Адвокат Морозов (судовий захист)
Верховний суд щодо книжного володіння нерухомим майном
та особливостей пред’явлення віндикаційного позову з подальшим внесенням
відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно
21 травня 2026 року Верховний Суд у складі колегії
суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи № 523/11199/16-ц,
провадження № 61-7663св25 (ЄДРСРУ № 136697365) досліджував питання щодо
книжного володіння нерухомим майном та особливостей пред’явлення віндикаційного
позову з подальшим внесенням відповідного запису до Державного реєстру речових
прав на нерухоме майно.
Реєстрація
права власності на нерухоме майно є лише
офіційним визнанням права власності з боку держави. Сама державна реєстрація
права власності за певною особою не є безспірним підтвердженням наявності в
цієї особи права власності, але створює
спростовувану презумпцію права власності такої особи (постанова Великої
Палати Верховного Суду від 12 березня 2019 року в справі № 911/3594/17).
З визнанням того, що державною реєстрацією права
власності на нерухоме майно підтверджується володіння цим майном, у судову
практику увійшла концепція «книжного володіння».
Державна
реєстрація прав не є підставою набуття права власності, а є лише засвідченням державою вже набутого особою права власності, що
унеможливлює ототожнення факту набуття права власності з фактом його державної
реєстрації. Під час дослідження судом обставин існування в особи права
власності необхідним є перш за все встановлення підстави, на якій особа набула
таке право, оскільки сама собою державна реєстрація прав не є підставою
виникнення права власності, такої підстави закон не передбачає (постанови
Верховного Суду від 12 березня 2019 року в справі № 911/3594/17, від 17 квітня 2019 року в справ № 916/675/15, від 23
листопада 2023 року в справі №
910/10496/22).
З урахуванням зазначеної специфіки обороту нерухомого
майна володіння ним досягається без його фізичного утримання або зайняття, як
це властиво для багатьох видів рухомого майна (крім бездокументарних цінних
паперів, часток у статутному капіталі товариства з обмеженою відповідальністю,
інших нематеріальних об`єктів тощо), а державна реєстрація права власності на
нерухоме майно підтверджує фактичне володіння ним. Тобто суб`єкт, за яким зареєстроване право власності, визнається фактичним
володільцем нерухомого майна. Державна реєстрація права власності на
нерухоме майно створює спростовувану презумпцію наявності в суб`єкта і права
володіння цим майном (як складової права власності).
(!) Отже, особа, за якою зареєстроване право власності на нерухоме майно, є
його фактичним володільцем. У випадку незаконного, без відповідної правової
підстави, заволодіння нею таким майном право власності (включаючи права
володіння, користування та розпорядження) насправді й далі належатиме іншій
особі - власникові. Останній має право витребувати це майно з незаконного
володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності.
Заволодіння нерухомим майном шляхом державної
реєстрації права власності на нього ще не означає, що такий володілець набув
право власності (права володіння, користування та розпорядження) на це майно. Власник, якого незаконно, без відповідної
правової підстави, позбавили володіння нерухомим майном шляхом державної
реєстрації права власності на це майно за іншою особою, не втрачає право
володіння нерухомим майном. Така інша особа внаслідок державної реєстрації
за нею права власності на нерухоме майно стає його фактичним володільцем (бо
про неї є відповідний запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме
майно). Але не набуває право володіння на відповідне майно, бо воно, будучи
складовою права власності, й далі належить власникові. Саме тому він має право
витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової
підстави, ним заволоділа.
Відповідно до статті 387 ЦК України власник має право
витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової
підстави заволоділа ним.
Згідно з частиною першою статті 388 ЦК України, якщо
майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його
відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач),
власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: 1)
було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2)
було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3)
вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з
їхньої волі іншим шляхом.
Отже, якщо нерухоме майно, що вибуло з фактичного
володіння його власника, було зареєстровано за іншою особою без відповідної на
те правової підстави, власник такого майна може витребувати його із чужого
незаконного володіння у всіх випадках відповідно до статті 387 ЦК України.
Відсутністю
правової підстави в цьому випадку потрібно розуміти:
1) реєстрацію спірного нерухомого майна за стороною
неукладеного правочину;
2) реєстрацію спірного майна за третьою особою на
підставі правочину, укладеного всупереч нормам чинного законодавства.
У разі якщо спірне нерухоме майно надалі відчужене за
відплатним договором, і сторона цього договору не знала і не могла знати про
відсутність у продавця права його відчужувати, у зв`язку із чим така особа є
добросовісним набувачем, спірне нерухоме майно також може бути витребуване його
власником відповідно до пункту 3 частини першої статті 388 ЦК України, оскільки
таке майно вибуло з володіння власника (законного володільця) не з його волі
(за неукладеним правочином).
(!) Якщо суд дійде висновку, що право власності було порушено та підлягає
поновленню, державний реєстратор повинен одночасно з державною реєстрацією
припинення права власності відповідача на відповідне нерухоме майно провести
державну реєстрацію набуття права власності на спірне нерухоме майно за
позивачем.
Водночас на підставі положень абзацу першого частини
третьої статті 26 Закону України від 01 липня 2004 року № 1952-IV «Про державну
реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі - Закон №
1952-IV) відомості про право власності відповідача з Державного реєстру
речових прав на нерухоме майно не вилучаються. Задоволення позову є підставою
для вчинення державним реєстратором нової реєстраційної дії - внесення
відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно на підставі
судового рішення.
Однією з підстав державної реєстрації права власності
на нерухоме майно є рішення суду, яке набрало законної сили, щодо права
власності на це майно (пункт 9 частини першої статті 27 Закону № 1952-IV). Рішення суду про витребування нерухомого
майна із чужого незаконного володіння є таким рішенням і передбачає внесення
відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
У разі задоволення позовної вимоги про витребування
нерухомого майна із чужого незаконного володіння суд витребує таке майно на
користь позивача, а не зобов`язує відповідача повернути це майно власникові.
Таке рішення суду є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав
на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності
на нерухоме майно, зареєстроване в цьому реєстрі за відповідачем.
На підставі такого рішення суду для внесення до
Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну
реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно, зареєстроване у
цьому реєстрі за відповідачем, не потрібно окремо скасовувати запис про
державну реєстрацію права власності за відповідачем.
Такі висновки Велика Палата Верховного Суду зробила,
зокрема, у пунктах 95-99 постанови від 07 листопада 2018 року у справі № 488/5027/14-ц.
ВИСНОВОК: Отже, судове рішення про витребування з незаконного володіння відповідача нерухомого
майна є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме
майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме
майно виключно у разі, якщо право власності на це майно зареєстроване саме
за відповідачем, а не за іншою особою.
Матеріал по темі: «Скасування державної реєстрації на об`єкт нерухомого майна у відповідній частині»
Теги: визнання право
власності, узаконение, признание право собственности через суд, судебное
решение, право собственности, собственность, иск в суд, Верховний суд, Адвокат
Морозов
Немає коментарів:
Дописати коментар