Перереєстрація права власності на іпотеку: аспект «згоди» іпотекодавця

Адвокат Морозов (судовий захист)

Згода в іпотечному договорі нa передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання не є беззастережною, а залежить від ряду умов.

14 лютого 2018 року Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи № 127/8068/16-ц, провадження № 61-5164св18 (ЄДРСРУ № 72243522) досліджував підстави та умови належності «згоди» іпотекодавця на передачу належного йому нерухомого майна у власність іншої особи (іпотекодержателя).

Суть спору полягала в тому, що іпотекодержатель (банк),  правонаступник -  новий власник (колектор) та третя особа – «добросовісний набувач» (покупець) реєструючи право власності, а в подальшому роблячи перепродаж предмету іпотеки, яка належить боржнику вказували, що уклавши договір іпотеки, Іпотекодавець надав свою «згоду» нa передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання у порядку, встановленому ст. 37 Закону України «Про іпотеку», а отже фактично виразив волю на вибуття спірного нерухомого майна.

Однак Верховний суд зауважив, що положення статті 204 ЦК України закріплює презумпцію правомірності правочину. Ця презумпція означає, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що породжує, змінює або припиняє цивільні права й обов'язки, доки ця презумпція не буде спростована, зокрема, на підставі рішення суду, яке набрало законної сили.

(!!!) Таким чином, у разі спростування презумпції правомірності правочину (скасування рішення нотаріуса) всі права, набуті сторонами правочину за ним, не повинні здійснюватися, а створені обов'язки та наслідки не підлягають виконанню.

Цивільним кодексом України передбачені засади захисту права власності. Зокрема,  статтею 387 ЦК України передбачено право власника витребувати майно із чужого незаконного володіння.

Відповідно до статті 330 ЦК України, якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 цього Кодексу майно не може бути витребуване у нього. 

Пунктом 3 частини першої статті 388 ЦК України передбачено, що в разі придбання майна за відплатним договором у особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у випадку, якщо майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом. 

ВАЖЛИВО: Добросовісне придбання згідно зі статтею 388 ЦК України можливе тоді, коли майно придбане не безпосередньо у власника, а у особи, яка не мала права відчужувати це майно. Наслідком угоди, укладеної з таким порушенням, є не двостороння реституція, а повернення майна з чужого незаконного володіння (віндикація). 

Суд вказує, що сама по собі умова договору іпотеки про можливість набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки, не свідчить про волевиявлення іпотекодавця на вибуття майна з його володіння.

Частиною першою статті 17 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що однією з підстав припинення іпотеки є припинення основного зобов'язання або закінчення строку дії іпотечного договору, а згідно з частиною першою статті 33 цього Закону підставою звернення стягнення на предмет іпотеки є невиконання або неналежне виконання боржником основного зобов'язання.

Одним із способів звернення стягнення на предмет іпотеки є передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки (стаття 36 Закону України «Про іпотеку»).

Відповідно до частин другої, третьої статті 37 Закону України «Про іпотеку» рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме  майно,  що  є  предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді. Іпотекодержатель набуває  предмет  іпотеки  у  власність   за вартістю,  визначеною  на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб'єктом оціночної діяльності.

ВИСНОВОК: Аналіз наведених положень статей 17, 33, 36, 37 Закону України «Про іпотеку» дає підстави зробити висновок про те, що згода іпотекодавця на передачу належного йому нерухомого майна у власність іншої особи (іпотекодержателя), не є беззастережною, а залежить від ряду умов, а саме: чинності іпотеки, невиконання або неналежного виконання основного зобов'язання, визначення в установленому порядку вартості майна, наявності чинного рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на це майно.

За таких обставин вказана згода не може вважатися волевиявленням власника на вибуття майна з його володіння в розумінні статті 388 ЦК України.

Теги: іпотека, право власності, нерухоме майно, невиконання основного зобов’язання, договір забезпечення, застава, спірне нерухоме майно, чинність іпотеки, вартість майна, судова практика, Адвокат Морозов

Іпотека без дозволу органу опіки: позов прокурора в інтересах дитини

Адвокат Морозов (судовий захист)

Позов прокуратури в інтересах неповнолітньої дитини, щодо укладання батьками договору іпотеки без згоди органу опіки та піклування.

13.09.2017 р. в контексті справи № 6-1414цс17 судова палата у цивільних справах Верховного Суду України розглядала справу прокуратури, яка подає позов в інтересах неповнолітньої дитини, щодо укладання батьками договору іпотеки без згоди органу опіки та піклування.

