Наслідки не отримання згоди іпотекодержателя на реєстрацію в предметі іпотеки інших осіб

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Виселення з іпотечного майна у разі  порушення іпотекодавцем пункту договору щодо отримання згоди іпотекодержателя на реєстрацію в предметі іпотеки інших осіб

06 березня 2025 року Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи № 183/1223/22, провадження № 61-13814св24 (ЄДРСРУ№ 125639210) досліджував питання щодо виселення членів сім’ї  з будинку, який за умовами договору іпотеки є іпотечним майном.

Згідно з частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Частиною другою статті 611 ЦК України передбачено, що у разі порушення боржником негативного зобов`язання кредитор незалежно від сплати неустойки та (або) відшкодування збитків і моральної шкоди має право вимагати припинення дії, від вчинення якої боржник зобов`язався утриматися, якщо це не суперечить змісту зобов`язання. Така вимога може бути пред`явлена кредитором і в разі виникнення реальної загрози порушення такого зобов`язання.

Згідно з частиною першою статті 317 ЦК України власнику майна належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном.

Відповідно до частини першої статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном (неподільним об`єктом незавершеного будівництва, майбутнім об`єктом нерухомості), що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання задовольнити свої вимоги за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами такого боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Згідно з частинами першою, третьою статті 9 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець має право володіти та користуватись предметом іпотеки відповідно до його цільового призначення, якщо інше не встановлено цим Законом. При користуванні предметом іпотеки іпотекодавець повинен не допускати погіршення стану предмета іпотеки та зменшення його вартості понад норми його звичайної амортизації (зносу). Іпотекодавець має право виключно на підставі згоди іпотекодержателя: зводити, знищувати або проводити капітальний ремонт будівлі (споруди), розташованої на земельній ділянці, що є предметом іпотеки, чи здійснювати істотні поліпшення цієї земельної ділянки; передавати предмет іпотеки у наступну іпотеку; відчужувати предмет іпотеки; передавати предмет іпотеки в спільну діяльність, лізинг, оренду, користування.

У разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом (частина перша статті 33 Закону України «Про іпотеку»).

У відповідності до статті 40 Закону України «Про іпотеку» звернення стягнення на передані в іпотеку житловий будинок чи житлове приміщення є підставою для виселення всіх мешканців, за винятком наймачів та членів їх сімей. Виселення проводиться у порядку, встановленому законом. Після прийняття рішення про звернення стягнення на передані в іпотеку житловий будинок чи житлове приміщення шляхом позасудового врегулювання на підставі договору всі мешканці зобов`язані на письмову вимогу іпотекодержателя або нового власника добровільно звільнити житловий будинок чи житлове приміщення протягом одного місяця з дня отримання цієї вимоги. Якщо мешканці не звільняють житловий будинок або житлове приміщення у встановлений або інший погоджений сторонами строк добровільно, їх примусове виселення здійснюється на підставі рішення суду.

Частинами першою, третьою статті 109 Житлового кодексу України (далі - ЖК України) встановлено, що виселення із займаного жилого приміщення допускається з підстав, установлених законом. Виселення проводиться добровільно або в судовому порядку. Допускається виселення в адміністративному порядку з санкції прокурора лише осіб, які самоправно зайняли жиле приміщення або проживають у будинках, що загрожують обвалом.

Звернення стягнення на передане в іпотеку жиле приміщення є підставою для виселення всіх громадян, що мешкають у ньому, за винятками, встановленими законом. Після прийняття кредитором рішення про звернення стягнення на передані в іпотеку житловий будинок чи житлове приміщення шляхом позасудового врегулювання на підставі договору всі мешканці зобов`язані на письмову вимогу іпотекодержателя або нового власника добровільно звільнити житловий будинок чи житлове приміщення протягом одного місяця з дня отримання цієї вимоги, якщо сторонами не погоджено більший строк. Якщо громадяни не звільняють жиле приміщення у встановлений або інший погоджений сторонами строк добровільно, їх примусове виселення здійснюється на підставі рішення суду.

Системний аналіз вказаних норм права дозволяє дійти висновку, що виселення з іпотечного майна відбувається при реалізації іпотекодержателем права на звернення стягнення на іпотечне майно.

(!!!) При цьому Верховний Суд зауважує, що ні положеннями ЦК України, ні положеннями Закону України «Про іпотеку» не передбачено обмежень прав членів сім`ї власника житла на користування жилим приміщенням у разі передання його в іпотеку.

Схожий за змістом висновок викладено у постановах Верховного Суду  від 03 серпня 2022 року у справі № 205/1964/21, від 11 вересня 2023 року у справі № 175/17/23.

