Стягнення «орендної плати за землю» у вигляді безпідставно збережених коштів

Адвокат Морозов (судовий захист)

Наслідки використання земельної ділянки для обслуговування нежитлової будівлі без виникнення права власності/користування та без державної реєстрації прав на землю

29 травня 2020 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду в рамках справи № 922/2843/19 (ЄДРСРУ № 89518348) досліджував питання щодо відшкодування збитків, заподіяних внаслідок неодержання доходів за час тимчасового невикористання земельної ділянки.

Суть справи: Відповідач без достатніх правових підстав використовуває земельну ділянку, яка належить до комунальної власності територіальної громади міста на якій розташована належна відповідачу нежитлова будівля, внаслідок чого зберігає кошти, не сплачуючи орендної плати за користування земельною ділянкою без укладення договору оренди землі, тим самим збільшує вартість власного майна, а Міськрада втрачає належне їй майно (кошти від орендної плати), тобто відбувається безпідставне збереження коштів у виді недоотриманої орендної плати за рахунок міськради.

Згідно зі статтею 206 ЗК України використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.

Плата за землю - це загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності (підпункт 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України (далі - ПК України) в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин).

Земельним податком є обов`язковий платіж, що справляється з власників земельних ділянок та земельних часток (паїв), а також постійних землекористувачів, а орендною платою за земельні ділянки державної і комунальної власності - обов`язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою (підпункти 14.1.72, 14.1.136 пункту 14.1 статті 14 ПК України у вказаній редакції).

(!!!) З наведеного вбачається, що чинним законодавством розмежовано поняття "земельний податок" і "орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності".

Оскільки відповідач не є власником або постійним землекористувачем спірної земельної ділянки, а тому не є суб`єктом плати за землю у формі земельного податку, при цьому, єдино можливою формою здійснення плати за землю для нього як землекористувача є орендна плата (підпункт 14.1.72 пункту 14.1 статті 14 ПК України).

Відповідно до частини 2 статті 152 ЗК України власник земельної ділянки може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. При цьому згідно з пунктом "д" частини першої статті 156 ЗК України власникам землі відшкодовуються збитки, заподіяні внаслідок неодержання доходів за час тимчасового невикористання земельної ділянки.

За змістом вказаних положень Цивільного та Земельного кодексів України відшкодування шкоди (збитків) є заходом відповідальності, зокрема, за завдану шкоду майну чи за порушення прав власника земельної ділянки.

Шкода, завдана майну юридичної особи, відшкодовується в повному обсязі особою, яка її завдала (частина 1 статті 1166 ЦК України). Підставою для відшкодування є наявність таких елементів складу цивільного правопорушення, як: шкода; протиправна поведінка її заподіювача; причинний зв`язок між шкодою та протиправною поведінкою заподіювача; вина. За відсутності хоча б одного із цих елементів цивільно-правова відповідальність не настає. Особа, яка завдала шкоду, звільняється від обов`язку її відшкодовувати, якщо доведе, що шкоди заподіяно не з її вини (частина 2 статті 1166 ЦК України).

Натомість предметом регулювання глави 83 ЦК України є відносини, що виникають у зв`язку з безпідставним отриманням чи збереженням майна і не врегульовані спеціальними інститутами цивільного права.

Відповідно до частин 1, 2 статті 1212 ЦК України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала. Положення глави 83 ЦК України застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.

Кондикційні зобов`язання виникають за наявності одночасно таких умов: набуття чи збереження майна однією особою (набувачем) за рахунок іншої (потерпілого); набуття чи збереження майна відбулося за відсутності правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала. У разі виникнення спору стосовно набуття майна або його збереження без достатніх правових підстав договірний характер спірних правовідносин унеможливлює застосування до них судом положень глави 83 ЦК України.

За змістом положень глав 82 і 83 ЦК України для деліктних зобов`язань, які виникають із заподіяння шкоди майну, характерним є, зокрема, зменшення майна потерпілого, а для кондикційних - приріст майна в набувача без достатніх правових підстав. Вина заподіювача шкоди є обов`язковим елементом настання відповідальності в деліктних зобов`язаннях. Натомість для кондикційних зобов`язань вина не має значення, оскільки важливим є факт неправомірного набуття (збереження) майна однією особою за рахунок іншої. Таким чином, обов`язок набувача повернути потерпілому безпідставно набуте (збережене) майно чи відшкодувати його вартість не є заходом відповідальності, оскільки набувач зобов`язується повернути тільки майно, яке безпідставно набув (зберігав), або вартість цього майна.