Цікавою, на погляд автора, робить цю справу те, що інтереси дитини так і залишились не захищеними…

Суд вказав, що статтею 12 Закону України «Про основи соціального захисту бездомних громадян та безпритульних дітей» передбачено, що держава охороняє і захищає права та інтереси дітей під час вчинення правочинів щодо нерухомого майна. Неприпустиме зменшення або обмеження прав та інтересів дітей під час вчинення будь-яких правочинів щодо жилих приміщень. Органи опіки та піклування здійснюють контроль за дотриманням батьками та особами, які їх замінюють, житлових прав і охоронюваних законом інтересів дітей відповідно до закону. Для вчинення будь-яких правочинів щодо нерухомого майна, право власності на яке або право користування яким мають діти, необхідний попередній дозвіл органів опіки та піклування, що надається відповідно до закону.

За змістом цієї норми закону, а також статей 17, 18 Закону України «Про охорону дитинства», статті 177 СК України дбати про збереження та використання майна дитини в її інтересах – обов’язок батьків. З метою гарантування декларованого державою пріоритету інтересів дитини закон передбачає додаткові засоби контролю з боку держави за належним виконанням батьками своїх обов’язків, установлюючи заборону для батьків малолітньої дитини вчиняти певні правочини щодо її майнових прав без попереднього дозволу органу опіки та піклування. 

Згідно з положеннями частин четвертої та п’ятої статті 177 СК України орган опіки та піклування проводить перевірку заяви про вчинення правочину щодо нерухомого майна дитини та надає відповідний дозвіл, якщо в результаті вчинення правочину буде гарантоване збереження права дитини на житло. 

ВАЖЛИВО: За змістом частини шостої статті 203, частини першої статті 215 ЦК України правочин, що вчинений батьками (усиновлювачами) і суперечить правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей, може бути визнаний судом недійсним. Такий правочин є оспорюваним.

За таких обставин вчинення батьками неповнолітньої дитини певного правочину за відсутності попереднього дозволу органу опіки та піклування порушує установлену статтею 177 СК України заборону. Правочин, що вчинений батьками (усиновлювачами) стосовно нерухомого майна, право власності на яке чи право користування яким мають діти, за відсутності обов’язкового попереднього дозволу органу опіки та піклування може бути визнаний судом недійсним (частина шоста статті 203, частина перша статті 215 ЦК України) за умови, якщо буде встановлено, що оспорюваний правочин суперечить правам та інтересам дитини, - звужує обсяг існуючих майнових прав дитини та/або порушує охоронювані законом інтереси дитини, зменшує або обмежує права та інтереси дитини щодо жилого приміщення, порушує гарантії збереження права дитини на житло. Сам по собі факт відсутності обов’язкового попереднього дозволу органу опіки та піклування на укладення оспорюваного правочину не є безумовною підставою для визнання його недійсним.

Аналогічна правова позиція висловлена у рішеннях Верховного суду України, зокрема від 20.01.2016 р. у справі № 6-2940цс15, від 11.05.2016 р. у справі за № 6-806цс16, від 06.04.2016 р. у справі № 6-589цс16, від 09.11.2016р. у справі № 6-930цс16 та від 10.07.2017р. №6-1002цс17.

При вирішенні справ за позовом в інтересах дітей про визнання недійсними договорів іпотеки на підставі порушення статті 17 Закону України «Про охорону дитинства» (у редакції, яка була чинною на час укладення спірного договору іпотеки) в кожному конкретному випадку суди повинні:

1) перевіряти наявність у дитини права користування житловим приміщенням на момент укладення оспорюваного договору, а також місце її фактичного постійного проживання;

2) ураховувати добросовісність поведінки іпотекодавця щодо надання документів про права дітей на житло, яке є предметом  іпотеки, при укладенні оспорюваного договору;

3) з’ясовувати, чи існує фактичне порушення законних прав дитини внаслідок укладення договору іпотеки.       

Загальними засадами цивільного законодавства є, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність (стаття 3 ЦК України). Відповідно до частин другої та третьої статті 13 ЦК України при здійсненні своїх прав особа зобов’язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб. Не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах.

Частиною першою статті 156 ЖК УРСР передбачено, що члени сім’ї власника жилого будинку (квартири), які проживають разом з ним у будинку (квартирі), що йому належить, користуються жилим приміщенням нарівні з власником будинку (квартири), якщо при їх вселенні не було іншої угоди про порядок користування цим приміщенням.

