Поділ (виділ) самочинно збудованого нерухомого майна

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Верховний суд: чи може самочинно збудоване нерухоме майно бути предметом поділу (виділу)?

09 березня 2023 року Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи № 127/28862/21, провадження № 61-9283св22 (ЄДРСРУ 109446095) досліджував питання щодо поділу або виділу самочинно збудованого нерухомого майна.

Відповідно до положень статті 356 ЦК України власність двох чи більше осіб із зазначенням частки кожного з них у праві власності є спільною частковою власністю.

Частиною першою статті 364 ЦК України передбачено право співвласника на виділ у натурі частки із майна, що є у спільній частковій власності.

За змістом цієї норми виділ частки зі спільного майна - це перехід частини цього майна у власність учасника спільної власності пропорційно його частки в праві спільної власності й припинення для цієї особи права на частку у спільному майні.

Пунктом 2.3 розділу 2 Інструкції щодо проведення поділу, виділу та розрахунку часток об`єктів нерухомого майна, затвердженою наказом Міністерства з питань житлово-комунального господарства України від 18 червня 2007 року № 55 (далі - Інструкція № 55) передбачено, що не підлягають поділу об`єкти нерухомого майна, до складу яких входять самочинно збудовані (реконструйовані, переплановані) об`єкти нерухомого майна. Питання щодо поділу об`єктів нерухомого майна може розглядатись лише після визнання права власності на них відповідно до закону.

Зазначені положення узгоджуються з нормами статей 316, 317, частинами першою, другою статті 376 ЦК України.

За змістом статей 316, 317 ЦК України право власності це право особи володіти, користуватися та розпоряджатися своїм майном на свій розсуд, але у межах, передбачених законом, здійснення особою самочинного будівництва відповідно до частини другої статті 376 ЦК України не породжує в неї права власності на таке майно, відтак виключає це майно із цивільного обороту.

У постанові Верховного Суду від 15.04.2020 в справі №307/3957/14-ц вказано, що «самочинно збудоване нерухоме майно не є об`єктом права власності, а тому не може бути предметом поділу між подружжям (подібний висновок міститься у постанові Верховного Суду України від 04.12.2013 №6-130цс13).

За змістом частини першої статті 376 ЦК України самочинним вважається будівництво жилого будинку, будівлі, споруди, іншого нерухомого майна, якщо вони збудовані на земельній ділянці, що не була відведена особі, яка здійснює будівництво, або відведена не для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи належно затвердженого проекту, або з істотним порушенням будівельних норм і прави.

Аналогічні висновки викладені в постанові від 22.09.2021 у справі № 587/1186/18 Верховним Судом у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду.

У розумінні частини першої статті 376 ЦК України самочинним будівництвом є не тільки новостворений об`єкт, а й об`єкт нерухомості, який виник у результаті реконструкції, капітального ремонту, перебудови, надбудови вже існуючого об`єкта, здійснених без одержаного дозволу місцевих органів виконавчої влади чи органів місцевого самоврядування, розробленої та затвердженої в установленому порядку проектної документації, дозволу на виконання будівельних робіт, наданого органами архітектурно-будівельного контролю, оскільки внаслідок таких дій об`єкт втрачає тотожність із тим, на який власником (власниками) отримано право власності. Усі об`єкти нерухомого майна, які зведені після одержання акту приймання в експлуатацію, незалежно від того, значились вони до одержання акту приймання в проектній документації чи ні, вважаються самочинними (пункт 3.4.1 Методичних рекомендацій з питань технічної інвентаризації об`єктів нерухомого майна, затверджених наказом Держжитлокомунгоспу України від 05 вересня 2003 року № 146).

При цьому за змістом частини першої статті 376 ЦК України правила про самочинне будівництво і його наслідки поширюються на всі випадки будівництва (реконструкції) всіх типів будівель, споруд та іншого нерухомого майна.

(!!!) Аналіз зазначених норм права дає підстави для висновку про те, що не підлягають поділу (виділу) об`єкти нерухомого майна, до складу яких входять самочинно збудовані (реконструйовані, переплановані) об`єкти нерухомого майна.

Відсутність дозволу на будівництво, проекту або порушення умов, передбачених у цих документах, спричиняє визнання такого будівництва самочинним відповідно до частини першої статті 376 ЦК України.

Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього (частина друга статті 376 ЦК України).

ВИСНОВОК: Самочинно збудоване нерухоме майно не є об`єктом права власності, а тому не може бути предметом поділу (виділу) згідно з нормами статей 364, 367 ЦК України.

