Припинення іпотечних зобов’язань шляхом реконструкції предмету іпотеки

Адвокат Морозов (судебная защита)

Припинення іпотечних зобов’язань шляхом реконструкції предмету іпотеки: перебудування, добудування та  новоутворення нерухомості.

Згідно ст.11 Цивільного кодексу України, однією з підстав виникнення цивільних прав та обов’язків, зокрема є договори та інші правочини.

За приписами частини 1 статті 575 Цивільного кодексу України іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи.

Відповідно до статті 1 Закону України "Про іпотеку" іпотека це вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Відповідно до ст.3 Закону України "Про іпотеку" іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом. Взаємні права і обов'язки іпотекодавця та іпотекодержателя за іпотечним договором виникають з моменту його нотаріального посвідчення та реєстації.

Іпотека має похідний характер від основного зобов'язання і є дійсною до припинення основного зобов'язання або до закінчення строку дії іпотечного договору. У разі порушення боржником основного зобов'язання відповідно до іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити забезпечені нею вимоги за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими особами, права чи вимоги яких на передане в іпотеку нерухоме майно не зареєстровані у встановленому законом порядку або зареєстровані після державної реєстрації іпотеки.

В свою чергу відповідно до  ч. 2 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації.

Таким чином, з аналізу вищевказаної норми випливає, що іпотека на майно без реєстрації права власності на нього неможлива.

Згідно з частинами 1, 4 статті 5 Закону України "Про іпотеку" предметом іпотеки можуть бути один або декілька об'єктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об'єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом. Нерухоме майно передається в іпотеку разом з усіма його приналежностями, якщо інше не встановлено іпотечним договором.

Однак за приписами частини 3 статті 5 Закону України "Про іпотеку" частина об'єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості, якщо інше не встановлено цим Законом.

В свою чергу, іпотека поширюється на частину об'єкта нерухомого майна, яка не може бути виділеною в натурі і була приєднана до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості.

Відповідно до п. 1.2. Наказу Міністерства з питань житлово – комунального господарства України від 18.06.2007  N 55 «Про затвердження Інструкції  щодо проведення поділу, виділу та розрахунку часток об'єктів нерухомого майна» (надалі – «Інструкція») поділ  та  виділ частки в натурі здійснюється відповідно до законодавства з наданням  Висновку  щодо  технічної  можливості поділу  об'єкта  нерухомого  майна   або Висновку щодо технічної можливості виділу в натурі частки з  об'єкта  нерухомого майна.

Згідно п. 2.2. Інструкції поділ на самостійні об'єкти нерухомого майна провадиться відповідно до законодавства з наданням  кожному  об'єкту  поштової адреси.

Не підлягають поділу об'єкти нерухомого майна, до складу яких входять самочинно збудовані (реконструйовані,  переплановані) об'єкти нерухомого майна (п. 2.3. Інструкції).

Разом з тим, за положеннями статті 9 Закону України «Про іпотеку», при користуванні предметом іпотеки іпотекодавець повинен не припускати погіршення стану предмета іпотеки та зменшення його вартості понад норми його звичайної амортизації (зносу).

Іпотекодавець має право виключно на підставі згоди іпотекодержателя відчужувати предмет іпотеки.

А за вимогами статті 10 Закону України «Про іпотеку», якщо інше не встановлено законом чи іпотечним договором, іпотекодавець зобов'язаний вживати за власний кошт всі необхідні заходи для належного збереження предмета іпотеки, включаючи своєчасне проведення поточного ремонту, відновлення незначних пошкоджень, раціональну експлуатацію та захист предмета іпотеки від незаконних посягань та вимог інших осіб.

Іпотекодавець повинен своєчасно повідомляти іпотекодержателя про будь-яку загрозу знищення, пошкодження, псування чи погіршення стану предмета іпотеки, а також про будь-які обставини, що можуть негативно вплинути на права іпотекодержателя за іпотечним договором.

Згідно з ч. 2 ст. 590 ЦК України, заставодержатель набуває право звернення стягнення на предмет застави в разі коли зобов'язання не буде виконано у встановлений строк якщо інше не передбачено договором або законом.

В свою чергу, відповідно до ч. 1 ст. 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателю на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання.

Разом із тим ч. 3 ст. 33 Закону України «Про іпотеку» передбачено звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі: 1) рішення суду, 2) виконавчого напису нотаріуса або 3) згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя (тобто шляхом позасудового врегулювання). При цьому правовою підставою для передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання є договір про задоволення вимог іпотекодержателя (або застереження в іпотечному договорі).

Таким чином в разі встановлення такого способу звернення стягнення у договорі іпотекодержатель на підставі ч.2 ст.16 ЦК України має право вимагати застосування його судом.

Отже, враховуючи вищевикладене, судова практика налічує безліч судових рішень щодо звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання права власності за іпотекодержателем.

Однак, захищаючи свої інтереси іпотекодавці шукають шляхи виведення іпотечного майна із застави іпотекодержателя, одним з них є знищення (втрата) переданої в іпотеку будівлі (споруди) шляхом перебудування, добудування, новоутворення, реконструкції предмету іпотеки  на підставі ст. 17 Закону України «Про іпотеку».

Наслідком такої «реконструкції» предмету іпотеки, навіть у разі визнання права власності за Іпотекодержателем,  може бути неможливість або дуже серйозне ускладнення щодо реалізації такого об’єкту нерухомості, а в подальшому реєстрації право власності за покупцем без отримання додаткових судових рішень.

