Відчуження майна, яке перебуває під арештом на підставі рішення суду

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Правова можливість та наслідки відчуження майна, яке перебуває під арештом або забороною на підставі рішення суду

29 серпня 2023 року Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи № 758/55/21, провадження № 61-10630св22 (ЄДРСРУ № 113121899) та від 17 серпня 2023 року у справі № 442/5491/19, провадження № 61-8768св22 (ЄДРСРУ № 112872890) досліджував питання щодо можливості та наслідків відчуження майна, яке перебуває під арештом або забороною на підставі рішення суду.

Статтею 129-1 Конституції України визначено принцип обов`язковості судових рішень, який з огляду на положення статті 153 ЦПК України поширюється також на ухвалу суду про забезпечення позову. При цьому відповідно до частини другої статті 149 цього ж Кодексу забезпечення позову допускається на будь-якій стадії розгляду справи, якщо невжиття заходів забезпечення може утруднити чи зробити неможливим виконання рішення суду.

Метою забезпечення позову є вжиття судом, у провадженні якого знаходиться справа, заходів щодо охорони матеріально-правових інтересів позивача від можливих недобросовісних дій з боку відповідача з тим, щоб забезпечити позивачу реальне та ефективне виконання судового рішення, якщо воно буде прийняте на користь позивача, в тому числі задля попередження потенційних труднощів у подальшому виконанні такого рішення.

Забезпечення позову по суті - це обмеження суб`єктивних прав, свобод та інтересів відповідача або пов`язаних з ним інших осіб з метою реалізації в майбутньому актів правосуддя й задоволених вимог позивача (заявника).

Зазначені обмеження суд установлює в ухвалі, вони діють до заміни судом виду забезпечення позову або скасування заходів забезпечення позову.

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 22 квітня 2021 року в справі № 454/3657/18 (провадження № 61-569св21) зроблено висновок, що забезпечення позову по суті - це обмеження суб`єктивних прав, свобод та інтересів відповідача або пов`язаних з ним інших осіб з метою реалізації в майбутньому актів правосуддя й задоволених вимог позивача (заявника). Зазначені обмеження суд установлює в ухвалі, вони діють до заміни судом виду забезпечення позову або скасування заходів забезпечення позову. Той факт, що встановлені ухвалою суду обмеження не були зареєстровані у відповідному державному реєстрі, ведення якого передбачене Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», не може слугувати підставою для висновку про відсутність таких обмежень і про існування у відповідача права вільно розпоряджатися нерухомим майном, якщо про встановлену судом заборону відчужувати майно йому було відомо. Отже, правочин щодо відчуження майна, яке перебуває під арештом, може бути визнано недійсним за позовом заінтересованої особи незалежно від того, чи було зареєстроване таке обтяження відповідно до вимог Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» на час його укладення, якщо про встановлену заборону сторонам правочину було відомо.

Відповідно до частини другої статті 12 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» в редакції, чинній на момент вчинення оспорюваного правочину, записи, що містяться у Державному реєстрі прав, повинні відповідати відомостям, що містяться в документах, на підставі яких проведені реєстраційні дії. У разі їх невідповідності пріоритет мають відомості, що містяться в документах, на підставі яких проведені реєстраційні дії.

З огляду на викладене вбачається правильним висновок про те, що відсутність у момент вчинення оспорюваного правочину в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відомостей про накладення арешту на спірне нерухоме майно не свідчить про відсутність будь-яких обтяжень на таке майно та право відповідача вільно ним розпоряджатися.

Правочин щодо відчуження майна, яке перебуває під арештом, може бути визнано недійсним за позовом заінтересованої особи, незалежно від того, чи було зареєстроване таке обтяження відповідно до вимог Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» на час його укладення, якщо про встановлену заборону сторонам правочину було відомо.

До таких висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах дійшов Верховний Суд України у постановах від 25 травня 2016 року у справі № 6-605цс16, від 24 травня 2017 року у справі № 6-640цс17 та від 18 січня 2017 року у справі № 6-2552цс16, Велика Палата Верховного Суду у постанові від 05 червня 2018 року у справі № 543/730/14-ц (провадження № 14-149цс18) та Верховний Суд у постанові від 11 березня 2020 року у справі № 404/6619/17 (провадження № 61-10105св19).

Отже, суду необхідно довести обставини про факт обізнаності відповідача про встановлену ухвалою суду заборону вчиняти певні дії щодо відчуження майна або його арешт.

ВИСНОВОК: Правочин щодо відчуження майна, яке перебуває під арештом, може бути визнано недійсним за позовом заінтересованої особи, незалежно від того, чи було зареєстроване таке обтяження відповідно до вимог Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» на час його укладення, якщо про встановлену заборону сторонам правочину було відомо.

Такі правові висновки наведені у постановах Верховного Суду України від 25 травня 2016 року у справі № 6-605цс16, від 18 січня 2017 року у справі № 6-2552цс16, від 24 травня 2017 року у справі № 6-640цс17 та постанові Верховного Суду від 22 квітня 2021 року в справі № 454/3657/18 (провадження № 61-569св21).