Вищезазначене узгоджується з правовою позицією Верховного Суду, викладеною у постановах від 04 грудня 2013 року у справі № 6-130цс13, від 04 квітня 2019 у справі № 750/4445/17, від 15 квітня 2020 року в справі№ 307/3957/14-ц, від 22 вересня 2021 у справі № 587/1186/18.

 

Матеріал по темі: «Різниця між об`єктом незавершеного будівництва та самочинно збудованим»

 

 

Теги: самострой, самобуд, самочинно збудоване майно, нерухоме майно, визнання право власності, знесення, знесення самочинного будівництва, перебудова, снос, снос майна, крайня міра, судова практика, Верховний суд, Адвокат Морозов

Укладання договору купівлі-продажу земельної ділянки без дотримання конкурентних засад

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Укладений без дотримання конкурентних засад договір купівлі-продажу земельної ділянки, на якій розташований об’єкт самочинного будівництва, є нікчемним

20 липня 2022 року Велика Палата Верховного Суду в рамках справи № 923/196/20, провадження № 12-58гс21 (ЄДРСРУ № 105852862) досліджувала питання щодо укладання договору купівлі-продажу земельної ділянки без дотримання конкурентних засад.

Громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим кодексом, або за результатами аукціону. Набуття права на землю громадянами та юридичними особами здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування (абзац перший частини першої, частина друга статті 116 ЗК України).

Сільські, селищні, міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб (частина перша статті 122 ЗК України).

Продаж земельних ділянок державної та комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) на конкурентних засадах у формі аукціону здійснюється у випадках та порядку, встановлених главою 21 цього кодексу (частина друга статті 127 ЗК України у редакції, чинній на час укладення спірного договору купівлі-продажу).

Земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них (оренда, суперфіцій, емфітевзис), у тому числі з розташованими на них об`єктами нерухомого майна державної або комунальної власності, підлягають продажу окремими лотами на конкурентних засадах (земельних торгах), крім випадків, встановлених частиною другою цієї статті (частина перша статті 134 ЗК України у вказаній редакції).

Абзац другий частини другої статті 134 ЗК України у зазначеній редакції передбачав виняток із загальних вимог до конкурентного продажу земельних ділянок: не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них у разі розташування на земельних ділянках об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.

(!!!) За змістом наведеного припису, якщо на розміщений на земельній ділянці об`єкт особа не має права власності, то підстави для застосування неконкурентних засад продажу цієї ділянки відсутні безвідносно до того, чи є цей об`єкт об`єктом незавершеного будівництва, чи завершеним об`єктом нерухомого майна, зданим в експлуатацію у встановленому законом порядку.

Велика Палата Верховного Суду вже звертала увагу на важливість принципу superficies solo cedit (збудоване на поверхні слідує за нею). Принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, хоча безпосередньо і не закріплений у такому вигляді в законі, знаходить вияв у правилах статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України, інших положеннях законодавства (див. постанови від 4 грудня 2018 року у справі № 910/18560/16 (пункт 8.5), від 3 квітня 2019 року у справі № 921/158/18 (пункт 51), від 22 червня 2021 року у справі № 200/606/18 (пункти 37-38), від 31 серпня 2021 року у справі № 903/1030/19 (пункт 54)). Згідно з вказаним принципом особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 18 грудня 2019 року у справі № 263/6022/16-ц (пункт 42), від 31 серпня 2021 року у справі № 903/1030/19 (пункт 54)).

Крім того, не допускається набуття права власності на споруджені об`єкти нерухомого майна особою, яка не має права власності або такого іншого речового права на земельну ділянку, що передбачає можливість набуття права власності на будівлі, споруди, розташовані на відповідній ділянці. Виходячи з принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди право власності на об`єкт нерухомого майна набуває той, хто має речове право на земельну ділянку (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 16 лютого 2021 року у справі № 910/2861/18 (пункти 92-94)).

Велика Палата Верховного Суду вже звертала увагу на те, що державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним із юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для підтвердження права власності, а самостійного значення для виникнення права власності не має. Така реєстрація визначає лише момент, з якого держава визнає та підтверджує право власності за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення такого права. Зміст приписів статті 376 ЦК України засвідчує неможливість застосування інших, ніж ті, що встановлені цією статтею, способів легітимізації (узаконення) самочинного будівництва та набуття права власності на такі об`єкти. Реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, яка його здійснила, не змінює правовий режим такого будівництва як самочинного (див. постанови від 7 квітня 2020 року у справі № 916/2791/13 (пункти 6.31-6.33) та від 23 червня 2020 року у справі № 680/214/16-ц) (пункти 53-56)).