Відносно судової практики, то необхідно вказати, що у своїх ухвалах від 24.04.2013р. по справі № 6-51828св12,  від 25.12.2013 р. по справі № 6-47128св13, від 08.10.2014 р. по справі № 6-19140св14 Вищий спеціалізований суд України з розгляду цивільних і кримінальних справ наголошує, що, незалежно від того, чи перейшло право власності на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи та чи були внесені зміни до договору іпотеки у зв'язку перебудуванням, добудовою тощо предмета іпотеки чи ні, іпотека є дійсною для нового власника майна та поширюється й на таку реконструкцію.

При цьому новоствореним об'єктом нерухомості може вважатись виключно такий, що був створений без прив'язок до іншого, вже існуючого нерухомого майна, без використання його складових структурних елементів. Тобто, неможливо визнати новоствореним нерухомим майном об'єкт нерухомого майна, що являє собою вже існуючий об'єкт нерухомості зі зміненими зовнішніми та внутрішніми параметрами.

Більше того, Верховний суд України розглядаючи справу № 61213цс16 від  6 липня 2016 року висловив наступну правову позицію з цього приводу: «Частиною 5 статті 3 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що іпотека має похідний характер від основного зобов’язання і є дійсною до припинення основного зобов’язання або до закінчення строку дії іпотечного договору.

Згідно зі статтею 12 цього Закону в разі порушення іпотекодавцем обов’язків, встановлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов’язання, а в разі його невиконання – звернути стягнення на предмет іпотеки.

Статтею 23 Закону України «Про іпотеку» визначено, що в разі переходу права власності (права господарського відання) на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, у тому числі в порядку спадкування чи правонаступництва, іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна, навіть у тому випадку, якщо до його відома не доведена інформація про обтяження майна іпотекою.

Особа, до якої перейшло право власності на предмет іпотеки, набуває статус іпотекодавця та має всі його права й несе всі його обов’язки за іпотечним договором у тому обсязі та на тих умовах, що існували до набуття ним права власності на предмет іпотеки.

Спірна квартира не є новоствореним об’єктом нерухомого майна, оскільки створена з прив’язкою до вже існуючої заставленої нерухомості, з використанням її функціональних елементів, тому висновок судів про те, що спірна квартира не є іпотечним майном, а іншим об’єктом нерухомості, передчасний.

Отже, у справі, яка переглядається Верховним Судом України, суди неправильно застосували норми статті 23 Закону України «Про іпотеку», що призвело до неправильного вирішення справи».

Разом з цим, враховуючи все вищезазначене, існує декілька але…

Існуюча іпотека НЕ ПОШИРЮЄТЬСЯ на реконструйований об’єкт нерухомості за наступних умов:

1. Якщо перебудування, добудування, реконструкція об’єкту іпотеки було зроблене з отриманням відповідних дозволів контролюючих органів;

2. Об’єкт нерухомості виділений в натурі;

3. Реєстрація право власності на  нерухомість відбулась як на окремий та/або самостійний об’єкт (з присвоєнням окремої поштової адреси) .

P.s. В підтвердження вказаного, хочу акцентувати увагу на справі № 914/4006/13 розглянутої Господарським судом Львівської області 24.02.2016 (хоч і рішення поки не набрало законної сили, але робота юристів заслуговує на найвищу юридичну оцінку на мій суб’єктивний погляд).

Суд у цій справі встановив: «Необґрунтованим є також посилання позивача (банку) на законне набуття ним прав власності на четвертий та мансардний поверхи, а також сходові клітки в нежитловій будівлі, що розташована за адресою: … з огляду на наступне.

Відповідно до іпотечного договору №ХХХ від ХХХ. в іпотеку передано окремі нежитлові приміщення, що знаходяться за адресою: ХХХ.

 На кожне з них окремо видано реєстраційні посвідчення та витяги про реєстрацію права власності: побутові приміщення площею 508,35 кв.м. НРПВН3464641, нежитлові приміщення площею 322,3 кв.м. НРПВН 2055678; нежитлове приміщення площею 47,7 кв.м. НРПВН 15301717; нежитлові приміщення підвалу площею 258,9 кв.м., приміщення першого поверху площею 464,6 кв.м., загальною площею 723,5 кв.м. НРПВН 3464938; нежитлові приміщення площею 286,7 кв.м. НРПВВН 3465117.

На момент передачі вказаних приміщень в іпотеку банку, окремих приміщень четвертого та мансардного поверхів із сходовими клітками не існували, що виключає можливість передання їх банку в іпотеку.

Враховуючи виділення в натурі об’єкта нерухомості (четвертого, мансардного поверхів та сходові клітки в будівлі під літ.А-4 за адресою: ХХХ) як окремої цілої частини, реєстрацію права власності на об’єкт нерухомості як окремий об’єкт, іпотека, встановлена для ТзОВ ХХХ згідно іпотечного договору, на приміщення четвертого, мансардного поверхів та сходових кліток, не поширюється».

Теги: перебудування, добудування, реконструкція предмету іпотеки, припинення іпотеки, знищення об’єкту іпотеки, застава, забезпечення зобов’язань, кредитний договір, іпотека, визнання право власності, реєстрація, юрист, судовий захист, Адвокат Морозов