Адвокат Морозов (судовий захист)
Велика Палата
Верховного Суду: вирішенні питання про віднесення об`єкта незавершеного
будівництва до категорії нерухомих речей
08 квітня 2026
року Велика Палата Верховного Суду в рамках справи № 607/10858/22, провадження № 14-138цс24 (ЄДРСРУ
№ 136045903) досліджувала питання щодо правової природи об`єкта незавершеного
будівництва.
Об`єктом
незавершеного будівництва є новостворена річ, фізичне створення якої розпочато,
але не завершено, тобто не виконані всі передбачені проєктом роботи.
Крім того,
«незавершеність» будівництва в розумінні закону та для цілей правозастосування
може полягати у невчиненні дій, спрямованих на закінчення юридичного складу
будівництва - введення будівлі в експлуатацію та здійснення державної
реєстрації права власності на неї.
(!) Об`єкт незавершеного будівництва з урахуванням
підходів, які склалися у доктрині цивільного права, може розглядатися у трьох
вимірах: 1) як сукупність будівельних матеріалів (сукупність рухомих речей -
res mobiles); 2) як об`єкт нерухомого майна (res immobiles); 3) як річ
особливого роду, яка, по суті, поєднує в собі ознаки рухомих і нерухомих речей
(res sui generis - річ «свого роду»).
Для визначення
правового режиму об`єкта незавершеного будівництва Велика Палата Верховного
Суду насамперед звертається до загального визначення речі як предмета
матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов`язки
(стаття 179 ЦК України).
Поняття
нерухомих речей («нерухомого майна», «нерухомості») у їх зіставленні з речами
рухомими законодавець надав у статті 181 ЦК України. За змістом цієї статті до нерухомих речей належать земельні
ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є
неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. Режим нерухомої речі
може бути поширений законом на повітряні та морські судна, судна внутрішнього
плавання, космічні об`єкти, а також інші речі, права на які підлягають
державній реєстрації.
Натомість рухомими речами є речі, які можна вільно
переміщувати у просторі.
Законодавець не
наводить вичерпного переліку речей, які можна віднести до нерухомих.
Закріплений у ЦК України підхід полягає у виокремленні ознак, яким мають
відповідати речі для того, щоб їх можна було вважати нерухомістю, зі
встановленням приблизного та максимально стислого переліку видів власне
нерухомих речей (земельні ділянки та об`єкти, розташовані на них).
Однією з таких
ознак законодавець визначив «стаціонарність» нерухомих речей, тобто
неможливість їхнього вільного переміщення у просторі без їх знецінення та зміни
їх призначення. Втім, з розвитком будівельних технологій говорити необхідно не
стільки про абсолютну неможливість переміщення речі, скільки про непризначеність такої речі для
переміщення за її сутністю.
При вирішенні
питання про віднесення речі до категорії нерухомих, окрім прямо закріплених
статтею 181 ЦК України ознак, потрібно також враховувати загальноприйняті
критерії: природний та юридичний.
Природний критерій виникає з
фізичної природи відповідної речі в силу її створення / спорудження та
нерозривного зв`язку із земельною ділянкою. Юридичний критерій полягає в наявності правового визнання речі як
об`єкта цивільних прав саме як нерухомого об`єкта. Таке визнання може мати
різний характер: введення в експлуатацію, державна реєстрація права власності,
визнання права власності на нерухомість таким, що набрало законної сили,
рішенням суду тощо.
За змістом
частини другої статті 331 ЦК України для нерухомості легітимаційну роль виконує
факт її прийняття в експлуатацію або факт державної реєстрації права власності
на неї. Втім, у такого роду об`єктах юридична складова (наприклад, державна
реєстрація) не виключає природний (фізичний) елемент, адже, безумовно,
необхідним є реальне існування певного матеріального предмета.
Отже, нерухоме
майно хоча й наявне в дійсності як певний об`єкт матеріального світу, але до
державної реєстрації права власності на нього цього майна як об`єкта цивільного
обороту юридично «не існує». З огляду на наведене нерухома річ (нерухомість,
нерухоме майно) характеризується поєднанням природного і юридичного
критеріїв, обидва з яких однаковою мірою важливі й відсутність хоча б
одного з них свідчитиме про те, що відповідна річ не є об`єктом нерухомості в
цивільно-правовому сенсі.
Об`єкт
незавершеного будівництва, незалежно від того, на якій стадії готовності він
перебуває, як правило, відповідає одній з основних ознак, визначених законом
для об`єктів нерухомості - «стаціонарності», тобто неможливості їхнього
вільного переміщення у просторі без їх знецінення та зміни їх призначення,
оскільки такий об`єкт нерозривно пов`язаний із земельною ділянкою (землею), на
якій він зводиться, і переміщення цього об`єкта без завдання йому шкоди є
неможливим.
Іншою
особливістю, яка вирізняє об`єкт незавершеного будівництва, є те, що він створюється
з використанням рухомих речей - будівельних матеріалів.