Отже, державна реєстрація права власності на об`єкт незавершеного будівництва не означає виникнення у недобросовісного відповідача права власності на цей об`єкт і припинення правового режиму відповідного майна як самочинного будівництва.

ВИСНОВОК: Укладений без дотримання конкурентних засад договір купівлі-продажу земельної ділянки, на якій розташований об’єкт самочинного будівництва, є нікчемним, тому сторона може звернутися до суду не з вимогою про визнання нікчемного правочину недійсним, а за застосуванням наслідків виконання недійсного правочину (наприклад, з вимогою про повернення одержаного на виконання такого правочину), обґрунтовуючи вимоги його нікчемністю.

 

Матеріал по темі: «Знесення самочинного будівництва є крайньою мірою»

 

 

Теги: самострой, самобуд, самочинно збудоване майно, нерухоме майно, визнання право власності, знесення, знесення самочинного будівництва, перебудова, снос, снос майна, крайня міра, судова практика, Верховний суд, Адвокат Морозов

Знесення самочинного будівництва є крайньою мірою

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Знесення самочинного будівництва передує неможливість проведення перебудови спірного нерухомого майна

27 червня 2022 року Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи № 723/2158/19, провадження № 61-20591св21 (ЄДРСРУ № 104957063) досліджував питання щодо порядку та підстав знесення самочинного будівництва.

Згідно з вимогами статті 376 ЦК України суди розглядають спори щодо самочинного будівництва, зокрема про знесення самочинного будівництва нерухомого майна.

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 17 січня 2022 року в справа № 442/4338/17 (провадження № 61-1460св21) зроблено висновок, що «позов про знесення самочинно збудованого нерухомого майна може бути пред`явлено власником чи користувачем земельної ділянки або іншою особою, права якої порушено, зокрема, власником (користувачем) суміжної земельної ділянки з підстав, передбачених статтями 391, 396 ЦК України. […] Юридичними фактами, які складають правову підставу знесення самочинного будівництва, є: істотне відхилення від проекту та/або істотне порушення будівельних норм і правил, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб; неможливість проведення перебудови або відмова особи, яка здійснила (здійснює) будівництво, від її проведення. При вирішенні питання про те, чи є відхилення від проекту істотним і таким, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, необхідно з`ясовувати, зокрема, як впливає допущене порушення з урахуванням місцевих правил забудови, громадських і приватних інтересів на планування, забудову, благоустрій вулиці, на зручність утримання суміжних ділянок тощо. Під істотним порушенням будівельних норм і правил з огляду на положення Законів України «Про основи містобудування»; «Про архітектурну діяльність»; «Про регулювання містобудівної діяльності»; постанови Кабінету Міністрів України «Деякі питання виконання підготовчих і будівельних робіт» від 13 квітня 2011 року № 466 необхідно розуміти, зокрема, недодержання архітектурних, санітарних, екологічних, протипожежних та інших вимог і правил, а також зміну окремих конструктивних елементів житлового будинку, будівлі, споруди, що впливає на їх міцність і безпечність та загрожує життю й здоров`ю людини, тощо. Таким чином, за змістом статті 376 ЦК України вимоги про знесення самочинного будівництва особа (власник) може заявити за умови доведеності факту порушення своїх прав самочинною забудовою».

У постанові Верховного Суду України від 06 вересня 2017 року в справі № 6-1721цс16 зроблено висновок, що «право на звернення до суду з позовом про знесення або перебудову самочинно збудованого об`єкта нерухомості мають органи державної влади, органи місцевого самоврядування та інспекції державного архітектурно-будівельного контролю. У разі порушення прав інших осіб право на звернення до суду мають такі особи за умови, що вони доведуть наявність порушеного права (стаття 391 ЦК України), а також власник (користувач) земельної ділянки, якщо він заперечує проти визнання за особою, яка здійснила самочинне будівництво на його земельній ділянці, права власності на самочинно збудоване нерухоме майно (частина четверта статті 376 та стаття 391 цього Кодексу)»

Право на звернення до суду з позовом про знесення або перебудову самочинно збудованого об`єкта нерухомості мають як органи державної влади, так і органи місцевого самоврядування.