Стаття 47 Конституції України гарантує кожному право на житло. Ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше як на підставі закону за рішенням суду.

Відповідно до частини четвертої статті 9, частин першої, четвертої статті 156 ЖК України ніхто не може бути виселений із займаного жилого приміщення або обмежений у праві користування жилим приміщенням інакше як з підстав і в порядку, передбачених законом. Члени сім`ї власника жилого будинку (квартири), які проживають разом з ним у будинку (квартирі), що йому належить, користуються жилим приміщенням нарівні з власником будинку (квартири), якщо при їх вселенні не було іншої угоди про порядок користування цим приміщенням. До членів сім`ї власника будинку (квартири) належать особи, зазначені в частині другій статті 64 цього Кодексу.

Згідно з частинами третьою, четвертою статті 29 ЦК України місцем проживання фізичної особи, яка не досягла десяти років, є місце проживання її батьків (усиновлювачів) або одного з них, з ким вона проживає. Місцем проживання фізичної особи у віці від десяти до чотирнадцяти років є місце проживання її батьків (усиновлювачів) або одного з них, з ким вона проживає.

Право дитини на проживання в сім`ї разом з батьками передбачене також статтею 11 Закону України «Про охорону дитинства».

Відповідно до частини першої статті 6 Закону України «Про свободу пересування та вільний вибір місця проживання в Україні» встановлено обов`язок батьків або інших законних представників зареєструвати місце проживання новонародженої дитини протягом трьох місяців з дня державної реєстрації її народження.

За згодою власника будинку (квартири) член його сім`ї вправі вселяти в займане ним жиле приміщення інших членів сім`ї. На вселення до батьків їх неповнолітніх дітей згоди власника не потрібно (частина друга статті 156 ЖК України).

ВИСНОВОК: Встановивши, що ні умови договору іпотеки, ні норми законів не передбачають такої самостійної підстави для виселення, як порушення іпотекодавцем пункту договору щодо отримання згоди іпотекодержателя на реєстрацію в предметі іпотеки інших осіб, суд дійшов обґрунтованого висновку про відсутність правових підстав для задоволення позову.

 

 

 

Матеріал по темі: «Виселення з іпотечного житла без надання іншого помешкання»

 

 

Теги: виселення з квартири, ипотека, іпотека, звернення стягнення, позасудовий спосіб, тимчасове, постійне житло, кредитні кошти, виселення члена сімї, постійне житло, співмешканці, судова практика, Верховний суд, Адвокат Морозов

Виселення з іпотечного житла без надання іншого помешкання

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Правові підстави та особливості виселення при зверненні стягнення на предмет іпотеки (судовий/позасудовий спосіб) без надання іншого постійного житла/тимчасового помешкання

21 листопада 2024 року Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи № 641/6111/23, провадження № 61-9612св24 (ЄДРСРУ № 123193706) досліджував питання щодо виселення з іпотечного житла без надання іншого помешкання.

Згідно зі статтею 47 Конституції України кожен має право на житло. Держава створює умови, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду. Громадянам, які потребують соціального захисту, житло надається державою та органами місцевого самоврядування безоплатно або за доступну для них плату відповідно до закону. Ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше як на підставі закону за рішенням суду.

Відповідно до статті 8 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод кожен має право на повагу до свого житла, а органи державної влади не можуть втручатись у здійснення цього права, за винятком випадків, коли втручання здійснюється згідно із законом і є необхідним у демократичному суспільстві в інтересах національної та громадської безпеки чи економічного добробуту країни, для запобігання заворушенням чи злочинам, для захисту здоров`я чи моралі або для захисту прав і свобод інших осіб.

Втрата житла є найбільш крайньою формою втручання у право на повагу до житла (рішення Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ) у справі «Маккенн проти Сполученого Королівства» від 13 травня 2008 року, пункт 50, «Кривіцька та Кривіцький проти України» від 02 грудня 2010 року).

Концепція житла за змістом статті 8 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод не обмежена житлом, яке зайняте на законних підставах або встановлених у законному порядку. «Житло» - це автономна концепція, що не залежить від класифікації у національному праві. Тому чи є «житлом» місце конкретного проживання, що б спричинило захист на підставі пункту 1 статті 8 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, залежить від фактичних обставин справи, а саме від наявності достатніх триваючих зв`язків з конкретним місцем проживання (рішення ЄСПЛ у справі «Баклі проти Сполученого Королівства» від 11 січня 1995 року, пункт 63).

Втручання держави є порушенням статті 8 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, якщо воно не переслідує законну мету, одну чи декілька, що перелічені у пункті 2 статті 8, не здійснюється «згідно із законом» та не може розглядатись як «необхідне в демократичному суспільстві».