Будівельні
матеріали, крім характерної їм ознаки «рухомості», за своєю природою переважно
є ще й речами споживними, тобто такими, які внаслідок одноразового їх
використання знищуються або припиняють існувати у первісному вигляді (частина
перша статті 185 ЦК України).
Будівництво за своєю суттю є процесом втрати будівельними
матеріалами і конструкціями своєї ідентичності. Будівельні матеріали чи конструкції, використані при зведенні об`єкта
будівництва, перестають існувати, й право власності на них припиняється
згідно зі статтею 349 ЦК України. Такі матеріали неможливо відділити від самого
об`єкта будівництва без завдання їм усім або окремим із них шкоди та зниження
їх економічної цінності. Водночас їх оборотоздатність без відділення від
об`єкта будівництва неможлива.
Економічна
цінність об`єкта незавершеного будівництва не вичерпується вартістю
використаних при його зведенні будівельних матеріалів і конструкцій, а включає
також вартість проєктування, права на земельну ділянку, вартість будівельних
робіт і платних дозвільних процедур чи інших пов`язаних послуг.
(!!!) Отже, визначення об`єкта незавершеного будівництва
винятково як сукупності будівельних матеріалів і конструкцій є неповним і
таким, що не відповідає ні природі створення такого об`єкта, ні правовим
наслідкам втрати будівельними матеріалами і конструкціями своєї ідентичності як
об`єктами цивільного обороту.
З урахуванням
викладеного Велика Палата Верховного Суду розглядає об`єкт незавершеного будівництва як річ особливого роду, щодо якої
можливе існування цивільних прав і обов`язків, яка хоча і тяжіє до
нерухомого майна за своїми фізичними властивостями, проте не є повноцінним
об`єктом нерухомості. Така річ відповідає природному критерію (наявний факт її
фізичного спорудження), проте не задовольняє юридичний критерій - відсутній
факт введення її в експлуатацію та проведення державної реєстрації речових прав
на неї.
Подібного
підходу дотримувався і Верховний Суд України в постанові від 07 вересня 2016
року у справі № 6-47цс16 до
здійсненого Великою Палатою Верховного Суду відступу від нього у постанові від
12 квітня 2023 року у справі №
511/2303/19.
Зокрема,
Верховний Суд України зазначав, що об`єкт
будівництва (об`єкт незавершеного будівництва) - це нерухома річ особливого
роду: її фізичне створення розпочато, однак не завершено. Щодо такої речі
можливе встановлення суб`єктивних майнових, а також зобов`язальних прав, у
випадках та в порядку, визначених актами цивільного законодавства.
Велика Палата
Верховного Суду також нагадує, що закон (зокрема, частина третя статті 331 ЦК
України) допускає випадки, коли за певних умов (наприклад, з метою укладення
правочину) здійснюється реєстрація права власності на об`єкт незавершеного
будівництва, що для цілей цивільного обороту перетворює його в повноцінний
об`єкт нерухомості.
Крім того, як
уже зазначалося, на рівні Закону № 1952-IV прямо передбачено, що об`єкти
незавершеного будівництва можуть бути об`єктами речових прав та включаються до
цивільного обороту у спосіб проведення їхньої державної реєстрації, що за своєю
суттю є офіційним визнанням та підтвердженням з боку держави оборотоздатності
відповідних об`єктів.
Підсумовуючи, Велика Палата Верховного Суду
висновує, що:
- нерухомими
речами треба визнавати як повністю завершені, так і не завершені будівництвом
об`єкти, право власності на які зареєстроване у встановленому порядку;
- будівельні
матеріали, вироби та конструкції, що використовуються під час будівництва, є
рухомими речами до моменту їх фізичного включення до конструкцій об`єкта
будівництва, після чого такі матеріали, вироби та конструкції втрачають свою
ідентичність;
- об`єкт
будівництва (об`єкт незавершеного будівництва), право власності на який не
зареєстровано в установленому для державної реєстрації речових прав на
нерухомість порядку, не належить ані до рухомих, ані до нерухомих речей,
постаючи як piч sui generis (свого, особливого роду). Така річ може бути
об`єктом цивільних прав і обов`язків, у тому числі речових, однак лише як річ
особливого роду.
ВИСНОВОК: Отже, об`єкт незавершеного будівництва (житловий
будинок) є об`єктом цивільних прав і річчю sui generis, а не використаними під
час його спорудження будівельними матеріали, виробами та конструкціями.
Матеріал по темі: «НЕвизнання майнових прав на об'єкт незавершеного будівництва за
попереднім договором купівлі продажу»
Теги: самострой, самобуд, самочинно збудоване майно, нерухоме майно,
визнання право власності, знесення, знесення самочинного будівництва,
перебудова, снос, снос майна, крайня міра, судова практика, Верховний суд,
Адвокат Морозов
Немає коментарів:
Дописати коментар