Частиною 1 статті 93 та статтею 125 ЗК України передбачено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права. Землекористувачі також зобов`язані своєчасно сплачувати орендну плату (пункт "в" частини 1 статті 96 цього Кодексу).

Таким чином, за змістом вказаних положень виникнення права власності на будинок, будівлю, споруду не є підставою для виникнення права оренди земельної ділянки, на якій вони розміщені та яка не була відведена в оренду попередньому власнику. Право оренди земельної ділянки виникає на підставі відповідного договору з моменту державної реєстрації цього права. Проте з огляду на приписи частини 2 статті 120 ЗК України не вважається правопорушенням відсутність у власника будинку, будівлі, споруди зареєстрованого права оренди на земельну ділянку, яка має іншого власника і на якій розташоване це нерухоме майно. До моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права оренди земельної ділянки, на якій розташований цей об`єкт, відносини з фактичного користування земельною ділянкою без укладеного договору оренди та недоотримання її власником доходів у вигляді орендної плати є за своїм змістом кондикційними. Фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг у себе кошти, які мав сплатити за користування нею, зобов`язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі частини 1 статті 1212 ЦК України (зазначені правові висновки викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі № 629/4628/16-ц, від 20.11.2018 у справі № 922/3412/17 та постанові Верховного Суду у складі палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 28.02.2020 у справі № 913/169/18).

Матеріал по темі: «Чи можна купити нерухомість без земельної ділянки?»

Згідно з частинами 1-4, 9 статті 791 ЗК України формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об`єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру. Формування земельних ділянок здійснюється: у порядку відведення земельних ділянок із земель державної та комунальної власності; шляхом поділу чи об`єднання раніше сформованих земельних ділянок; шляхом визначення меж земельних ділянок державної чи комунальної власності за проектами землеустрою щодо впорядкування територій населених пунктів, проектами землеустрою щодо впорядкування території для містобудівних потреб, проектами землеустрою щодо приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій; за проектами землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв). Сформовані земельні ділянки підлягають державній реєстрації у Державному земельному кадастрі. Земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера. Формування земельних ділянок (крім випадків, визначених у частинах 6-7 цієї статті) здійснюється за проектами землеустрою щодо відведення земельних ділянок. Земельна ділянка може бути об`єктом цивільних прав виключно з моменту її формування (крім випадків суборенди, сервітуту щодо частин земельних ділянок) та державної реєстрації права власності на неї.

ВАЖЛИВО: Отже, земельна ділянка є сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера та реєстрації її у Державному земельному кадастрі.

Про необхідність застосування статті 791 ЗК України та положень Закону України "Про Державний земельний кадастр" при розгляді позову про стягнення безпідставно збережених коштів у виді недоотриманої орендної плати неодноразово зазначалося Верховним Судом, зокрема у постановах від 29.01.2019 у справах № 922/3780/17 та № 922/536/18, від 11.02.2019 у справі № 922/391/18, від 12.04.2019 у справі № 922/981/18, у яких міститься висновок про те, що для вирішення спору щодо фактичного користування земельною ділянкою без укладення правовстановлюючих документів та без державної реєстрації прав на неї встановленню підлягають обставини, зокрема, чи є земельна ділянка, за фактичне користування якою міськрада просить стягнути безпідставно збережені кошти, сформованим об`єктом цивільних прав протягом усього періоду, зазначеного у позові.

Матеріал по темі: «Стягнення безпідставно збережених коштів у виді недоотриманої орендної плати»

Нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати, який в будь-якому разі не може бути меншим, ніж встановлено положеннями пункту 288.5.1 статті 288 ПК України (аналогічну правову позицію викладено у постанові Верховного Суду у складі палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 10.09.2018 у справі № 920/739/17).

Відповідно до частини 2 статті 20 та частини 3 статті 23 Закону України "Про оцінку земель" дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель. Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.