У випадках порушення прав інших осіб право на звернення до суду належить і таким особам за умови, що вони доведуть наявність порушеного права (стаття 391 ЦК), а також власнику (користувачу) земельної ділянки, якщо він заперечує проти визнання за особою, яка здійснила самочинне будівництво на його земельній ділянці, права власності на самочинно збудоване нерухоме майно (частина четверта статті 376, стаття 391 ЦК України).

Відповідно до частини першої статті 376 ЦК України об`єкт нерухомості відноситься до самочинного будівництва за наявності однієї з наведених умов: земельна ділянка не відведена для цієї мети; немає належного дозволу на будівництво; відсутній належним чином затверджений проект; під час будівництва допущені істотні порушення будівельних норм і правил.

Згідно з частиною другою цієї статті право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.

Відповідно до частини четвертої цієї статті, якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.

Водночас згідно з частиною сьомою статті 376 ЦК України у разі істотного відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил суд за позовом відповідного органу державної влади або органу місцевого самоврядування може постановити рішення, яким зобов`язати особу, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову.

Якщо проведення такої перебудови є неможливим або особа, яка здійснила (здійснює) будівництво, відмовляється від її проведення, таке нерухоме майно за рішенням суду підлягає знесенню за рахунок особи, яка здійснила (здійснює) будівництво. Особа, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, зобов`язана відшкодувати витрати, пов`язані з приведенням земельної ділянки до попереднього стану.

Отже, системний аналіз зазначених положень дає підстави для висновків про те, що самочинне будівництво підлягає безумовному знесенню, якщо:

• власник земельної ділянки заперечує проти визнання права власності за особою, яка здійснила таке будівництво;
• власник земельної ділянки не заперечує проти визнання права власності на самочинну забудову, однак така забудова порушує права інших осіб на зазначену земельну ділянку;
• самочинна забудова зведена на наданій земельній ділянці але з відхиленням від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, з істотним порушенням будівельних норм і правил, що порушує права інших осіб, за умови, що особа, яка здійснила самочинне будівництво, відмовилась від здійснення перебудови.

Збудований об`єкт нерухомості може бути знесений особою, яка здійснила самочинне будівництво, за її рахунок лише на підставі судового рішення у випадках, передбачених частинами четвертою та сьомою статті 376 ЦК України: а) якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, що здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці; б) якщо така забудова порушує права інших осіб; в) якщо проведення перебудови об`єкта є неможливим; г) особа, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, відмовляється від проведення перебудови відповідно до прийнятого судом рішення.

Знесення самочинного будівництва є крайньою мірою і можливе лише за умови вжиття всіх передбачених законодавством України заходів щодо реагування (виконати роботи по приведенню об`єкта будівництва у відповідність із проєктною документацією шляхом перебудови) та притягнення винної особи до відповідальності.

До аналогічних правових висновків дійшов Верховний Суд у постановах: від 17 липня 2019 року у справі № 462/469/14-ц (провадження № 61-23742св18); від 21 травня 2020 року у справі № 726/824/15-ц (провадження № 61-45216св18) та від 30 червня 2020 року у справі № 201/2886/15-ц (провадження № 61-4332св20), 02 червня 2022 року у справі №  727/7282/15-ц, провадження № 61-9671св21 (ЄДРСРУ № 104885943).

ВИСНОВОК: Оскільки позивач не заявляв вимог про проведення перебудови об`єкту самочинного будівництва у спосіб, не пов`язаний із його знесенням, то позовні вимоги задоволенню не підлягають, оскільки знесенню самочинного будівництва, у разі істотного відхилення від проекту, передує встановлення факту неможливості проведення перебудови спірного нерухомого майна.

До подібних правових висновків дійшов Верховний Суд України у постановах: від 19 квітня 2017 року у справі № 6-129цс17; від 06 вересня 2017 року у справі № 6-1721цс16.

 

Матеріал по темі: «Правовий режим та підстави для знесення самочинного будівництва»

 

Теги: самострой, самобуд, самочинно збудоване майно, нерухоме майно, визнання право власності, знесення, знесення самочинного будівництва, перебудова, снос, снос майна, крайня міра, судова практика, Верховний суд, Адвокат Морозов

Самочинно збудоване нерухоме майно не є об`єктом права власності

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Правова можливість визнання права власності на об’єкт самочинного будівництва

04 листопада 2021 року Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи №  464/3201/18, провадження № 61-11923св20 (ЄДРСРУ № 100817163) досліджував питання щодо правової можливості визнання права власності на об’єкт самочинного будівництва.

