Початок відліку строку дії договору оренди землі

Адвокат Морозов (судовий захист)

Верховний суд: початок відліку строку дії договору оренди землі при його пролонгації чи переважному праву продовження оренди.

Колегія суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в контексті справ № 702/764/16-ц (ЄДРСРУ № 72727610) та № 388/66/16-ц (ЄДРСРУ № 72269136) зазначили момент з якого починається відлік строку дії договору оренди землі.

Суд вказав, згідно із частиною першою статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації (частина перша статті 210 ЦК України).

Відповідно до частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов'язані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі».

За змістом статей 18, 20 цього Закону договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом.

Отже, строк дії договору оренди землі, умовами якого передбачено, що відлік строку оренди настає з моменту державної реєстрації цього договору, починається після набрання ним чинності, а не з моменту його укладення.

Набрання договором чинності є моментом у часі, коли починають діяти права та обов'язки за договором, тобто коли договір (як підстава виникнення правовідносин та письмова форма, в якій зафіксовані умови договору) породжує правовідносини, на виникнення яких було спрямоване волевиявлення сторін.

Аналогічний правовий висновок міститься у постанові Верховного Суду України від 18 січня 2017 року № 6-2777цс16.

ВИСНОВОК: Отже, строк дії договору оренди землі починається після набрання ним чинності, тобто після державної реєстрації, а не з моменту його укладення.

Теги: оренда землі, пролонгація договору, аренда земли, державна реєстрація договору оренди, земельна ділянка, земельный участок, судебная практика, Адвокат Морозов

Передача в іпотеку земель сільськогосподарського призначення

Адвокат Морозов (судовий захист)

Чи може фізична особа бути заставодержателем земельної ділянки сільськогосподарського призначення?

14.06.2017 р. в рамках справи № 6-2973цс16 судові палати у цивільних та господарських справах Верховного Суду України досліджували питання суб’єктивного складу учасників та правової можливості,  в рамках забезпечення виконання зобов’язань, передачу в іпотеку будинку та земельної ділянки  сільськогосподарського призначення на якій він розташований.

Суть спору полягає в тому, що між суб’єктами права – фізичними особами  (жоден з яких не є банківською установою) укладено договір позики і в рамках останнього, в якості забезпечення зобов’язань, укладено договір іпотеки на будинок та обслуговуючу земельну ділянку сільськогосподарського призначення.

З огляду на це існує конфлікт норм права зокрема Закону України «Про іпотеку» та частини четвертої статті 133 Земельного Кодексу України, оскільки відповідно до  статей 18, 19, 22 ЗК України, земельні ділянки, надані громадянам для садівництва, відносяться до складу земель сільськогосподарського призначення, а отже спірна земельна ділянка не могла бути об’єктом оспорюваного договору іпотеки.   

Ухвалюючи рішення про відмову в задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції, з висновками якого погодились суди апеляційної та касаційної інстанцій вказали, що предметом іпотеки в оспорюваних договорах сторони визначили єдиний об'єкт нерухомого майна, який складався із житлового будинку та земельної ділянки, на якій він розташований, що не суперечить положенням статті 14 Закону України «Про фермерське господарство», тому відповідно до вимог статті 6 Закону України «Про іпотеку» такий житловий будинок обов’язково підлягає передачі в іпотеку разом із земельною ділянкою, на якій він розташований. Жодного винятку або обмеження щодо земель фермерського господарства стаття 6 Закону України «Про іпотеку» не встановлює.

Однак ВСУ вказав, що відповідно до статті 12 Закону України «Про фермерське господарство» землі фермерського господарства можуть складатися із:

а) земельної ділянки, що належить на праві власності фермерському господарству як юридичній особі;

б) земельних ділянок, що належать громадянам – членам фермерського господарства на праві приватної власності;

в) земельної ділянки, що використовується фермерським господарством на умовах оренди.

Права володіння та користування земельними ділянками, які знаходяться у власності членів фермерського господарства, здійснює фермерське господарство.

За положеннями статті 7 цього Закону надання земельних ділянок  державної та комунальної власності  у  власність  або користування для ведення фермерського господарства здійснюється в порядку, передбаченому ЗК України.

Відповідно до статті 22 ЗК України землями сільськогосподарського призначення визнаються землі, надані для виробництва сільськогосподарської продукції, здійснення сільськогосподарської науково-дослідної та навчальної діяльності, розміщення відповідної виробничої інфраструктури, у тому числі інфраструктури оптових ринків сільськогосподарської продукції, або призначені для цих цілей.

До земель сільськогосподарського призначення належать:

а) сільськогосподарські угіддя (рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги);

б) несільськогосподарські угіддя (господарські шляхи і прогони, полезахисні лісові смуги та інші захисні насадження, крім тих, що віднесені до земель лісогосподарського призначення, землі під господарськими будівлями і дворами, землі під інфраструктурою оптових ринків сільськогосподарської продукції, землі тимчасової консервації тощо).

Землі сільськогосподарського призначення передаються у власність та надаються у користування, зокрема, громадянам – для ведення особистого селянського господарства, садівництва, городництва, сінокосіння та випасання худоби, ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства.

За положеннями статті 31 ЗК України землі фермерського господарства можуть складатися із:

а) земельної ділянки, що належить на праві власності фермерському  господарству як юридичній особі;

б) земельних ділянок, що належать громадянам – членам фермерського  господарства на праві приватної власності;

в) земельної ділянки, що використовується фермерським господарством на умовах оренди.

ВАЖЛИВО: А згідно із частиною четвертою статті 133 ЗК України заставодержателем земельних ділянок сільськогосподарського призначення та прав на них (оренди, емфітевзису) може бути лише банк. 

У справі, яка переглядається, за договором іпотеки, укладеним між фізичними особами, в іпотеку передано належний позивачці на праві власності житловий будинок разом із земельною ділянкою сільськогосподарського призначення, наданою для ведення фермерського господарства. 

Таким чином, скасовуючи попередні судові рішення Верховний суд України вказав, що суди не з’ясували, чи фізична особа могла бути іпотекодержателем цієї земельної ділянки з урахуванням положень частини четвертої статті 133 ЗК України.

ВИСНОВОК:  З огляду на зазначене відповідь на питання : «Чи може фізична особа бути заставодержателем земельної ділянки сільськогосподарського призначення?»  стає очевидним, а отже для запобігання подібних ситуацій перед укладанням будь-якого правочину необхідно ретельно розібратися в деталях угоди, а ще краще отримати вичерпну відповідь профільного спеціаліста з урахуванням судової практики, що склалася в країні.

Теги: застава, залог, іпотека, іпотека, земля, нотаріус, виконавчий напис, застава земельної ділянки, земельный участок, житловий будинок з земельною ділянкою, судова практика, Верховний суд Украйни, Адвокат Морозов