Згідно з рішенням ЄСПЛ від 23 вересня 1982 року у справі «Спорронґ і Льоннрот проти Швеції» будь-яке втручання у права особи передбачає потребу сукупності таких умов: втручання повинне здійснюватися «згідно із законом», воно повинне мати «легітимну мету» та бути «необхідним у демократичному суспільстві». Якраз «необхідність у демократичному суспільстві» і містить у собі конкуруючий приватний інтерес; зумовлюється причинами, що виправдовують втручання, які у свою чергу мають бути «відповідними і достатніми»; для такого втручання має бути «нагальна суспільна потреба», а втручання - пропорційним законній меті.

У своїй діяльності ЄСПЛ керується принципом пропорційності - дотримання «справедливого балансу» між потребами загальної суспільної ваги та потребами збереження фундаментальних прав особи, враховуючи те, що заінтересована особа не повинна нести непропорційний та надмірний тягар. Конкретному приватному інтересу повинен протиставлятися інший інтерес, який може бути не лише публічним (суспільним, державним), але й іншим приватним інтересом, тобто повинен існувати спір між двома юридично рівними суб`єктами, кожен з яких має свій приватний інтерес, перебуваючи в цивільно-правовому полі.

Поняття «майно» в першій частині статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод має автономне значення, яке не обмежується правом власності на фізичні речі та не залежить від формальної класифікації в національному законодавстві. Право на інтерес теж по суті захищається статтею 1 Першого протоколу до Конвенції.

У рішенні від 07 липня 2011 року у справі «Сєрков проти України» (заява № 39766/05), яке набуло статусу остаточного 07 жовтня 2011 року, ЄСПЛ зазначив, що пункт 2 статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод визнає, що держави мають право здійснювати контроль за використанням майна шляхом уведення в дію «законів».

Таким законом є стаття 109 ЖК України, яка містить правило про неможливість виселення громадян без надання іншого житлового приміщення.

Відповідно до частини першої зазначеної статті виселення із займаного житлового приміщення допускається з підстав, установлених законом. Виселення проводиться добровільно або в судовому порядку.

(!) Громадянам, яких виселяють із житлових приміщень, одночасно надається інше постійне житлове приміщення, за винятком виселення громадян при зверненні стягнення на житлові приміщення, що були придбані ними за рахунок кредиту (позики) банку чи іншої особи, повернення якого забезпечене іпотекою відповідного жилого приміщення. Постійне житлове приміщення, що надається особі, яку виселяють, повинно бути зазначено в рішенні суду (частина друга статті 109 ЖК України).

У частині третій наведеної статті деталізується порядок виселення осіб, які проживають у переданому в іпотеку житловому приміщенні після прийняття кредитором рішення про звернення стягнення на житло шляхом позасудового врегулювання, який здійснюється за згодою сторін (у договірному порядку) без звернення до суду. У такому випадку після прийняття кредитором рішення про звернення стягнення на передане в іпотеку житло всі мешканці зобов`язані на письмову вимогу іпотекодержателя добровільно звільнити приміщення протягом одного місяця з дня отримання цієї вимоги, якщо сторонами не погоджено більший строк.

Якщо громадяни не звільняють житлове приміщення у встановлений або інший погоджений сторонами строк добровільно, їх примусове виселення здійснюється на підставі рішення суду.

У цьому випадку частина третя статті 109 ЖК України відсилає до частини другої цієї статті, у якій зазначається про потребу надання громадянам, яких виселяють із житлових приміщень, іншого постійного житлового приміщення (за винятком виселення громадян при зверненні стягнення на житлові приміщення, що були придбані ними за рахунок кредиту (позики) банку), із зазначенням такого постійного житлового приміщення в рішенні суду.

ВАЖЛИВО: Тобто порядок звернення стягнення на предмет іпотеки (шляхом позасудового врегулювання чи в судовому порядку) не впливає на встановлені законом гарантії надання іншого житлового приміщення при вирішенні судом спору про виселення з іпотечного майна, передбачені частиною другою статті 109 ЖК України. Визначальним у цьому випадку є встановлення, за які кошти придбано іпотечне майно - за рахунок чи не за рахунок кредитних коштів.

Загальне правило про неможливість виселення громадян без надання іншого постійного житлового приміщення, передбачене частиною другою статті 109 ЖК України, стосується не тільки випадків виселення мешканців при зверненні стягнення на предмет іпотеки в судовому порядку, а й у разі виселення мешканців при зверненні стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку, коли мешканці відмовляються добровільно звільняти житлове приміщення, тобто не досягнуто згоди щодо виселення між новим власником і попереднім власником чи наймачами житлового приміщення.