Так у постановах Верховного Суду від 12.06.2019 року  у справі №922/902/18, від 08.08.2019 року  у справі №922/1276/18, від 01.10.2019 року у справі №922/2082/18, від 16.11.2019 року  у справі №922/3607/18 зроблені висновки про те, що при стягненні безпідставно збереженого майна (коштів) у розмірі орендної плати, нарахування мають здійснюватися позивачем не самостійно - шляхом арифметичного розрахунку без проведення нормативної грошової оцінки землі - а виключно на підставі витягу з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

А тому, для вирішення спору про стягнення безпідставно збережених коштів у виді орендної плати за земельну ділянку, необхідно з`ясувати, зокрема, чи є земельна ділянка об`єктом цивільних прав, а також встановити обґрунтованість порядку та підстав нарахування орендної плати за користування земельною ділянкою.

Аналогічні правові висновки, викладені у постановах Верховного Суду  від 11.02.2019 року  у справі № 922/391/18, від 11.06.2019  року у справі № 922/551/18, від 01.10.2019 року  у справі №922/2082/18.

теги: перехід права власності на земельну ділянку, орендна плата, арендная плата, земельна ділянка, цілісність об’єкту нерухомості, припинення право власності, оренда землі, перехід користування, земельної ділянки, судова практика, Адвокат Морозов

Стягнення безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати

Адвокат Морозов (судовий захист)

Стягнення безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати повинно відбуватися виключно на підставі витягу з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель

18 березня 2020 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду в рамках справи № 917/432/19 (ЄДРСРУ № 88277598) досліджував питання щодо стягнення безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати.

Відповідно до статей 122, 123, 124 ЗК України міські ради передають земельні ділянки у власність або користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб. Надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється на підставі рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі - продажу права оренди земельної ділянки.

У разі надання земельної ділянки в оренду укладається договір оренди земельної ділянки, в якому згідно з частиною 1 статті 21 Закону України "Про оренду землі" визначається орендна плата за землю як платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.

Землекористувачі зобов`язані своєчасно сплачувати орендну плату (пункт "в" частини 1 статті 96 ЗК України).

Використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону (стаття 206 ЗК України).

За змістом статті 125 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

У даній справі предметом позову є стягнення безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати.

Матеріали справи не містять доказів належного оформлення відповідачем права користування земельною ділянкою, зокрема укладення договору оренди вказаної земельної ділянки з відповідною радою та державної реєстрації такого права.

Отже, особа користується зазначеною земельною ділянкою без достатньої правової підстави.

Відповідно до частин 1 та 2 статті 1212 ЦК України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала. Положення глави 83 ЦК України застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.

Верховний суд зазначає, що за змістом глави 15, статей 120, 125 ЗК України та з урахуванням положень статті 1212 ЦК України до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташований цей об`єкт, відносини з фактичного користування земельною ділянкою без оформленого права на цю ділянку (без укладеного договору оренди тощо) та недоотримання її власником доходів у виді орендної плати є за своїм змістом кондикційними. Аналогічний правовий висновок викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі № 629/4628/16-ц, від 20.11.2018 у справі № 922/3412/17, від 13.02.2019 у справі № 320/5877/17, у постановах Верховного Суду від 14.01.2019 у справі №912/1188/17, від 21.01.2019 у справі №902/794/17, від 04.02.2019 у справі №922/3409/17, від 12.03.2019 у справі № 916/2948/17, від 09.04.2019 у справі №922/652/18, а також у постановах Верховного Суду України від 30.11.2016 у справі № 922/1008/15, від 07.12.2016 у справі № 922/1009/15, від 12.04.2017 у справах № 922/207/15 і № 922/5468/14.

В той же час із діючих норм законодавства не вбачається можливості зазначення даних про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки в інший спосіб, ніж оформлення витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

(!!!) Тому будь-які розрахунки, зроблені за відсутності такого витягу (зокрема, на підставі базової вартості одного квадратного метра землі із застосуванням відповідних коефіцієнтів), а також доводи про необов`язковість витягу з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель для розрахунку розміру орендної плати - є необґрунтованими.

Вказаний висновок узгоджується з усталеною практикою Верховного Суду, яким неодноразово зазначалося, що при стягненні безпідставно збереженого майна (коштів) у розмірі орендної плати, нарахування мають здійснюватися позивачем не самостійно - шляхом арифметичного розрахунку без проведення нормативної грошової оцінки землі - а виключно на підставі витягу з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель (відповідні висновки містяться в постановах Верховного Суду від 12.06.2019 у справі №922/902/18, від 08.08.2019 у справі №922/1276/18, від 01.10.2019 у справі №922/2082/18, від 16.11.2019 у справі №922/3607/18).

