Сплата земельного податку припиняється з моменту продажу нерухомості

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Обов`язок зі сплати земельного податку припиняється з моменту продажу нерухомості та державної реєстрації право власності на нерухоме майно

28 грудня 2021 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду в рамках справи № 803/846/17, адміністративне провадження № К/9901/46912/18 (ЄДРСРУ № 102318349) досліджував питання щодо моменту припинення сплати земельного податку на якій розташована реалізована платником податків нерухомість.

Суть справи: За приписами статті 654 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту. Саме з посиланням на вказані норми податковий орган наполягає на необхідності укладення додаткової угоди про припинення діючого договору оренди або сплати земельного податку.

Однак дана позиція хибна з огляду на наступне…

 

Податковий кодекс України (далі - ПК України) регулює відносини, що виникають у сфері справляння податків і зборів, зокрема, визначає вичерпний перелік податків та зборів, що справляються в Україні, та порядок їх адміністрування, платників податків та зборів, їх права та обов`язки, компетенцію контролюючих органів, повноваження і обов`язки їх посадових осіб під час здійснення податкового контролю, а також відповідальність за порушення податкового законодавства.

Відповідно до підпункту 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 ПК України плата за землю - обов`язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності.

Згідно з пунктом 269.1 статті 269 ПК України платниками податку є: власники земельних ділянок, земельних часток (паїв); землекористувачі.

Пунктом 270.1 статті 270 ПК України визначено, що об`єктами оподаткування є: земельні ділянки, які перебувають у власності або користуванні; земельні частки (паї), які перебувають у власності.

У разі надання в оренду земельних ділянок (у межах населених пунктів), окремих будівель (споруд) або їх частин власниками та землекористувачами податок за площі, що надаються в оренду, обчислюється з дати укладення договору оренди земельної ділянки або з дати укладення договору оренди будівель (їх частин) (пункт 287.7 статті 287 ПК України).

Статтею 120 Земельного кодексу України визначено, що у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.

Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав (стаття 125 Земельного кодексу України).

Згідно зі статтею 7 Закону України «Про оренду землі» до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Абзацом 8 частини першої статті 31 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що договір оренди землі припиняється в разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.

Верховний Суд зазначає, що якщо певна фізична чи юридична особа набула право власності на будівлю або її частину, що розташовані на орендованій земельній ділянці, то до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Таким чином, платником земельного податку є особа, яка володіє відповідним речовим правом на земельну ділянку (правом власності або правом користування), відповідно з моменту набуття права власності на об`єкт нерухомого майна, обов`язок зі сплати податку за земельну ділянку, на якій розміщений такий об`єкт, покладається на особу, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду.

Аналогічна правова позиція висловлена Верховним Судом України у постанові від 08.06.2016 (справа №21-804а16) та постанові від 12.09.2017 (справа №21-3078а16), Верховним Судом у постановах від 19.06.2018 (справа №819/1365/17), від 18.04.2019 (справа №807/292/18), від 02.07.2019 (справа №819/1365/17) та від 23.06.2020 (справа № 817/492/17 (ЄДРСРУ № 90073392).

Отже, до нового власника об`єкта нерухомості переходить і встановлений податковим законом обов`язок зі сплати податку за земельну ділянку (орендної плати), на якій розташоване набуте ним майно.

Таким чином, у зв`язку з відчуженням платником нерухомого майна до покупця перейшов встановлений податковим законом обов`язок зі сплати податку за земельну ділянку (орендної плати), на якій розташоване набуте ним майно.

ВИСНОВОК: Платник податків з моменту відчуження будівлі не є землекористувачем земельної ділянки, на якій розташоване відчужене нерухоме майно і не може бути належним платником орендної плати за землю, а таким платником є фактичний власник нерухомого майна, яке знаходиться на відповідній земельній ділянці, тобто фактичний землекористувач.

Відповідно, починаючи з моменту продажу будівлі припиняється нарахування будь-яких грошових зобов`язань за землю особі, що таке майно відчужила.

 

P.s. Слід відмітити, що незважаючи на те, що за покупцем нерухомості  не зареєстровано право власності чи користування земельною ділянкою під належними їм на праві власності приміщеннями, виходячи з принципу пріоритетності норм ПК України над нормами інших актів у разі їх суперечності, який закріплений у п.5.2 ст.5 цього Кодексу, обов`язок зі сплати земельного податку виникає у третіх осіб з дати державної реєстрації права власності на нерухоме майно.

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 19.05.2020 у справі №804/3203/17.