ВАЖЛИВО: Отже, якщо власник майна є одночасно законним представником неповнолітньої або малолітньої особи та укладає правочини, які впливають на права дитини, він повинен діяти добросовісно та в інтересах дитини, а інша сторона договору має право очікувати від нього таких дій.

Положення Закону України «Про свободу пересування та вільний вибір місця проживання в Україні» не ставить місце фактичного проживання особи в залежність від місця її реєстрації, а тому місцем проживання особи може бути будь-яке жиле приміщення, у якому особа проживає постійно або тимчасово, яке належить цій особі на праві власності або праві користування, що визнається власником жилого приміщення.

У судовому засіданні по даній справі встановлено, що сторонами у договорі іпотеки не надавалося дозволу органу опіки та піклування, оскільки довідка про склад сім’ї, яка була надана для оформлення цього договору, не містила даних про реєстрацію та проживання у квартирі неповнолітніх чи малолітніх членів сім’ї.

Згідно частини третьої статті 61 ЦПК України обставини, встановлені судовим рішенням у цивільній, господарській або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді інших справ, у яких беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини.

Так, напередодні заочним рішенням суду в рахунок задоволення вимог заставодержателя звернуто стягнення на спірне іпотечне майно, згідно договору про задоволення вимог іпотекодержателя, шляхом визнання за нею права власності та виселено іпотекодателя зі спірної квартири.

Тобто зазначеним рішенням, що має преюдиційне значення, встановлено правомірність та дійсність оспорюваного в даній справі договору іпотеки (???), відповідно до якого було звернуто стягнення на спірне іпотечне майно.

Більше того, Відповідач неодноразово у своїх запереченнях та скаргах зазначала, що на час розгляду справи судом першої інстанції дитині вже виповнилося 18 років.

Відтак, Верховний суд вказав, що при ухваленні судом першої інстанції рішення, застосування законодавства щодо захисту прав та законних інтересів дитини є помилковим, оскільки «Дитина», в силу статті 6 СК України, вже не мав правовий статус дитини у зв’язку з досягненням ним повноліття, що свідчить про необґрунтованість вимог про усунення порушень прав та інтересів як дитини.

З огляду на зазначені положення законодавства та заочне рішення суду яке набрало законної сили та яким звернуто стягнення на спірне іпотечне майно, згідно договору про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом визнання за останньою права власності, чим фактично було підтверджено дійсність оспорюваного в даній справі договору іпотеки, Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України дійшла висновку, що при наявності зазначеного судового рішення, яке відповідно до ч. 3 ст. 61 ЦПК України має преюдиційне значення для суду при вирішенні справи, суди не вправі були його змінювати, зокрема шляхом визнання цього ж самого договору іпотеки недійсним.

Отже, позиція ВСУ розроблена на підставі наступного:

1. довідка про склад сім’ї, яка була надана для оформлення іпотечного договору, не містила даних про реєстрацію та проживання у квартирі неповнолітніх чи малолітніх членів сім’ї;
2. наявне судове рішення (заочне) про задоволення вимог іпотеко держателя шляхом звернення стягнення на спірне іпотечне майно, а саме визнання право власностіта виселення іпотекодателя зі спірної квартири;
3. на момент прийняття вищевказаного заочно-судового рішення дитині виповнилося 18 років, тобто вона досягла повноліття;
4. з прийняттям заочного рішення фактично було підтверджено дійсність оспорюваного в даній справі договору іпотеки.

Як на думку автора, то рішення ВСУ є дуже противоричівим:

по-перше: позов подає прокурор в інтересах дитини і не може розібратися чому це мати – іпотекодатель надає нотаріусу довідку, що у її квартирі дитина не зареєстрована та не проживає? Адже, згідно діючим законодавством місцем проживання (реєстрації) дитини є місце проживання її батьків\опікунів і, як же обслуговуюча організація видала таку довідку, де не зареєстрована дитина, якщо вона там проживає?