Відповідно до частин першої та другої статті 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони: 1) збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або 2) без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або 3) з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

Отже, наявність хоча б однієї із трьох зазначених у частині першій  статті 376 ЦК України ознак свідчить про те, що об`єкт нерухомості є самочинним.

Саме такий правовий висновок, викладений Верховним Судом України у постанові від 02 грудня 2015 року у справі № 6-1328цс15, а також Верховним Судом у постановах від 18 лютого 2019 року у справі № 308/5988/17-ц, від 20 березня 2019 року у справі № 202/3520/16-ц.

Верховний Суд України у постанові від 04 грудня 2013 року у справі № 6-130цс13 сформулював правову позицію, згідно з якою у розумінні частини першої статті 376 ЦК України самочинним будівництвом є не тільки новостворений об`єкт, а і об`єкт нерухомості, який виник у результаті реконструкції, капітального ремонту, перебудови, надбудови уже існуючого об`єкта, здійснених без одержаного дозволу місцевих органів виконавчої влади чи органів місцевого самоврядування, розробленої та затвердженої в установленому порядку проектної документації, дозволу на виконання будівельних робіт, наданого органами архітектурно-будівельного контролю, оскільки в результаті таких дій об`єкт втрачає тотожність з тим, на який власником (власниками) отримано право власності.

У разі істотного відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил суд за позовом відповідного органу державної влади або органу місцевого самоврядування може постановити рішення, яким зобов`язати особу, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову.

Якщо проведення такої перебудови є неможливим або особа, яка здійснила(здійснює) будівництво відмовляється від її проведення, таке нерухоме майно за рішенням суду підлягає знесенню за рахунок особи, яка здійснила (здійснює) будівництво (частина сьома статті 376 ЦК України).

Відповідно до вимог статті 376 ЦК України право на звернення до суду з позовом про знесення або перебудову самочинно збудованого об`єкта нерухомості мають як органи державної влади, так і органи місцевого самоврядування. У випадках порушення прав інших осіб право на звернення до суду належить і таким особам за умови, що вони доведуть наявність порушеного права (стаття 391 ЦК України), а також власнику (користувачу) земельної ділянки, якщо він заперечує проти визнання за особою, яка здійснила самочинне будівництво на його земельній ділянці, права власності на самочинно збудоване нерухоме майно (частина четверта статті 376,  стаття 391 ЦК України).

Аналогічні роз`яснення викладені у пункті 5 постанови Пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 30 березня 2012 року № 6 «Про практику застосування судами  статті 376 Цивільного кодексу України (про правовий режим самочинного будівництва)».

Державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним із юридичних фактів у юридичному складі, що є необхідним для підтвердження права власності, і самостійного значення для виникнення права власності немає, оскільки визначає лише момент, з якого держава визнає та підтверджує право власності за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення такого права.

У пункті 55 постанови від 23 червня 2020 року у справі № 680/214/16-ц (провадження № 14-445цс19) Велика Палата Верховного Суду зазначила, що зміст приписів статті 376 ЦК України підтверджує неможливість застосування інших, ніж ті, що встановлені цією статтею, способів легітимізації (узаконення) самочинного будівництва та набуття права власності на такі об`єкти. Реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, яка його здійснила, не змінює правовий режим такого будівництва як самочинного (див. постанову від 07 квітня 2020 року у справі № 916/2791/13 (пункти 6.31-6.33), див. постанову Верховного Суду від 14 липня 2021 року в справі № 947/22831/19, провадження №  61-9616св20).

(!!!) Отже, щоб новостворене майно стало об`єктом цивільно-правових відносин, потрібно виконання трьох умов: завершення будівництва; прийняття до експлуатації; державна реєстрація.

Доки ці умови не виконано, особа вважається лише власником матеріалів, обладнання тощо, яке було використано у процесі цього будівництва (створення майна).

Слід також вказати, що правовий висновок, наведений у постановах Верховного Суду від 19 вересня 2018 року у справі № 804/1510/16 та від 02 жовтня 2018 року у справі № 465/1461/16-а зокрема, що після реєстрації права власності на збудований об`єкт нерухомості на підставі зареєстрованої декларації про готовність об`єкту до експлуатації, остання вичерпує свою дію фактом виконання, а тому виключає можливість віднесення такого об`єкту до самочинного в силу його узаконення, стосується позовних вимог про визнання неправомірною та скасування реєстрації декларації про готовність до експлуатації за відсутності додаткових позовних вимог, таких як скасування рішення про державну реєстрацію права власності та зобов`язання знести об`єкт самочинного будівництва.