 

Матеріал по темі: «Принцип «superficies solo cedit» - «збудоване на землі слідує за нею»»

 

 

Теги: податки, сплата земельного податку, плата за землю, земля, нерухомість, орендна плата, ппр, податкова перевірка, нарахування плати, судова практика, Верховний суд, Адвокат Морозов

 

Визначення належного відповідача у справі при оскарженні рішення реєстратора

 

Адвокат Морозов (судовий захист)

Youtube видео: «Выбор надлежащего ответчика в спорах с регистратором»

Належний відповідач у справі про визнання недійсним та скасування рішення державного реєстратора на нерухоме майно

12 квітня 2021 року  Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи № 557/94/19, провадження № 61-10100св20 (ЄДРСРУ № 96179645) досліджував питання щодо належного відповідача у справі про про визнання недійсним та скасування рішення державного реєстратора на нерухоме майно.

Відповідно до пункту 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

За загальним правилом державна реєстрація прав проводиться будь-яким державним реєстратором за заявами у сфері державної реєстрації прав (абзац четвертий частини п`ятої статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).

Тобто державна реєстрація прав проводиться державним реєстратором не з власної ініціативи, а на підставі відповідної заяви, поданої зацікавленою особою. Відносини у сфері державної реєстрації речового права виникають між суб`єктом звернення за такою послугою та суб`єктом, уповноваженим здійснювати відповідні реєстраційні дії.

Порядок правового регулювання діяльності нотаріату в Україні встановлено Законом України «Про нотаріат».

Частиною першою статті 1 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» встановлено, що нотаріат в Україні - це система органів і посадових осіб, на які покладено обов`язок посвідчувати права, а також факти, що мають юридичне значення, та вчиняти інші нотаріальні дії, передбачені цим Законом, з метою надання їм юридичної вірогідності.

Частиною другою статті 1 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що вчинення нотаріальних дій в Україні покладається на нотаріусів, які працюють в державних нотаріальних конторах, державних нотаріальних архівах (державні нотаріуси) або займаються приватною нотаріальною діяльністю (приватні нотаріуси).

Відповідач є обов`язковим учасником цивільного процесу - його стороною. Основною ознакою сторін цивільного процесу є їхня особиста і безпосередня заінтересованість; саме сторони є суб`єктами правовідношення, з приводу якого виник спір. Крім того, відповідач є тією особою, на яку вказує позивач як на порушника свого права.

Відповідно до частин першої та другої статті 51 ЦПК України суд першої інстанції має право за клопотанням позивача до закінчення підготовчого провадження, а у разі розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження - до початку першого судового засідання залучити до участі у ній співвідповідача. Якщо позов подано не до тієї особи, яка повинна відповідати за позовом, суд до закінчення підготовчого провадження, а у разі розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження - до початку першого судового засідання за клопотанням позивача замінює первісного відповідача належним відповідачем, не закриваючи провадження у справі.

Тлумачення статті 51 ЦПК України свідчить, що належним відповідачем є особа, яка має відповідати за позовом.

Неналежний відповідач - це особа, притягнута позивачем як відповідач, стосовно якої встановлено, що вона не повинна відповідати за пред`явленим позовом за наявності даних про те, що обов`язок виконати вимоги позивача лежить на іншій особі - належному відповідачеві.

Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Визначення відповідачів, предмета та підстав спору є правом позивача. Натомість, встановлення належності відповідачів й обґрунтованості позову - обов`язком суду, який виконується під час розгляду справи (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 17 квітня 2018 року у справі № 523/9076/16-ц (пункт 41), від 20 червня 2018 року у справі № 308/3162/15-ц (пункт 49), від 21 листопада 2018 року у справі № 127/93/17-ц (пункт 50), від 12 грудня 2018 року у справі № 372/51/16-ц (пункт 31.4), від 12 грудня 2018 року у справі № 570/3439/16-ц (пункт 37, 54), від 30 січня 2019 року у справі № 552/6381/17 (пункт 38), від 13 березня 2019 року у справі № 757/39920/15-ц (пункт 31), від 27 березня 2019 року у справі № 520/17304/15-ц (пункт 63), від 1 квітня 2020 року у справі № 520/13067/17 (пункт 71)).

Тобто, пред`явлення позову до неналежного відповідача є самостійною підставою для відмови в задоволенні позову.

У постанові Великої Палати Верховного Суду 01 квітня 2020 року в справі № 520/13067/17 зроблено висновок, що «[…] позовна вимога про визнання незаконною та скасування державної реєстрації права власності на квартиру не може бути звернена до приватного нотаріуса, яку позивачка визначила співвідповідачем. Державний реєстратор, зокрема і приватний нотаріус, зобов`язаний виконати рішення суду щодо скасування державної реєстрації речового права або його обтяження незалежно від того, чи був цей реєстратор залучений до участі у справі третьою особою, яка не заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору, чи не був залучений. Встановивши, що позов заявлений до неналежного відповідача та відсутні визначені процесуальним законом підстави для заміни неналежного відповідача належним, суд відмовляє у позові до такого відповідача».