по-друге: Верховний суд та прокурора не засмутило, що законодавство не передбачає такого способу звернення стягнення на іпотечне майно, як «звернення стягнення на спірне іпотечне майно, шляхом визнання право власності на підставі судового рішення» (детальніше у матеріалі «Ефективний спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки: поза законом»);

по-третє: стосовно того, що дитині виповнилося 18 років на момент прийняття заочного рішення, то це зовсім несимітниця, адже правочин іпотеки укладено матір’ю до моменту досягнення дитиною неповноліття… і 18-річному хлопцю, який залишився без помешкання, від цього зовсім….(промовчу);

по-четверте: стосовно того, що з прийняттям заочного рішення фактично було підтверджено дійсність оспорюваного в даній справі договору іпотеки теж визиває відповідний сумнів, адже є диспозитивність процесу, а так як на судові засідання ніхто не ходив (адже прийнято заочне рішення), зустрічного позову та доказів зворотного не подавав…тому і суд першої інстанції дослідив однобоко, тобто в межах заявлених вимог. Таким чином, це ніяк не підтверджує «дійсності оспорюваного правочину».

Матеріал по темі: «Порушення прав дитини, як підстава визнання договору іпотеки недійсним» 

Теги: ипотека, припинення іпотеки, прекращение ипотечных обязательств, застава,  залог, іпотека, стягнення, іпотекодержатель, банк, кредит, кошти, виконавчий напис нотаріуса, суд, продаж, прилюдні торги, закон, право власності, судова практика, мораторій, заборона, виконавчі дії, юрист, судовий захист, Адвокат Морозов

Звернення стягнення на предмет іпотеки – банкрутство ФОП

Адвокат Морозов (судовий захист)

Чи припиняється обтяження іпотекою в разі її реалізації в межах ліквідаційної процедури фізичної особи-підприємця, якщо судовий акт про банкрутство ФОП скасовано? 

16.08.2017 р. судова палата у цивільних справах Верховного Суду України в контексті справи № 6-1142цс17 відмовила банку у перегляді рішення касаційної інстанції про відмову у зверненні стягнення на предмет іпотеки, який був реалізований в ході ліквідаційної процедури  (!!!) – ФОП з припиненням його обтяження іпотекою і виручені від його реалізації грошові кошти перераховані на рахунок Банку, як кредитора третьої черги для погашення кредиторських вимог та зараховані банком на погашення заборгованості боржника за кредитним договором.

Разом з тим у постанові Верховного Суду України від 5 квітня 2017 року у справі за № 6-1534цс16 (ЄДРСРУ № 66118762) міститься висновок про збереження обтяження майна іпотекою внаслідок скасування судового рішення про визнання фізичної особи – підприємця банкрутом, відкриття ліквідаційної процедури та скасування арештів на майно боржника й інших обмежень щодо розпорядження його майном, а також про поширення на особу, до якої перейшло право власності на нерухоме майно – предмет іпотеки, відповідно до статті 23 Закону України «Про іпотеку» статусу іпотекодавця за іпотечним договором, а судовий акт скасовано - не породжує жодних правових наслідків з моменту його ухвалення.

За таких умов у разі скасування судового рішення про визнання іпотеки недійсною, на підставі якого з Державного реєстру іпотек виключено запис про обтяження, дія іпотеки підлягає відновленню з моменту вчинення первинного запису в Державному реєстрі іпотек, оскільки відпала підстава виключення цього запису.

Це означає, що іпотека є дійсною з моменту внесення про неї первинного запису в Державний реєстр іпотек.

Зазначений висновок узгоджується і з положенням статті 204 ЦК України, яка закріплює презумпцію правомірності правочину.

Необхідно вказати, що відповідно до правової позиції Верховного суду України висловленій в постанові від 10 лютого 2016 року у справі  № 6-216цс14: «сам факт ліквідації боржника за кредитним договором з внесенням запису до відповідного реєстру про припинення юридичної особи за наявності заборгованості боржника за цим договором не є підставою для припинення договору іпотеки, який укладений для забезпечення виконання кредитного договору боржником».

Разом з тим, аналізуючи реєстр судових рішень Верховного суду України вбачається, що судова палата у Господарських справах при вирішені справ виходить саме із позиції Верховного суду України висловленій саме в постанові від 10 лютого 2016 року у справі  № 6-216цс14: «ліквідація юридичної особи  не є підставою для припинення договору іпотеки» (Постанова ВСУ від 6 липня 2016 року справа № 3-584гс16).

Між тим, у постанові від 30 березня 2016 року (справа № 6-2684цс15) Верховний Суд України виклав правовий висновок, в якому зазначено про те, що особа, до якої перейшло право власності на майно, що було предметом іпотеки, але реалізоване в межах ліквідаційної процедури з припиненням обтяження, не набуває статусу іпотекодавця, і на таке майно не може бути звернено стягнення з підстав, передбачених статтями 38, 39 Закону України «Про іпотеку».