Подібний висновок викладений у постанові Верховного Суду від 24 березня 2021 року у справі № 495/10972/17 (провадження № 61-6894св20).

Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього. Отже самочинно збудоване нерухоме майно не є об`єктом права власності,а тому не може бути предметом поділу (виділу) згідно з нормами статей 364, 367 ЦК України.

Зазначена правова позиція висловлена Верховним Судом України у постановах від 04 грудня 2013 року у справі № 6-130цс13, від 30 вересня 2015 року у справі № 6-286цс15 та Верховним Судом  у постановах від 10 квітня 2019 року у справі № 529/501/16-ц (провадження № 61-11479св18), від 06 березня 2019 року у справі № 361/4685/17 (провадження № 61-44133св18) та від 11 листопада 2019 року у справі № 554/13971/15-ц (провадження № 61-10243св18).

За змістом частини першої статті 376 ЦК України правила про самочинне будівництво і його наслідки поширюються на всі випадки будівництва ( реконструкції) всіх типів будівель, споруд та іншого нерухомого майна.

ВАЖЛИВО:  Звернення до суду з позовом про визнання права власності на самочинне будівництво має здійснюватися за наявності даних про те, що це питання було предметом розгляду компетентного державного органу, рішення якого чи його відсутність дають підстави вважати про наявність спору про право.

Наведений висновок узгоджуються з правовим висновком Верховного Суду України, викладеним у постановах: від 27 травня 2015 року у справі№ 6-159цс15, від 02 грудня 2015 року у справі № 6-1328цс15, а також висновками Верховного Суду, викладеними у постановах: від 04 червня 2018 року у справі № 640/13030/16-ц (провадження № 61-1073св17), від 18 лютого 2019 року у справі № 308/5988/17 (провадження № 61-39346св18), від 18 квітня 2019 року у справі № 306/2140/17.

Таким чином, право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.

Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.

На вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб.

З аналізу частин третьої, четвертої статті 376 ЦК України випливає, що частина третя цієї статті застосовується не лише до випадків порушення вимог законодавства щодо цільового призначення земель, а й до випадків, коли такого порушення немає, але особа здійснює будівництво на земельній ділянці, яка їй не належить.

ВИСНОВОК: Аналіз норм частини третьої статті 376 ЦК України дає підстави для висновку про те, що право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки забудовнику власником та користувачем, якщо такий є та не являється забудовником.

Ця умова є необхідною для визнання права власності на самочинно збудований об`єкт нерухомості за такою особою на підставі рішення суду.

 

Матеріал по темі: «Знесення самочинного будівництва (ч.1)»

 

 

Теги: самострой, самобуд, самочинно збудоване майно, нерухоме майно, визнання право власності, знесення, знесення самочинного будівництва, перебудова, снос, снос майна, крайня міра, судова практика, Верховний суд, Адвокат Морозов

Дії ДАБІ при виявленні факту самочинного будівництва

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Дії ДАБІ при виявленні факту самочинного будівництва та до моменту звернення до суду

08 грудня 2020 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду в рамках справи № 826/11127/16, адміністративне провадження № К/9901/44563/18 (ЄДРСРУ № 93373163) досліджував питання щодо дій ДАБІ при виявленні факту самочинного будівництва та до моменту звернення до суду.

Частиною 2 ст. 19 Конституції України передбачено, що органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Згідно ст. 41 Закону України від 17 лютого 2011 року № 3038-VI «Про регулювання містобудівної діяльності» (далі - Закон № 3038-VI) державний  архітектурно-будівельний контроль - сукупність заходів, спрямованих на дотримання замовниками, проектувальниками, підрядниками  та  експертними  організаціями вимог законодавства у сфері   містобудівної   діяльності,  будівельних  норм,  державних стандартів  і  правил під час виконання підготовчих та будівельних робіт. Державний   архітектурно-будівельний   контроль  здійснюється органами  державного  архітектурно-будівельного контролю в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

Відповідно до ч. 1, 2 ст. 38 Закону № 3038-VI у разі виявлення факту самочинного будівництва об`єкта, перебудова якого з метою усунення істотного відхилення від проекту або усунення порушень законних прав та інтересів інших осіб, істотного порушення будівельних норм є неможливою, посадова особа органу державного архітектурно-будівельного контролю видає особі, яка здійснила (здійснює) таке будівництво, припис про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил з визначенням строку для добровільного виконання припису.