ВИСНОВОК: Оскільки відносини з фактичного користування земельною ділянкою без укладеного договору оренди та недоотримання її власником доходів у вигляді орендної плати є за своїм змістом кондикційними, особа, як фактичний користувач земельної ділянки, що без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг у себе кошти, які мав заплатити за користування нею, зобов`язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки – відповідній раді на підставі частини 1 ста 1212 Цивільного кодексу України, однак у вартості визначеній виключно на підставі витягу з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

Матеріал по темі: «Стягнення з власника нерухомості коштів у вигляді орендної плати за землю»

ТЕГИ: перехід права власності на земельну ділянку, земельна ділянка, цілісність об’єкту нерухомості, припинення право власності, орендна плата, арендная плата, оренда землі, перехід користування, земельної ділянки, судова практика, Адвокат Морозов

Поняття «переважного права орендаря» щодо укладання договору оренди землі

Адвокат Морозов (судовий захист)

Поняття «переважного права орендаря» та спонукання до укладання додаткової угоди до договору оренди землі.

27 червня 2019 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду в рамках справи №  923/925/18 (ЄДРСРУ № 82937643) наголосив, що договір оренди землі вважатиметься поновленим лише у разі укладення додаткової угоди, про що безпосередньо зазначено у частині 8 статті 33 Закону України "Про оренду землі". При цьому відмову або зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено у суді.

Правову позицію щодо розмежування цих підстав сформульовано Верховним Судом України, зокрема у постанові від 25.02.2015 у справі № 6-219цс14, Верховним Судом у постановах від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц, від 10.09.2018 у справі № 920/739/17.

Отже, поновлення договору оренди землі в судовому порядку, у передбачений ст. 33 Закону України «Про оренду землі» спосіб, вимагає укладення додаткової угоди між сторонами як єдиної підстави продовження орендних прав і обов`язків.

Отже, належним способом захисту порушеного права у цьому випадку є позов про визнання укладеною додаткової угоди із викладенням її змісту, оскільки сама по собі вимога про визнання договору оренди землі поновленим за своєю суттю є встановленням факту, який має юридичне значення, і не може забезпечити захисту порушеного права позивача в силу імперативного припису про обов`язковість оформлення поновлення договору оренди саме шляхом укладення додаткової угоди, що, власне, і може бути предметом розгляду в суді.

Аналогічну правову позицію викладено у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 10.09.2018 у справі № 920/739/17, від 15.01.2019 у справі № 922/1464/18, від 12.06.2019 року у справі № 910/11518/18 та ін.

ВАЖЛИВО: Неправильно обраний спосіб захисту зумовлює прийняття рішення про відмову у задоволенні позову, незалежно від інших встановлених судом обставин.

Аналогічна правова позиція щодо належного способу захисту права орендаря на поновлення договору оренди за статтею 33 Закону України "Про оренду землі" викладена в постановах Верховного Суду від 12.06.2019 року у справі № 910/11518/18, 11.04.2019 у справі №903/847/17, від 04.04.2019 у справі №905/174/18, від 19.03.2019 у справі №908/1805/17, від 19.03.2019 у справі №908/2484/17, від 06.03.2019 у справі №916/600/18, від 20.02.2019 у справі №915/1401/17, від 13.02.2019 у справі №911/3225/17, від 16.01.2019 у справі №908/127/17, від 15.01.2019 у справі №922/1464/18, від 11.12.2018 у справі №921/43/18, від 06.12.2018 у справі №908/1634/17, від 06.12.2018 у справі №915/456/17, від 11.09.2018 у справі №911/1170/17.

В той же час, реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі, передбачена положеннями Закону України «Про оренду землі», відбувається за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін (рішення Верховного Суду у справі № 312/265/17, №  625/166/18).

Однак, 15 липня 2019 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду в рамках справи № 911/2439/18 (ЄДРСРУ № 83059425) вже конкретизував викладене вище: «частина третя статті 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»  поняття переважного права орендаря означає надання йому переваги орендодавцем у разі наявності пропозицій інших господарюючих суб`єктів, що містять умови, рівні з умовами особи, яка наділена переважним правом. При цьому для набуття переважного права на укладення договору на новий термін недостатнім є належне виконання орендарем своїх обов`язків за попереднім договором оренди, оскільки іншими передумовами для реалізації такого права законодавство чітко визначає необхідність досягнення сторонами домовленості щодо умов нового договору та рівність умов (пропозицій) особи, яка наділена переважним правом, з умовами (пропозиціями) іншого претендента на оренду, для чого «орендарю необхідно вчинити певні активні дії для досягнення такої домовленості»».