Це передбачено й у частині першій статті 109 ЖК України, у якій зазначено, що виселення проводиться добровільно або в судовому порядку.

Окрім цього, у постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 12 квітня 2021 року у справі № 310/2950/18 (провадження № 61-16820сво19) зазначено, що в разі встановлення, що в іпотеку передано нерухоме майно, придбане не лише за кредитні кошти, а й за особисті кошти іпотекодавця, неможливо виселити відповідачів без надання іншого жилого приміщення.

Також наявність іншого житла не унеможливлює застосування статті 40 Закону України «Про іпотеку» та частин першої-третьої статті 109 ЖК України, так як необхідно надати докази про те, що це майно використовується відповідачем як місце постійного проживання.

Подібний правовий висновок зазначено у постанові Верховного Суду від 15 червня 2020 року у справі № 344/5278/13, в якій вказано, що у позовній заяві банк не обґрунтовував можливість виселення відповідачів із квартири без надання іншого житла придбанням її за кредитні кошти, а лише посилався на обов`язок відповідача виселитися із спірного майна після звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі статті 40 Закону України «Про іпотеку», однак саме позивач повинен був довести наявність умов, за яких закон передбачає можливість виселення осіб із іпотечного майна, чого зроблено позивачем не було.

Порядок звернення стягнення на предмет іпотеки (шляхом позасудового врегулювання чи в судовому порядку) не впливає на встановлені цією статтею гарантії надання іншого житлового приміщення при вирішенні судом спору про виселення з іпотечного майна (висновок Великої Палати Верховного Суду у постанові від 22 березня 2023 року у справі № 361/4481/19).

ВИСНОВОК: Отже, у разі, якщо іпотечне майно набуто не за кредитні кошти і на нього звертається стягнення в позасудовому порядку та якщо мешканці відмовляються добровільно звільняти житлове приміщення, то виселення цих осіб повинне відбуватися на підставі рішення суду в порядку статті 40 Закону України «Про іпотеку» та частин першої-третьої статті 109 ЖК України, тобто з наданням іншого постійного житлового приміщення.

Як виняток, допускається виселення громадян без надання іншого постійного житлового приміщення при зверненні стягнення на житлове приміщення, що було придбане особою за рахунок кредиту (позики), повернення якого забезпечене іпотекою відповідного житлового приміщення. У цьому випадку виселення громадян проводиться у порядку, передбаченому частиною четвертою статті 109 ЖК України, тобто з наданням цим особам житлових приміщень з фондів житла для тимчасового проживання відповідно до статті 132-2 цього Кодексу.

Подібні правові висновки викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду у постанові від 22 березня 2023 року у справі № 361/4481/19 (провадження № 14-109цс22).

 

 

 

Матеріал по темі: «Підстави для виселення при зверненні стягнення на предмет іпотеки»
 

 

 

 

Теги: виселення з квартири, ипотека, іпотека, звернення стягнення, позасудовий спосіб, тимчасове, постійне житло, кредитні кошти, виселення члена сімї, постійне житло, співмешканці, судова практика, Верховний суд, Адвокат Морозов

Визнання наймачем за раніше укладеним договором найму замість попереднього наймача

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Визнання наймачем за раніше укладеним договором найму жилого приміщення замість попереднього наймача

05 вересня 2024 року Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи № 495/10151/19, провадження № 61-18197св23 (ЄДРСРУ № 121436729) досліджував питання щодо визнання наймачем за раніше укладеним договором найму жилого приміщення замість попереднього наймача.

Згідно зі статтями 1216 та 1217 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) спадкуванням є перехід прав та обов`язків (спадщини) від фізичної особи, яка померла (спадкодавця), до інших осіб (спадкоємців). Спадкування здійснюється за заповітом або за законом.

Відповідно до статті 1218 ЦК України до складу спадщини входять усі права та обов`язки, що належали спадкодавцеві на момент відкриття спадщини і не припинилися внаслідок його смерті.

У частині першій статті 1220 ЦК України передбачено, що спадщина відкривається внаслідок смерті особи або оголошення її померлою.