 

Матеріал по темі: «Придбання нерухомого майна, яке знаходиться під НЕзареєстрованим обтяженням»

 

 

Теги: іпотека, ипотека, заборона, запрет, арешт, арест, придбання іпотечного майна, незареєстрованого в реєстрі, реєстр речових прав на нерухоме майно, ухвала про забезпечення позову, відчуження арештованого майна, судова практика, Адвокат Морозов

Придбання нерухомого майна, яке знаходиться під НЕзареєстрованим обтяженням

Адвокат Морозов (судовий захист)

Придбання нерухомого майна, яке знаходиться під обтяженням, але не зареєстроване Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно

Суть проблеми: Придбання добросовісним набувачем нерухомого майна, яке знаходиться під обтяженням (заборона, арешт, іпотека), але не зареєстроване Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Постанова Великої Палати Верховного суду від 05.06.2018 р. у справі № 543/730/14-ц передбачає, що сам по собі факт не внесення відомостей про існування заборони на відчуження спірного нерухомого майна до Державного реєстру обтяжень нерухомого майна не може слугувати підставою для висновку про відсутність такого обмеження і про те, що відповідач має право розпоряджатися нерухомим майном.

Втім, Велика Палата Верховного Суду  при розгляді справи № 755/10947/17 зазначила, що незалежно від того, чи перераховані усі постанови, у яких викладена правова позиція, від якої відступила Велика Палата, суди під час вирішення тотожних спорів мають враховувати саме останню правову позицію Великої Палати.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотекою визнається вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника в порядку, встановленому цим Законом.

Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду.

Отже, іпотека як майновий спосіб забезпечення виконання зобов'язання є особливим (додатковим) забезпечувальним зобов'язанням, що має на меті стимулювати боржника до виконання основного зобов'язання та запобігти негативним наслідкам порушення боржником своїх зобов'язань або зменшити їх.

Статтею 23 Закону України «Про іпотеку» визначено, що в разі переходу права власності (права господарського відання) на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, у тому числі в порядку спадкування чи правонаступництва, іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна, навіть у тому випадку, якщо до його відома не доведена інформація про обтяження майна іпотекою. Особа, до якої перейшло право власності на предмет іпотеки, набуває статус іпотекодавця та має всі його права і несе всі його обов'язки за іпотечним договором у тому обсязі та на тих умовах, що існували до набуття ним права власності на предмет іпотеки.

Зміни і доповнення до іпотечного договору підлягають нотаріальному посвідченню. Відповідні відомості про зміну умов обтяження нерухомого майна іпотекою підлягають державній реєстрації у встановленому законом порядку (стаття 19 Закону України «Про іпотеку»).

Відповідно до положень статті 50 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» у разі закінчення будівництва, зміни або розірвання іпотечного  договору  банк вносить в установленому законом порядку зміни щодо обтяження нерухомості іпотекою.

Нотаріус за повідомленням банку накладає заборону на відчуження  збудованої  нерухомості, яка є предметом іпотеки, якщо це передбачено іпотечним договором.

Відомості Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вважаються правильними, доки не доведено протилежне (пункт 6.30 постанови ВП ВС від 2 липня 2019 року у справі № 48/340). Однією із загальних засад цивільного законодавства є добросовісність (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України). Відповідно до пункту 1 частини першої статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» до загальних засад державної реєстрації прав належить гарантування державою об`єктивності, достовірності та повноти відомостей про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження. Тому суд має оцінювати наявність або відсутність добросовісності зареєстрованого володільця нерухомого майна (пункт 51 постанови ВП ВС від 26 червня 2019 року у справі № 669/927/16-ц).

Між тим, 23 жовтня 2019 року Велика Палата Верховного Суду в рамках справи № 922/3537/17, провадження № 12-127гс19 (ЄДРСРУ № 85614599) вказала наступне.

Заборона відчуження або арешт майна, які накладаються судом для забезпечення позову про стягнення грошових коштів, мають на меті подальше звернення стягнення на таке майно в разі задоволення позову. Іпотека або арешт нерухомого майна, що накладається виконавцем у межах виконавчого провадження, мають ту ж саму мету. Тому іпотека або арешт, що зареєстровані в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно раніше, мають вищий пріоритет, ніж заборона відчуження або арешт майна, накладені судом, які зареєстровані пізніше. У цьому разі заборона відчуження або арешт майна, накладені судом, не є перешкодою для реалізації майна, а покупець такого майна набуває право власності на нього вільним від зазначених обтяжень. Якщо ж майно не буде реалізоване, а іпотека буде припинена або буде знятий арешт, накладений виконавцем (зокрема, у випадку повного виконання боржником свого обов`язку), то заборона відчуження або арешт майна, накладені судом, і надалі виконуватимуть функцію забезпечення позову.

Відповідно до пункту 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Отже, добросовісна особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність), що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Тому за відсутності в цьому реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не мала знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень.

Такого ж висновку дійшли Касаційний цивільний суд у складі Верховного Суду у постанові від 21 березня 2018 року у справі № 487/1398/15 (ЄДРСРУ № 73156847), Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду у постанові від 27 травня 2020 року у справі № 905/294/17 (ЄДРСРУ № 89578717) та Велика палата Верховного суду від 1 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18 (ЄДРСРУ № 89252048).

ВИСНОВОК: Добросовісна особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність) з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Матеріал по темі: «Зняття арешту з нерухомого майна, що є предметом іпотеки»

Теги: іпотека, іпотека, заборона, запрет, арешт, арест, придбання іпотечного майна, незареєстрованого в реєстрі, реєстр речових прав на нерухоме майно, ухвала про забезпечення позову, відчуження арештованого майна, судова практика, Адвокат Морозов