ВИСНОВОК: Підсумовуючи зазначене вбачається, що для набуття переважного права на укладення договору оренди землі на новий термін недостатнім є належне виконання орендарем своїх обов`язків за попереднім договором оренди… необхідні також «активні дії для досягнення такої домовленості», а відмову та/або зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі необхідно оскаржувати у суді.

Матеріал по темі: «Переважне права на поновлення договору оренди землі добросовісним орендарем»

Теги: переважне право, поновлення договору оренди землі, добросовісний орендар, мовчазна згода, пролонгація договору оренди, користування земельною ділянкою, орендна плата, судова практика, Адвокат Морозов

Мовчазна згода орендодавця на пролонгацію договору оренди землі

Адвокат Морозов (судовий захист)

Поновлення договору оренди землі на новий строк за принципом «мовчазної згоди».

20 березня 2019 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду в рамках справи № 908/2460/17 (ЄДРСРУ № 80632864) досліджував питання мовчазної згоди на пролонгацію договору оренди землі.

У ст. 33 Закону України "Про оренду землі" регламентовано поновлення договору оренди землі на новий строк як у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами (ч.ч. 1- 5 цієї норми), так і у випадку, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди (ч. 6 цієї норми).

Аналіз наведених норм матеріального права дає підстави для висновку, що для застосування положень ч. 1 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належним чином виконує свої обов'язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення із проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (ч. 5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі").

(!!!) Підставою позовних вимог у даній справі позивач визначив ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", посилаючись на те, що продовжує користуватись  відповідною земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, а протягом одного місяця після його закінчення відповідач не надав заперечень стосовно поновлення цього договору.

Частиною 6 ст. 33 зазначеного Закону врегульовано пролонгацію договору на той самий строк і на тих самих умовах, що були передбачені договором, за наявності такого фактичного складу: користування орендарем земельною ділянкою після закінчення строку оренди і відсутність протягом одного місяця заперечення орендодавця проти такого користування (що можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на пролонгацію договору).

Аналогічна правова позиція висловлена 21.02.2018 р. Верховним Судом у складі колегії суддів палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду в рамках справи № 917/772/17 (ЄДРСРУ № 72448843).

ВАЖЛИВО: При цьому необхідно звернути увагу, що повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", не вимагається. Суть поновлення договору оренди згідно з цією частиною статті саме і полягає у тому, що орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку оренди, а орендодавець, відповідно, не заперечує у поновленні договору, зокрема у зв'язку з належним виконанням договору оренди землі.

Як зазначив Верховний суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 20 вересня 2018 року у справі № 384/648/17-ц, провадження № 61-13391св18 (ЄДРСРУ № 76715496) пролонгація договору оренди можлива лише за мовчазної згоди власника землі (орендодавця), а при висловленні орендодавцем заперечень щодо пролонгації договору оренди землі такий договір не може вважатись поновленим. 

У подальшому, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення дії договору оренди і орендодавець не надав заперечень стосовно поновлення цього договору протягом одного місяця після його закінчення, орендар має право звернутися із вимогою про визнання укладеною угоди про поновлення договору на тих самих умовах і на той самий строк. Орендодавець, у свою чергу, в будь-який час до укладення додаткової угоди стосовно поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах може звернутися із вимогою про звільнення земельної ділянки. Тобто договір оренди землі вважатиметься поновленим лише у разі укладення додаткової угоди, про що безпосередньо зазначено у частині     8 статті 33 Закону України "Про оренду землі". При цьому відмову або зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено у суді.

Окрім цього, поновлення договору оренди за частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" відбувається автоматично на тих же умовах, за фактом настання обставин, наведених у даній статті, а тому формальне не надсилання орендарем проекту додаткової угоди не може бути підставою для відмови в поновленні договору оренди з зазначених вище підстав (Постанова Верховного суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 30 січня 2019 року по справі № 918/518/17 (ЄДРСРУ № 79545415).

Щодо прав та обов'язків орендодавця слід акцентувати, що орендодавець має право заперечити стосовно поновлення згідно із ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", і таке заперечення має бути заявлено саме протягом одного місяця після закінчення дії договору оренди землі.

