Адвокат Морозов (судовий захист)
Правове регулювання продовження договорів оренди
державного та комунального майна строк дії яких закінчився після 01 липня 2020
року
09 лютого 2026 року Верховний Суд у складі колегії
суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи № 591/565/24, провадження №
61-9322св25 (ЄДРСРУ № 133909232) досліджував питання щодо регулювання
продовження договорів оренди державного та комунального майна строк дії яких
закінчився після 01 липня 2020 року.
Згідно зі статтею 759 ЦК України за договором найму
(оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у
володіння та користування за плату на певний строк. Законом можуть бути
передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).
Особливості найму (оренди) державного і комунального майна встановлюються
Законом України «Про оренду державного та комунального майна».
Договір найму укладається на строк, встановлений
договором (частина 1 статті 763 ЦК України).
03 жовтня 2019 року Верховна Рада України прийняла Закон
України «Про оренду державного та комунального майна» № 157-ІХ. У розділі
«Прикінцеві та перехідні положення» наведеного Закону передбачено, що він
набирає чинності з дня, наступного за днем його опублікування, та вводиться
в дію з 01 лютого 2020 року (за винятком окремих норм). При цьому пунктом 5
розділу «Прикінцеві та перехідні положення» цього Закону було визнано таким, що
втратив чинність, Закон України «Про оренду державного та комунального майна»
(Відомості Верховної Ради України, 1992 р., № 30, ст. 416 із наступними
змінами) з дня введення в дію цього Закону.
Ураховуючи опублікування тексту Закону України «Про
оренду державного та комунального майна» від 03 жовтня 2019 року № 157-ІХ в
офіційному виданні «Голос України» 26 грудня 2019 року, цей Закон набрав
чинності 27 грудня 2019 року і, відповідно до наведених приписів, введений в
дію з 01 лютого 2020 року, а отже, із
цієї дати підлягають застосуванню його приписи (за винятком норм,
зазначених в розділі «Прикінцеві та перехідні положення»).
Подібні висновки викладені в постановах Верховного
Суду від 16 січня 2025 року у справі № 927/395/23, від 26 листопада 2024 року у справі № 927/394/23, від 07 лютого
2024 року у справі №
902/852/22.
При цьому, за загальним правилом, у разі якщо
прийнятим нормативним актом порівняно з попереднім змінюється правове
регулювання відносин в тій чи іншій сфері, то нові норми застосовуються з дати
набрання ними чинності, якщо інше не визначено в самому нормативному акті.
У пункті 2 розділу «Прикінцеві та перехідні положення»
Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 03 жовтня 2019
року № 157-ІХ передбачено, що договори оренди державного або комунального
майна, укладені до набрання чинності цим Законом, продовжуються в порядку,
передбаченому законодавством, яке діяло до дати набрання чинності цим Законом,
до дати, яка наступить раніше: набрання чинності рішенням Кабінету Міністрів
України чи рішенням представницького органу місцевого самоврядування (щодо
договорів оренди комунального майна, розташованого в межах відповідної
територіальної громади), передбаченим абзацом п`ятим частини другої статті 18
цього Закону, або 1 липня 2020 року. Після настання однієї з дат, яка
відповідно до цього пункту наступить раніше, але у будь-якому випадку не раніше
дня введення в дію цього Закону, договори оренди продовжуються в порядку,
визначеному цим Законом. Договори оренди державного та комунального майна,
укладені до набрання чинності цим Законом, зберігають свою чинність та
продовжують діяти до моменту закінчення строку, на який вони були укладені.
Правовий аналіз наведених положень дає підстави для
висновку про те, що порядок продовження договорів оренди державного та
комунального майна, який діяв до 31 січня 2020 року та був передбачений Законом
України «Про оренду державного та комунального майна» від 10 квітня 1992 року №
2269-XII (втратив чинність 31 січня 2020 року), може бути застосовано до
процедури продовження тих договорів, строк дії яких закінчився до 01 липня 2020
року включно, а щодо інших договорів оренди державного та комунального
майна (строк дії яких закінчився після 01 липня 2020 року) відповідно до вимог
абзацу 3 пункту 2 розділу «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України
«Про оренду державного та комунального майна» від 03 жовтня 2019 року № 157-ІХ
має застосовуватися порядок продовження, визначений Законом України «Про оренду
державного та комунального майна» від 03 жовтня 2019 року № 157-ІХ.
Подібні висновки викладені в постановах Верховного
Суду від 01 квітня 2025 року у справі № 916/4522/23, від 21 травня 2024 року у справі № 908/1670/23, від 09
квітня 2024 року у справі №
916/2555/23.
Крім того, як зазначив Верховний Суд у складі судової
палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності
Касаційного господарського суду у постанові від 26.09.2024 у справі № 902/489/23, невиконання орендодавцем обов`язку у
встановлений строк повідомити орендаря про те, що договір оренди підлягає
припиненню, хоча й може свідчити про недобросовісність орендодавця та бути
підставою для визнання його бездіяльності протиправною, проте не може слугувати підставою для
автоматичної пролонгації договору оренди державного чи комунального майна на
новий строк, оскільки можливість такої пролонгації не передбачена Законом
України "Про оренду державного та комунального майна" від 03.10.2019
№ 157-ІХ.
20 травня 2025 року Верховний Суд у складі колегії суддів
Касаційного господарського суду в рамках справи №
916/5157/23 (ЄДРСРУ № 127743285) зазначив, що за змістом частини 1
статті 24 Закону України "Про оренду державного та комунального
майна" від 03.10.2019 № 157-ІХ
договір оренди припиняється у раз закінчення строку, на який його укладено.
Крім того, Законом України "Про оренду
державного та комунального майна" від 03.10.2019 № 157-ІХ не передбачено
такої підстави для продовження строку дії договору оренди як "мовчазна
згода".
ВИСНОВОК: Пролонгація договорів оренди державного та комунального майна (строк дії
яких закінчився після 01 липня 2020 року) відповідно до вимог абзацу 3 пункту 2
розділу «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України «Про оренду
державного та комунального майна» від 03 жовтня 2019 року № 157-ІХ має
застосовуватися порядок продовження, визначений Законом України «Про оренду
державного та комунального майна» від 03 жовтня 2019 року № 157-ІХ.
Матеріал по темі: «Захист орендодавця в разі неповернення земельної ділянки після закінчення строкудоговору»
Теги: продовження договору,
мінімальний строк оренди, аренда, державного, комунального майна, розрахунок,
орендна плата, орендар, звільнення від сплати, судовий захист, Адвокат Морозов