Окремо необхідно вказати, що постановами Верховного суду України від 23.03.2016 р. у справі № 3-137гс16 та від 21.09.2016 р. у справі № 6-1685цс16 зроблено правовий висновок, суть якого зводиться до наступного: «Підстави припинення іпотеки передбачено статтею 17 Закону України «Про іпотеку», до яких зокрема належать : припинення основного зобов’язання або закінчення строку дії іпотечного договору; реалізації предмета іпотеки; набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки; визнання іпотечного договору недійсним; знищення (втрати переданої в іпотеку будівлі (споруди), якщо іпотекодавець не відновив її.

Cуди не повинні розглядали зняття обтяження на спірне майно як підставу для припинення іпотеки та ототожнювати ці поняття, оскільки обтяження тягне за собою лише обмеження права розпорядження майном».

ВАЖЛИВО:  аналіз зазначених норм матеріального права дає підстави для висновку, що у випадку реалізації майна банкрута, яке було передано в іпотеку, кошти від такої реалізації спрямовуються на задоволення вимог кредитора за зобов’язаннями, які воно забезпечує, залишок після забезпечення вимог кредитора та витрат включається до ліквідаційної маси, а зобов’язання перед кредитором вважається погашеним. Зазначена норма права стосується реалізації майна саме банкрута, а не будь-якого іншого майна, переданого в іпотеку. За таких умов у зв’язку з припиненням основного зобов’язання погашенням  припиняється і похідне зобов’язання у вигляді іпотеки майна, яке належало банкруту.

Разом з тим відповідно до статті 16 ЦК України способом захисту порушеного права є відновлення становища, яке існувало до порушення. Відтак скасування судового рішення, на виконання якого реалізовувалось майно,  та відновлення становища, яке існувало до його ухвалення, є способом захисту порушеного таким рішенням прав.

Оскільки  реалізація майна, переданого в іпотеку, відбулась за процедурою, встановленою для визнання особи банкрутом у порядку ліквідаційної процедури, започаткованої на підставі судового рішення, то скасування відповідного судового рішення поновлює усі припинені у ліквідаційній процедурі правовідносини, зокрема правовідносини, у забезпечення яких було укладено договір іпотеки, з відновленням усіх прав та обов’язків сторін цього договору (31.05.2017 р. Верховний суд України (судові палати у цивільних та господарських справах) в рамках справи № 6-1803цс16).

ВИСНОВОК 1: іпотекодержатель не має права вимагати звернення стягнення на майно, яке раніше було передане йому в іпотеку, оскільки це майно було реалізоване в ході ліквідаційної процедури  (!!! – ФОП) з припиненням його обтяження іпотекою і виручені від його реалізації грошові кошти перераховані на рахунок банку, як кредитора третьої черги для погашення кредиторських вимог та зараховані банком на погашення заборгованості боржника за кредитним договором. 

ВИСНОВОК 2: Різниця між судовими рішеннями є і вона полягає в тому, що у першому випадку (справа № 6-2684цс15) відчуження предмету іпотеки відбулось в рамках процедури банкрутства фізичної особи – підприємця, однак ні сама процедура банкрутства, ні віднесення іпотечного майна до ліквідаційної маси оскаржено кредитором не було, а у другому випадку (справа № 6-1685цс16) банкрутство ФОП було оскаржено і провадження у цій справі було припинено, а отже іпотека фактично є поновленою і до нового власника, відносно придбаного в  «ліквідаційній процедурі» іпотечного майна, перейшли всі обов’язки по зобов’язанню, оскільки відповідно до статті 17 Закону України «Про іпотеку» підстав для припинення іпотеки немає.

Детальніше:«Припинення іпотечних зобов’язань в межах процедури банкрутства» 

Теги: Застава, іпотека, кредит, банк, ліквідаційна процедура, банкрутство, обеспечительное обязательство, акцессорное, ипотека, залог, поручительство, кредитный договор, банкротство, ликвидация, судебная практика, правовая позиция, Верховный суд Украины, юрист, судебная защита, Адвокат Морозов

Передача в іпотеку земель сільськогосподарського призначення

Адвокат Морозов (судовий захист)

Чи може фізична особа бути заставодержателем земельної ділянки сільськогосподарського призначення?