Аналогічна правова позиція щодо застосування ст. 33 Закону України "Про оренду землі" наведена Верховним Судом у постановах від 10.09.2018 у справі №   920/739/17 та від 29.11.2018 у справах № 920/752/17, № 920/737/17, № 920/747/17, №   920/751/17, № 920/746/17, № 920/744/17, № 920/748/17, №   920/749/17.

Теги: переважне право, поновлення договору оренди землі, добросовісний орендар, мовчазна згода, пролонгація договору оренди, користування земельною ділянкою, орендна плата, судова практика, Адвокат Морозов

(НЕ) звільнення спрощенця від сплати земельного податку

Адвокат Морозов (судовий захист)

Звільнення, не звільнення спрощенця від сплати земельного податку … судова рулетка???

15 лютого 2019 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду в рамках справи № 826/9948/16, адміністративне провадження №К/9901/42287/18 (ЄДРСРУ № 79846292) в черговий раз досліджував питання щодо звільнення спрощенця від сплати земельного податку.

На думку суду платник податків  не звільнений від сплати земельного податку, оскільки, будучи суб'єктом господарювання на спрощеній системі оподаткування, фактично використовує в господарській діяльності належні йому нежилі приміщення (будівлі), а не земельні ділянки ...

У відповідності до статті 206 Земельного кодексу України (в редакції, чинній на час виникнення спірних відносин; далі - ЗК України) використання землі в Україні є платним. Об'єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.

За змістом підпункту 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 ПК України (у редакції, чинній на час виникнення спірних відносин) плата за землю - обов'язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності.

Як визначено підпунктами 14.1.72 і 14.1.73 пункту 14.1 статті 14 ПК України, земельним податком визнається обов'язковий платіж, що справляється з власників земельних ділянок та земельних часток (паїв), а також постійних землекористувачів. Землекористувачами можуть бути юридичні та фізичні особи (резиденти і нерезиденти), яким відповідно до закону надані у користування земельні ділянки державної та комунальної власності, у тому числі на умовах оренди.

Згідно підпункту 16.1.4 пункту 16.1 статті 16 ПК України платник податків зобов'язаний сплачувати податки та збори в строки та у розмірах, установлених цим Кодексом та законами з питань митної справи.

Відповідно до підпунктів 269.1.1 і 269.1.2 пункту 269.1 статті 269 ПК України платниками земельного податку є власники земельних ділянок, земельних часток (паїв) та землекористувачі.

Згідно з підпунктом 270.1.1 пункту 270.1 статті 270 ПК України об'єктами оподаткування є земельні ділянки, які перебувають у власності або користуванні.

Відповідно до пункту 286.1 статті 286 ПК України підставою для нарахування земельного податку є дані державного земельного кадастру.

За пунктом 287.7 статті 287 ПК України у разі надання в оренду земельних ділянок (у межах населених пунктів), окремих будівель (споруд) або їх частин власниками та землекористувачами, податок за площі, що надаються в оренду, обчислюється з дати укладення договору оренди земельної ділянки або з дати укладення договору оренди будівель (їх частин).

Згідно з пунктом 287.8 цієї ж статті власник нежилого приміщення (його частини) у багатоквартирному жилому будинку сплачує до бюджету податок за площі під такими приміщеннями (їх частинами) з урахуванням пропорційної частки прибудинкової території з дати державної реєстрації права власності на нерухоме майно.

У частинах першій та другій статті 120 ЗК України встановлено, що у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

За статтями 125 і 126 цього Кодексу право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав, яка оформляється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Аналогічним чином перехід права власності на земельну ділянку до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, унормовують положення статті 377 Цивільного кодексу України.

(!!!) Тобто власник нежилого приміщення у багатоквартирному жилому будинку сплачує до бюджету податок за площі під такими приміщеннями з урахуванням пропорційної частки прибудинкової території з дати державної реєстрації права власності на нерухоме майно. Фізична особа - власник нежилого приміщення у багатоквартирному жилому будинку є платником земельного податку з дати державної реєстрації права власності на нерухоме майно.

Відповідно до пункту 291.3 статті 291 ПК України юридична особа чи фізична особа - підприємець може самостійно обрати спрощену систему оподаткування, якщо така особа відповідає вимогам, встановленим цією главою, та реєструється платником єдиного податку в порядку, визначеному цією главою.