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 23.06.2020 у справі № 680/214/16-ц.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 04 вересня 2018 року у справі № 823/2042/16 (провадження № 11-377апп18) зазначено, що «спір про скасування рішення, запису щодо державної реєстрації речового права на нерухоме майно чи обтяження такого права за іншою особою у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно є цивільно-правовим. А тому вирішення таких спорів здійснюється за правилами цивільного або господарського судочинства залежно від суб`єктного складу сторін. Належним відповідачем у справах за позовом про скасування рішення, запису щодо державної реєстрації права чи обтяження має бути особа, право чи обтяження якої зареєстровано».

Аналогічного висновку дійшов Верховний Суд у постанові від 13 січня 2021 року в справі № 753/905/18 (провадження № 61-12528св19), від 10 березня 2021 року у справі № 127/2209/18 (провадження № 61-17711св20, ЄДРСРУ № 95574628), від 17 березня 2021 року у справі № 201/8844/18 (провадження № 61-13663св20, ЄДРСРУ № 95654049)

ВИСНОВОК: Належним відповідачем у справі про визнання недійсним та скасування рішення реєстратора на нерухоме майно має бути саме особа , за якою зареєстроване право власності на об`єкт нерухомості.

Аналогічних висновків дійшов Верховний Суд, про що зазначив у постанові від 17 лютого 2021 року у справі № 320/9049/18 (провадження № 61-8431св20).

Матеріал по темі: «Розмежування юрисдикції спорів з державним реєстратором»

Теги: належний відповідач, оскарження рішення реєстратора, право власності, нерухомість, приватний нотаріус, оскарження рішення нотаріуса, судова практика, Верховний суд, Адвокат Морозов

 

Визнання власником майнових прав на об'єкт інвестування

Адвокат Морозов (судовий захист)

Належний правовий захисту при визнанні власником на майнові права щодо об'єкту інвестування.

27 лютого 2019 року Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи № 2-856/12, провадження № 61-29899св18 (ЄДРСРУ № 80715967 ) досліджував питання належного правового захисту при визнанні власником на майнові права щодо об'єкту інвестування.

Відповідно до статей 526, 527, 530-532 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту та інших вимог, що звичайно ставляться.

Майном як особливим об'єктом вважаються окремі речі, сукупність речей, а також майнові права та обов'язки (частина перша статті 190 ЦК України).

ВАЖЛИВО: Майновими правами визнаються будь-які права, пов'язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права та право вимоги.

Майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як об'єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

Разом з тим статтею 328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема з правочинів.

Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Стаття 331 ЦК України визначає загальне правило, відповідно до якого право власності на новостворене нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації прав на нерухоме майно після завершення будівництва та прийняття його в експлуатацію.

За правилами статті 392 ЦК України позов про визнання права власності може бути пред'явлено, по-перше, якщо особа є власником майна, але її право оспорюється або не визнається іншою особою; по-друге, якщо особа втратила документ, який засвідчує її право власності.

Указаними нормами права визначено порядок оформлення права власності (здійснення державної реєстрації права власності) на об'єкт інвестування після прийняття такого об'єкта до експлуатації.

Оскільки відповідно до статті 328 ЦК України набуття права власності - це певний юридичний склад, з яким закон пов'язує виникнення в особи суб'єктивного права власності на певні об'єкти, суд при застосуванні цієї норми повинен установити, з яких саме передбачених законом підстав, у який передбачений законом спосіб позивач набув право власності на спірний об'єкт та чи підлягає це право захисту в порядку, визначеному статтею 392 цього Кодексу.

Крім того, на час укладення сторонами договорів про купівлю-продаж майнових прав правовідносини щодо залучення коштів фізичних осіб з метою фінансування будівництва, порядку управління цими коштами регулювалися законами України від 19 червня 2003 року № 978-IV «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» та від 18 вересня 1991 року № 1560-XII «Про інвестиційну діяльність» (далі - Закони).

(!!!) Виникнення права власності на новостворений об'єкт нерухомості на підставі судового рішення зазначеними нормами та нормою статті 331 ЦК України не передбачено.

Указаними законами визначено порядок оформлення права власності (здійснення державної реєстрації права власності) на об'єкт інвестування після прийняття такого об'єкта до експлуатації.

Отже, ураховуючи, що відповідно до статті 328 ЦК України набуття права власності - це певний юридичний склад, з яким закон пов'язує виникнення в особи суб'єктивного права власності на певні об'єкти, суд при застосуванні цієї норми повинен встановити, з яких саме передбачених законом підстав, у який передбачений законом спосіб позивач набув право власності на спірний об'єкт та чи підлягає це право захисту в порядку, передбаченому статтею 392 ЦК України.