Згідно зі статтею 1223 ЦК України право на спадкування мають особи, визначені у заповіті. У разі відсутності заповіту, визнання його недійсним, неприйняття спадщини або відмови від її прийняття спадкоємцями за заповітом, а також у разі неохоплення заповітом усієї спадщини право на спадкування за законом одержують особи, визначені у статтях 1261-1265 цього Кодексу. Право на спадкування виникає у день відкриття спадщини.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 22 серпня 2018 року у справі № 644/6274/16-ц (провадження № 14-283цс18) вказано, що згідно з абзацом п`ятим пункту 6 мотивувальної частини Рішення Конституційного Суду України від 03 червня 1999 року № 5-рп/99 до членів сім`ї належать особи, що постійно мешкають разом та ведуть спільне господарство. Таким чином, обов`язковими умовами для визнання їх членами сім`ї, крім спільного проживання, є ведення спільного господарства, тобто наявність спільних витрат, спільного бюджету, спільного харчування, купівля майна для спільного користування, участь у витратах на утримання житла, його ремонт, надання взаємної допомоги, наявність усних чи письмових домовленостей про порядок користування житловим приміщенням, інших обставин, які засвідчують реальність сімейних відносин. Отже, законодавство не передбачає вичерпного переліку членів сім`ї та визначає критерії, за наявності яких особи складають сім`ю. Такими критеріями є спільне проживання (за винятком можливості роздільного проживання подружжя з поважних причин і дитини з батьками), спільний побут і взаємні права й обов`язки.

Відповідно до статті 47 Конституції України кожен має право на житло. Ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше як на підставі закону за рішенням суду.

Згідно з частиною першою статті 29 ЦК України місцем проживання фізичної особи є житло, в якому вона проживає постійно або тимчасово.

Відповідно до частин четвертої, п`ятої статті 9 Житлового кодексу України (далі - ЖК України) ніхто не може бути виселений із займаного жилого приміщення або обмежений у праві користування жилим приміщенням інакше як з підстав і в порядку, передбачених законом. Житлові права охороняються законом, за винятком випадків, коли вони здійснюються в суперечності з призначенням цих прав чи з порушенням прав інших громадян або прав державних і громадських організацій.

Згідно зі статтею 310 ЦК України фізична особа має право на місце проживання. Фізична особа має право на вільний вибір місця проживання та його зміну, крім випадків, установлених законом.

Фізична або юридична особа може набути право власності у разі приватизації державного майна та майна, що є в комунальній власності (стаття 346 ЦК України).

Відповідно до частини другої статті 8 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» передача квартир (будинків), житлових приміщень у гуртожитках здійснюється в спільну сумісну або часткову власність за письмовою згодою всіх повнолітніх членів сім`ї, які постійно мешкають у цій квартирі (будинку), житловому приміщенні у гуртожитку, в тому числі тимчасово відсутніх, за якими зберігається право на житло, з обов`язковим визначенням уповноваженого власника квартири (будинку), житлового приміщення у гуртожитку.

У статті 6 ЖК України встановлено, що жилі будинки і жилі приміщення призначаються для постійного або тимчасового проживання громадян, а також для використання у встановленому порядку як службових жилих приміщень і гуртожитків.

Згідно з частинами першою, другою статті 61 ЖК України користування жилим приміщенням у будинках державного і громадського житлового фонду здійснюється відповідно до договору найму жилого приміщення. Договір найму жилого приміщення в будинках державного і громадського житлового фонду укладається в письмовій формі на підставі ордера на жиле приміщення між наймодавцем - житлово-експлуатаційною організацією (а в разі її відсутності - відповідним підприємством, установою, організацією) і наймачем - громадянином, на ім`я якого видано ордер.

Відповідно до частини першою статті 156 ЖК України члени сім`ї власника жилого будинку (квартири), які проживають разом з ним у будинку (квартирі), що йому належить, користуються жилим приміщенням нарівні з власником будинку (квартири), якщо при їх вселенні не було іншої угоди про порядок користування цим приміщенням.

Аналогічну норму містить також стаття 405 ЦК України.

Відповідно до частини четвертої статті 156 ЖК України до членів сім`ї власника будинку (квартири) належать особи, зазначені в частині другій статті 64 цього Кодексу. Припинення сімейних відносин з власником будинку (квартири) не позбавляє їх права користування займаним приміщенням. У разі відсутності угоди між власником будинку (квартири) і колишнім членом його сім`ї про безоплатне користування жилим приміщенням до цих відносин застосовуються правила, встановлені статтею 162 цього Кодексу.

(!!!) Згідно із зазначеними нормами матеріального права правом користування житлом, який знаходиться у власності особи, мають члени сім`ї власника нарівні з власником будинку, якщо при їх вселенні не було іншої угоди про порядок користування цим приміщенням, а також інші особи, якщо вони постійно проживають разом з ним і ведуть з ним спільне господарство.

Відповідно до частини першої статті 106 ЖК України повнолітній член сім`ї наймача вправі за згодою наймача та інших членів сім`ї, які проживають разом з ним, вимагати визнання його наймачем за раніше укладеним договором найму жилого приміщення замість попереднього наймача. Таке ж право у разі смерті наймача або втрати ним права на жиле приміщення належить будь-якому членові сім`ї наймача.

