Визначення моменту, з якого фіксується розмір пайової участі замовника будівництва

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Визначення моменту, з якого фіксується розмір пайової участі замовника будівництва, що підлягає сплаті (на момент початку будівництва або на момент введення об`єкта в експлуатацію)

02 жовтня 2026 року Верховний Суд у складі суддів об`єднаної палати Касаційного господарського суду в рамках справи № 922/2047/25 (ЄДРСРУ № 140501829) досліджував питання щодо визначення розміру пайової участі замовника будівництва у розвитку інфраструктури населеного пункту.

Відповідно до статті 1 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" від 17.02.2011 № 3038-VI (далі - Закон № 3038-VI) замовником будівництва визначається фізична або юридична особа, яка має намір забудови території (однієї чи декількох земельних ділянок) і подала в установленому законодавством порядку відповідну заяву.

Частиною першою статті 2 цього Закону визначено, що плануванням і забудовою територій є діяльність державних органів, органів місцевого самоврядування, юридичних та фізичних осіб, яка передбачає, зокрема, розроблення містобудівної та проектної документації, будівництво об`єктів; реконструкцію існуючої забудови та територій; створення та розвиток інженерно-транспортної інфраструктури.

(!) До 01.01.2020 відносини щодо участі замовника будівництва у створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту регулювалися приписами статті 40 Закону № 3038-VI та передбачали:

- встановлення органами місцевого самоврядування відповідно до цього Закону порядку залучення, розрахунку розміру і використання коштів пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту (частина перша);

- обов`язок замовника, який має намір щодо забудови земельної ділянки у відповідному населеному пункті, взяти участь у створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту, крім випадків, передбачених частиною четвертою цієї статті (частина друга);

- перерахування замовником до прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію до відповідного місцевого бюджету коштів для створення і розвитку зазначеної інфраструктури, в чому і полягала пайова участь у розвитку інфраструктури населеного пункту (частина третя);

- визначення величини пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту у договорі, укладеному з органом місцевого самоврядування (відповідно до встановленого органом місцевого самоврядування розміру пайової участі у розвитку інфраструктури), з урахуванням загальної кошторисної вартості будівництва об`єкта, визначеної згідно з будівельними нормами, державними стандартами і правилами (частина п`ята);

- встановлення органом місцевого самоврядування для замовника розміру пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту, який не може перевищувати граничний розмір пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту (який з урахуванням інших передбачених законом відрахувань не може перевищувати: 1) 10 відсотків загальної кошторисної вартості будівництва об`єкта - для нежитлових будівель та споруд; 2) 4 відсотки загальної кошторисної вартості будівництва об`єкта - для житлових будинків) (частина шоста);

- визначення розміру пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту протягом десяти робочих днів з дня реєстрації органом місцевого самоврядування звернення замовника про укладення договору про пайову участь та доданих до нього документів, що підтверджують вартість будівництва об`єкта, з техніко-економічними показниками (частина восьма);

- укладення договору про пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту не пізніше ніж через 15 робочих днів з дня реєстрації звернення замовника про його укладення, але до прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію, з однією із таких істотних умов як розмір пайової участі та невід`ємною частиною договору як розрахунок величини пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту (частина дев`ята).

(!) Водночас 01.01.2020 набули чинності ті норми Закону № 132-IX, якими з 01.01.2020 із Закону № 3038-VI виключено статтю 40, яка регулювала пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту, про що прямо зазначено в підпункті 3 пункту 13 розділу І та підпункті 2 пункту 1 розділу II "Прикінцеві та перехідні положення" Закону № 132-IX.

При цьому, положеннями пункту 2 розділу II "Прикінцеві та перехідні положення" Закону № 132-IX передбачено, що договори про сплату пайової участі, укладені до 1 січня 2020 року, є дійсними та продовжують свою дію до моменту їх повного виконання.

Поряд з цим, при внесенні змін до Закону № 3038-VI шляхом виключення з нього статті 40 на підставі Закону № 132-IX законодавець зазначив, що протягом 2020 року замовники будівництва на земельній ділянці в населеному пункті перераховують до відповідного місцевого бюджету кошти для створення і розвитку інфраструктури населеного пункту (абзац другий пункту 2 розділу ІІ "Прикінцеві та перехідні положення" Закону № 132-IX) в такому порядку та розмірі:

1) розмір пайової участі становить (якщо менший розмір не встановлено рішенням органу місцевого самоврядування, чинним на день набрання чинності цим Законом):

- для нежитлових будівель та споруд - 4 відсотки загальної кошторисної вартості будівництва об`єкта;

- для житлових будинків - 2 відсотки вартості будівництва об`єкта, що розраховується відповідно до основних показників опосередкованої вартості спорудження житла за регіонами України, затверджених центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну житлову політику і політику у сфері будівництва, архітектури, містобудування;

