Систематична несплата орендної плати за землю та перерахунок її розміру

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Ознаки систематичної несплати орендної плати за землю та перерахунок її розміру при стягнені в судовому порядку

06 грудня 2024 року Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи № 531/1882/22, провадження № 61-7533св24 (ЄДРСРУ № 123567815) досліджував питання щодо ознак систематичної несплати орендної плати за землю та перерахунок її розміру при стягнені в судовому порядку.

Відповідно до статті 526 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) зобов`язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких вимог та умов - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно із статтею 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Відповідно до частин першої та другої статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Статтею 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, іншими нормативно - правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до статті 15 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній на момент укладання договору, істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.

Згідно з положеннями статей 21, 22 зазначеної редакції Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Орендна плата справляється у грошовій формі. За згодою сторін розрахунки щодо орендної плати за землю можуть здійснюватися у натуральній формі. Розрахунок у натуральній формі має відповідати грошовому еквіваленту вартості товарів за ринковими цінами на дату внесення орендної плати. Розрахунки щодо орендної плати за земельні ділянки, що перебувають у державній і комунальній власності, здійснюються виключно у грошовій формі.

Відповідно до частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній на момент укладання договору, на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

(!!!) У разі розірвання договору оренди землі з ініціативи орендаря орендодавець має право на отримання орендної плати на землях сільськогосподарського призначення за шість місяців, а на землях несільськогосподарського призначення - за рік, якщо протягом зазначеного періоду не надійшло пропозицій від інших осіб на укладення договору оренди цієї ж земельної ділянки на тих самих умовах, за винятком випадків, коли розірвання договору було обумовлено невиконанням або неналежним виконанням орендодавцем договірних зобов`язань.

У разі розірвання договору оренди землі за погодженням сторін кожна сторона має право вимагати в іншої сторони відшкодування понесених збитків відповідно до закону.

Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.

Пункт «д» частини першої статті 141 ЗК України передбачає, що підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.

Тлумачення наведених норм права дає підстави для висновку, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме систематична несплата орендної плати.

Зазначені положення закону вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди.

До аналогічних висновків дійшов Верховний Суду у постанові Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 (провадження № 61-41932сво18), Верховний Суд у постанові від 20 листопада 2023 року у справі № 499/793/21 (провадження № 61-8740св23), від 15 листопада 2024 року у справі № 933/602/23 (провадження № 61-9317св24).

Відповідно до пунктів 289.1, 289.2 статті 289 ПК України для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.

Для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок, у тому числі право на які фізичні особи мають як власники земельних часток (паїв), з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства.

Центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, здійснює управління у сфері оцінки земель та земельних ділянок.

Центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, за індексом споживчих цін за попередній рік щороку розраховує величину коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель (Кі), на який індексується нормативна грошова оцінка земель і земельних ділянок, у тому числі право на які фізичні особи мають як власники земельних часток (паїв), на 1 січня поточного року, що визначається за формулою:

Кi = І:100,

де І - індекс споживчих цін за попередній рік.

У разі якщо індекс споживчих цін перевищує 115 відсотків, такий індекс застосовується із значенням 115.

Коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель застосовується кумулятивно залежно від дати проведення нормативної грошової оцінки земель, зазначеної в технічній документації з нормативної грошової оцінки земель та земельних ділянок.

Згідно з підпунктом 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 ПК України розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу: не може бути меншою за розмір земельного податку: для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, - у розмірі не більше 3 відсотків їх нормативної грошової оцінки.

Відповідно до статей 1, 2 Закону України «Про індексацію грошових доходів населення» індекс споживчих цін - показник, що характеризує динаміку загального рівня цін на товари та послуги, які купує населення для невиробничого споживання. Індексації підлягають грошові доходи громадян, одержані ними в гривнях на території України і які не мають разового характеру: пенсії; стипендії; оплата праці (грошове забезпечення); суми виплат, що здійснюються відповідно до законодавства про загальнообов`язкове державне соціальне страхування; суми відшкодування шкоди, заподіяної працівникові каліцтвом або іншим ушкодженням здоров`я, а також суми, що виплачуються особам, які мають право на відшкодування шкоди в разі втрати годувальника; розмір аліментів, визначений судом у твердій грошовій сумі. Кабінет Міністрів України може встановлювати інші об`єкти індексації, що не передбачені частиною першою цієї статті.