Згідно зі статтею 63 ЖК України предметом договору найму жилого приміщення в будинках державного і громадського житлового фонду є окрема квартира або інше ізольоване жиле приміщення, що складається з однієї чи кількох кімнат, а також одноквартирний жилий будинок. Не можуть бути самостійним предметом договору найму: жиле приміщення, яке хоч і є ізольованим, проте за розміром менше від встановленого для надання одній особі (частина перша статті 48), частина кімнати або кімната, зв`язана з іншою кімнатою спільним входом, а також підсобні приміщення (кухня, коридор, комора тощо).

Відповідно до статті 64 ЖК України члени сім`ї наймача, які проживають разом з ним, користуються нарівні з наймачем усіма правами і несуть усі обов`язки, що випливають з договору найму жилого приміщення. Повнолітні члени сім`ї несуть солідарну з наймачем майнову відповідальність за зобов`язаннями, що випливають із зазначеного договору. До членів сім`ї наймача належать дружина наймача, їх діти і батьки. Членами сім`ї наймача може бути визнано й інших осіб, якщо вони постійно проживають разом з наймачем і ведуть з ним спільне господарство. Якщо особи, зазначені в частині другій цієї статті, перестали бути членами сім`ї наймача, але продовжують проживати в займаному жилому приміщенні, вони мають такі ж права і обов`язки, як наймач та члени його сім`ї.

З огляду на принцип рівності прав та обов`язків наймача та членів його сім`ї (стаття 64 ЖК України) члени сім`ї заміщують наймача в договірних правовідносинах найму.

Підставою для зміни договору найму може бути, зокрема, смерть наймача.

Згідно зі статтею 65 ЖК України наймач вправі в установленому порядку за письмовою згодою всіх членів сім`ї, які проживають разом з ним, вселити в займане ним жиле приміщення свою дружину, дітей, батьків, а також інших осіб. На вселення до батьків їх неповнолітніх дітей зазначеної згоди не потрібно. Особи, що вселилися в жиле приміщення як члени сім`ї наймача, набувають рівного з іншими членами сім`ї права користування жилим приміщенням, якщо при вселенні між цими особами, наймачем та членами його сім`ї, які проживають з ним, не було іншої угоди про порядок користування жилим приміщенням.

Вирішуючи спори про право користування жилим приміщенням осіб, які вселилися до наймача, суд повинен з`ясувати, чи дотриманий встановлений порядок при їх вселенні, зокрема: чи була письмова згода на це всіх членів сім`ї наймача, чи приписані вони в даному жилому приміщенні, чи було це приміщення постійним місцем їх проживання, чи вели вони з наймачем спільне господарство, тривалість часу їх проживання, чи не обумовлювався угодою між цими особами, наймачем і членами сім`ї, що проживають з ним, певний порядок користування жилим приміщенням.

Наявність чи відсутність прописки сама по собі не може бути підставою для визнання права користування жилим приміщенням за особою, яка там проживала чи вселилась туди як член сім`ї наймача (власника) приміщення, або ж для відмови їй у цьому. Однак відсутність письмової згоди членів сім`ї наймача на вселення сама по собі не свідчить про те, що особи, які вселилися, не набули права користування жилим приміщенням, якщо за обставинами справи безспірно встановлено, що вони висловлювали таку згоду.

Необхідною умовою для встановлення факту постійного проживання разом зі спадкодавцем (наймачем) є доведеність факту їх спільного проживання як осіб, які складали сім`ю, що передбачає їх пов`язаність спільним побутом, веденням спільного господарства, наявністю між ними взаємних прав і обов`язків, які виникли до дня відкриття спадщини .

Обов`язковою умовою для визнання осіб членами сім`ї, крім факту спільного проживання, є наявність спільного бюджету, спільного харчування, купівлі майна для спільного користування, участі у спільних витратах на утримання житла, його ремонт, надання взаємної допомоги, наявність усних чи письмових домовленостей про порядок користування житловим приміщенням, інших обставин, які засвідчують реальність сімейних відносин.

ВИСНОВОК: У разі смерті наймача або втрати ним права на жиле приміщення повнолітній член сім`ї наймача або особа, яка проживала з наймачем однією сім’єю вправі за згодою інших членів сім`ї, які проживають разом з наймачем, вимагати визнання його/її наймачем за раніше укладеним договором найму жилого приміщення замість попереднього наймача.