2) пайова участь не сплачується у випадках, визначених цим підпунктом (зокрема у разі будівництва об`єктів на замовлення державних органів або органів місцевого самоврядування за рахунок бюджетних коштів, будівель закладів освіти, культури, фізичної культури і спорту, медичного і оздоровчого призначення, будинків житлового фонду соціального призначення та доступного житла, індивідуальних (садибних) житлових будинків загальною площею до 300 квадратних метрів тощо); будівництво багатоквартирного житлового будинку масової забудови до цих випадків не належить;

3) замовник будівництва зобов`язаний протягом десяти робочих днів після початку будівництва об`єкта звернутися до відповідного органу місцевого самоврядування із заявою про визначення розміру пайової участі щодо об`єкта будівництва, до якої додаються документи, які підтверджують вартість будівництва об`єкта. Орган місцевого самоврядування протягом п`ятнадцяти робочих днів з дня отримання зазначених документів надає замовнику будівництва розрахунок пайової участі щодо об`єкта будівництва;

4) пайова участь сплачується виключно грошовими коштами до прийняття відповідного об`єкта будівництва в експлуатацію;

5) кошти, отримані як пайова участь, можуть використовуватися виключно для створення і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури відповідного населеного пункту;

6) інформація щодо сплати пайової участі зазначається у декларації про готовність об`єкта до експлуатації або в акті готовності об`єкта до експлуатації.

За змістом Закону № 132-IX та наведених положень розділу II "Прикінцеві та перехідні положення" цього Закону у замовників будівництва з 01.01.2020 відсутній обов`язок укладати з органом місцевого самоврядування відповідний договір про пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту. Дійсними та такими, що продовжують свою дію до моменту їх виконання, є лише договори про пайову участь, укладені до 01.01.2020.

У цих висновках Суд звертається до правової позиції, сформульованої у постановах Верховного Суду від 23.09.2025 у справі № 910/9916/24, від 17.12.2024 у справі № 903/283/24, від 20.08.2024 у справі № 910/7707/19 з посиланням на висновки Великої Палати Верховного Суду у постанові від 14.12.2021 у справі № 643/21744/19 (пункт 36).

ВАЖЛИВО: При цьому, за змістом наведених положень Закону № 132-IX передбачений пунктом 2 розділу ІІ "Прикінцеві та перехідні положення" цього Закону порядок пайової участі замовника будівництва було впроваджено законодавцем для:

1) об`єктів будівництва, зведення яких розпочато у попередні роки, однак які станом на 01.01.2020 не були введені в експлуатацію, а договори про сплату пайової участі між замовниками та органами місцевого самоврядування до 01.01.2020 не були укладені;

2) об`єктів, будівництво яких розпочате у 2020 році.

Таким чином, у наведених двох випадках, ураховуючи вимоги підпунктів 3, 4 абзацу 2 пункту 2 розділу ІІ "Прикінцеві та перехідні положення" Закону № 132-IX, замовник будівництва зобов`язаний звернутися до відповідного органу місцевого самоврядування із заявою про визначення розміру пайової участі щодо об`єкта будівництва, а також сплатити пайову участь грошовими коштами до прийняття цього об`єкта в експлуатацію.

У цих висновках Суд звертається до правової позиції, сформульованої у постановах Верховного Суду від 23.09.2025 у справі № 910/9916/24, від 17.12.2024 у справі № 903/283/24, від 20.08.2024 у справі № 910/7707/19.

Крім цього, виходячи зі змісту наведених положень розділу ІІ "Прикінцеві та перехідні положення" Закону № 132-IX щодо порядку пайової участі замовника будівництва, який чинний з 01.01.2020, Верховний Суд доходить висновку, що обов`язок замовника будівництва звернутися у 2020 році до відповідного органу місцевого самоврядування із заявою про визначення розміру пайової участі щодо об`єкта будівництва виникає:

- для об`єктів, будівництво яких розпочато в попередні роки, якщо станом на 01.01.2020 вони не введені в експлуатацію і договори про сплату пайової участі не були укладені, - протягом десяти робочих днів після 01.01.2020;

- для об`єктів, будівництво яких розпочате у 2020 році, - протягом десяти робочих днів після початку такого будівництва.

ВИСНОВОК: З 01.01.2020 відсутній передбачений до цього статтею 40 Закону № 3038-VI обов`язок замовників будівництва у населеному пункті щодо необхідності укладення договору про пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту. 

Але є випадки, коли замовник будівництва зобов`язаний звернутися до відповідного органу місцевого самоврядування із заявою про визначення розміру пайової участі щодо об`єкта будівництва:

1) об`єктів будівництва, зведення яких розпочато у попередні роки, однак які станом на 01.01.2020 не були введені в експлуатацію, а договори про сплату пайової участі між замовниками та органами місцевого самоврядування до 01.01.2020 не були укладені; 

2) об`єктів, будівництво яких розпочате у 2020 році.

  

 

 

Матеріал по темі: «Обов’язковість договору про пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту»

 

 

Теги: реконструкція об’єкту, будівля, будівництво, забудова, договір пайової участі, міська рада, пайові внески, ДАБІ, архітектурна інспекція, інфраструктура міста, містобудівна діяльність, судова практика, Адвокат Морозов