Положеннями пункту 2 частини першої статті 13, частини першої статті 15 Закону України «Про оцінку земель» визначено, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності. Підставою для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.

Згідно з пунктом 3 частини першої статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотною умовою договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення, перегляду та відповідальності за її несплату.

Таким чином, нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.

В свою чергу, 05 червня 2024 року Велика Палата Верховного Суду в рамках справи № 914/2848/22, провадження № 12-66гс23 (ЄДРСРУ № 120396090) вказала, що застосування у сукупності статей 5, 13 Закону України «Про оцінку земель», статті 21 Закону України «Про оренду землі», пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України, викладений у постанові від 09.11.2021 у справі № 635/4233/19, про те, що зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.

ВИСНОВОК: Отже, орендар зобов`язаний самостійно за наявності відомостей про нормативну грошову оцінку землі перераховувати розмір орендної плати.

До подібних висновків дійшов Верховний Суд у постановах від 10 квітня 2019 року у справі № 732/1705/16-ц (провадження № 61-29685св18), від 03 лютого 2021 року у справі № 618/1078/19-ц (провадження № 61-12935св20), від 12 квітня 2023 року у справі № 175/642/19 (провадження № 61-3451св22).

 

 

 

Матеріал по темі: «Зміна нормативної грошової оцінки землі = перегляду розміру орендної плати»
 

 

 

 

Теги: орендна плата за землю, граничний розмір, сума орендної плати, нормативно – грошова оцінка землі, припинення права користування земельною ділянкою, строк, договір оренди землі, земельна ділянка, податок, контролюючий орган, судова практика, Адвокат Морозов

Розрахунок орендної плати за землі приватної власності, які здані в оренду

Адвокат Морозов (судовий захист)

Особливості розрахунку орендної плати за землі приватної власності, які здані в оренду

18 вересня 2019 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду в рамках справи № 808/3982/15, адміністративне провадження №К/9901/19350/18 (ЄДРСРУ № 84335096) досліджував питання особливостей розрахунку орендної плати за землі приватної власності, які здані в оренду.

Законодавством з питань оренди землі встановлено обов`язок орендаря земельної ділянки сплачувати орендну плату власнику земельної ділянки та у відповідності до норм Податкового кодексу України утримувати податок з такої плати як податковий агент.

Правила нарахування орендної плати за землю, як різновид земельного податку, що встановлений Податковим кодексом України, стосуються оренди земельних ділянок державної та комунальної власності.

Аналогічний правовий висновок щодо застосування зазначених вище норм матеріального права у спорах цієї категорії, міститься, зокрема, у постановах Верховного Суду від 19.02.2019 (справа № 825/3698/13-а), 13.02.2019 (справа № 357/18135/15-ц).

Матеріал по темі: «Чи є податкова заборгованість з орендної плати за землю підставою для розірвання договору оренди землі?»

Так, п. 274.1 ст. 274 ПК України ставка податку за земельні ділянки, нормативну грошову оцінку яких проведено, встановлюється у розмірі не більше 3 відсотків від їх нормативної грошової оцінки, для земель загального користування - не більше 1 відсотка від їх нормативної грошової оцінки, а для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 1 відсотка від їх нормативної грошової оцінки, а для лісових земель - не більше 0,1 відсотка від їх нормативної грошової оцінки.

В свою чергу, п. 277.1 ст. 277 ПК України передбачає, що ставка податку за земельні ділянки, нормативну грошову оцінку яких не проведено, розташовані за межами населених пунктів або в межах населених пунктів, встановлюється у розмірі не більше 5 відсотків від нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Автономній Республіці Крим або по області, а для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 5 відсотків від нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Автономній Республіці Крим або по області, а для лісових земель - не більше 0,1 відсотка від нормативної грошової оцінки площі ріллі по Автономній Республіці Крим або по області.