 

 

Матеріал по темі: «Право користування жилим приміщенням особами які вселилися до наймача»

 

 

 

Теги: виселення з квартири,  систематичне руйнування, порушення правил співжиття, заходи впливу, 116 ЖК, виселення члена сімї, припинення шлюбу як підстава для виселення, судова практика, Верховний суд, Адвокат Морозов

Підстави для виселення при зверненні стягнення на предмет іпотеки

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Підстави  та обов’язок доказування  у судових спорах про виселення при зверненні стягнення на предмет іпотеки

26 січня 2024 року Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи № 727/11361/22, провадження № 61-14776св23 (ЄДРСРУ № 116574941) досліджував питання щодо підстав для виселення при зверненні стягнення на предмет іпотеки.

Виселення із займаного жилого приміщення допускається з підстав, установлених законом. Виселення проводиться добровільно або в судовому порядку (частина перша статті 109 ЖК України).

Відповідно до частини першої статті 40 Закону України «Про іпотеку» звернення стягнення на передані в іпотеку житловий будинок чи житлове приміщення є підставою для виселення всіх мешканців, за винятком наймачів та членів їх сімей. Виселення проводиться у порядку, встановленому законом.

Аналогічні за змістом положення містяться у частині третій статті 109 ЖК України.

(!!!) Разом із тим, частиною другою статті 109 ЖК України встановлює загальне правило про неможливість виселення громадян без надання іншого жилого приміщення. Як виняток, допускається виселення громадян без надання іншого жилого приміщення при зверненні стягнення на жиле приміщення, що було придбане громадянином за рахунок кредиту, повернення якого забезпечене іпотекою відповідного жилого приміщення.

Згідно зі статтею 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод від 04 листопада 1950 року (далі - Конвенція) кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права. Проте, попередні положення жодним чином не обмежують право держави вводити в дію такі закони, які вона вважає за необхідне, щоб здійснювати контроль за користуванням майном відповідно до загальних інтересів або для забезпечення сплати податків чи інших зборів або штрафів.

Поняття «майно» в першій частині статті 1 Першого протоколу до Конвенції має автономне значення, яке не обмежується правом власності на фізичні речі та є незалежним від формальної класифікації в національному законодавстві. Право на інтерес теж по суті захищається статтею 1 Першого протоколу до Конвенції.

У рішенні від 07 липня 2011 року у справі «Сєрков проти України» (заява №39766/05), яке набуло статусу остаточного 07 жовтня 2011 року, Європейський суд з прав людини зазначив, що пункт 2 статті 1 Першого протоколу до Конвенції визнає, що держави мають право здійснювати контроль за використанням майна шляхом уведення в дію «законів».

Отже, за змістом цих норм особам, які виселяються із житлового будинку (жилого приміщення) - предмета іпотеки у зв`язку зі зверненням стягнення на предмет іпотеки, надається інше постійне житло, якщо іпотечне житло було придбане не за рахунок кредиту (позики), забезпеченого іпотекою цього житла.

Такі висновки відповідають правовій позиції Верховного Суду України, викладеній у постанові від 03 лютого 2016 року у справі №6-2947цс15, яка в подальшому була підтримана Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 31 жовтня 2018 року у справі № 753/12729/15-ц, провадження № 14-317 цс 18.

У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 12 квітня 2021 року в справі № 310/2950/18, провадження № 61-16820 сво 19 зроблено висновок, що: «враховуючи норми статті 109 ЖК УРСР та статті 379 ЦК України, у поєднанні із главою 26 ЦК України, виселення без надання іншого житлового приміщення відбувається у тому разі, якщо саме це житлове приміщення було придбане за кредитні кошти. У разі, якщо за кредитні кошти було набуто інший об`єкт цивільних прав (частку в праві спільної часткової власності), а не житлове приміщення в цілому, що передано в іпотеку, то виселення без одночасного надання іншого постійного жилого приміщення не допускається».

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 08 грудня 2021 року в справі № 209/2032/14-ц, провадження № 61-9059 св 21, зазначено, що: «частиною другою статті 109 ЖК УРСР врегульовано правовідносини при відсутності в особи, яка підлягає виселенню на законних підставах із займаного іпотечного житлового приміщення, іншого житла у власності або користуванні. Гарантія надання іншого постійного житлового приміщення поширюється на осіб, для яких житло, з якого вони підлягають виселенню у зв`язку із зверненням стягнення на предмет іпотеки, є єдиним об`єктом житлової нерухомості, що перебуває у їхній власності або користуванні. За наявності в особи у власності іншого (інших) об`єкту житлової нерухомості, яким вона має право безперешкодно користуватись, така особа може підлягати виселенню з іпотечного житла без надання іншого житлового приміщення, оскільки така особа в результаті виселення не стає безхатченком, у неї відсутня потреба у забезпеченні житлом. Отже, відсутні підстави вважати, що на таку особу буде покладено надмірний тягар. Інше тлумачення положень частини другої статті 109 ЖК УРСР допускало б покладення індивідуального надмірного тягаря на іпотекодержателя (нового власника), могло б поставити його у набагато гірше становище порівняно з особою, яка підлягає виселенню, і свідчило про порушення справедливо балансу між правами учасників спору».