У разі якщо особа в установлений строк добровільно не виконала вимоги, встановлені у приписі, орган державного архітектурно-будівельного контролю подає позов до суду про знесення самочинно збудованого об`єкта та компенсацію витрат, пов`язаних з таким знесенням.

За рішенням суду самочинно збудований об`єкт підлягає знесенню в порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України, з компенсацією витрат, пов`язаних із знесенням об`єкта, за рахунок особи, яка здійснила (здійснює) таке самочинне будівництво.

Отже, положення ч. 1 ст. 38 Закону № 3038-VI встановлює перелік юридичних фактів, які обумовлюють виникнення у органу державного архітектурно-будівельного контролю повноваження на пред`явлення позову про знесення самочинно збудованого об`єкта та компенсації витрат, пов`язаних з таким знесенням.

(!!!) Зокрема, пред`явленню органом державного архітектурно-будівельного контролю позову передують такі дії:

1) виявлення факту самочинного будівництва об`єкта;

2) визначення такого об`єкту як такого, що його перебудова з метою усунення істотного відхилення від проекту або усунення порушень законних прав та інтересів інших осіб є неможливою;

3) винесення припису про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності;

4) встановлення факту невиконання припису протягом встановленого строку.

Аналогічна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 28 листопада 2018 у справі №815/2311/15, від 22 серпня 2019 року у справі №2040/7234/18  та від 09 липня 2020 року у справі №  463/4564/16-а. Тягар доказування наявності перелічених фактів та умов покладається на суб`єкта владних повноважень, який звертається до суду, а їх перевірка покладена на суд.

Верховний суд  звертає увагу, що зверненню суб`єкта владних повноважень з адміністративним позовом про зобов`язання знести самочинне будівництво передує саме наявність вищезазначених обставин.

Окрім цього, у постанові Верховного суду від 18 серпня 2020 року у справі № 826/4891/18, адміністративне провадження № К/9901/29289/19 (ЄДРСРУ № 91050060) наголошується, що за своєю юридичною природою самочинне будівництво - це правопорушення, яке носить триваючий характер.

Триваюче правопорушення - це проступок, пов`язаний з тривалим, неперервним невиконанням обов`язків, передбачених законом. Тобто, триваючі правопорушення характеризуються тим, що особа, яка вчинила якісь певні дії чи бездіяльність, перебуває надалі у стані безперервного продовження цих дій (бездіяльності). Ці дії безперервно порушують закон протягом якогось часу. Іноді такий стан продовжується значний час і увесь час винний безперервно вчиняє правопорушення у вигляді невиконання покладених на нього обов`язків. Триваюче правопорушення припиняється лише у випадку усунення стану, за якого об`єктивно існує цей обов`язок, виконанням обов`язку відповідним суб`єктом або припиненням дії відповідної норми закону.

Аналогічна правова позиція викладена в постановах Верховного Суду від 19 червня 2018 року у справі №464/2638/17 та 28 листопада 2018 року у справі №815/2311/15, від 27 квітня 2020 року у справі № 640/8057/19

Аналіз наведених вище положень ч. 1 ст. 38 Закону № 3038-VI у взаємозв`язку з нормами ч. 1 ст. 41 цього ж Закону дає підстави для висновку про те, що в разі виявлення факту самочинного будівництва об`єкта, перебудова якого з метою усунення істотного відхилення від проекту або усунення порушень законних прав та інтересів інших осіб, істотного порушення будівельних норм є неможливою, орган державного архітектурно-будівельного контролю уповноважений видати припис про усунення порушень. Цей припис є обов`язковою передумовою для можливості контролюючого органу звернутися до суду на підставі ч. 1 ст. 38 цього Закону у зв`язку з його невиконанням.

(!!!) Вказаною нормою встановлено лише два способи усунення порушень у разі істотного відхилення від проекту, а саме: проведення перебудови або приведення об`єкта до попереднього стану.

Можливість перебудови і усунення наслідків самочинного будівництва перевіряється на стадії виконання припису про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів. Невиконання припису без поважних причин може свідчити про неможливість перебудови або небажання особи, яка здійснила самочинне будівництво, усувати його наслідки.

Водночас, визначальним та достатнім є встановлення у сукупності та послідовності фактів здійснення будівництва без документів, що дають право на це, у тому числі без належно затвердженого проекту та не виконання вимоги зобов`язального припису, яким вимагалось усунути виявлені порушення.