14.06.2017 р. в рамках справи № 6-2973цс16 судові палати у цивільних та господарських справах Верховного Суду України досліджували питання суб’єктивного складу учасників та правової можливості,  в рамках забезпечення виконання зобов’язань, передачу в іпотеку будинку та земельної ділянки  сільськогосподарського призначення на якій він розташований.

Суть спору полягає в тому, що між суб’єктами права – фізичними особами  (жоден з яких не є банківською установою) укладено договір позики і в рамках останнього, в якості забезпечення зобов’язань, укладено договір іпотеки на будинок та обслуговуючу земельну ділянку сільськогосподарського призначення.

З огляду на це існує конфлікт норм права зокрема Закону України «Про іпотеку» та частини четвертої статті 133 Земельного Кодексу України, оскільки відповідно до  статей 18, 19, 22 ЗК України, земельні ділянки, надані громадянам для садівництва, відносяться до складу земель сільськогосподарського призначення, а отже спірна земельна ділянка не могла бути об’єктом оспорюваного договору іпотеки.   

Ухвалюючи рішення про відмову в задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції, з висновками якого погодились суди апеляційної та касаційної інстанцій вказали, що предметом іпотеки в оспорюваних договорах сторони визначили єдиний об'єкт нерухомого майна, який складався із житлового будинку та земельної ділянки, на якій він розташований, що не суперечить положенням статті 14 Закону України «Про фермерське господарство», тому відповідно до вимог статті 6 Закону України «Про іпотеку» такий житловий будинок обов’язково підлягає передачі в іпотеку разом із земельною ділянкою, на якій він розташований. Жодного винятку або обмеження щодо земель фермерського господарства стаття 6 Закону України «Про іпотеку» не встановлює.

Однак ВСУ вказав, що відповідно до статті 12 Закону України «Про фермерське господарство» землі фермерського господарства можуть складатися із:

а) земельної ділянки, що належить на праві власності фермерському господарству як юридичній особі;

б) земельних ділянок, що належать громадянам – членам фермерського господарства на праві приватної власності;

в) земельної ділянки, що використовується фермерським господарством на умовах оренди.

Права володіння та користування земельними ділянками, які знаходяться у власності членів фермерського господарства, здійснює фермерське господарство.

За положеннями статті 7 цього Закону надання земельних ділянок  державної та комунальної власності  у  власність  або користування для ведення фермерського господарства здійснюється в порядку, передбаченому ЗК України.

Відповідно до статті 22 ЗК України землями сільськогосподарського призначення визнаються землі, надані для виробництва сільськогосподарської продукції, здійснення сільськогосподарської науково-дослідної та навчальної діяльності, розміщення відповідної виробничої інфраструктури, у тому числі інфраструктури оптових ринків сільськогосподарської продукції, або призначені для цих цілей.

До земель сільськогосподарського призначення належать:

а) сільськогосподарські угіддя (рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги);

б) несільськогосподарські угіддя (господарські шляхи і прогони, полезахисні лісові смуги та інші захисні насадження, крім тих, що віднесені до земель лісогосподарського призначення, землі під господарськими будівлями і дворами, землі під інфраструктурою оптових ринків сільськогосподарської продукції, землі тимчасової консервації тощо).

Землі сільськогосподарського призначення передаються у власність та надаються у користування, зокрема, громадянам – для ведення особистого селянського господарства, садівництва, городництва, сінокосіння та випасання худоби, ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства.

За положеннями статті 31 ЗК України землі фермерського господарства можуть складатися із:

а) земельної ділянки, що належить на праві власності фермерському  господарству як юридичній особі;

б) земельних ділянок, що належать громадянам – членам фермерського  господарства на праві приватної власності;

в) земельної ділянки, що використовується фермерським господарством на умовах оренди.

ВАЖЛИВО: А згідно із частиною четвертою статті 133 ЗК України заставодержателем земельних ділянок сільськогосподарського призначення та прав на них (оренди, емфітевзису) може бути лише банк. 

У справі, яка переглядається, за договором іпотеки, укладеним між фізичними особами, в іпотеку передано належний позивачці на праві власності житловий будинок разом із земельною ділянкою сільськогосподарського призначення, наданою для ведення фермерського господарства. 

Таким чином, скасовуючи попередні судові рішення Верховний суд України вказав, що суди не з’ясували, чи фізична особа могла бути іпотекодержателем цієї земельної ділянки з урахуванням положень частини четвертої статті 133 ЗК України.