Аналогічний правовий висновок викладений в постановах Верховного Суду України від 18 лютого 2015 року у справі № 6-244цс14, від 24 червня 2015 року у справі № 6-318цс15, від 02 грудня 2015 року у справі № 6-1502цс15, від 02 грудня 2015 року у справі № 6-1732цс15, від 18 листопада 2015 року у справі № 6-1858цс15, від 04 листопада 2015 року у справі № 6-1920цс15, від 10лютого 2016 року у справі № 6-2250цс15, від 25 травня 2016 року у справі № 6-503цс16, від 30 березня 2016 року у справі № 6-3129цс15, від 30 березня 2016 року у справі № 6-265цс16, від 23 березня 2016 року у справі № 6-289цс16, від 16 березня 2016 року у справі № 6-290цс16,  від 20 квітня 2016 року у справі № 6-2994 цс15.

Отже, установивши, що предметом договорів є майнові права на нерухоме майно, суд дійшов помилкового висновку про визнання за позивачем права власності, оскільки за змістом укладених між сторонами договорів, позивач отримав лише право на набуття права власності, а не саме право власності на нерухоме майно.

У даній справі позивач виконав свої грошові зобов'язання за договорами купівлі-продажу майнових прав, повністю сплативши вартість, установлену вказаними договорами, тобто вчинив дії, спрямовані на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на об'єкт будівництва, а відповідач ухилився від надання необхідних для оформлення права власності позивача документів на майно, чим порушив умови договорів, укладених між сторонами.

Позов про визнання права подається у випадках, коли належне певній особі право не визнається, оспорюється іншою особою, або у разі відсутності в неї документів, що засвідчують приналежність їй права. При цьому спосіб відновлення порушеного права має бути ефективним та таким, що виключає подальші протиправні рішення, дії чи бездіяльність суб'єкта владних повноважень, а у випадку невиконання або неналежного виконання рішення не виникала б необхідність повторного звернення до суду.

Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Згідно зі статтею 509 ЦК України зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити грошові кошти тощо) або утриматись від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.

Відповідно до статті 530 ЦК України, якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін)  його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Отже, порушене право інвестора підлягає захисту шляхом зобов'язання забудовника виконати умови укладених між сторонами договорів у частині зобов'язання останнього передати позивачу документи (копії документів, нотаріальні копії документів, оригінали документів та інше), що необхідні для оформлення права власності на об'єкти нерухомості.

Аналогічна правова позиція висловлена у постанові Верховного Суду від 10 травня 2018 року у справі № 367/1623/15-ц (провадження № 61-4466св18).

Таким чином, Верховний Суд дійшов висновку про необґрунтованість висновків суду апеляційної інстанції про часткове задоволення позову та визнання за позивачем права власності на нерухоме майно, оскільки, установивши, що позивачем вчинені дії, спрямовані на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на об'єкт завершеного будівництва, а відповідач ухилився від надання необхідних для оформлення права власності позивача документів на нерухоме майно, чим порушив умови укладених між ними договорів, позивачем неправильно обраний спосіб захисту своїх порушених прав, оскільки між сторонами існують договірні зобов'язання щодо майнових прав на нерухоме майно та порядку набуття позивачем права власності на нього, тобто договірні зобов'язання між сторонами є первісними, такими, що не виконуються однією із сторін договору, а тому право позивача підлягає захисту шляхом звернення до суду із позовом про зобов'язання виконати умови договорів, а не визнання права власності на нерухоме майно. 

Згідно з правовою позицією Верховного Суду України, викладеною у постанові від 12 листопада 2014 року у справі № 6-129цс14 суди не можуть визнати право власності на новостворене нерухоме майно, однак в цій постанові йдеться про визнання права власності на новостворене майно, тоді як у цій справі предметом позовних вимог є майнові права.

В той же час, 13 травня 2019 року Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи № 760/17864/16-ц, провадження № 61-699св17 (ЄДРСРУ № 81722147) підтвердив раніше сформовану позицію викладену у постановах від 20 березня 2019 року у справі № 6-14-39цс19 та від 27 лютого 2019 року у справі № 6-14-606цс18, яка полягає в тому, що  у разі невиконання належним чином взятих на себе зобов'язань, а також, відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків, ефективним способом захисту порушених прав є визнання майнових прав на об'єкт інвестування.

ВИСНОВОК: Таким чином за аналогічних правовідносин предметом позову повинно бути визнання майнових прав на об'єкт незавершеного будівництва, а не визнання права власності на нього.

Теги: договір пайової участі, інвестування в новобудову, майнові права, право власності, нерухомість, визнання права, судова практика, Адвокат Морозов