Подібний за змістом висновок міститься в постанові Верховного Суду від 16 вересня 2020 року у справі № 442/328/19-ц, провадження № 61-17888 св 19.

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 29 вересня 2021 року в справі № 344/12708/19, провадження № 61-8135 св 21, вказано, що: «відповідачі, як колишні власники спірної квартири, яка була предметом іпотеки і не придбавалась за кредитні кошти, відповідно до частини другої статті 109 ЖК УРСР можуть користуватись цією квартирою до забезпечення іншим постійним жилим приміщенням. Якщо колишні власники фактично не проживають у спірному житлі, яке набуто новим власником за результатами звернення стягнення на предмет іпотеки, та забезпечені іншим постійним житлом, відповідно, відсутні передбачені законом підстави для збереження за ними права на користування вже чужим майном на підставі частини другої статті 109 ЖК УРСР. Отже, для вирішення питання щодо визнання осіб такими, що втратили право користування майном (наслідок виселення), необхідно встановити, чи проживають та користуються відповідачі спірним житлом, чи мають вони інше житло, оцінити доводи сторін щодо співмірності втручання у мирне володіння майном і дотримання балансу між правом власності позивача на квартиру та правом користування цією квартирою відповідачами».

Таким чином, у разі якщо іпотечне майно було набуто не за кредитні кошти і на нього звертається стягнення в позасудовому порядку та якщо мешканці відмовляються добровільно звільняти житлове приміщення, то виселення цих осіб повинне відбуватися на підставі рішення суду в порядку статті 40 Закону України «Про іпотеку» та частин першої-третьої статті 109 ЖК України, тобто з наданням іншого постійного житлового приміщення.

Як виняток, допускається виселення громадян без надання іншого постійного житлового приміщення при зверненні стягнення на житлове приміщення, що було придбане громадянином за рахунок кредиту (позики), повернення якого забезпечене іпотекою відповідного житлового приміщення. У цьому випадку виселення громадян проводиться у порядку, передбаченому частиною четвертою статті 109 ЖК України, тобто з наданням цим громадянам житлових приміщень з фондів житла для тимчасового проживання відповідно до статті 132-2 цього Кодексу.

Такі правові висновки викладено Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 22 березня 2023 року у справі № 361/4481/19 (провадження № 14-109цс22).

Слід також враховувати, що 02 грудня 2021 року Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи № 344/6771/18, провадження № 61-3794св20 (ЄДРСРУ № 101584425) досліджував питання щодо правової можливості виселення з іпотечної квартири яка придбана частково за кредитні та за власні кошти і вказав, що оскільки в іпотеку була передане жито, придбане частково за кредитні та за власні кошти,  то відсутні підстави для виселення позичальників зі спірної квартири без надання їм іншого постійного житла.

(!!!) Отже, в разі виселення мешканців з іпотечного житла, при зверненні стягнення на житлове приміщення, визначальним у цьому випадку є встановлення, за які кошти придбано іпотечне майно - за рахунок чи не за рахунок кредитних коштів (05 липня 2023 року Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи № 175/5057/21, провадження № 61-4293св23  (ЄДРСРУ № 112030229).

Відповідно до статті 12 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності.

У частині першій статті 81 ЦПК України передбачено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Відповідно до частини шостої статті 81 ЦПК України доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Сторона, яка посилається на ті чи інші обставини, знає і може навести докази, на основі яких суд може отримати достовірні відомості про них. В іншому разі, за умови недоведеності тих чи інших обставин суд вправі ухвалити рішення у справі на користь протилежної сторони. Таким чином, доказування є юридичним обов`язком сторін і інших осіб, які беруть участь у справі.

ВИСНОВОК: Отже, саме позивач, який звернувся до суду з позовом про виселення відповідачів без надання їм іншого житлового приміщення, повинен довести наявність передбачених частиною другою статті 109 ЖК України підстав для виселення мешканців іпотечного житла без надання їм іншого житлового приміщення.

 

 

Матеріал по темі: «Виселення із приміщення у разі припинення право власності або володіння»

 

 

 

 

 

Теги: виселення з квартири, ипотека, іпотека, кредитні кошти, виселення члена сімї, постійне житло, співмешканці, судова практика, Верховний суд, Адвокат Морозов