону виступають від її імені.

Відповідно до частини першої статті 17 цього Закону відомості про юридичну особу або фізичну особу-підприємця включаються до Єдиного державного реєстру шляхом внесення записів на підставі відомостей з відповідних реєстраційних карток та відомостей, що надаються юридичними особами державному реєстратору за місцезнаходженням реєстраційної справи згідно із законодавством України.

Статтею 29 Закону України «Про державну реєстрацію юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців» від 15 травня 2003 року № 755-IV (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) передбачено, що для проведення державної реєстрації змін до установчих документів юридична особа повинна подати (надіслати рекомендованим листом з описом вкладення) такі документи: заповнену реєстраційну картку на проведення державної реєстрації змін до установчих документів юридичної особи; примірник оригіналу або нотаріально засвідчену копію рішення про внесення змін до установчих документів. Документ, що підтверджує правомочність прийняття рішення про внесення змін до установчих документів; оригінали установчих документів юридичної особи з відміткою про їх державну реєстрацію з усіма змінами, чинними на дату подачі документів, або копія опублікованого в спеціалізованому друкованому засобі масової інформації повідомлення про втрату всіх або частини зазначених оригіналів установчих документів; два примірники змін до установчих документів юридичної особи у вигляді окремих додатків або два примірники установчих документів у новій редакції; документ, що підтверджує внесення реєстраційного збору за проведення державної реєстрації змін до установчих документів, якщо інше не встановлено цим Законом.

Державний реєстратор не пізніше наступного робочого дня з дати проведення державної реєстрації змін до установчих документів юридичної особи повинен видати (надіслати рекомендованим листом з описом вкладення) заявнику один примірник оригіналу установчих документів у старій редакції з відмітками державного реєстратора про проведення державної реєстрації змін до установчих документів та в той же день передати відповідним органам статистики, державної податкової служби, Пенсійного фонду України відомості з реєстраційної картки на проведення державної реєстрації змін до установчих документів юридичної особи із зазначенням номера та дати внесення відповідного запису до Єдиного державного реєстру.

Згідно з абзацом першим частини першої статті 31 зазначеного Закону в разі постановлення судового рішення щодо скасування рішення засновників (учасників) юридичної особи або уповноваженого ними органу про внесення змін до установчих документів юридичної особи або про визнання повністю або частково недійсними змін до установчих документів юридичної особи суд у день набрання законної сили судовим рішенням надсилає його юридичній особі-відповідачу для вжиття заходів до приведення установчих документів у відповідність із прийнятим судовим рішенням, а також державному реєстратору для внесення запису про судове рішення щодо скасування державної реєстрації змін до установчих документів юридичної особи.

(!!!) Відповідно ж до пункту 67.2 статті 67 Податкового кодексу України контролюючі органи в установленому законом порядку мають право звертатися до суду про винесення судового рішення щодо скасування державної реєстрації змін до установчих документів.

Саме з цією метою законодавець зобов'язує платника податків стати на податковий облік.

Зазначена законодавча норма встановлює повноваження органу доходів і зборів звертатись до суду з позовами про припинення юридичної особи, відміну державної реєстрації юридичної особи (фізичної особи-підприємця), скасування державної реєстрації змін до установчих документів саме з метою забезпечення контролю за виконанням податкового обов'язку платниками податків.

ВИСНОВОК: У такому разі внесення до Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців запису про відсутність юридичної особи відповідача за місцезнаходженням може бути підставою для припинення цієї юридичної особи, а не мотивом для скасування державної реєстрації змін до установчих документів щодо зміни місцезнаходження, на чому наполягає контролюючий орган, оскільки саме припинення юридичної особи є належним засобом податкового контролю.

Аналогічна правова позиція була викладена в постанові Верховного Суду від 19.02.2019 у справі №802/77/17-а (ЄДРСРУ № 79957846).

Теги: позов ДФС , скасування запису, зміна місцезнаходження юридичної особи, юридична адреса, відміна державної реєстрації, скасування змін, установчі документи, судова пратика, Адвокат Морозов

Стягнення з власника нерухомості орендної плати за земельну ділянку комунальної власності

Адвокат Морозов (судовий захист)

Стягнення з власника нерухомості орендної плати за земельну ділянку комунальної власності, на якій цей об'єкт розташований.

12 квітня 2019 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду в рамках справи №922/981/18 (ЄДРСРУ № 81112600) досліджував питання щодо стягнення з власника об'єкта нерухомого майна безпідставно збережених коштів орендної плати згідно із статтями 1212-1214 ЦК України за фактичне користування без належних на те правових підстав, земельною ділянкою комунальної власності, на якій цей об'єкт розташований.

Перехід прав на земельну ділянку, пов'язаний з переходом права на будинок, будівлю або споруду, регламентується ЗК України. Так, відповідно до положень статті 120 ЗК України (у редакції, чинній на час укладення відповідачем договору купівлі-продажу нерухомого майна) при переході права власності на будівлю і споруду право власності на земельну ділянку або її частину може переходити на підставі цивільно-правових угод, а право користування - на підставі договору оренди.

При відчуженні будівель та споруд, які розташовані на орендованій земельній ділянці, право на земельну ділянку визначається згідно з договором оренди земельної ділянки.