За пунктом 291.2 статті 291 ПК України спрощена система оподаткування, обліку та звітності полягає в запровадженні особливого механізму справляння податків і зборів, що встановлює заміну сплати окремих податків і зборів, встановлених пунктом 297.1 статті 297 цього Кодексу, на сплату єдиного податку в порядку та на умовах, визначених цією главою, з одночасним веденням спрощеного обліку та звітності.

У пункті 269.2 статті 269 ПК України також передбачено, що суб'єкти господарювання, які застосовують спрощену систему оподаткування, обліку та звітності, сплачують земельний податок в особливому порядку, передбаченому главою 1 розділу XIV цього Кодексу (за спрощеною системою оподаткування, обліку та звітності).

За підпунктом 4 пункту 297.1 статті 297 ПК України платники єдиного податку звільняються від обов'язку нарахування, сплати та подання податкової звітності із податку на майно (в частині земельного податку), крім земельного податку за земельні ділянки, що не використовуються платниками єдиного податку першої - третьої груп для провадження господарської діяльності та платниками єдиного податку четвертої групи для ведення сільськогосподарського товаровиробництва.

У значенні наведених норм права спрощена система оподаткування не звільняє суб'єкта господарювання від виконання податкових зобов'язань зі сплати податків, встановлених у пункті 297.1 частини 297 ПК України, а запроваджує інші умови, порядок та механізм їх сплати, а також встановлює можливість відновлення їх сплати на загальних підставах у разі недотримання умов оподаткування за спрощеною системою.

(!!!) Умовою несплати земельного податку за зазначеною системою оподаткування є те, що суб'єкт господарювання, який є власником чи користувачем земельної ділянки, використовує цю землю для проведення господарської діяльності. Можливість звільнення від сплати цього податку за інших умов, наприклад, коли окремо надається в найм будівля, її частина чи нежиле приміщення без земельної ділянки, на якій розміщена перелічена нерухомість, не встановлена.

Тобто у розумінні положень підпунктів 14.1.72, 14.1.73 пункту 14.1 статті 14, підпунктів 269.1.1, 269.1.2 пункту 269.1, пункту 269.2 статті 269, підпунктів 270.1.1, 270.1.2 пункту 270.1 статті 270, пункту 291.2 статті 291, підпункту 4 пункту 297.1 статті 297 ПК України платником земельного податку є власник земельної ділянки або землекористувач, якими може бути фізична чи юридична особа. Обов'язок сплати цього податку для його платника виникає з моменту набуття (переходу) в установленому законом порядку права власності на земельну ділянку чи права користування нею і триває до моменту припинення (переходу) цього права.

Правове відношення між власністю на земельну ділянку чи користування нею та обов'язком сплати земельного податку не припиняється у разі набуття власником чи користувачем земельної ділянки статусу суб'єкта господарювання та обрання ним виду економічної діяльності і системи оподаткування, які не передбачають використання земельної ділянки в господарській діяльності. Тобто з набуттям ознак (якості) суб'єкта господарювання фізична особа, яка ним стала, не перестає бути власником чи користувачем земельної ділянки і не звільняється від обов'язку сплати земельного податку.

Надання в найм (оренду) нежилого приміщення не означає, що механічно (автоматично) разом з майном наймачу передається й обов'язок сплати податку за земельну ділянку, на якій воно розташоване.

Аналогічна правова позиція щодо застосування зазначених норм матеріального права була висловлена Верховним Судом України у постанові від 24 листопада 2015 року (справа №21-2352а15), а також Верховним Судом у постановах від 13, 19 та 26 червня 2018 року (справи №№ 826/14615/16, 814/3427/13-а та 826/10930/13-а відповідно).

Також у платника податку наявне право передачі орендованої земельної ділянки у суборенду, однак наявний і обов'язок, визначений податковим законодавством, щодо сплати земельного податку у формі орендної плати, без делегування такого фактичному користувачу земельної ділянки, у разі передачі її в суборенду (12 лютого 2019 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду в рамках справи № 822/3241/15, адміністративне провадження №К/9901/19171/18 (ЄДРСРУ № 79758909 )).

