Іпотека без дозволу органу опіки: позов прокурора в інтересах дитини

Адвокат Морозов (судовий захист)

Позов прокуратури в інтересах неповнолітньої дитини, щодо укладання батьками договору іпотеки без згоди органу опіки та піклування.

13.09.2017 р. в контексті справи № 6-1414цс17 судова палата у цивільних справах Верховного Суду України розглядала справу прокуратури, яка подає позов в інтересах неповнолітньої дитини, щодо укладання батьками договору іпотеки без згоди органу опіки та піклування.

Цікавою, на погляд автора, робить цю справу те, що інтереси дитини так і залишились не захищеними…

Суд вказав, що статтею 12 Закону України «Про основи соціального захисту бездомних громадян та безпритульних дітей» передбачено, що держава охороняє і захищає права та інтереси дітей під час вчинення правочинів щодо нерухомого майна. Неприпустиме зменшення або обмеження прав та інтересів дітей під час вчинення будь-яких правочинів щодо жилих приміщень. Органи опіки та піклування здійснюють контроль за дотриманням батьками та особами, які їх замінюють, житлових прав і охоронюваних законом інтересів дітей відповідно до закону. Для вчинення будь-яких правочинів щодо нерухомого майна, право власності на яке або право користування яким мають діти, необхідний попередній дозвіл органів опіки та піклування, що надається відповідно до закону.

За змістом цієї норми закону, а також статей 17, 18 Закону України «Про охорону дитинства», статті 177 СК України дбати про збереження та використання майна дитини в її інтересах – обов’язок батьків. З метою гарантування декларованого державою пріоритету інтересів дитини закон передбачає додаткові засоби контролю з боку держави за належним виконанням батьками своїх обов’язків, установлюючи заборону для батьків малолітньої дитини вчиняти певні правочини щодо її майнових прав без попереднього дозволу органу опіки та піклування. 

Згідно з положеннями частин четвертої та п’ятої статті 177 СК України орган опіки та піклування проводить перевірку заяви про вчинення правочину щодо нерухомого майна дитини та надає відповідний дозвіл, якщо в результаті вчинення правочину буде гарантоване збереження права дитини на житло. 

ВАЖЛИВО: За змістом частини шостої статті 203, частини першої статті 215 ЦК України правочин, що вчинений батьками (усиновлювачами) і суперечить правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей, може бути визнаний судом недійсним. Такий правочин є оспорюваним.

За таких обставин вчинення батьками неповнолітньої дитини певного правочину за відсутності попереднього дозволу органу опіки та піклування порушує установлену статтею 177 СК України заборону. Правочин, що вчинений батьками (усиновлювачами) стосовно нерухомого майна, право власності на яке чи право користування яким мають діти, за відсутності обов’язкового попереднього дозволу органу опіки та піклування може бути визнаний судом недійсним (частина шоста статті 203, частина перша статті 215 ЦК України) за умови, якщо буде встановлено, що оспорюваний правочин суперечить правам та інтересам дитини, - звужує обсяг існуючих майнових прав дитини та/або порушує охоронювані законом інтереси дитини, зменшує або обмежує права та інтереси дитини щодо жилого приміщення, порушує гарантії збереження права дитини на житло. Сам по собі факт відсутності обов’язкового попереднього дозволу органу опіки та піклування на укладення оспорюваного правочину не є безумовною підставою для визнання його недійсним.

Аналогічна правова позиція висловлена у рішеннях Верховного суду України, зокрема від 20.01.2016 р. у справі № 6-2940цс15, від 11.05.2016 р. у справі за № 6-806цс16, від 06.04.2016 р. у справі № 6-589цс16, від 09.11.2016р. у справі № 6-930цс16 та від 10.07.2017р. №6-1002цс17.

При вирішенні справ за позовом в інтересах дітей про визнання недійсними договорів іпотеки на підставі порушення статті 17 Закону України «Про охорону дитинства» (у редакції, яка була чинною на час укладення спірного договору іпотеки) в кожному конкретному випадку суди повинні:

1) перевіряти наявність у дитини права користування житловим приміщенням на момент укладення оспорюваного договору, а також місце її фактичного постійного проживання;

2) ураховувати добросовісність поведінки іпотекодавця щодо надання документів про права дітей на житло, яке є предметом  іпотеки, при укладенні оспорюваного договору;

3) з’ясовувати, чи існує фактичне порушення законних прав дитини внаслідок укладення договору іпотеки.       

Загальними засадами цивільного законодавства є, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність (стаття 3 ЦК України). Відповідно до частин другої та третьої статті 13 ЦК України при здійсненні своїх прав особа зобов’язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб. Не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах.

Частиною першою статті 156 ЖК УРСР передбачено, що члени сім’ї власника жилого будинку (квартири), які проживають разом з ним у будинку (квартирі), що йому належить, користуються жилим приміщенням нарівні з власником будинку (квартири), якщо при їх вселенні не було іншої угоди про порядок користування цим приміщенням.

ВАЖЛИВО: Отже, якщо власник майна є одночасно законним представником неповнолітньої або малолітньої особи та укладає правочини, які впливають на права дитини, він повинен діяти добросовісно та в інтересах дитини, а інша сторона договору має право очікувати від нього таких дій.