(!!!) Отже, за змістом наведених положень виникнення права власності на будинок, будівлю, споруду не є підставою для виникнення права оренди земельної ділянки, на якій вони розміщені та яка не була відведена в оренду попередньому власнику. Право оренди земельної ділянки виникає на підставі відповідного договору з моменту державної реєстрації цього права. Проте з урахуванням змісту частини 2 статті 120 ЗК України не вважається правопорушенням відсутність у власника будинку, будівлі, споруди зареєстрованого права оренди на земельну ділянку, яка має іншого власника і на якій розташоване це нерухоме майно.

Суди попередніх інстанцій установили, що відповідач є власником нерухомого майна, розташованого на відповідній земельній ділянці, на підставі договору купівлі-продажу, однак матеріали справи не містять доказів належного оформлення відповідачем права користування зазначеною земельною ділянкою, зокрема укладення відповідного договору оренди з міською радою та державної реєстрації такого права.

Предметом регулювання глави 83 ЦК України є відносини, що виникають у зв'язку з безпідставним отриманням чи збереженням майна і не врегульовані спеціальними інститутами цивільного права.

Відповідно до частин 1, 2 статті 1212 цього Кодексу особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов'язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов'язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала. Положення цього Кодексу застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.

ВАЖЛИВО: Кондикційні зобов'язання виникають за наявності одночасно таких умов: набуття чи збереження майна однією особою (набувачем) за рахунок іншої (потерпілого); набуття чи збереження майна відбулося за відсутності правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала.

У разі виникнення спору стосовно набуття майна або його збереження без достатніх правових підстав договірний характер спірних правовідносин унеможливлює застосування до них судом положень глави 83 ЦК України.

За змістом положень глав 82 і 83 ЦК України для деліктних зобов'язань, які виникають із заподіяння шкоди майну, характерним є, зокрема, зменшення майна потерпілого, а для кондикційних - приріст майна у набувача без достатніх правових підстав. Вина заподіювача шкоди є обов'язковим елементом настання відповідальності у деліктних зобов'язаннях. Натомість для кондикційних зобов'язань вина не має значення, оскільки важливим є факт неправомірного набуття (збереження) майна однією особою за рахунок іншої.

Таким чином, обов'язок набувача повернути потерпілому безпідставно набуте (збережене) майно чи відшкодувати його вартість не є заходом відповідальності, оскільки набувач зобов'язується повернути тільки майно, яке безпідставно набув (зберігав), або вартість цього майна.

Частиною 1 статті 93 ЗК України встановлено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Землекористувачі також зобов'язані своєчасно сплачувати орендну плату (пункт "в" частини 1 статті 96 ЗК України).

Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права (стаття 125 ЗК України).

ВИСНОВОК 1: З огляду на викладене Відповідач, як фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг у себе кошти, що мав заплатити за користування нею, зобов'язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі частини 1 статті 1212 ЦК України.

Аналогічний правовий висновок викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі № 629/4628/16-ц (провадження № 14-77цс18), від 20.11.2017 у справі № 922/3412/17.

Водночас за змістом визначення, наведеного у частині 1 статті 79 ЗК, України земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.

Відповідно до частин 1, 3, 4, 9 статті 79-1 цього Кодексу формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об'єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру; сформовані земельні ділянки підлягають державній реєстрації у Державному земельному кадастрі; земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера; земельна ділянка може бути об'єктом цивільних прав виключно з моменту її формування (крім випадків суборенди, сервітуту щодо частин земельних ділянок) та державної реєстрації права власності на неї.

Відповідно до статті 3 Закону України "Про оренду землі" об'єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності.

Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди (частина 1 статті 21 Закону України "Про оренду землі").

Основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності є нормативна грошова оцінка земель, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати, який в будь-якому разі не може бути меншим, ніж встановлено положеннями пункту 288.5.1 статті 288 ПК України.

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду у складі палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 10.09.2018 по справі № 920/739/17.

Матеріал по темі: «Законодавчо закріплений мінімальний розмір орендної плати за землю»

Відповідно до частини 2 статті 20 і частини 3 статті 23 Закону України "Про оцінку земель" дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель. Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.

Таким чином, обставини щодо визначення розміру орендної плати на підставі затвердженої у встановленому законом порядку нормативної грошової оцінки земельної ділянки є необхідною умовою для визначення розміру недоотриманого доходу за фактичне користування земельною ділянкою.

ВИСНОВОК 2: Для вирішення даного спору встановленню підлягають наступні обставини, зокрема, 1) чи є спірна земельна ділянка сформованим об'єктом цивільних прав, за користування якою міська рада просить стягнути безпідставно збережені кошти; 2) чи розроблялася, погоджувалася та затверджувалася нормативна грошова оцінка спірної земельної ділянки у визначеному законодавством порядку?

Матеріал по темі: «Орендна плата за земельну ділянку передану в суборенду»

Теги: оренда землі, аренда земли, суборенда, земельна ділянка, земельний податок, плата за суборенду, платник податку, земля в оренду, судова практика, Адвокат Морозов