ВИСНОВОК:  З огляду на зазначене відповідь на питання : «Чи може фізична особа бути заставодержателем земельної ділянки сільськогосподарського призначення?»  стає очевидним, а отже для запобігання подібних ситуацій перед укладанням будь-якого правочину необхідно ретельно розібратися в деталях угоди, а ще краще отримати вичерпну відповідь профільного спеціаліста з урахуванням судової практики, що склалася в країні.

Теги: застава, залог, іпотека, іпотека, земля, нотаріус, виконавчий напис, застава земельної ділянки, земельный участок, житловий будинок з земельною ділянкою, судова практика, Верховний суд Украйни, Адвокат Морозов

Відчуження предмету іпотеки в межах процедури банкрутства

Адвокат Морозов (судовий захист)

Режим іпотечного майна в разі відчуження останнього в межах ліквідаційної процедури. 

31.05.2017 р. Верховним судом України (судові палати у цивільних та господарських справах) в рамках справи № 6-1803цс16 досліджувалось питання щодо режиму іпотечного майна в разі відчуження останнього у порядку ліквідаційної процедури.

Необхідно вказати, що відповідно до правової позиції Верховного суду України висловленій в постанові від 10 лютого 2016 року у справі  № 6-216цс14: «сам факт ліквідації боржника за кредитним договором з внесенням запису до відповідного реєстру про припинення юридичної особи за наявності заборгованості боржника за цим договором не є підставою для припинення договору іпотеки, який укладений для забезпечення виконання кредитного договору боржником».

Разом з тим, аналізуючи реєстр судових рішень Верховного суду України вбачається, що судова палата у Господарських справах при вирішені справ виходить саме із позиції Верховного суду України висловленій саме в постанові від 10 лютого 2016 року у справі  № 6-216цс14: «ліквідація юридичної особи  не є підставою для припинення договору іпотеки» (Постанова ВСУ від 6 липня 2016 року справа № 3-584гс16).

З дня прийняття господарським судом постанови про визнання боржника банкрутом і відкриття ліквідаційної процедури скасовується арешт, накладений на майно боржника, визнаного банкрутом, чи інші обмеження щодо розпорядження майном такого боржника (пункт 6 частини першої статті 23 Закону № 2343-XII.

Однак, у  постанові Верховного суду України від 30.03.2016 р. у справі за № 6-2684цс15 зазначено: «Особа, до якої перейшло право власності на майно, що було предметом іпотеки, але реалізоване в межах ліквідаційної процедури з припиненням обтяження, не набуває статусу іпотекодавця і на таке майно не може бути звернено стягнення з підстав, передбачених статтями 38, 39 Закону України від 5 червня 2003 року № 898-IV «Про іпотеку».

Відповідно до статті 599 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) зобов’язання припиняється виконанням, проведеним належним чином.

Змістом частин першої, другої статті 590 ЦК України визначено порядок дій заставодержателя (іпотекодержателя) щодо захисту свого права у разі, коли основне зобов’язання не буде виконано у встановлений строк (термін). У такому разі заставодержатель набуває право звернення до суду з позовною заявою про звернення стягнення на предмет застави.

За змістом статті 11 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець (майновий поручитель) несе відповідальність перед іпотекодержателем за невиконання боржником основного зобов’язання в межах вартості предмета іпотеки.

Перехід права власності на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи регулюється статтею 23 Закону України «Про іпотеку», якою передбачено, що в разі переходу права власності на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, у тому числі в порядку спадкування чи правонаступництва, іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна, навіть у тому випадку, якщо до його відома не доведена інформація про обтяження майна іпотекою. Особа, до якої перейшло право власності на предмет іпотеки, набуває статус іпотекодавця, має всі його права і несе всі його обов'язки за іпотечним договором у тому обсязі і на тих умовах, що існували до набуття ним права власності на предмет іпотеки.

ВАЖЛИВО: Підстави припинення іпотеки передбачено статтею 17 Закону України «Про іпотеку», до яких, зокрема, належать: припинення основного зобов’язання або закінчення строку дії іпотечного договору; реалізація предмета іпотеки; набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки; визнання іпотечного договору недійсним; знищення (втрата переданої в іпотеку будівлі (споруди), якщо іпотекодавець не відновив її.

Відповідно до пункту 6 частини першої статті 23 Закону України «Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом» (у редакції, яка була чинною на час спірних правовідносин), з дня прийняття господарським судом постанови про визнання боржника банкрутом і відкриття ліквідаційної комісії скасовується арешт, накладений на майно боржника, визнаного банкрутом, чи інші обтяження щодо розпорядження майном такого боржника.