Підпунктом 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 зазначеного Кодексу встановлено, що розмір орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою: для земель сільськогосподарського призначення - розміру земельного податку, що встановлюється розділом XIII ПК України; для інших категорій земель - трикратного розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом, та не може перевищувати, зокрема, для інших земельних ділянок, наданих в оренду, 12 % нормативної грошової оцінки (підпункт 288.5.2 зазначеного пункту).

Законом України "Про запобігання фінансової катастрофи та створення передумов для економічного зростання в Україні" від 27.03.2014 №1166-VII, який набрав чинності 01.04.2014, підпункт 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 Податкового кодексу України викладено в такій редакції: розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою 3 відсотків нормативної грошової оцінки.

Тобто, законодавець визначив нижню граничну межу річної суми платежу по орендній платі за земельні ділянки незалежно від того, чи збігається її розмір із визначеним у договорі.

Відповідно до підпункту 16.1.4 пункту 16.1 статті 16 ПК України платник податків зобов`язаний сплачувати податки та збори в строки та у розмірах, установлених цим Кодексом та законами з питань митної справи.

Таким чином, з набранням чинності ПК України річний розмір орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, який підлягає перерахуванню до бюджету, має відповідати вимогам підпункту 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 цього Кодексу (з урахуванням внесених до нього змін Законом України від 27.03.2014 №1166-VII) та є підставою для перегляду встановленого розміру орендної плати.

Виходячи із принципу пріоритетності норм ПК України над нормами інших актів у разі їх суперечності, який закріплений у пункті 5.2 статті 5 ПК України, до моменту внесення до такого договору відповідних змін розмір орендної плати в будь-якому разі не може бути меншим, ніж встановлений підпунктом 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 цього Кодексу, враховуючи при цьому положення частини першої статті 58 Конституції України, згідно якої дію нормативно-правового акта в часі треба розуміти так, що вона починається з моменту набрання цим актом чинності і припиняється з втратою ним чинності, тобто до події, факту застосовується той закон або інший нормативно-правовий акт, під час дії якого вони настали або мали місце.

Аналогічна правова позиція щодо застосування зазначених норм матеріального права вже була висловлена колегією суддів Судової палати в адміністративних справах Верховного Суду України, зокрема, у постановах від 02.12.2014 (справа №21-274а14), 07.04.2015 (справа №21-117а15), 14.04.2015 (справа №21-165а15), 24.04.2015 (справа №131а15), 14.03.2017 (справа №21-2246а16), також Верховним Судом у постановах від 24 січня 2018 року (справа № 817/206/15), від 07 березня 2018 року (справа № 813/6875/14), від 29 серпня 2018 року (справа № 804/1866/16), від 20 листопада 2018 року (справа №813/269/18) від 28 березня 2019 року (справа № 814/1834/16).

Матеріал по темі: «Законодавчо закріплений мінімальний розмір орендної плати за землю»

 У спірних же правовідносинах земельні ділянки, які орендує позивач, не належать до земель державної або комунальної власності, укладені з фізичними особами договори є цивільно-правовими, а отже, цим правочинам притаманні такі ознаки, як свобода договору, обов`язковість його виконання сторонами тощо.

Зміна розміру орендної плати повинна здійснюватись шляхом внесення відповідних змін до договорів оренди землі сторонами цих договорів.

Розмір орендної плати за землю приватної власності встановлюється у договорі оренди, з врахуванням приписів законодавства з питань оренди землі, який, згідно норм Податкового кодексу України, є об`єктом оподаткування податком на доходи фізичних осіб.

ВИСНОВОК: Розмір орендної плати встановлюється саме в договорі оренди, який і підставою для нарахування орендної плати з якої позивач, як податковий агент, і повинен утримувати податок з доходів фізичних осіб та перераховувати такий до бюджету.

Контролюючий орган не наділений правом самостійно розраховувати орендну плату за землі приватної власності, які здані в оренду.

Матеріал по темі: «Стягнення з власника нерухомості коштів у вигляді орендної плати за землю»

Теги: орендна плата за землю, граничний розмір, сума орендної плати, нормативно – грошова оцінка землі, припинення права користування земельною ділянкою, строк, договір оренди землі, земельна ділянка, податок, контролюючий орган, судова практика, Адвокат Морозов

Момент виникнення обов'язку зі сплати земельного податку

Адвокат Морозов (судовий захист)

Обов'язок зі сплати земельного податку виникає у користувача з дати державної реєстрації права власності на нерухоме майно.