У постанові від 29 січня 2020 року у справі № 822/2149/18 Верховний Суд у складі судової палати з розгляду справ щодо захисту соціальних прав Касаційного адміністративного суду сформував ряд ключових правових висновків щодо цієї категорії справ:

1) можливість перебудови і усунення наслідків самочинного будівництва перевіряється на стадії виконання припису про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів. Невиконання припису без поважних причин може свідчити про неможливість перебудови або небажання особи, яка здійснила самочинне будівництво, усувати його наслідки.

2) в інших випадках самочинного будівництва, зокрема, (а) якщо нерухоме майно збудоване або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або (б) без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи (в) належно затвердженого проекту, стаття 376 ЦК України не ставить можливість знесення об`єкта самочинного будівництва в залежність від можливостей його перебудови.

У разі істотного відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил знесенню самочинного будівництва, передує прийняття судом рішення про зобов`язання особи, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову.

Ідентичний правовий правовий висновок міститься у постанові Верховного Суду від 06.03.2019 у справі №810/5680/15.

Між тим існує і протилежна позиція, відповідно до якої орган державної влади або орган місцевого самоврядування не може звертатися з позовом про зобов`язання особи про проведення перебудови.

Є і «змішана позиція»: «…з позовом про зобов`язання особи до проведення перебудови може звернутися відповідний орган державної влади або орган місцевого самоврядування. Таке рішення суд може ухвалити і за позовом про знесення самочинного будівництва, якщо за наслідками розгляду справи дійде висновку, що можливість перебудови і усунення наслідків самочинного будівництва не втрачено і відповідач згоден виконати перебудову. У разі невиконання особою судового рішення про здійснення перебудови, суд може постановити рішення про знесення самочинного будівництва» (11 листопада 2020 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду у справі № 910/7141/13 (ЄДРСРУ № 92887530).

«…залежно від ознак самочинного будівництва особи, зокрема, органи місцевого самоврядування, можуть вимагати від особи, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво, знесення самочинно збудованого об`єкта або проведення перебудови власними силами або за її рахунок; приведення земельної ділянки в попередній стан або відшкодування витрат. При цьому знесення самочинного будівництва можливе добровільно особою, яка його здійснила (здійснює), а також, за наявності для цього підстав, примусово, однак лише за рішенням суду, зокрема, ухваленим за позовом відповідного органу місцевого самоврядування та у разі неможливості здійснити перебудову такого будівництва.

Даний висновок узгоджується з правовою позицією, що міститься, зокрема, у постановах Верховного суду України, від 19 листопада 2014 року № 6-180цс14, від 24 червня 2015 року № 6-381цс15 та Верховного Суду від 17 липня 2018 року у справі № 20/3183/16, від 6 березня 2019 року у справі №814/2645/15, від 29 січня 2020 року у справі № 822/2149/18» (21 жовтня 2020 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду в рамках справи № 420/228/19, адміністративне провадження № К/9901/33606/19 (ЄДРСРУ № 92334415).

Натомість правове значення має позиція власника (користувача) земельної ділянки, а також дотримання прав інших осіб. Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок (частина четверта статті 376 ЦК України). У такому випадку знесення самочинного будівництва можливе без попереднього рішення суду про зобов`язання особи, яка здійснила будівництво, провести відповідну перебудову. Це є логічним та виправданим, оскільки такі види самочинного будівництва, безперечно, не можуть бути приведені до легітимного стану шляхом перебудови.

Окрім іншого, Верховний Суд у зазначеному рішенні дійшов висновку про відсутність підстав для відступу від висновків, викладених у постановах Верховного Суду за наслідками розгляду справ №820/3183/16, № 813/6426/14, № 813/6284/14, № 814/2645/15, № 813/6423/14.

Таким чином, у постанові від 29 січня 2020 року у справі № 822/2149/18  Верховний Суд сформував правовий висновок про те, що обов`язковому (безальтернативному) знесенню об`єкт будівництва підлягає лише у випадках, якщо такий об`єкт побудовано на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети та/або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи.

В усіх інших випадках знесенню передує встановлення можливості перебудови об`єкта будівництва.

Аналогічна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 24  червня 2020 року у справі № 320/5880/18 (ЄДРСРУ № 90029997) та від 07 жовтня 2020 року у справі №  640/183/19 (ЄДРСРУ № 92075912).

 

Матеріал по темі: «Знесення самочинного будівництва (ч.1)»

 

 

Теги: самострой, самобуд, самочинно збудоване майно, нерухоме майно, визнання право власності, знесення, знесення самочинного будівництва, перебудова, снос, снос майна, крайня міра, судова практика, Верховний суд, Адвокат Морозов