Положення Закону України «Про свободу пересування та вільний вибір місця проживання в Україні» не ставить місце фактичного проживання особи в залежність від місця її реєстрації, а тому місцем проживання особи може бути будь-яке жиле приміщення, у якому особа проживає постійно або тимчасово, яке належить цій особі на праві власності або праві користування, що визнається власником жилого приміщення.

У судовому засіданні по даній справі встановлено, що сторонами у договорі іпотеки не надавалося дозволу органу опіки та піклування, оскільки довідка про склад сім’ї, яка була надана для оформлення цього договору, не містила даних про реєстрацію та проживання у квартирі неповнолітніх чи малолітніх членів сім’ї.

Згідно частини третьої статті 61 ЦПК України обставини, встановлені судовим рішенням у цивільній, господарській або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді інших справ, у яких беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини.

Так, напередодні заочним рішенням суду в рахунок задоволення вимог заставодержателя звернуто стягнення на спірне іпотечне майно, згідно договору про задоволення вимог іпотекодержателя, шляхом визнання за нею права власності та виселено іпотекодателя зі спірної квартири.

Тобто зазначеним рішенням, що має преюдиційне значення, встановлено правомірність та дійсність оспорюваного в даній справі договору іпотеки (???), відповідно до якого було звернуто стягнення на спірне іпотечне майно.

Більше того, Відповідач неодноразово у своїх запереченнях та скаргах зазначала, що на час розгляду справи судом першої інстанції дитині вже виповнилося 18 років.

Відтак, Верховний суд вказав, що при ухваленні судом першої інстанції рішення, застосування законодавства щодо захисту прав та законних інтересів дитини є помилковим, оскільки «Дитина», в силу статті 6 СК України, вже не мав правовий статус дитини у зв’язку з досягненням ним повноліття, що свідчить про необґрунтованість вимог про усунення порушень прав та інтересів як дитини.

З огляду на зазначені положення законодавства та заочне рішення суду яке набрало законної сили та яким звернуто стягнення на спірне іпотечне майно, згідно договору про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом визнання за останньою права власності, чим фактично було підтверджено дійсність оспорюваного в даній справі договору іпотеки, Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України дійшла висновку, що при наявності зазначеного судового рішення, яке відповідно до ч. 3 ст. 61 ЦПК України має преюдиційне значення для суду при вирішенні справи, суди не вправі були його змінювати, зокрема шляхом визнання цього ж самого договору іпотеки недійсним.

Отже, позиція ВСУ розроблена на підставі наступного:

1. довідка про склад сім’ї, яка була надана для оформлення іпотечного договору, не містила даних про реєстрацію та проживання у квартирі неповнолітніх чи малолітніх членів сім’ї;
2. наявне судове рішення (заочне) про задоволення вимог іпотеко держателя шляхом звернення стягнення на спірне іпотечне майно, а саме визнання право власностіта виселення іпотекодателя зі спірної квартири;
3. на момент прийняття вищевказаного заочно-судового рішення дитині виповнилося 18 років, тобто вона досягла повноліття;
4. з прийняттям заочного рішення фактично було підтверджено дійсність оспорюваного в даній справі договору іпотеки.

Як на думку автора, то рішення ВСУ є дуже противоричівим:

по-перше: позов подає прокурор в інтересах дитини і не може розібратися чому це мати – іпотекодатель надає нотаріусу довідку, що у її квартирі дитина не зареєстрована та не проживає? Адже, згідно діючим законодавством місцем проживання (реєстрації) дитини є місце проживання її батьків\опікунів і, як же обслуговуюча організація видала таку довідку, де не зареєстрована дитина, якщо вона там проживає?

по-друге: Верховний суд та прокурора не засмутило, що законодавство не передбачає такого способу звернення стягнення на іпотечне майно, як «звернення стягнення на спірне іпотечне майно, шляхом визнання право власності на підставі судового рішення» (детальніше у матеріалі «Ефективний спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки: поза законом»);

по-третє: стосовно того, що дитині виповнилося 18 років на момент прийняття заочного рішення, то це зовсім несимітниця, адже правочин іпотеки укладено матір’ю до моменту досягнення дитиною неповноліття… і 18-річному хлопцю, який залишився без помешкання, від цього зовсім….(промовчу);

по-четверте: стосовно того, що з прийняттям заочного рішення фактично було підтверджено дійсність оспорюваного в даній справі договору іпотеки теж визиває відповідний сумнів, адже є диспозитивність процесу, а так як на судові засідання ніхто не ходив (адже прийнято заочне рішення), зустрічного позову та доказів зворотного не подавав…тому і суд першої інстанції дослідив однобоко, тобто в межах заявлених вимог. Таким чином, це ніяк не підтверджує «дійсності оспорюваного правочину».

Матеріал по темі: «Порушення прав дитини, як підстава визнання договору іпотеки недійсним» 

Теги: ипотека, припинення іпотеки, прекращение ипотечных обязательств, застава,  залог, іпотека, стягнення, іпотекодержатель, банк, кредит, кошти, виконавчий напис нотаріуса, суд, продаж, прилюдні торги, закон, право власності, судова практика, мораторій, заборона, виконавчі дії, юрист, судовий захист, Адвокат Морозов