27 лютого 2018 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду в контексті справи № 826/14191/16, адміністративне провадження №К/9901/4709/17 (ЄДРСРУ № 72486794) досліджував питання щодо виникнення моменту плати за землю у складі податку на майно.

За змістом підпункту 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України плата за землю є обов'язковим платежем у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності.

Відповідно до підпункту 16.1.4 пункту 16.1 статті 16 Податкового кодексу України платник податків зобов'язаний сплачувати податки та збори в строки та у розмірах, установлених цим Кодексом.

Відповідно до підпункту 269.1.1 пункту 269.1 статті 269 Податкового кодексу України платниками податку є власники земельних ділянок, земельних часток (паїв). А в силу вимог підпункту 270.1.1 пункту 270.1 статті 270 Податкового кодексу України об'єктами оподаткування є земельні ділянки, які перебувають у власності або користуванні.

ВАЖЛИВО: Таким чином, обов'язок платника податку сплачувати плату за землю виникає у власників та землекористувачів з дня виникнення права власності або користування земельною ділянкою.

Згідно зі статтею 125 Земельного кодексу України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Права власності та користування земельною ділянкою оформлюються відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Питання переходу права власності на земельну ділянку у разі набуття права на житловий будинок, будівлю, споруду, що розміщені на ній, регулюються статтею 120 Земельного кодексу України і статтею 377 Цивільного кодексу України.

(!!!) Цими нормами чітко встановлено, що до особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності або право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені.

За правилами пункту 286.1 статті 286 Податкового кодексу України підставою для нарахування земельного податку є дані державного земельного кадастру.

При цьому власник нежилого приміщення (його частини) у багатоквартирному жилому будинку сплачує до бюджету податок за площі під такими приміщеннями (їх частинами) з урахуванням пропорційної частки прибудинкової території з дати державної реєстрації права власності на нерухоме майно (пункт 287.8 статті 287 Податкового кодексу України).

Тобто, фізична особа-власник нежилого приміщення (його частини) у багатоквартирному жилому будинку є платником земельного податку з дати державної реєстрації права власності на нерухоме майно.

У справі, яка розглядається, суди встановили, що позивач є власником нежитлового приміщення, за земельну ділянку під яким податковий орган оспорюваним податковим повідомленням-рішенням нарахував земельний податок. При цьому в силу вимог статей 182, 334 Цивільного кодексу України право власності на нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації.

ВИСНОВОК: Отже, незважаючи на те, що позивач не зареєстрував право власності чи користування земельною ділянкою під належними йому на праві власності нежитловими приміщеннями, виходячи із принципу пріоритетності норм Податкового кодексу України над нормами інших актів у разі їх суперечності, який закріплений у пункті 5.2 статті 5 Податкового кодексу України, обов'язок зі сплати земельного податку виник у позивача з дати державної реєстрації права власності на нерухоме майно.

P.s. В той же час, приписи пункту 286.1 статті 286 Податкового кодексу України визначають, що підставою для нарахування земельного податку є дані державного земельного кадастру. Центральні органи виконавчої влади, що реалізують державну політику у сфері земельних відносин та у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно щомісяця, але не пізніше 10 числа наступного місяця, а також за запитом відповідного контролюючого органу за місцезнаходженням земельної ділянки подають інформацію, необхідну для обчислення і справляння плати за землю, у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

Суд звертає увагу на те, що центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин є Державна служба України з питань геодезії, картографії та кадастру (Держгеокадастр), відповідно до п. 1 Положення про зазначений орган, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 14 січня 2015 року №15.

Однак, податковим органом для обчислення використано інформацію Головного управління земельних ресурсів Київської міської державної адміністрації, який не є центральним органом виконавчої влади…))

Теги: земельний податок, орендна плата, земельні відносини, грошова оцінка землі, державна реєстрація, право власності, арендная плата, судова практика, Адвокат Морозов