P.s. Разом з тим, 13 березня 2018 року по справі № 815/2146/17, адміністративне провадження №К/9901/1698/17 (ЄДРСРУ №72745329) та  26 червня 2018 року в рамках справи № 826/18899/16, адміністративне провадження № К/9901/49214/18 (ЄДРСРУ № 74989031)  Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду зробив протилежний висновок та назвав умови коли пільга повинна бути застосована…

Детальніше: «Звільнення спрощенця від сплати земельного податку: умови та судова практика»

Теги: земельний податок, орендна плата, пільги, звільнення від сплати земельного податку,  статус платника єдиного податку третьої групи, спрощене оподаткування, використання майна у господарській діяльності, судова практика, Верховний суд, Адвокат Морозов

Момент виникнення обов'язку зі сплати земельного податку

Адвокат Морозов (судовий захист)

Обов'язок зі сплати земельного податку виникає у користувача з дати державної реєстрації права власності на нерухоме майно.

27 лютого 2018 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду в контексті справи № 826/14191/16, адміністративне провадження №К/9901/4709/17 (ЄДРСРУ № 72486794) досліджував питання щодо виникнення моменту плати за землю у складі податку на майно.

За змістом підпункту 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України плата за землю є обов'язковим платежем у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності.

Відповідно до підпункту 16.1.4 пункту 16.1 статті 16 Податкового кодексу України платник податків зобов'язаний сплачувати податки та збори в строки та у розмірах, установлених цим Кодексом.

Відповідно до підпункту 269.1.1 пункту 269.1 статті 269 Податкового кодексу України платниками податку є власники земельних ділянок, земельних часток (паїв). А в силу вимог підпункту 270.1.1 пункту 270.1 статті 270 Податкового кодексу України об'єктами оподаткування є земельні ділянки, які перебувають у власності або користуванні.

ВАЖЛИВО: Таким чином, обов'язок платника податку сплачувати плату за землю виникає у власників та землекористувачів з дня виникнення права власності або користування земельною ділянкою.

Згідно зі статтею 125 Земельного кодексу України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Права власності та користування земельною ділянкою оформлюються відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Питання переходу права власності на земельну ділянку у разі набуття права на житловий будинок, будівлю, споруду, що розміщені на ній, регулюються статтею 120 Земельного кодексу України і статтею 377 Цивільного кодексу України.

(!!!) Цими нормами чітко встановлено, що до особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності або право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені.

За правилами пункту 286.1 статті 286 Податкового кодексу України підставою для нарахування земельного податку є дані державного земельного кадастру.

При цьому власник нежилого приміщення (його частини) у багатоквартирному жилому будинку сплачує до бюджету податок за площі під такими приміщеннями (їх частинами) з урахуванням пропорційної частки прибудинкової території з дати державної реєстрації права власності на нерухоме майно (пункт 287.8 статті 287 Податкового кодексу України).

Тобто, фізична особа-власник нежилого приміщення (його частини) у багатоквартирному жилому будинку є платником земельного податку з дати державної реєстрації права власності на нерухоме майно.

У справі, яка розглядається, суди встановили, що позивач є власником нежитлового приміщення, за земельну ділянку під яким податковий орган оспорюваним податковим повідомленням-рішенням нарахував земельний податок. При цьому в силу вимог статей 182, 334 Цивільного кодексу України право власності на нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації.

ВИСНОВОК: Отже, незважаючи на те, що позивач не зареєстрував право власності чи користування земельною ділянкою під належними йому на праві власності нежитловими приміщеннями, виходячи із принципу пріоритетності норм Податкового кодексу України над нормами інших актів у разі їх суперечності, який закріплений у пункті 5.2 статті 5 Податкового кодексу України, обов'язок зі сплати земельного податку виник у позивача з дати державної реєстрації права власності на нерухоме майно.

P.s. В той же час, приписи пункту 286.1 статті 286 Податкового кодексу України визначають, що підставою для нарахування земельного податку є дані державного земельного кадастру. Центральні органи виконавчої влади, що реалізують державну політику у сфері земельних відносин та у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно щомісяця, але не пізніше 10 числа наступного місяця, а також за запитом відповідного контролюючого органу за місцезнаходженням земельної ділянки подають інформацію, необхідну для обчислення і справляння плати за землю, у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

Суд звертає увагу на те, що центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин є Державна служба України з питань геодезії, картографії та кадастру (Держгеокадастр), відповідно до п. 1 Положення про зазначений орган, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 14 січня 2015 року №15.

Однак, податковим органом для обчислення використано інформацію Головного управління земельних ресурсів Київської міської державної адміністрації, який не є центральним органом виконавчої влади…))

Теги: земельний податок, орендна плата, земельні відносини, грошова оцінка землі, державна реєстрація, право власності, арендная плата, судова практика, Адвокат Морозов