Співвідношення зазначених положень законодавства дає змогу дійти висновку про те, що Закон України «Про іпотеку» є спеціальним законом щодо урегулювання правовідносин з приводу іпотечного майна, а положення статті 17 Закону України «Про іпотеку» містить виключний перелік підстав припинення іпотеки, аналогічний із закріпленим у статті 593 ЦК України.

За змістом зазначених норм іпотека не припиняється при переході прав на іпотечне майно, якщо не наступили обставини, визначені законом, зокрема статтею 17 Закону України «Про іпотеку» або статтею 23 Закону України «Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом». При цьому факт реалізації іпотечного майна (стаття 17 Закону «Про іпотеку») припиняє іпотеку лише за умови дотримання положень статей 23 та 11 цього Закону.

Разом з тим відповідно до частини четвертої статті 42 Закону України «Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом» майно банкрута, що є предметом забезпечення, не включається до складу ліквідаційної маси і використовується виключно для задоволення вимог кредитора за зобов’язаннями, які воно забезпечує. Продаж майна банкрута, що є предметом забезпечення, здійснюється в порядку, передбаченому цим Законом, виключно за згодою кредитора, вимоги якого воно забезпечує, або суду. Кошти, що залишилися після задоволення забезпечених вимог та покриття витрат, пов’язаних з утриманням, збереженням та продажем предмета забезпечення, підлягають включенню до складу ліквідаційної маси.

За змістом статті 45 цього Закону вимоги, не задоволені за недостатністю майна, вважаються погашеними.

ВАЖЛИВО:  аналіз зазначених норм матеріального права дає підстави для висновку, що у випадку реалізації майна банкрута, яке було передано в іпотеку, кошти від такої реалізації спрямовуються на задоволення вимог кредитора за зобов’язаннями, які воно забезпечує, залишок після забезпечення вимог кредитора та витрат включається до ліквідаційної маси, а зобов’язання перед кредитором вважається погашеним. Зазначена норма права стосується реалізації майна саме банкрута, а не будь-якого іншого майна, переданого в іпотеку.

За таких умов у зв’язку з припиненням основного зобов’язання погашенням  припиняється і похідне зобов’язання у вигляді іпотеки майна, яке належало банкруту.

Разом з тим відповідно до статті 16 ЦК України способом захисту порушеного права є відновлення становища, яке існувало до порушення. Відтак скасування судового рішення, на виконання якого реалізовувалось майно,  та відновлення становища, яке існувало до його ухвалення, є способом захисту порушеного таким рішенням прав.

Оскільки  реалізація майна, переданого в іпотеку, відбулась за процедурою, встановленою для визнання особи банкрутом у порядку ліквідаційної процедури, започаткованої на підставі судового рішення, то скасування відповідного судового рішення поновлює усі припинені у ліквідаційній процедурі правовідносини, зокрема правовідносини, у забезпечення яких було укладено договір іпотеки, з відновленням усіх прав та обов’язків сторін цього договору.

Постановами Верховного суду України від 23.03.2016 р. у справі № 3-137гс16 та від 21.09.2016 р. у справі № 6-1685цс16 зроблено правовий висновок, суть якого зводиться до наступного: «Підстави припинення іпотеки передбачено статтею 17 Закону України «Про іпотеку», до яких зокрема належать : припинення основного зобов’язання або закінчення строку дії іпотечного договору; реалізації предмета іпотеки; набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки; визнання іпотечного договору недійсним; знищення (втрати переданої в іпотеку будівлі (споруди), якщо іпотекодавець не відновив її.

Cуди не повинні розглядали зняття обтяження на спірне майно як підставу для припинення іпотеки та ототожнювати ці поняття, оскільки обтяження тягне за собою лише обмеження права розпорядження майном».

P.s. Особливістю даної справи було те, що предметом іпотеки було майно, яке належало засновнику підприємства та яке забезпечувало кредитні зобов’язання перед банком, при чому не товариства-банкрута, а його засновника.

Матеріал по темі: «Припинення іпотечних зобов’язань в межах процедури банкрутства» 

Теги: Застава, іпотека, кредит, банк, ліквідаційна процедура, банкрутство, обеспечительное обязательство, акцессорное, ипотека, залог, поручительство, кредитный договор, банкротство, ликвидация, судебная практика, правовая позиция, Верховный суд Украины, юрист, судебная защита, Адвокат Морозов